土地估价师09年案例与报告Word文档下载推荐.docx
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区二环路25号;
亲地平面及空间范围以1985年国家高程系统385米高程面为起算面，向上至离起算面48米的高程面为止，向下至离起算面-10米的高程面为止，高差为58米;
宗地编号为YT5-6-7-l，宗地总面积大写伍万平方米（小写50000.00平方米），其中出让宗地面积为大写伍万平方米（小写50000.00乎方米）。
第五条本合同项下出让宗地的用途为住宅用地。
第七条出让人同意在2008年1月31日将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第
（一）款规定的土地条件：
（一）达到场地平整和周围基础设施七通，即通上水、通下水、通电、通天然气、通电信、通暖、通路。
第九条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为每平方米人民币大写肆仟元（小写4000.00元）;
总价款为人民币大写贰亿元（小写200000000.00元）。
第十三条受让人同意本合同项下受让宗地的开发投资总额不低于人民币大写壹拾焦元（小写1000000000.00元）。
项目固定资产投资包括建筑物、构筑物、设备投资和出让价款等。
第十四条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合附件2《城市规划管理部门确定的出让宗地规划条件》，其中：
主体建筑物性质商品住宅楼;
附属建筑物性质/;
建筑容积率不高于4.0不低于3.0;
建筑限高48米____;
建筑覆盖率不高于30%不低于20%;
绿地率不高于40%____;
其他土地利用要求居民活动场所、地面停车场、小区道路等不低于土地面积的40%。
第十八条受让人同意在2008年4月30日之前动工建设，同意在2010年10月31日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。
受让人不能按期开工建设，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工和申请竣工验收日期可按同意延建的时间相应顺延。
第二十七条受让人按照本合同约定已经支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证，取得出让国有建设用地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、互换、出资和赠与）剩余年期国有建设用地使用权时，应当经出让人认定符合下列第
（一）款规定之条件：
（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上;
合同签订日期：
2007年12月31日。
”
问题（4小题，每小题5分）
1.上述信息中，哪些是作为“估价事项”明确的内容?
用简短语句列出。
2.根据上面的有关资料，按照最佳利用原则，以已有的规划条件为基础列出估价中可以采用的土地利用条件的内容。
3.根据合同内容，使用简短语句，列出原土地使用者应履行的责任。
4.使用简短语句，列出该土地原使用者对土地权利可以的处置方式。
（二）A集团公司（国有）拟将所属B工厂改制为B股份有限公司，2009年7月获得所在省国有资产监督管理委员会批准后，7月28日，A公司委托某土地估价机构对B工厂涉及的国有划拨建设用地进行估价。
下面是根据委托方提供的相关资料和估价师现场勘察得到的相关信息整理出的有关情况，请阅读后回答相关问题。
（1）A公司是财政部批准实行国家控股公司试点的企业，属国家授权的投资机构。
（2）B工厂为A公司所属全资子公司，为机械加工型企业，正在进行一项重点技术改造，改制为股份有限公司后，将择机上市。
（3）B工厂所使用土地位于×
市x×
区新中路15号，分为东西两部分，东西两侧有围墙隔开，并独立建设基础设施。
西侧为该厂办公和职工宿舍区。
总土地面积为10622平方米，其中宿舍与办公区没有明确的分割线，但办理了独立的土地登记，面积为4400平方米。
西侧宿舍楼建筑面积8500平方米，已按房改政策出售给职工;
办公楼建筑面积4500平方米。
东侧为厂区，占地42342平力米，生产性用房建筑面积为25000平方米。
厂区中有一研究楼，但已经独立办理土地登记。
（4）B工厂在厂区东约1公里处有一分厂，也是其主要生产部门，为独立核算的非法人企业，占有土地面积22100平方米。
（5）土地证所载所有土地使用权人均为B工厂，主厂区统一地号为LH-3-（3）-26-6，无产权纠纷。
（6）经向当地国土管理部门了解，B工厂已于2008年10月将东侧厂区内的研究楼（土地面积1200平方米）及地上建筑抵押给了某银行，共贷款700万元，期限为一年，办理了抵押登记，申领了土地他项权利证明书。
（7）该土地外均有上水、下水、通电、通天然气、通电信、通暖设施及道路。
西侧所有管线均已接人并能正常使用;
东侧除天然气外，其余管线也均已接入，目前使用情况正常。
B工厂宗地内的各项基础设施开发费用均在企业的财务报表中有所反映。
（8）2009年7月5日，审计、资产评估等机构已进场工作，企业审计的截止日期为2009年6月30日。
（9）委托方提供了B工厂的营业执照、国有土地使用证、国家国资委关于改制的批文、实行国家控股公司试点的企业及属国家授权的投资机构的相关文件、房屋所有权证、宗地利用及基础设施情况等资料。
问题（4小题，分别为4分、5分、6分、5分）
1.B工厂改制为股份有限公司过程中，除了估价之外，还需要对其现在使用的国有划拨建设用地使用权进行处置，你认为可以选择的处置方式有哪些?
