有关房地产估价论文Word下载.docx

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公平原则谨慎原则（抵押贷款项目）。

（一）房地产估价机构

1、房地产估价机构的经营

　　在目前我国的市场环境下，房地产估价机构根据成立的方式与时期不同，其经营方式、业务渠道也各有特点。

大部分机构都尽可能地发挥自身优势，努力开拓业务，以维持自身的生存与发展。

利润是企业追求的根本目标，但是个别机构对种种不恰当手段的使用，已经对整个行业的发展造成了不良影响。

从国内类似中介服务业的发展以及其他国家不动产估价发展的历程来看，成功生存的估价机构皆以声誉、服务、客户友谊为手段来维系、扩充经营资源。

国内的估价机构在短期适应现状的同时，应对机构的经营发展做出长远的规划，有目的的培养机构的竞争能力。

随着估价行业市场化水平的不断提高，各个机构的优劣势也不断发生着转换。

估价机构的决策者应对机构的发展做出前瞻性预测，在复杂多变的形式下，准确的对机构进行定位。

应重点加以注意的是优质差别性服务会给机构带来巨大的生命力和竞争力。

2、房地产估价机构的组织

　　组织问题与经营同样重要。

组织问题主要包括资金或股权的组织结构、人员的组织层次与管理、组织偏差的反馈与纠正、利益分配的形式等。

目前，国内外的中介服务机构都存在组织问题。

股权的组织结构是关键，它决定人员的组织层次与管理、组织偏差的反馈与纠正、利益分配的形式，但围绕着估价机构正常发展，上述因素之间也存在相互作用。

房地产估价行业中的“人和”理念对每个估价机构而言都具有绝对的重要性，这就决定了机构在发展过程中必须要正确处理组织问题。

解决房地产估价机构组织问题的关键是如何处理经济利益分配与调整的问题，具体就是如何对待随机构成长起来的高级人才。

高级人才在机构的成长过程中作出了贡献，他们可以对机构加以管理，但绝不被允许涉足机构的核心利益。

这种人才管理手段在机构发展的初期及进入中等规模之初是行之有效的，也是比较普遍的做法。

但是机构进入中等规模的中后期，对高级人才来讲，这种管理手段则成为一种令人感到非常不安的管理方式。

近期多有机构骨干估价人员、甚至机构法人带队跳槽就是有力的证明。

对于这种情况，机构采取的对策是对非嫡亲员工不投入力量培养，直接招聘有一定经验的估价人员，而有一定经验的估价人员则关注其他机构更有利益的位置，使行业内弥漫着一种浮躁的氛围。

解决组织问题的关键，是根据机构的发展，对股权的组织或经济利益、权利进行调整。

人的思想和欲望随着其阅历、能力、实力的增长而膨胀，这是本性使然，也是完全正常的。

这就引出股东或决策者如何对股权的组织或经济利益、权利进行正确处理的问题。

市场经济中，成熟的机构追求的第一目标绝不是短期利益，而是良好、卓著的声誉和长久、源源不断流入的利润。

这两个目标是要靠人才来实现与保持的。

我们不否认管理的艺术，但是无论市场经济处在什么水平，在长期情况下，经济利益分配的恰当调整，对机构各个方面的发展都起着巨大的促进作用。

　　通过对较发达国家的知识性产业进行分析，并与国内的中介行业进行对比，我们发现国外的股东或决策者，为维持团队强大的竞争力以及不断扩大的利润绝对值，主动放弃少部分股权，即放弃部分相对利润份额。

国内的股东或决策者一般以奖金的形式分派税后利润，并以其他的辅助方法奖励能力与贡献突出的人才，而自愿调整股权给高级人才的情况几乎不存在。

通过以上对比，我们不难发现，好的做法应是随着机构的发展，将权利、责任、利益都赋予有资格的人才，既要满足他们的事业心，也要满足他们的其他欲望，使他们与机构共同发展、共享回报，并吸纳其作为股东。

