中国房地产价格影响因素分析论文大学论文Word文档格式.docx
《中国房地产价格影响因素分析论文大学论文Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产价格影响因素分析论文大学论文Word文档格式.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
成本
中国房地产价格影响因素分析
一、房地产开发预算的具体内容
房地产开发预算的具体内容，是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的具体任务来确定的。
它受政策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况不同，因此，其预算内容也有所区别。
一般包括以下三项内容：
（一）土地开发预算（也称作开发前期工作预算）
土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。
1、征地补偿费
征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括：
第一，土地补偿费。
它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。
第二，青苗补偿费。
它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。
第三，安置补助费。
它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。
第四，农转非人口安置费。
它是指因征地被转业的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。
第五，超转病残人员安置费。
它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理
第六，新菜田建设基金。
它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。
2、新菜地开发建设基金
新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。
3、拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。
其中包括：
第一，拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。
第二，拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。
第三，拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。
第四，其它费用。
指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
第五，七通一平费。
七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。
“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；
“一平”是平整土地。
第六，勘察设计费
勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。
（二）建筑安装工程预算
建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、计划利润和税金四部分
1、直接费
直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。
它是由人工费、材料费、施
工机械使用费和其它直接费组成。
直接费的内容如下：
第一，人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资。
工资性质的津贴及属于生产工人开支范围内的各项费用，内容包括：
A．生产工人的基本工资、工资性质的津贴（包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等）；
B．生产工人辅助工资，揭开会和执行必要的社会义务时间的工资，职工学习、培训期间的工资，调动工作期间的工资和探亲假期的工资，由行政直接支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的工资，促工服装补助费等；
C．生产工人工资附加费，指按国家规定计算的支付生产工人的职工福利基金和工会经费；
D．生产工人劳动保护费，指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、
修理费和保健费、防暑降温费等。
第二，材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的
摊销量按相应的预算价格计算的费用。
第三，施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计
算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其它机械费。
第四，其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用，内容包括：
A、冬雨季施工增加费；
B、夜间施工增加费；
C、流动施工津贴；
D、因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费；
E、生产工具用具使用费，指施工、生产所需不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置。
摊销和维修费，以及支付给工人自备工具的补贴费；
F、检验试验费，指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品费用等，以及技术革新和研究试验费。
不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对具有出厂合格证明的材料进行检验、对构件破坏性试验及其它特殊要求检验试验的费用；
G、工程定位复测、工程点交、清理场地费用。
其它直接费可直接计入预算定额分项中，也可按不同类型工程以费率计取，对于一般工业与民用建筑工程，也可以平方米为单位以金额（元）表示计取，但不得重复计算。
2、间接费
间接费由施工管理费和其它间接费组成：
第一，施工管理费。
它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。
它包括：
A、工作人员工资；
B、工作人员工资附加费；
C、工作人员劳动保护费；
D、职工教育经费；
E、办公费；
F、差旅交通费；
G、固定资产使用费；
H、行政工具用具使用费G、利息；
J．其它费用。
第二，其它间接费。
它是指建筑安装工程施工所需的，但不包括在工程直接费和施工管理费范围内的费用，它包括临时设施费和劳动保险基金。
3、计划利润
计划利润指按照国家规定的计划利润率向建设单位计取的利润。
4、税金
税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费
（三）其他预算
房地产开发预算的内容，除以上土地开发预算和建筑安装工程预算外，还包括按国家和当地政府有关部门规定的，在房地产开发投资中支付并列入开发总概（预）算或单项工程综合概（预）算的一些费用。
这些费用目前项目繁多，各地有不同的规定，大体包括下列一些费用项目（主要参考北京市的规定）：
1、城市基础设施“四源”建设费2、市政支管线分摊费3、供电贴费4、工程合同预算或标底审查费5、工程质量监督费6、编制竣工图费7、建筑业流动资金贷款利息系数8、用电权费9、分散建设市政公用设施建设费10、临时用地费和临时建设费11、建材发展补充基金12、绿化建设费13、施工图预算编制费14、招标投标管理费15、合同公证费16、施工执照费17、工程监理费18、施工机械迁移费19、工程保险费20、商业网点费21、人防费22、管理费23、贷款利息24、建设期预留调价指数
以上三部分应支付的土地开发费、建筑安装工程费及其它费用，再加上不可预见费，就构成了开发区建设的总成本，是商品房销售的基础资料。
在商品房定价时，还应考虑开发公司的利润和应缴纳的税金。
二、房地产发展的历史背景
（一）房地产发展概况及其土地供给与住宅关系研究的意义
自2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。