2.根据上述资料，B工厂有哪些土地可以进入股份公司?
请列出名称和土地面积。
3.假定你是土地估价师，请结合上述信息，对东侧厂区土地（不包括研究楼）的价格进行定义?
4.该企业在改制完成后，假定由于特别原因需要将东侧生产用地转变为出让用地，并于2009年8月8日签订土地出让合同，土地登记时间为2009年9月1日。
请根据上述有关资料列出主要的登记信息。
二、报告判读题（3题，分别为15分、15分、30分，共60分。
第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断，根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因）
（一）以下是一份土地估价报告“第二部分估价对象界定”中截取的片断（有删减），请阅读后回答所提问题。
二、估价对象
估价对象为从WY6-3-14号国有建设用地中分割出来的、一块边界完整的建设用地，面积为10000平方米。
估价对象中包含附着于该地块上，为地块配套使用的水、电、讯、气、暖等管网、线路等。
WY6-3-14号土地证载用途为工业。
三、估价对象描述
1.土地登记状况
（1）估价对象来源。
估价对象为WY6-3-14号宗地中的一部分。
WY6-3-14号宗地为某公司1989年以划拨方式取得，2007年进行产权登记，并领取了《国有土地使用证》，
（2）登记状况。
估价对象尚未进行单独登记，但是已经通过专业公司进行测量，估价对象土地面积为10000平方米（详见×
勘定字965-2号《土地勘测定界技术报告书》）。
除面积及边界外，其他相关信息与WY6-3-14号宗地相同。
经查证，估价对象所在WY6-3-14号宗地主要登记信息如下：
土地登记证书号：
00713823;
《国有土地使用证》编号：
国用[20071第618号;
估价基准日土地使用者：
公司;
宗地位置：
市唐兴路南;
WY6-3-14;
图号：
50-200-7、8、12、17;
用途：
工业;
土地级别：
三级;
国有划拨;
土地使用权终止日期：
无;
50000平方米;
四至：
东邻×
商厦，西邻团结南路，南临×
公司，北临唐兴路;
记事栏：
登记时间：
2007年6月1日。
2.土地权利状况
估价对象土地所有权属于国家，×
公司于1989年以划拨方式取得土地使用权。
根据委托方提供的WY6-3-14号宗地《土地他项权利证明书》，估价对象所在WY6-3-14号建设用地使用权及地上房产已抵押给某银行，包括估价对象，共贷款2000万元，已在所在市国土资源局办理了抵押登记，抵押期限至2011年2月15日，到估价基准日尚未注销。
除此之外，估价对象尚未发现有其他他项权利设定。
3.土地利用状况
估价对象所在WY6-3-14号宗地上已建有两幢房产，总建筑面积31500平方米。
建筑容积率为0.63，建筑密度为42%，绿地率约为30%。
于2007年6月19日进行了产权登记，取得了×
房权证×
字第×
号《房屋所有权证》。
估价对象地上建筑物情况明细表
除上述两幢建筑物外，宗地上有水泥道路、围墙及绿地等构筑物，构筑物具体数量不详。
估价对象地上原建有简易库房，现已拆为空地，一侧有高压电缆经过。
根据×
市规划建设局2007年4月20日针对估价对象出具的规划经济技术指标的函，地块编号设为WY6-3-14-l号，规划用途为工业仓储，容积率小于0.5，建筑密度不小于30%，绿地率不大于20%。
……”
问题（4小题，分别为4分、4分、4分、3分）
1.根据上述报告片断的内容，估价对象是从另一块土地中分割出来的，除了报告中所能看到的信息外，你认为关于土地对象还有哪些内容描述不清楚?