这种做法在一些国外的中介机构、软件开发机构及非政府研究等组织中以股票期权的形式被采用，都取得了较好的效果。

目前，我国房地产估价机构关于估价师股权份额的规定，可以说就是尊重市场的选择。

3、房地产估价机构的发展规模

　　在目前的市场经济中，规模与等级优势是各个估价机构为实现利润所追求的重要目标。

客观的讲，追求规模既不是现阶段市场的客观要求，也不是机构股东或决策者的主观愿望，但盲目的追求规模会给机构的长期发展带来不利的影响。

　　房地产估价属于知识经济的范畴，生产的是智力型产品，其本质不同于实物商品的生产。

这就决定了估价机构在关注集体力量的同时，更应侧重于资深估价专家的作用。

在脑力工作方面，普通的脑力群体与优秀的脑力个体，从来就不存在平衡等式的关系。

我们看到在某些中介行业发达的地方，房地产估价以信誉、估价质量、相关咨询服务取胜，其规模完全以适应市场竞争需要为前提，以自身实力为出发点，适时、适量的引进或培养资深估价专家，在将机构作强的基础上，扩大机构的规模、抢占更多的市场份额。

而个别估价机构为获得更多的估价业务渠道，通过“做大”以实现更多的经济利益，不顾机构的实力及机构人员的整体素质结构，快速扩张。

这种扩张快速提升了机构形象，适应了计划性市场运作和管理的要求，短期经济效益十分明显。

其缺憾之处在于，将机构等同于实物生产型企业，缺乏对人才的认识与管理，不能形成整体实力强悍的团队，抗风险能力差，人才流动性强，同时不易形成高水平的估价师队伍，对机构的长远发展造成不利的影响。

针对上述情况，我们认为首先要适应当前的市场和现行估价行业管理方式，同时也要下大力量对长远发展进行规划，围绕估价业务开展相关的咨询工作，从机构的声誉、经营网络、业务管理、高水平估价师队伍等几个方面着手建设，强调内在质量的提高，形成机构的全面发展。

4、房地产估价机构的利益与责任

从现代管理的角度分析，企业在创立、发展中，一般会经历三个发展阶段。

第一个阶段是追求经济利益阶段，第二个阶段是创立品牌、追求规模阶段，第三个阶段是承担社会责任阶段。

目前，就我国房地产估价机构而言，绝大部分处在第一阶段，一小部分处在第二阶段，仍处于追求“利润最大化”的层面。

虽然个别大机构有建立社会良好形象的意识，但是并没有从战略的角度对这一想法加以实施与管理，使估价工作、机构业务开拓、机构形象树立等工作相互脱节，无法形成各个环节间的良性互动。

在某些情况下，它们之间甚至还会相互背离、相互冲突。

在我国房地产估价行业中，已有部分机构在运营中注重估价的责任性，坚持估价原则、确保各方面的利益，在促进机构发展的同时，注重行业的发展。

这些机构以“责任、合作、服务、互补”为经营方针，开始脱离低水平竞争状态，并逐步向社会展示其负责任、有影响力、乐于服务社会的机构形象。

我们认为，机构只有以自身的资源尽可能的贡献于社会，才会得到社会相应的资源回报；

只有为社会的需要而存在的机构，才能长久的生存和发展下去。

（二）、房地产基本理论及其与估价方法的关系

1、价格形成理论与估价方法

房地产是一种特殊的商品，要真正掌握其价格的形成，有必要全面了解其价格形成理论，并作具体分析。

关于商品价格的形成，主要有四种理论，即供求决定论、劳动价值论、效用决定论、收益决定论。

简要地说，供求决定论认为市场上商品的价格不是事先规定的，而是根据市场上供求情况的变化，由买卖双方协商决定的;

劳动价值论认为决定价格基础~—价值的是劳动，价值的惟一源泉是劳动，商品的价值实体是抽象劳动。

劳动价值论还指出商品价格只是商品价值的货币表现，供求关系不能决定价值，只能影响价格（虽然有时这种影响很强烈），使价格围绕价值上下波动;

效用决定论认为一切商品的价值取决于它们的用途;

