物业管理公约范本Word文档下载推荐.docx

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7、保留地方：

指发展商拥有或仅供发展商使用之物业内被列为单元及公共地方外之所有地方，包括但不只限于物业之天台及外墙。

8、管理：

指管理者根据本公约、用户守则履行及遵守其全部职责的行为。

9、管理者：

指发展商或管理者为管理、维修及保养物业，按照物业各单元向业主或用户收取的管理费用。

10、管理费：

11、管理费按金：

即于单元交付前发展商或其指定之管理公司向各单元业主收取的相当于二个月管理费的保证金；

此按金不可退回，业主可在出售、转让、馈赠其名下单元时转至承受人名下。

12、管理规则：

指公约用户守则内之一切条款或规则以及发展商或管理者按公约授权制定之各项与物业管理有关之规章制度

13、业主：

指常德国土房管部门所颁发的房地产证所载之权属人，即为该商铺单元的产权人

14、单元：

指业主在物业拥有的单位包括商业、办公用房（包括其所属车位）或其中部分。

15、外墙：

指物业的全部或部分外墙。

16、用户守则：

指发展商或管理者根据公约而制定供各业主及用户于使用其所拥有单元、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。

17、物业图则：

指存放于管理者处的有关物业各层之平面图，各业主如需查阅，可预约管理者查阅。

18、停车场：

指只供停泊车辆或作为经营停车场业务的建筑物部份。

第一章总则

公约是为各业主之利益而设置，发展商、管理者及各业主均须遵守和履行公约所载之义务和责任及受公约之约束，各业主均对其单元拥有处分权，包括使用、出售、转让、抵押、出租或其他合法方式处分之权力，但在其行使其处分权时，必须以其承让人或使用人承诺履行及遵守公约条款为前提。

公约赋予发展商或其指定的管理公司具有即时全权管理物业的权力。

发展商指定的管理公司，其管理期限自物业竣工验收合格之日起，为期三年，管理期限届满时，由发展商和业主委员会协商并决定是否继续聘请原管理公司或其他管理公司或由发展商自行管理物业。

第二章业主

（一）业主之权益：

1、拥有、使用其名下的单元及全部租金或收益。

2、各单元业主拥有其名下之单元产权，并可全权处分其名下所点的单元产权及权益，例如出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或其它方式处分。

3、在不景响物业建筑结构及面貌下，对其名下单元进行装修工程。

4、可与其它业主按本公约规定共同使用物业的公共地方和公共设施以及物业所有的保安、卫生设施，以便适当使用及享用其名下物业。

5、可根据公约维护自身的合法权益

6、可根据本公约条款监察管理者及管理人员的工作。

但业主无权直接惩戒管理人员，任何投诉可向管理者、发展商或业主委员会提出。

由管理者采取合适的必要的行动。

（二）业主的义务

1.业主在行使上述权利和使用其名下单元时，须遵守公约的规定

2.业主须依照公约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金或费用等款项

3.业主须共同负责分摊维修物业的结构，包括外墙、公共地方及公共设施等费用

4.业主须按时缴交其名下单元须付的税项、水、电等及有关公共设施费用，并负责专供其名下单元所使用的设施的维护及保养费用

5.业主须遵守发展商或管理者按本公约所订立的《用户守则》，《装修规则》及其它规章制度。

6.业主在行使本章第

（一）条第2款权利时，必须要求该承受人或权利人在处理有关单元的同时签署承诺书，承诺与管理者签署公约及履行、遵守公约和用户守则，并在七天内以书面通知物业管理者有关承受人或权利人的姓名、地址、处理日期及将承诺书交管理者。

否则，原业主将对承受人的违约行为负连带责任。

（三）业主的责任

1.不得改变搂宇的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；

未经发展商及管理者同意不得改变物业任何部分的外貌，不得在物业外墙安装任何雕塑品、遮光帘、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。

2.单元外露之窗户不得改变原有色彩，以维护物业外貌整齐美观

3.负责其单元内部整洁及维修，保持一切设施畅通完好，以免对其他单元用户造成损失。

4.不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部份之水、电等供应及排水道、暗渠、电缆、固定装置等设施。

5.各单元的业主，只能将其单元按法律规定及本公约之规定用途使用，不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其它业主的事项。

6.不得在单元内饲养家禽牲畜或任何宠物。

7.不得在单元内举行葬礼、宗教仪式、舞会、音乐会或其他类似活动，不得将单元作斋堂、殡仪馆及类似用途，但事前征得发展商或管理者书面许可的商业单元除外。

8.不得在楼宇内进行任何足以引致楼宇投购之保险全部或部份失效或引致保险费增加的行为；

不得在单元内储存易燃易爆有关的危险品。

9.不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施，不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物