房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列问题。
连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了国家调控房地产市场及控制房价的决心，2010
年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看，房地产市场的调整势在必行。
2010
年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。
央行2010
年6
次上调存款准备金率，两次加息。
以新国十条为先锋，限购令为阵，限贷，打击屯地等等被认为是房地产调控的严厉年。
年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。
不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价随着十二五规划的逐步实施，对中国房地产业目前的经营方式所进行的变革制度安排屡屡出现。
国家一系列调控制度安排的出现，其背后都有着深刻的政策意图。
现在房地产负担了整个国家的许多矛盾和热点，如中央和地方的关系、城市和农村的关系、穷人和富人的关系等等，在这种情况下，国家调控必须继续下去。
作为国家经济的支柱产业，房地产投资和GDP
有着密不可分的联系。
房地产的健康发展有利于GDP
的增长，反之将阻碍经济发展的步伐。
随着适婚年龄人群的快速增长，房价问题已成为人民的热点讨论话题，关乎民生的重要话题。
在不断攀升的房价背后，及高空置率引发的房地产投机的一系列问题背后，国家将出台一系列措施稳定房价。
（二）土地供给与住宅关系研究的意义
土地供给不足是住宅供应不足的重要因素，主要城市土地供应跟不上需求，土地成本上升将转嫁给房价。
过去的几年里，全国主要城市住宅土地供应不足问题突出，其中，一线城市除杭州出让住宅土地建筑面积略高于住宅销售面积外，其余一线城市的城市住宅销售面积远大于住宅用地供应面积，深圳、上海尤为突出。
深圳和上海的住宅用地“求供比”近3
倍，供需严重失衡。
统计的22
个一、二线城市中，有深圳、上海、福州、苏州、北京、广州、重庆、合肥、南昌和青岛等10
个城市住宅用地“求供比”也大于1，供应跟不上需求。
这是近年来上述城市房价上涨过快的重要原因。
土地供给不足也将导致未来房价上升。
在未来土地供给难以大幅释放，住房供应量一定的背景下，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。
三、影响房地产需求的因素
（一）消费者的预期
一般来说，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理而趋向一致，造成未来需求的提前透支。
但从长期来看，消费者的预期是趋于理性的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。
2007年及前几年正是在大环境氛围的影响下，人们预期以后房地产价格还要上涨，因此大量的消费者自觉或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。
（二）人口数量
近几年来，中国沿海地区经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学生几乎全部涌向沿海城市就业、周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使沿海地区人口不断增加，人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大。
除对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不相同，除了带动住房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也在不断增加，而且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。
（三）收入水平
收入是影响消费行为的最重要的因素。
随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升，住宅会向面积更大、结构更合理、配套服务更全面的趋势发展；
另一方面，部分原来没有购买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。
因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著正相关性。
同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。
房地产作为一种特殊的商品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。
因此，收入的增加应该导致房地产需求增加，房价上升。
其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。
（四）社会安定情况
如果现行政权稳固、社会安定，那么人们会乐于对住宅进行房地产投资。
相反，如果发生重大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房地产的比例，而转向投资黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。
四、影响房地产供给的因素
（一）房地产开发投资规模
房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；
反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。
因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业规模成正相关关系。
投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用也就越大；
反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越小。
房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。
因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，在这种情况下，房地产价格会下降；
而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。
（二）成本因素
房地产成本中，土地成本占相当大的比重。
土地价格提高，会使得开发商获得利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降；
反之，土地成本降低，项目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发商积极开发更多的房地产，增加市场的供给。
在我国土地成本已占到商品房成本的30%-40%，地价的刚性上涨直接推动了房价上升。
除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等的成本。
随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一样，加速升级换代。
生态、绿色、智能、舒适等观念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，架空层的推广，公共活动场所的设计，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高，使住房建设生产费用不断上升，节能措施的采用，使每平方米住宅的建筑安装成本会相应增加。
房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响，一方面生产资料价格的上涨将引起房地产价格的上涨，另一方面，房地产价格的上涨引起投资加大，对生产资料的需求增加，会进一步推动生产资料价格的上涨。
（三）竣工面积
在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。
年竣工面积上升时，房地产供给量自然就会上升，价格就会下降；
相反，如果竣工面积下降，供给就会下降，房地产价格自然就会上升。
但在中国，竣工面积有时候并不能很好的影响价格，高空置率和高房价并存的局面就很好的说明了这一点。
五、房地产价格影响因素的定性分析
