房地产阳光小区营销策划方案样本Word文件下载.docx

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1、本案广告宣传推广整体思绪

2、本案广告费用预算

3、广告策略

1）、公共传输媒体

2）、户外媒体

3）、印刷媒体

4）、PR活动策划

5）、广告投放计划

6）、广告宣传各阶段费用安排

九、楼盘包装及项目价值提升提议

十、各阶段工作计划表

市场如战场，瞬息万变。

在这战场上，关健在于时刻保持着清醒头脑，亲密跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发觉市场机会，经过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”营销策略，才可能立于不败之地。

而科学策划是项目成功基石之一。

所以，拒绝平凡，勇于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈追求，也是我们永远恪守策划观。

我们坚信：

只有导入全新整合营销概念和专业整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们项目才能取得圆满成功，才能取得项目效益最大化和风险最小化。

我企业将凭着创意性策划理念、专业代理经验、敏锐市场触觉及对市场深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制订营销策略，意在经过整合营销策划和手段，强化本项目标优势，提升本项目标总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大销售业绩，取得最大经济效益。

我们认为：

本策略实施将随时依据市场改变作出调整,而专业、创意、实效正是我们追求。

藉此，本企业依据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注问题和疑虑问题，展开策略研究，深入确定整合推广策划方案，整合全部资源，扬长避短，努力实现本项目标成功和强势营销。

咸阳市阳光小区地处咸阳市西南角，北临咸阳市主干道渭阳西路，东临城市次干道西阳路；

西边紧靠拟修建西环路干道；

南依渭滨镇东南坊村，小区地理位置很好。

咸阳阳光小区是由中房集团—咸阳房地产开发企业投资开发建设大型生态人文居住小区。

是以市场化运作为主，关键面向中高级消费群体房产开发项目。

占地面积：

218亩

总建筑面积：

19.4万m²

容积率：

1.33

建筑密度：

23%

绿化率：

38%

总户数：

1596户

西安房地产起步是从92年开始，这是受国家宏观经济政策，和本市特殊经济环境影响结果，开始仅局限于“栽几棵树、种几块草、盖几排房子”规模；

销售也是不温不火，高科大厦销售场面便是当初最好验证（摆几张座子，多个销售人员）场面较为冷清；

在市场定位上，没有以市场为导向，开发和市场严重脱节，造成大量面积沉淀，东关正街和柿园路周围多个项目便是市场验证；

98年后，开发规模呈逐年上升趋势，开发商开发理念也趋于成熟，已含有一定品牌意识，房地产开发逐步展现产业化，出现了“紫薇花园、高科大厦、枫叶苑“等高尚小区，在高新区形成“高科、高新、紫薇”三足鼎立局面。

后，西安房地产进入了“城市运行”阶段，出现了“紫薇田园城市”、“世家星城”、“锦园新世纪”等超级大盘，西安房地产开发进入了大盘时代；

进入，西安房地产连续升温，中国著名房地产开发企业纷纷看好西安市场，珠江投资余亩珠江俊景城、上海绿地投资45亿元打造西安CBD中央商务区——绿地世纪城、中海地产投资2.18亿元已在南二环西段取得一块土地，年内立即动工；

各大地产运行商纷纷拿出满身解数抢占市场，区域市场竞争将会愈加白热化。

同时各开发企业不停加强本身文化蓄养，为房地产开发不停注入新鲜血液，首先做到了迎合了消费者需求，其次做到了适度引领住宅时尚。

市场不停发展，成熟，这就要求相关法规、政策不停完善和健全，基于以上原因，西安市政府制订了相关房地产法规、制度和对应管理措施，使整个市场逐步健康化、法制化。

全市商品房计划总投资19.5亿元，计划建筑面积135.15万平方米，年内计划施工面积93.62万平方米，其中完成续建项目面积46.59万平方米，计划新开工面积47.03万平方米。

经济适用房有市安居办建设秦阳花园等4个项目，年内计划投资1.07亿元，计划建筑面积22.63万平方米，其中完成续建项目17.24万平方米，计划新开工面积5.39万平方米。