10.未经管理者申报并获准，任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷。

11.违反公约规定的业主须就其所引致的损失负责并支付一切有关费用。

第三章发展商的权利

（一）发展商在其拥有上述第一章所述的管理权利期间具有以下权利

1.发展商具有全权管理物业的权力，但发展商可于本公约签订之日起一年后的任何时间向全体业主发出书面通知三个月后自选终止第一章所赋予的管理权力。

2.发展商在其认为合适的情况下更改物业的名称，而无须为各业主或其它拥有该物业相关权益的人士因物业更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但发展商须于更改物业名称前通知各业主。

3.为检查、维修及保养物业，包括公共地方、公共设施，或为履行管理者对物业管理责任，发展商或管理者及其各自的施工单位、代理人或其它经许可的人有权携带一切必须的设备、机器及材料进入物业任何一部份；

如有必要，可进入物业的任何单元，但除紧急情况外，应事先给予不少于48小时书面通知有关的业主或其使用人，但发展商在使用权用此项权利时，不得妨碍其它单元业主使用其所属的单元；

4.除紧急情况外，发展商或管理者在发出合理通告后，有权暂时停止任何设施的使用以进行维修或保养

5.发展商有权于物业公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、更改善、翻新、保养或拆去烟囱、招牌（包括霓虹光管招牌）、广告、天线、桅杆、照明及其它各种设施；

并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）可于一切合理时间带同工人及设施进入物业任何部份，以便进行上述有关工程施工，同时发展商有权按认为适当的条款准许或授权其他人进行工程；

但上述固定设施工程不可不合理地妨碍其它业主使用其所属的单元，且任何安装于天台或物业其它地方之招牌不可阻碍或干扰电梯之升降

6.可授权管理者向物业各业主或使用人收取公约所述的款项。

7.可根据政府规定或在维持物业管理费的前提下、根据物业管理的实际情况合理调整管理费；

8.在维持物业管理费分摊原则的前提下，根据物业管理的实际情况将管理份额重新合理分配（产权份额除外）或做出更改善，而无须其分业主同意

9.根据政府规定或物业管理的实际情况，发展商在业主委员会成立前有全权自行或授权管理者制定及个性有关管理物业的规则，而无须事先经任何业主同意；

所有管理规则及其修改后的管理规则应张贴于物业告示栏；

但该制定及修改应本着公平合理原则，促进所有受该制定或个性影响的单元业主的全体而非部分或个人的利益。

10.发展商在业主委员会成立前有权指定或委托任何人士或机构为物业之管理者，亦可委任专业物业管理者单独或联合管理物业或物业之部分；

发展商或与管理者签署管理合同，订定管理者的职范围、年期及酬金，而无须先经其他业主同意，但管理合同的内容不能违反本管理公约的条款；

11.可委托代理人行使公约给予发展商之任何权利。

12.在公约的限制和保障下，除已出售的部份（包括共用地面积）外，发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用、或以其他任何方式处置物业保留地方，包括指定任何保留地方为公共地方或将指定的部份保留地方指定为出售单元，而不须任何业主同意。

13.可就物业管理事宜另订立细则或规章制度，但不得抵触本公约的条款。

a）在业主委员会成立前审核和批准物业年度管理预算或修订的年度管理预算。

第四章管理

（一）一般事项：

1、发展商按公约所指定、委托或委任的管理者，享有以下的权力，但同时需遵守和履行公约中其应遵守及履行之责任及义务；

2、管理者将被视为全部业主就本公约规定事宜之代理人，而非个别代理。

每一个业主将被视为全权及已不可撤销地任命管理者为执行公约规定事宜的代理人。

（二）管理者的权利及责任：

1、不触犯发展商及各业主权利的情况下，管理者有权对物业进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括下列事项。

（1）需要行使管理权力，使物业的管理能够达到相当于国内高级物业的标准。

（2）检查、视察物业，必要时包括所有单元的内部。

但管理者必须给予有关单元的业主或使用权用者的提前两天的书面通知，并在通知书内提供可接受的原因，并解释该检查及视察为必要行动（紧急情况除外）

（3）每一位业主及其使用者应严格按照装修规则，完成其单元的装修工程（包括机电工程），如果管理者发现该业主聘用的施工单位及其工人违反装修规则，管理者有权拒绝让该等人士进入物业，或在管理者认为有必要的情况下，将其逐出物业。