收益决定论认为商品之所以有价值，是因为能在较长时间内给商品所有者带来一定收益，这些收益通过一定方法折算为现值就是商品的价值。

在上述关于商品价值及其价格的形成理论中，劳动价值理论无疑居于基础和核心地位，其他任何理论追根溯源都是发端于此，都离不开价值的争论。

价值理论更是房地产估价的基石。

没有价值尺度，任何估价都会陷于空泛，丧失公允性，失去可信度以至失去估价的意义。

因此，房地产估价是以价值理论为依据，并将其在技术层面上概括为估价的手段和方法，估价实践操作则必须在一定的价值观念的指导下进行，遵循一定的价值准则。

价值观念源于比较，而比较的目的在于交换。

因此，价值存在于商品交换的经济活动中，估价也不能脱离商品交换这种制度性背景而存在。

但是，房地产估价以劳动价值论为基础和核心的同时，不能忽视其他三种理论，而应以它们为劳动价值论的补充，这是因为单靠劳动价值论不能解释一切。

马克思曾说:

“必须牢牢记住，那些本身没有任何价值，即不是劳动产品的东西（如土地），或者至少不能由劳动再生产的东西（如古董、某些名家的艺术品等等）的价格，可以由一系列非常偶然的情况来决定。

（二）经济属性与估价方法

房地产，从实物形态来看是房与地的结合体。

从其经济属性来看，首先它具有产品属性。

这是因为房地产不是自然存在的，必须经过人类的开发活动才能形成。

产品属性对于附着在土地上的建筑物来说是显而易见、没有争议的，但即便对于单纯以土地形态存在的地产来说，其产品属性也应不容置疑。

人类社会发展到今天，在有人类活动的地方，已经没有哪块土地是纯粹的“生地”，土地的开发、改造都或多或少地倾注了人类的心血，凝结了人类劳动，有的甚至是几千年劳动的积累。

因而房地产首先是产品，是生产要素（土地、资本、劳动）的有机结合。

利用成本法对房地产进行估价，实际上就是发掘了房地产的产品属性，从房地产作为人类劳动产品形成过程中所投人的费用角度出发，由成本费用（投人）而至价值，假定成本（包括合理利润）等于价值，这就是成本法的理论依据。

也就是说，房地产的成本（重新购建成本）被社会经济价值观念所认同，不必担心完不成从“使用价值到价值的惊险的跳跃”。

由于从房地产的产品属性层次来反映其价值，所以成本法是一种最原始、最朴素也是最基础的估价方法，无论商品经济、市场经济的发展程度如何，其估价结果都不失为一种基础性的参考依据而被人们广为使用，尤其是类似房地产交易案例不多，市场比较法无从下手，又对房地产未来收益能力的预测没有把握，无法使用收益法时，就只能由成本法担当重任了。

市场比较法发掘的是房地产的商品属性。

在存在社会分工和交换的经济社会里，房地产是一种商品。

商品的特点在于其使用价值和价值在经济主体之间的分离—等价交换。

房地产商品的市场交换虽然存在一些特殊性，但总体来看，其与一般商品的交换特点和规律相同。

根据“经济人”理论，市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则，追求效用最大化。

由于消费者购买商品的购买行为，通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，消费者将力求选择价格较低的商品;

而当价格相同效用不等时，消费者又将选择效用较大的商品。

同时，商品销售者为了使其商品出售出去，也会展开价格竟争。

市场上各个经济主体之间上述行为的存在，通过市场供求和竞争机制的作用，效用相等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。

（三）估价技术路线与估价方法

房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程，从而确定房地产的客观合理价格的过程。

房地产估价技术路线，就是估价人员模拟房地产价格的形成过程、揭示房地产价格内涵、指导整个房地产估价过程的思路。

因此，技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。

房地产估价方法体现了房地产估价的基本理论原理，同时也是估价技术路线的反映。

房地产估价技术路线是对房地产价格形成过程的认识，是房地产价格形成认识论的体现，从前述内容可知，估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。

因此，每一种房地产估价方法实质上就体现了一种估价的技术路线。

如比较法所体现的是这样一种估价技术路线:

房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。

正是按照这样的技术路线，比较法采用类似房地产的正常的或可以调整修正为正常的实际成交价格，作为评估估价对象房地产价格比较基础的技术路线;

又如成本法，它所反映的技术路线是:

