公益性300床位养老院建设项目可研文档格式.docx
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4.1.5总平面规划设计18
4.2建筑设计及功能说明19
4.2.1入口大堂20
4.2.2餐厅及辅助设施20
4.2.3医生办公室及护士值班室20
4.2.4医务室20
4.2.5心理咨询室20
4.2.6办公室、会议室等20
4.2.7健身房、活动室等21
4.2.8老人居住室21
4.3建设方案21
4.3.1主要设备及配套设施21
4.3.2建筑造型设计27
4.3.3建筑装饰标准28
第五章组织机构与项目管理29
5.1组织机构29
5.2管理机构组织方案体系图29
5.3人力资源配置30
5.3.1生产作业班次30
5.3.2年工作日30
5.3.3劳动定员及技能素质要求30
5.3.4员工来源及招聘方案30
第六章环境保护32
6.1编制依据32
6.2设计采用标准32
6.2.1环境质量标准32
6.2.2污染物排放标准32
6.3主要污染源和污染物32
6.3.1废水33
6.3.2固体废弃物33
6.3.3灰尘33
6.3.4噪声33
6.4综合利用与治理方案33
6.4.1污染防治原则33
6.4.2废水处理34
6.4.3废气治理34
6.4.4噪声污染防治34
6.4.5固体废弃物防治处理34
6.5绿化35
6.6环境管理机构及定员35
6.7环境监测机构36
6.8环保设施及投资概算37
第七章节能38
7.1设计依据38
7.2设计采用的节能标准38
7.3节能措施38
7.3.1工艺节能措施38
7.3.2给排水节能39
7.3.3电气节能措施39
7.3.4太阳能利用39
7.4节能机构40
第八章消防41
8.1设计依据41
8.2概述41
8.3总图41
8.4建筑41
8.5电气消防42
8.6消防给水43
8.6.1消防水源43
8.6.2消防用水量43
8.6.3消防设施43
第九章职业安全卫生45
9.1设计依据45
9.2职业安全卫生现状45
9.3卫生要求45
9.3.1场址卫生要求45
9.3.2平面布置卫生要求46
9.3.3卧室卫生要求46
9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求46
9.4危害因素分析及控制措施47
9.4.1可能产生的危害分析47
9.4.2设计中采用的主要防护措施47
9.5预期效果及评价48
9.6机构设置和人员配备48
9.7投资估算48
第十章项目实施进度49
10.1建设期49
10.2项目实施计划49
第十一章投资估算和资金筹措方案50
11.1投资估算50
11.1.1投资估算依据50
11.1.2投资估算表50
11.1.3建设投资分析50
11.2资金筹措50
第十二章财务分析和项目效益评价52
12.1财务评价依据52
12.2项目建设期、经营期、计算期52
12.3财务效益分析52
12.3.1成本估算52
12.3.2财务分析53
12.4社会效益54
第十三章项目风险分析56
13.1项目风险分类56
13.1.1建设风险56
13.1.2成本超支风险56
13.1.3技术风险56
13.1.4其他风险57
13.2项目风险控制对策57
13.2.1建设风险57
13.2.2成本超支风险57
第十四章可行性研究结论58
第一章项目概况
1.1项目简介
1.1.1项目名称
******县公益性300床位养老院建设项目
1.1.2项目建设地点
项目建设地点位于************县。
1.1.3建设规模及内容
本项目总用地面积为20010平方米。
其中：
建筑占地6670平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米。
总建筑面积17922平方米，包括：
老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房180平方米，其它附属用房800平方米。
1.1.4项目法人及法人代表
项目法人：
1.2可研报告编制依据和研究范围
《城市居住区规划设计规范》（2002年版）（GB50180-93）；
《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004J10307-2003）；
《建筑设计防火规范》（2001年版）（GBJ16-87）；
《建筑抗震设计规范》（上海市标准DGJ08-9-2003）；
《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；
《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；
《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；
《疗养院建筑设计规范》（JGJ40-87）；
《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；
中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》（2002年版）；
《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）。
1.2.2研究范围
本可研报告的研究范围如下：
项目背景和建设的必要性及可行性分析；
项目场址和建设条件分析；
建设规模和建设方案；
组织机构与项目管理；
投资估算和资金筹措方案；
财务分析和项目效益评价；
项目进度安排；
项目风险分析；
可行性研究结论。
1.3主要经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
1.1
总投资
万元
3000
1.1.1
其中建设投资
2785
1.1.2
流动资金
215
1.2
建筑面积
平方米
17922
1.3
养老服务床位总数
个
300
1.3.1
其中医护型床位
50
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
220
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
30
高级养老、托老服务
2
新增职工人数
人
64
不含临时护工岗位20个
3
经济指标
3.1
销售收入
万元/年
720
3.2
营业税金及附加
33.35
3.3
利润总额
154.49
3.4
投资利润率
％
5.15
第二章项目背景和建设的必要性及可行性分析
2.1项目背景
2.1.1我国进入老龄化社会
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；
到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。
1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。
这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。
若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。
60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。
更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。
我国的人口结构表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。
我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。
我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。
然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。
为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。
但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
养老院作为专供老人居住的专有场所，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。
老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
2.1.2******制定相应养老规划
根据《******老龄事业发展“十一五”规划》，在“十一五”期间，我省60岁以上老年人口将以年均2.13%的速度持续增长，预计到2010年达到534.5多万，约占总人口的11.8%，年均增长20万，人口老龄化的问题更加突出。
根据赣府发〔2010〕24号——《关于加快养老服务事业发展的若干意见》中提到：
我省于2005年进入人口老龄化社会，到2009年底，60岁以上老年人口约560万人，占全省总人口12.6%。