装修期间，管理者有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。

所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索赔、要求及费用完全由该业主及使用人单独负责，与其他业主及管理者无关。

管理者有权在适当时候对装修规则进行修改并可在装修工程开始前，以合理化的通知，要求装修的业主依据装修规则缴交装修按金予管理者，并由管理者根据装修规则的条款作有关应用（应用于补偿业主或其聘用施工单位等引起的所有损失）。

装修按金在装修工作完成（包括管理中心收到消防局装修验收意见批复并经管理公司验收合格）后15天内应返还给该业主，如该款项需补偿前述损失，由在计算及扣除补偿后，余款无息返还给该业主。

（4）制定商业管理规范、统一商业管理秩序、统一营业时间、统一处理等管理措施的制度并在实施中不断完善。

（5）根据公约制订物业用户守则、装修规则及其它必要的规章制度，并以有效之形式督促业主和用户遵守。

（6）对物业公共部分和公共设施进行维护，使之保持良好的状态，如维修或清洁主要结构、外墙、窗框、门及玻璃、设备、器材的更换、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之施工单位、代理人及其他经许可的人，可进入物业的任何单元进行有关工作，除紧急情况外，应事前发出通告。

（7）负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作，同时保障各项公用设施正常动作。

（8）根据物业实际情况，负责建立健全的财务管理制度和编制物业管理预算，收取管理费和代收水、电、电话等市政公用设施使用费及追讨欠款。

（9）处理所有对于管理物业的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因物业管理而引起的纠纷与争执。

（10）负责物业的保安工作，保持物业的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。

（11）对各项管理职责定期或于发展商及业主委员会合理要求时做出检讨和总结，并对改善物业管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及做出建议。

（12）清除或拆去任何不合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，向应负责的人征收或追索清除费并要求其补偿因此而发生的有关费用。

（13）在所有该物业之法律诉讼中，在管理范围内，作为全体业务的代表（但管理者与业主或使用者之间有利益冲突时除外）。

若该代表行为将涉及有关业主承担管理费以外之任何经济责任，则管理者需事先获取有关业主的书面同意。

（14）防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。

（15）采取一切必要措施以遵守政府对于物业的要求。

（16）防止任何人对物业或公共设施进行有害的变更及损坏，并对损坏者进行索赔。

（17）按需要行使权力，使物业的管理能够达到相当于国内高级商厦的标准。

（18）可装饰物业外墙包括灯光及其它饰物。

可组织物业内的文娱活动。

（19）控制该物业规划范围内所有车辆（停车场除外）停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规则所准许停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取手续费。

（20）在履行其按公约规定的管理职权范围内并在认为有必要进聘请、撤换及付酬予律师、建筑师、会计师及其他专业顾问、施工单位、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。

（21）采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定。

（22）公平合理地制定公共设施的使用规章及拟定各项服务、康乐设施的收费标准。

（23）管理者可用业主或物业管理处名义投保及支付保险费用。

投保项目可包括火灾、其它意外及天灾、第三者责任保险、劳动保险等与业主和物业有关的保险。

（24）制定并实施物业整体形象推广（包括聘请专业公司为物业作形象广告宣传，费用由业主或商铺使用人分摊）

（25）有权开展有偿商业代理服务，包括租售代理、营业培训、广播、邮件报刊送递、礼品等服务。

（26）管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收。

2、管理物业公共地主及公用设施

（1）安排保养和维修物业的公共地方及公共设施。

（2）确保所有物业业主或用户依照物业管理公约规定的用途正确使用其所占用之物业部份，如有物业业主或用户违反物业管理公约，管理者应尽量使用可行的方法制止此等违约行为，并向违约者追讨赔偿及费用。

（3）在有合理需要时，替物业之公共地方涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其它适当之工程。

（4）更换在公共地方的破损设施。

（5）保持公共地方的照明系统运作良好。

（6）保持物业中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。

（7）保持物业的公共地方环境清洁、卫生及美观。

（8）阻止任何废物被弃置于物业之公共地方，负责清除物业公共地方之垃圾及安排适当的时间为用户收集垃圾。

（9）采取适当措施防止物业任何公共地方受阻塞。

（10）确保所有公用污水渠、排水渠、管道及水管无淤塞情况。

（11）保持物业的所有公用设施，机械和器材包括物业消防系统、照明系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、自动计费系统、保安系统、给排水系统等性能良好和运作正常。

经发展商或业主委员会批准后，管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材。

（12）在可能的情况下阻止任何垃圾或其它物体弃置、排出、侵蚀或抛出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水沟，并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾或物体移走。

