商品房预售注意事项.docx

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商品房预售注意事项

商品房预售的房屋尚未建成竣工，购房人对买卖标的难以作出直观判断，且购房人一般在房屋竣工前已通过一次性付款或银行按揭付款等方式将购房款全部支付给开发商，开发商的开发经营风险在一定程度上实际已经转移给购房人。

因此，相比现房和二手房，购房人承担了更大的交易风险和不确定性。

商品房预售合同是确定买卖双方当事人权利义务的主要依

据，签好合同，合理降低和防范交易风险对购房人尤为重要。

在签订商品房预售合同过程中应注意以下事项。

1、确认开发商已经取得商品房预售许可证

为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。

没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。

因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。

2、认真阅读开发商制定的格式条款

按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。

认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。

开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。

购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。

实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。

3、注意土地使用年限

出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。

有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。

有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短

于一般住宅。

购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。

4、明确约定抵押权的处理方式

为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。

因抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的权利

带来很大障碍和困扰。

一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵

押，消灭抵押权；对土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、

条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。

5、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任

我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。

但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。

比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各

项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。

开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两

个层次。

除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。

6、仔细了解开发商的按揭政策

开发商就商品房项目的按揭贷款业务，通常都与一家或几家商业银行建立合作关系，有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。

同时，有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。

需要用按揭贷款支付房款的购房人，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。

7、重要公共配套设施不可忽视

我市预售合同示范文本设置专门附件规定公共配套设施的建设和交付。

对特定的购房

人，有的公建配套直接决定购房的初衷，对此需在合同中予以明确规定。

比如，有的购房人购买商品房就是因为小区内将配建高质量的幼儿园，可以解决孩子幼教问题。

要实现自己的购房目的，不但需明确约定幼儿园建成交付的时间，而且还需约定幼儿园的开园时间以及违反约定的处理办法。

8、尽可能明确面积误差的处理结算办法

预售合同约定的面积多为按图测算的面积，难免与最终实测面积有误差。

我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式，因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。

从实际情况看，合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视，但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。

对得房率很在意的购房人，特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时，双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。

9、明确规划或设计变更的处理办法

商品房项目在开发建设过程中，规划调整和设计变更时有发生。

有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响，甚至可能导致建筑面积变化，进而影响双方当事人最终的房款结算金额。

我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的

提示，购房人最好仔细研读，并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。

10、不可忽视前期物业管理和临时管理规约

在业主委员会成立前，商品房交付后的物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负

责，小区的公共秩序由开发商制定的临时管理规约予以规范。

前期物业管理的好坏和临时管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本，甚至对商品房的保值增值有重要影响。

购房人需认真阅读作为预售合同附件的前期物业服务合同和临时管理规约，重点了解物

业服务的标准、质量和费用，才可能做到商品房买得放心，用得舒心。

11、及时办理相关登记手续

商品房预售合同签订后，从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证，前前后后有很多法定手续需要办理。

这些手续既是购房人的权利，也是购房人的义务，对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。

购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序，及时办理相关登记手续，是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。

买房要点面面观清楚选房不含糊

选房

1、地段：

每个城市，中心城区的房子往往最为珍贵，当然在这个大前提下，不要忘记中心城区内的小地段是否方便，如出行、购物、娱乐、健身、就医、就读等配套设施是否完备。

也有住在好地段而购物就医等不方便的，这样的地段价值就要降一些。

当然，目前稍微偏远一点的地段，或者像北碚区、巴南区等地，目前价格相对较低，安静，适合养老，未来发展

升值空间巨大。

2、价格：

同一地段，各楼盘的价格有时有很大的差异，购房者应从户型、面积、实用功能、小区配套等方面去对比，找出最便宜的，又能令自己最满意的房子。

3、费用：

一般情况下，买房应细算以下几种费用。

一是配套费用，配套服务设施是必须的，

但也未必越多越高档越齐全就越好，否则自己要付的服务费就越多；二是物业费，物业费的高低在一定程度上反映了物业服务的水准，但是高收费未必是好的服务。

三是开发商的开发成本，通过分析计算这些费用来确定房价值不值。

4、车位：

在钢筋水泥的都市中，你的爱车是否有“安身之所”，车位比就成为一个至关重要的概念。

对于一般的小区，车位比能达到1:

0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1:

2以上才够用。

5、绿化率：

绿化率则是指规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

有的

开发商喜欢说“绿化率”，而回避“绿地率”的概念，这是因为绿化率的计算是一个相对模糊的概念，绿化率计算的是树冠面积，而不是实际种植面积，以树冠面积计算，就是指树冠在地面投下的树荫。