注：

以上图表为陕西、咸阳GDP和其它地方比较。

多年来咸阳市西区出现了秦宝、中华、彩虹等多个大型住宅小区，这多个小区设区配套相对齐全，物业管理比较规范，居住环境优美，交通方便，符合现代观念人士对地段要求。

陈阳新区地处世纪大道两侧，是咸阳市政府计划新住宅区域，地处市郊、紧邻咸阳，含有巨大升值潜力，也得到置业者青睐和认可。

尤其是临近世纪大道部分楼盘，在品质、规模和营销模式上努力和大城市接轨，使这些地段楼盘十分热销。

经济发展和城市化进程加紧，住宅需求和住宅消费空间将随之扩大。

根据国家“十五”计划要求，城市人均住房达成22平方米，那么以后4年新增住宅需求将是192万平方米。

根据陕西省和咸阳市总体布署，咸阳将建成常住人口达100万以上大城市，按人均住房需求22平方米计算，则需新建住宅572万平方米；

每十二个月10万平方米危旧房拆迁，以后4年共需新建40万平方米新房给予补充。

那么，到“十五”末，共需新建住宅804万平方米，年均住宅需求161万平方米。

这么，咸阳市房地产业发展空间将是十分可观。

资料起源于《咸阳房地产信息网》

从以上多种统计数据表明，咸阳市房地产水平正以较快速度向前发展，居民生活水平在不停改善，尤其是在200２年含有跳跃性向前前进，但现在和发达地域还存在一定差距，相信伴随“西部大开发”战略不停深入，咸阳市面临机遇会很多，其发展前景是很光明。

3、本案周围消费群调查分析

3、咸阳房地产价格水平

据相关资料表明，咸阳市40余个楼盘，商品住房平均售价在1500元/m2左右，低于全国房价平均水平（2903元/平方米），根据现在本市平均家庭人数和家庭可支配总收入，以一个3.4人口家庭，购置一套70平米房子计算，其房价和收入之比达成6.2倍，这远远高于国际通例4倍。

低收入和相对高房价所产生矛盾，给本市部分楼盘销售带来困难，处境堪忧。

市场特点

发展趋势

从咸阳市楼市近十二个月发展中能够看出，房地产市场发展形势越来越好，消费者对楼盘素质要求越来越高，发展商为迎合市场要求，将会做得愈加好、愈加快。

我企业作为专业代理销售策划企业，针对咸阳市场不停进行研究分析，紧贴市场步伐，结合政府计划发展方向，估计房地产市场将出现以下利好形势。

伴随咸阳市房地产市场逐步升温，竞争压力日益加大，将淘汰部分实力差开发商，而那些实力雄厚、重视企业形象、时刻把握市场、满足市场需求开发商将成为咸阳市房地产市场弄潮儿。

趋势六：

开始引进全新营销理念。

伴随诸家代理企业进入咸阳房地产市场，改变了过去发展商为卖楼而卖楼简单开发行为，引进了全新计划设计、形象包装、销售策略、趋前市场估计等营销理念，引领咸阳市房地产市场逐步国际化。

总论：

总而言之六大趋势，咸阳市房地产业将向大型化、智能化、人性化、环境化发展，不重视品牌形象发展商将被市场淘汰。

高品味楼盘将成为买家之首选。

中华苑

发展商：

咸阳新纺房地产开发

地理位置：

咸阳市高新区704厂向南200米

90余亩

6万平方米

49%

1.1

规模：

11栋多层48栋别墅（连排、独体）

总户数：

不祥

户型面积：

90平方米—200平方米

价格：

多层均价:

1610元/平方米高层均价:

2260元/平方米

付款方法：

一次性、按揭

发售日期：

年底

入住日期：

明年6月

销售率：

80%

物业管理：

0.4-0.5元/平方米

配套：

可视对讲、保安二十四小时服务、闭路监控（电梯、车库、楼坐入口）、集中供热，二十四小时热水等

点评：

多层销售情况很好，现已基础售磬，小区整体感觉很好，楼盘包装比较到位；

在宣传推广方面，缺乏新意。

高层外观视觉很好，因为价格较高和大家对高层认识不够，其销售情况欠佳，但该地段从长远眼光看含有一定升值潜力。

高科花园

咸阳新园房地产开发企业

在高新区704什字西北角

40余亩

约６万平米

30％

2.1

10栋多层

77平方米—147平方米

均价1600元/平方米

85%

0.28元/平方米

可视对讲、保安二十四小时服务、集中供热，二十四小时热水等

位置优越、楼盘外观效果很好，环境、绿化通常，相对本区域其它楼盘，价格较高，因为长红路拓宽等原因，销售情况很好。

阳光一村

咸阳市房产管理局

704什字以北

5万余平米

不超出30%

1.8

9栋多层

380余户

93平方米—133平方米

均价1530元/平方米

6月

40%

0.25元/平方米左右

楼宇对讲、集中供热、分户计量、二十四小时热水等

小区布局杂乱无章，建筑质量差，整个工程形象差,尽管价格含有一定优势，但该项目要想热销含有一定难度。

翌丰花园

？

渭阳西路西段

？

3万余平方米

几乎无绿化

70平方米—110平方米

均价1300元

一次性、分期付款

现房

0.2元/平方米

现在配套设施均未到位

户型太差，手续有问题，现在暂且拿不到房产证，因为价格很低（均价1300元/平方米），故前期板式多层已售磬，现在两栋典式多层（一梯六户）销售情况很差，由此可见，消费者购房首要关心问题还是销售价格，只要有价格优势，即使负担一定购房风险，也有勇于“吃螃蟹”消费者存在，而且不在少数。