2.“土地权利状况”中反映了估价对象已设定抵押权，我国常见的土地他项权利有哪些?
3.估价对象与WY6-3-14-l号地块的市场价格可能存在一定差异，你认为上述哪些条件会是影响的因素?
4.根据上述报告片断中描述，结合《城镇土地估价规程》要求，列出上述报告片断中关于土地利用状况方面，已经说明的和还需补充的内容。
（二）下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断（有删减，标注“略”的为正常内容），请阅读后回答所提问题。
“……
（一）基本思路（略）
（二）公式
作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：
V=A-P-T
式中：
V一土地价格，A——房地产交易价格，P——房屋现值，T一交易税费
（三）计算过程
项目简介：
估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。
现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。
现代风格装修。
总建筑面积7500平方米。
1.房地产总价值
房地产总价值采用收益法确定。
（1）有效总收入。
经调查（调查分析过程略），该商业用房客观平均租金水平为100元/平方米·
月，为含公摊后租金水平（公摊面积约为20%），空置率为10%，则商业用房有效总收入为：
有效总收入=7500×
100×
12×
（1-10%）=810（万元/年）
（2）管理费。
管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。
则：
管理费=810x10%=81（万元/年）
（3）税金。
税金按有效总收入的20%计，取值依据略。
税金=810×
20%=162（万元/年）
（4）维修费。
按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。
房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。
本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/平方米（详细估算过程略），则：
维修费=2300×
7500×
1%=17.25（万形年）
（5）保险费。
保险费率取房屋重置价的1.5%v，取值依据略。
保险费=2300×
1.5‰=2.59（万歹∥年）
（6）年纯收益。
年纯收益=810-81-162-17.25-2.59=547.16（万元/年）
（7）还原利率。
还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。
（计算过程略）
（8）收益年限。
估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。
另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。
2.房屋现值
房屋价值=重置成本×
成新率。
（1）重置成本。
重置成本=7500×
2300=1725（万元）
（2）成新率。
房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：
成新率=1-（1一1%）x29/60=52%
（3）房屋现值。
房屋现值=1725×
52%=897（万元）
3.交易税费
房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。
本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。
4.地价的确定
根据公式：
地价=房地产总价值一房屋现值一销售费用和销售税费
=6240.38-897-0
=5343.38（万元）
1.除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?