所以，同一个小区的绿化率肯定比绿地率要高很多。

从生态小环境的营造和后期的保养要切记一点，小区内种草不如种树。

6、特色：

现在许多楼盘都注重以特色取胜，有的以绿色为特色，有的以节能为特色，有的

以运动为特色，但不论哪种特色，都须能够真正兑现，所以最好能将特色的具体内容写进合同。

7、投资价值：

哪怕买的房子仅仅只是用来居住，也要考虑到投资价构是否有继续改进的余地。

只有可持续发展的住房，才能随着时间的推移，不但能保值而且还有升值潜力。

买房获利优惠大“三大陷阱”需谨防

1、赠送装修基金或者精装修：

开发商弄成品房是一回事，多数情况下会用样板房来对冲一

些市场面消化情况不良的房源。

尤其是在黄金周这样的旺市，这个时候开发商如果广告打出的是赠送装修，只会拿那些滞销房做文章，并且在价格上会适当加码后再还原，因此买成品房与赠送装修的优惠销售是不一样的。

这个时候首先要看毛坯标准下的预期价格，其次是适当减除装修市场支出，还原后评价房价。

当然如果你的购买支出是希望后期按揭分期提供，

目前主要缩小首付及买后即用支出，这个时候参与这类优惠是可行的，但一定要注意装修菜

单提供的成本开支。

2、清盘销售：

多数盘都存在分期销售的可能，这个时候很可能借助于黄金周推出存量房。

并以二期的名义，比如二期开盘在即，一期保留现房优惠推出。

一般有斩头去尾赚鱼身之说，按道理开发商的尾盘都只是一种甩卖，由于目前市场突然出现转暖，这种转暖并不是由正常消费支持的，因此开发商极有可能利用这一周期来释放存量房而不是纯粹意义上的尾房。

清

盘房依然要看是否适合自己的购买力以及未来居住需要。

清盘房的推出开发商往往会挟带一些滞销房源，其重要的优惠特点是只有那么几套房子确实降价了，多数情况下其它房源不降反涨，然后开发商会将折扣权下放到销售中心，给予比平时更多的打折。

但保障折后均价也是开发商的底线，一定要注意，清盘甩卖的对象只适合前几套。

3、一口价销售：

伴随容积率提升，高层住宅居多，前期订价主要分层拉开距离，现在由于

消化速度有限，更多采取分段订价。

分段订价会产生剩余房源总价偏高的缺陷，所以开发商可能提供一口价销售，这个时候肯定是越高的楼层越有利，性价比越好。

订价的时候往往借助中位数原理，取中值来决定一口价，所以中位数以上楼层都是可以选择的范围。

楼市价格有“耙活”精明选房四步走

1、新盘首推，易现低价：

和其他老盘不同，在目前楼市的环境下，新露脸的项目更易出现低价。

新盘“低开”似乎已成了赢得市场的唯一法宝。

很多首次推盘的项目，无一不遵循此道，并获得了不错的预定成绩。

虽然价格并非决定成交量的唯一因素，但不少将开或者在

售项目都表示，在做好产品自身的同时，依旧会把价格战作为重要的战略政策。

首次公布心理价格，用开发商的话来说，属于“割肉价”了。

2、看清降价原因，算计好了捡个便宜：

宏观调控下，急于出货的开发商越来越多，这种项

目需要买房人睁大眼睛好好算计算计了。

记者发现，从房企的上半年表现来看，随着供应的加大，未来急于出货的开发商企业不占少数，就目前市场来看，各大品牌企业都有扩大优惠的可能性“可以适当地关注品牌企业的郊区项目，一般来说，郊区项目成本相对城区较低，在目前的市场背景下，企业会通过低价的郊区项目来赚足眼球，赢得社会效益，提升

其品牌度和知晓度。

”有业内人士向记者表示，可以说品牌企业的郊区项目让消费者既能享受到其品质和服务，又能享受到较低的房价，对于适合居住郊区的购房者来说，这类项目值得关注。

3、抗跌楼盘，分清真假：

尽管目前的市场环境下，价格就是王道，但是依然有一些项目从来不受任何风吹草动的影响，誓死不降价，对于这样的楼盘我们也不能忽略一概不看。

其实好货值好价的道理我们都懂，如果这个产品无论是地段、产品、服务、配套等方面都有强力支撑，也会物以稀为贵的。

4、有些便宜不能捡：

A.注意是否有硬伤：

有一些房子有硬伤，所以即使是在房价上涨阶段，其价格也很低，更别说在如今楼市调控严厉的今天，因此购房者千万不要被较大的优惠所

蒙骗。

B：

注意房子的产权：

有时候同一个项目的不同产品，产权是不同的。

如果买到的