优势（S）：

劣势（W）：

机会（O）：

威胁（T）：

1）、形象定位

3）、户型定位

贵企业在计划方案中，相关户型定位已较为明确，其中：

1、一室一厅（60余平方米）占5%左右；

2、二室二厅（90余平方米）占50%左右；

3、三室三厅（126余平方米）占35%左右；

4、三室三厅（130余平方米）占10%左右；

；

提议：

Ø

地域分布

职业特征

消费形态

项目定价策略，指怎样依据产品生产成本和使用价值，应对市场竞争及反应，进行合理价格组合，在利于销售前提下，使发展商利润尽可能增加，这个平衡点也是项目价格定位关键。

而且价格将受到各方面原因影响，所以将依据实际情况而合适调整。

3、价格

经过我们周密调研，并结合咸阳城西周围关键竞争物业销售价格，我们认为，本案全程控制均价为：

1600元/平方米。

a）、定价格策略时，须考虑市场竞争业态改变，迎合消费者购置心理原因。

b）、据项目开发、工程进度及整体价格策略需要，在确保销售率实现基础上考虑。

c）、现在期怎样在市场竞争中确立自己品牌优势，巩固及塑造发展商自己品牌形象，为以后销售及发展打下良好基础，而且明确远期目标。

d）、单位定价标准：

A、增大景观、中庭花园和其它单位价差。

B、定价时重视采光、日照对单位影响。

C、重视公共配套对住宅影响。

D、重视两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私影响。

E、复式单位和标准层单位价差。

以上是作为定价时一个参考原因，最终还须在定价时作一个合适调整，务求令整体价格合理。

销售分期提议

。

为了降低项目标市场风险，最大化实现本企业利润目标，我部门提议以下推盘计划：

保留部分景观、区位等原因好单元，后期可依据市场情况和销售进度追加部分套型。

作到“局部消化、步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不停支撑售价目标。

总结现在各地楼盘利用销售手法，全部各有所长，关键综合分类：

按筹号排队购房；

以排队形式，优先购房；

以抽签形式购房；

一般展销会，户外及多种报媒广告宣传，先到先得购房。

备注：

筹号是用来测试买家购置单位诚意，当中可制订优惠吸引买家，若公开发售选择不了适宜单位，可于限定日期退回。

因为受市场多变性影响，不一样销售手法在不一样市场情况下有不一样优缺点，所以销售手法制订，要依据当初销售情况而定，但不管任何销售手法全部必需受以下标准制约：

A、任何销售手法目标，全部是要满足测试市场需求。

B、任何销售手法全部要能聚集人气，制造市场热点，含有延续性。

C、销售手法应该有利于促进提升项目价格必需性。

销售手法制订看原因：

针对本项目特殊条件，我企业认为项目如采取排队形式或展销会形式等销售手法，并不适合本项目标目标消费群，因为：

1）目标消费群买家购房比较冷静，应避免采取针对买家疲惫战术。

2）一般展销会不能快速聚集人气，产生羊群效应。

所以，我企业假如能成功代理贵企业楼盘，将会伴随当初销售形势、项目本身情况，随时灵活利用多年代理经验变通多种销售手法。

现在就现阶段地理环境及市场估计，

i.银行按揭：

按揭年限由购房者自主选择，按揭金额不超出所购楼款70%；

ii.一次性付款：

由购房者一次性向本企业付清房款付款方法，要求购房者在交纳定金后30天内付清全款；

iii.分期付款

在销售时，多个付款方法可灵活利用，可结合购房者具体情况，提议其使用合适付款方法，方便快速凑成成交。

在销售过程中，可考虑给购房者一定价格折让，尽可能激励或引导用户采取一次性付款方法。

结合本案前期销售优惠政策和周围别墅类关键竞争物业具体情况，提议：

1）、一次性付款96折

2）、银行按揭98折

3）、其它付款方法无折扣

4）、市场认知阶段或特殊活动期间，实施“折上折（96*98，98*98）”优惠政策，也可采取“赠予一定年限物业管理费、免入伙费用、赠家电”等促销优惠政策。

6、销售计划

计划本案销售周期为12个月，依据销售各阶段划分，具体销售计划以下：

认购期

开盘期及强势热销期

连续期及销售调整期

第二轮强势热销期

连续期和收尾期

上述销售百分比中不含贵企业已售出套型单位！

1）、传统静态销售和动态销售相结合

2）、SP促销和DS直销相结合

3）、活动引爆楼市

4）、展会及公关活动

我们了解了贵企业在前期广告宣传方面部分具体情况，我们认为，前期虽在推广方面投入也不能算少，但效果不佳，关键是因为宣传推广缺乏整体思绪，随意性太大，没有做到宣传媒体及宣传手段整合。

我们将在下面运做过程中，充足结合当地媒体特点，以节省销售成本为标准，使其发挥最大效果，并在推广过程中，一直贯穿广告宣传专题，围绕广告主力诉求点及销售主力卖点，进行推广宣传；

在媒体利用中，充足考虑多种媒体特点，达成宣传立体效应，做到媒体利用整合；

并重视宣传风格统一，外围包装风格格调一致，达成楼盘对外形象统一。

依据本案价格定位，全程控制均价1600元/平方米，总建筑面积19.4万平方米，销售总金额为：

3.1亿元人民币；

依据房地产销售推广费用核实标准，并结合咸阳当地具体情况，我们认为，销售推广费用应为总销售金额，累计：

万元人民币（其中销售费用占总销售金额，推广费用占总销售金额）。

●报纸

●电视

●广播（电台）

●户外看板

●车体

●灯箱

●售楼处

●售楼海报

●宣传单张

●精美折页

●DM刊

广告计划：

1、销售人员到位，全方面进行市场认知、培训及市场推广，为期一周

2、完成全部VI设计方案

3、完成印刷品系列设计方案

设计内容包含：

购房须知、付款方法、价格表、认购书、置业计划表、定金收据等销售文件，售楼书、售楼折页、售楼单张、手提袋等。

认购期

开盘期及强势热销期

1、以上销售费用不含贵企业前期已投入广告费用

3、我们将在双方达成协议后，就广告宣传推广提交一份具体广告实施方案！

1、项目硬件配套提升

为彰显本项目标独特征，提议在项目硬件配套方面多花些心思，努力争取做到“人无我有，人有我精”，树立优质住宅小区品牌，充足利用现有条件因地制宜，挖掘潜力，开发出项目独特相关配套。

小区花园：

室内花园：

270º

弧度宽角中空落地窗

2、项目软件包装提升

房地产市场竞争日趋猛烈，产品同质化、广告战等现象为项目推广带来极大难度。

住宅本身没有专题，所以要为其增添形象包装，即为项目增加符合市场需要附加值。

为和竞争对手拉开距离，而且得到目标市场认可，必需提炼出一个全新专题。

只有在扬长避短、先入为主，才能在猛烈竞争中脱颖而出，才能在市场立足。

所以，我企业提出“浪漫生活，出色无限”这一形象专题定位。

3、物业管理

邀请著名物业管理企业作物业管理顾问，采取封闭式物业管理。

二十四小时保安巡查，智能化闭路电视监控。

提供一站式物业管理服务。

4、总结

房地产发展到今天，已经不再是钢筋加混凝土，它已经成为产业和产业间相互包容、兼容。

房地产业蕴涵着：

文化、无形资产、格调、品牌、楼盘专题、概念、发展商开发理念等内容，房地产只有努力提升附加值，增强保值增值能力，才能让消费者接收。

本企业将在双方达成合作协议后，提供具体工作计划表，并明确在工作实施中，双方工作任务及分工。

陕西瑞德房产营销策划

8月22日