在无法从市场上直接得到估价对象的正常市场价格的情况下，可以对估价对象房地产的价格各个组成部分进行分解，通过了解各价格组成部分的正常市价，再累加作为估价对象的正常市场价格;

再如收益法，它体现了对价格形成过程的这样一种认识：

可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，进而用这个结果作为估价对象房地产的价格。

收益法所体现的技术路线是:

房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。

同样一个估价对象，采用不同的估价方法进行估价，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的技术路线。

确定房地产估价技术路线，就是要确定估价对象房地产的价格内涵和价格形成过程;

把握房地产估价技术路线，有助于正确理解和运用房地产估价方法。

因此，在确定房地产估价技术路线时，首先要明确估价对象的价格内涵，然后是确定其价格形成过程，最后才是根据这些确定需要或者适宜采用的估价方法和具体的估价测算过程。

（三）提高房地产估价中应用的对策

针对我国房地产评估运用中存在的若干问题分析，政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源。

为了规范和完善我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范，房地产价格虚高等问题导致的市场法的适用性缺陷，降低评估风险，政府应该加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度，监测和判断房地产市场的发展态势，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费，及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象，引导房地产业健康发展。

另外政府还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平，实现房地产信息的标准化、公开化。

政府和房地产评估机构联合采取措施，弥补信息不对称对市场法应用的影响：

（1）完善制度和法规建设

制度和法规是市场正常运行的保障。

由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易纠纷无法解决的原因之一。

行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，只有这样才能在市场中强烈地显示出公平和秩序，这两个促进房地产市场发展的基本信号。

例如:

对于卖方发布信息的行为，应当有类似于《反欺骗法》和《真实披露法》这样的法律来加以管制。

（2）完善监督机制

监督机制历来是房地产的薄弱环节。

监督机制的缺乏只能说明市场的透明度不高。

完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用，以及保证市场运行的透明和公平。

（3）建立客观有效的评价标准

目前在有些地方市场炒作力度大于运作力度，对概念的疯狂炒作等于向市场散布真假混淆的信息，降低了消费者的鉴别能力，从而达到增加卖点甚至浑水摸鱼的目的，但这样做的直接后果就是扰乱了市场的秩序，并且降低消费者对市场的信心，因此必须由行政主管部门、行业协会和有关的研究机构组织建立并审定有关的一系列评判标准，对新出现的概念进行客观详尽的描述和界定，并进行评级，只有这样才能避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度。

加快自身的信息化、网络化建设，建立和完善市场信息资料库，实现信息化管理

评估过程是以基础数据资料为依据，应用评估理论、方法进行分析、对比、计算的过程。

市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。

在计算机技术和网络技术的飞速发展，以及房地产市场日益规范、成熟的前提下，评估机构获得市场信息的渠道会越来越多，此时的房地产评估机构，应该抓住机遇，利用计算机和网络，积极建立起自己的市场信息资料库，强化评估信息的搜集、处理、储备能力，这样才能及时得到想要的交易案例，提高评估结果的正确性，使市场法得到更好的应用。

（4）提高评估人员的执业水平和经验技能

采用市场法对房地产进行评估时，要求评估人员能够全面准确地调查市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面、细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。

因此评估人员的执业水平和经验技能的高低与评估结果的准确性有着紧密的关系。

但是目前国内缺少能够熟练运用市场法的高素质人才制约了市场法的应用，说明我们的评估人员运用市场法的执业技能还有待提高。

（四）有关房地产抵押及其风险

房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。

而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。

因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

房地产抵押中存在的风险：

a、税收风险。

《通知》明确规定：

个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；

b、抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。

c、变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。

因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。

房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

d、社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。

如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。

新的房地产政策的出台，对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。

e、或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险，以及经济性风险等等。

（五）总结

随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。

最复杂的问题往往有极简单的方法可予以解决。

对于估价机构的发展、收益、风险的问题也应如此。

事业的成功需要多方面的因素加以支持，而其中最为关键的因素是拥有与事业发展要求相适应的人才，这一规律不仅普遍适用于其他领域，同样也适用于评估业，而且基于评估业自身特点，优秀人才的网罗与管理已成为估价机构应首先加以解决的问题。

虽然目前国内房地产评估方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国际接轨。