2.上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。
3.请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。
4.上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。
（三）下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容;
不考虑排版格式的错误），阅读后请指出错误点并说明原因（每指出一处错误并简述原因的得1.25分，只指出错误不简述原因的不得分，总分最高为30分。
答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容及原因分别标在答题卡的“错误点位置”、“错误内容及原因”栏目中，如“
（1）”或“
（1）~（4）”、“估价依据不完整”）。
行号报告正文
（1）土地估价技术报告
（2）第一部分总述
（3）一、估价项目名称
（4）×
区×
路×
号国有出让建设用地使用权价格评估（×
×
市）
（5）二、委托估价方（略）
（6）三、受托估价方（略）
（7）四、估价目的
（8）根据《土地委托估价函》和《×
市规划局关于×
路国有
（9）建设用地规划设计条件的函》，×
市国土资源局拟公开挂牌出让位于×
（10）×
号宗地，受其委托，×
估价公司对该宗地价格
进行评估，确定（1-1）国有建设用地使用权挂牌出让价格。
（11）五、估价依据
（12）
（一）国家颁布的法律法规及相关文件
（13）1.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人
（14）民代表大会常务委员会第十一次会议修订）。
（15）2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届
（16）全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）。
（17）3.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代
（18）表大会第五次会议通过）。
（19）4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务
院令第256号）。
（20）5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（21）（1990年5月19日国务院令第55号）。
（22）
（二）地方颁布的法规及相关文件（略）
（23）（三）有关技术标准
（24）1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508--
2001）。
（25）2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T
18507--2001）。
（26）3.中华人民共和国国家标准《土地利用分类规程》（3-1）（GB/T
21010--2007）。
（27）（四）其他资料
（28）1.委托方提供的有关资料。
（29）
（1）《土地委托估价函》。
（30）
（2）《×
路国有建设用地规划设计条件的
函》。
（31）2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
（略）
（32）六、估价基准日
（33）二OO八年六月三十日
（34）七、地价定义
（35）根据《×
x路国有建设用地规划设计条件
（36）的函》，估价对象规划用途为住宅，拟出让土地年期为70年，土地面积
（37）为8220.7平方米，规划容积率为3.6。
估价对象实际开发程度为宗地外
（38）“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖）、宗地内
“一平”（即场地平整）。
结合本次估价目的及估价依据，按照《城镇土
（39）地估价规程》（GB/T18508--2001），确定本次估价对象地价定义如下：
（40）估价对象在估价基准日-00八年六月三十日，宗地外“七通”（即
（41）通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖）宗地内“一平”（即场地
（42）平整）条件下，70年期国有建设用地出让使用权价格。
（43）八、估价结果
（44）根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508--2001），评估得出估价对
（45）象在本次地价定义条件下的国有出让建设用地使用权价格结果如下：
（46）土地坐落：
号
（47）土地面积：
8220.7平方米
（48）单位面积地价：
5277元/平方米
（49）楼面地价：
1466元/平方米
（50）评估总地价：
4338.0634万元
（51）（货币种类：
人民币）
（52）具体详见《土地估价结果一览表》（略）。
（53）九、需要特殊说明的事项
（54）
（一）估价的前提条件和假设条件
（55）1.估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。
（56）2.估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。
（57）3.估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。
（58）4.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
（59）5.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、
法规的规定。
（60）6.估价对象能够满足地价定义中关于用途、利用方式、开发程度、
（61）年期、估价基准日等设定条件。
（62）
（二）估价结果和估价报告的使用
（63）1.本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》（GB/T
（64）18508--2001）形成的专业意见和结论。
（65）2.本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价
目的时才有效。
（66）3.本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地
（67）使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、
（68）土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新
评估。
（69）4.土地估价报告仅供国土资源管理部门审查用，土地估价技术报告
供委托方使用。
（70）5.本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的
（71）有关损失，估价机构不承担责任。
（72）6.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责
解释。
（73）7.本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。
（74）（三）需要特殊说明的事项
（75）1.报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以《×
市
（76）规划局关于×
路国有建设用地规划设计条件的函》为准。
（77）2.估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、
（78）地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（79）3.委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真
实性、准确性负责。
（80）4.本次估价中所采用的地价指数以×
市公布的42003-2008年上
（81）半年地价指数表》为依据。
（82）十、土地估价师签字
（83）姓名土地估价师资格证书号签名
（84）王×
×
（签字）
（85）张×
（86）十一、土地估价机构
（87）×
评估公司（公章）
（88）二OO八年七月十日
（89）
第二部分估价对象
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