大力发展养老服务业，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命的质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。
发展养老服务业，也有利于促进相关产业发展，增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长。
壮大养老服务产业。
把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一，积极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年生活服务、医疗康复、娱乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。
对民办养老服务机构发展给予支持。
对按标准建设、取得《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位证书》的民办养老机构,各级政府采取“以奖代补”的形式，给予适当补贴。
因此，本项目建设不仅符合当地发展养老事业的政策，还能得到政府的鼓励帮助。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是推进养老工作的需要
从“中国老龄事业发展十一五规划（2006－2010年）高层论坛”上获悉”：
“十一五期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。
随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：
城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；
老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；
老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。
1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。
在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。
近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。
河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：
养老服务机构建设用地可划拨；
十余项税费可减免；
贷款条件放宽、利率优惠；
财政可给一次性开办补助;
向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。
服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。
成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。
2.2.2是市场发展的需要
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；
另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年养老项目呼声高涨，呼之欲出。
随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；
核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
因此，社会养老市场的发展催生了项目的产生。
2.3项目建设的可行性
2.3.1项目建设的技术可行性
项目建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。
项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。
2.3.2项目建设的方案可行性
养老院建设符合国家及地方工程建设规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。
3项目场址与建设条件
3.1项目场址
项目建设地址位于************县。
3.2建设条件
3.2.1自然环境
1、地形地貌
******县地处九岭山脉东南翼，位于******的西北部、宜春市的北部，东邻安义、新建两县，南部与高安市面上接壤，西南部与宜丰县交界，西北部与鼓铜、修水相联。
北部与靖安县交界；
境内南、西、北三面环山，中部地处丘陵，仅东部为河流平地。
全县总的地势为西部高峻，渐次向东部倾斜，是一个以山地、丘陵为主的山区丘陵县。
属半山区半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和庄园”的布局。
全县辖区面积为1642平方公里。
山地面积约占48%，丘陵占10%，低丘陵岗地占36%，平原占6%；
西部为深山区，山峦起伏，峰谷交错，九岭山脉的五梅山位于******与修水交界处，海拔1516米；
东部为海拔180米以下的丘岗地，岗丘大面积分布。
2、水文地质及地震等级
******县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主，呈羽状覆盖，同为九岭山修河水系，是修河的一条主要支流，自西向东横贯境内。
南潦河有大小支流29条，其中上游较大支流有百丈、溜头、石溪、澡溪、仰山、兰田、澡下水系等，下游较大的支流有白马港、中堡港、黄沙港、赤田港等。
露地层主要为第三系红岩、第四系冲积层、雪峰期岩浆及混合岩等，成土母质多为花岗岩、红砂岩及花质岩风化物，林地土壤主要有山地黄棕壤、黄壤和红壤三种，土层厚度平均为60—80厘米。
山地植被丰富、土壤肥沃，有机质含量高，有利于毛竹及树木生长。
3、气象条件
******属中亚热带湿润气候，常年呈热带季风气候特征。
年平均气温为17.3摄氏度，年平均降雨量为1610MM，无霜期年平均为260天左右，很少受台风、冰霜影响。
3.2.2区位和交通
******县位于******东北部，是靖安、安义、九江、宜春、高安等地交通往来的枢纽。
该县对外交通均为陆路，对外公路有奉铜线、大干线（三级道路）、万上线（三级道路）、大上公路，其中奉铜线、大干线为省道。
该县沿奉大公路至320国道18公里，距105国道25公里，南昌至******高速公路已经开始建设，直接距离38公里，******距南昌火车站50公里，距昌北国际机场58公里，距九江港口168公里，******紧邻南昌半小时经济圈，与沿海发达地区均有高等级公路相连，交通运输较为便利。
3.2.3工程用水用电条件
主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。
3.2.4建材供应条件
当地建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。
项目的建筑材料来源充足。
3.2.5社会环境条件
项目地人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。
良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。
第四章建设规模和建设方案
4.1总体设计
4.1.1设计依据
4.1.2建设规模
建筑占地6670平方米，建筑面积17922平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米。
项目可容纳300位老人入住。
4.1.3工程概况
（1）老年公寓12栋
①长寿苑一栋，全寿命型老年公寓。
四层建筑，配备电梯，共60套双人房间，100套单人房间，可接收220位老人颐养天年。
②康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，50套单人房间，可接收50位身体较差的老人和残疾老人居住。
③逍遥苑十栋，健康型老年公寓，每栋为三层建筑，共3套高级套房，坐落于人工湖周围，可接收30位对环境有较高要求的老人居住。
类型
房间数
房型
每套面积（m2）
小计（m2）
全寿命老年公寓
60
双人套房
100
单人套房
5000
健康型老年公寓
高级单人套房
医护型老年公寓
40
2000
合计
13000
（2）综合楼，二层建筑，底层为食堂、餐厅、洗衣房、浴室，二层为老年娱乐、健身活动场所。
（3）办公楼，三层建筑，一层、二层为医务室、康复室，三层为办公室、会议室、接待室。
同时建设公共浴室、洗衣房、库房、锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。
本项目所有建筑均执行《老年人居住建筑设计标准》（GB_T_50340-2003）标准，全部为无障碍设计。
表4-1土建投资估算表
土建工程名称
单价
（元）
面积
金额
（万元）
办公楼
㎡
800
1944
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