房地产，从狭义来理解；
就是指房屋及土地结合的产业。
从广义来理解，就是指土地和附着于地上的建筑物以及构筑物同已合并入建筑物（或构筑物）与土地中的各种设施、设备。
因此，在分析房地产价格的构成及其影响因素时，要全面考虑这些方面。
（一）房地产价格的构成
1、地产价格的构成
地产价格的构成地产是城市规划范围内具有所有权关系的经济形态的土地。
地产具有价值和使用价值，这是地产价格存在的基础，而商品经济的存在则是价格形成的外因。
在商品经济中，地产可以作为商品来经营，对地产所有权的经济体现，都反映在地产所有权或使用权的有偿转让中。
地产所有权或使用权的有偿转让（出让），使地产具有了价格。
马克思认为，地价实质上是土地所提供的地租的购买价格。
因此，马克思用以下公式计算地价：
年利率
地价＝－－－－
年地租
由地租量决定地价，这是理论上的计算。
实际上，地租与地价是同一层次的概念，地租的确定本身就是非常复杂的问题，所以在具体计算地价时，可撇开某些抽象的东西，从获得土地时实际发生的费用入手考虑地价的构成因素。
这里研究的是城市土地的价格。
现阶段，我国城市土地属于国家所有，郊区土地属于集体所有。
国家城市建设需要使用郊区集体所有土地时，实行有偿征用，归为国有，再有偿出让给房地产综合开发公司进行综合开发，开发后有偿转让给建房单位。
或者，国家把原来已开发的城市土地有偿划拨给土地使用者。
总之，目前我国城市土地价格只是土地使用权价格。
2、房产价格的构成
房产，泛指一切土地上盖，是地上一切建筑物和构筑物的总称。
房产是人们为某种需要而建造的，是具有一定使用价值的劳动产品。
因此房产是一种商品，它在商品经济活动中遵循价值规律的客观要求。
马克思的劳动价值论认为，一般商品的价值由ｃ＋ｖ＋ｍ三部分组成，ｃ是物化劳动转移来的价值，ｖ是活劳动转移来的价值。
ｃ＋ｖ是生产商品的成本，ｍ是剩余价值，即利润。
商品价值的构成是成本+利润。
商品价格是商品价值的货币表现形式，商品价格的构成是成本＋利润。
作为商品之一的房产，其价格构成与一般商品的价格构成有相似之处，即也是成本＋利润。
概括起来，房产价格的构成包括两方面：
第一，房产本身的兴建费用，即建造成本。
房产本身的兴建费用包括：
房产的工程造价、管理费、利息和税金；
其中房产的工程造价又包括：
查勘设计费、房屋主体结构工程和装修费用、室内各种配套设备安装费、建筑红线内室外各种设施配套安装费。
第二，利润
利润是价格超出成本的那部分收入，也是活劳动创造的价值。
利润是建筑商（房产企业）投资开发房产的目的所在，故只有保证房价中包含利润，才能调动房产企业从事房产开发的积极性，并有利于企业扩大再生产的顺利进行。
地产和房产紧密结合在一起，没有孤立于一定地产之外的房产，土地为房屋提供地基，土地开发投资是兴建房屋的前期工程费用，房屋一旦在某块土地上兴建起来，它的价格就会同时反映出该块土地的价格，所以，在大多数情况下，房产价格和地产价格会综合起来，以楼价或房价（即房地产价格）的形式来反映。
我们会看到这种现象：
在同一时间但不同地点以相同造价标准兴建起来的两宗相同类型的房产，它们的价格会有很大差异，这是地价作用的结果，实际上，我们更多时候评估的是房地产价格而不是房产价格。
第三，房屋租金的构成
房屋租金是房屋的出租价格，是房产价格的特殊形式，也是对房屋使用权分期出售的形式。
租金（出租价格）不同于出售价格，后者可以通过一次交换实现房屋的全部价值，租金是通过出让使用权，分期实现房屋的价值。
恩格斯在《论住宅问题》中说：
“租金的构成部分是A、地租；
B、建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；
C、修缮费和保险费；
D、随着房屋逐渐破旧无用的程度以每年分期付款的方式支付的建筑资本补偿费（折旧费），包括利润在内。
”我国的住房租金制度与资本主义国家有根本的不同。
但房租是房产价格的特殊形式，所以在商品经济中，两者的构成应有共同之处。
从理论上分析，我国房租构成包括折旧费、修缮费、管理费、税金、利息、利润、地租和保险费等八项因素。
（二）房地产价格的特征
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的特征属性。
1、土地价格不由生产成本决定
一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。
但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。
2、房地产的保值性与增值性
一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：
一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；
二是房地产的供给受种种条件的限制；
三是公共投资增加了房地产的效用。
房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。
3、房地产价值的个别性
这一价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。
这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。
4、房地产价格构成的复杂性
从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。
5、房地产价格的多因素制约性
6、房地产价格表现形式的多样性
房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。
房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。
7、房地产价格与物权的密切相关性
由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。
同一宗房地产，转移的权益不同，其价格也会不同。
因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态。
（三）影响房地产价格因素的理论分析
要把握影响房地产价格的因素，首先在观念上应具备以下4点认识：
1、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：
有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。
但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的。
2、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的。
3、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的。
4、某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。
从理论上影响房地产价格的因素应该包括以下几点：
第一，房地产的供求状况因素；
（供求状况房地产价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。
）
第二，经济因素；
（经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。
第三，人口因素；
（随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。
第四，社会因素；
（影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城市化。
第五，行政因素；
（土地制度，住房制度，城市发展战略、城市规划、土地利用规划，税收政策、行政隶属变更等等）
第六，心理因素；
（影响房地产价格的心理因素主要有：
价格预期，购买或出售心态，欣赏趣味，时尚风气，接近名家住宅心理，讲究门牌号码，讲究风水，价值观的变化等）
第七，国际因素；
（随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明显。
其中国际经济状况。
军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。
第八，其他因素。
（如房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。
六、影响房地产的其它因素
（一）国民经济发展水平
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，
升级会员 