确保管理者所进行之维修或其它工作不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水沟、水管、电缆、公共设施或其它工程造成损害。

如有损害，应及时修补。

（13）安排物业保安、管理员及搬运工作的日常工作程序。

根据物业管理公约或用户守则之条款，管理、保养、维修及监督使用权，包括但不限于以下的设施：

A、装卸货区

B、垃圾收集站及垃圾车停放处；

C、花园、花槽、水池及其它文娱设施；

D、公共阶梯、行人路、街灯、栏杆、围墙及公共空地。

3、物业财务管理

（14）负责物业之财务管理及账务处理；

正确地运用物业管理账户收取管理费及支付款项定期复审结存以确保有足够资金维持必要的开支。

（15）财务管理包括为物业编制每年之管理物业预算及尽可能使用权管理之开支及动作控制在此预算范围内。

每年的年度预算须于该年度前一个月提交予发展商或业主委员会审批，并在批准后方可实施。

遇年度管理预算不足以应付所有管理开支，管理者应提交修订预算方案供发展商或业主委员长会审核批准。

（16）每月定期向各单元业主、租客或用户收取管理费，及其他应付之费用并定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任，并于发出适当警告后，以管理者名义提出法律诉讼。

（三）管理费

1.业主须于每月的第日前预先缴交其单元下月应付之管理费。

2.首期管理费从发展商向业主发出交楼通知书之日起计算。

3.管理费可于每年作适当合理调整。

4.根据物业管理费分摊原则及已获发展商或业主委员会批准之年度预算，管理者可从物业管理账户中支付有关管理物业之一切支出费用。

5.上述所提及的支出费用包括：

（1）保养及修理物业外墙、绿化区、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、照明系统、自动计费系统、给排水系统及其它机械、设备、机器装置和设施等；

（2）管理者酬金；

（3）管理者所订为需要购买之火险及各种责任保险之保险费；

（4）聘用管理人员的开支，包括薪金、假期、津贴、住宿、制服及装备等到。

（5）购买及租赁所有必须的机械及器材之支出。

（6）物业公共地方适当照明；

（7）聘请法律、会计、工程、机械等专业人士的费用；

（8）提取或预留管理费的2%作为物业之增容及维修储备基金；

（9）物业公共的水、电及其它费用；

（10）垃圾清理费；

（11）清洁物业公共地方及外墙或落地玻璃之费用；

（12）指定时间内提供中央空调之支出；

（13）物业外墙装饰之费用；

（14）行政办公支出；

（15）其他为管理物业的合理支出（包括物业完成前，筹备管理期间之一切合理开支）等。

管理者应定期公布管理费收支账目，并张贴于物业告示栏。

所有已交付使用（由发展商发出交付使用通知书之日起计）之单元业主或用户，须负责缴交其单元的管理费及其它应付之费用。

如因管理费不足而影响管理运作，业主须负责承担支付营运费用之不足部份，以维持物业最基本的运作及提供基本的管理服务。

但以不超过业主所拥有产权之管理份额应付的管理费用为限。

5、管理费及其它费用的追收及欠款利息。

业主欠缴管理费及其它根据公约规定的任何费用时，管理者应向业主发出通告，详列所欠款项及清还期限，若逾期未付，管理者可通过法律途径向业主追付欠款。

所有管理费及管理费按金及其它根据公约或其它管理规则应付的款项，均须按期清缴。

任何业主如果未能于应付的款项到期日支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用。

（1）收取未缴付款项目自逾期之日起至支付之日止的滞纳金，以每日1%计算；

（2）收取合理的定额手续费（但不超过人民币200元/每天单元）作为因违约引起的管理者额外行政工作的预定损失赔偿，该手续费可由管理者按年合理调整。

（3）管理者有权对欠款业主提出诉讼或做出其他追讨行动，如停止供应该单元之水、电、空调和限制该欠款或违约之业主、用户、租客使用物业设备、公共设施或于物业告示栏张贴欠款业主单元及详情，直至该欠款业主清偿全部欠款、利息及手续费。

（4）业主欠缴管理费或其他费用连续达到三个月时，发展商或业主委员会有权自行授权管理者向人民法院起诉，依法追索或申请拍卖业主名下的物业以偿付欠款，利息及手续费。

6、管理费按金

（1）物业全体业主应于收到交付使用权用通知书或进场装修通知书后，在规定的时间内缴交两个月管理费作为管理费按金，管理者将为此成立一专用账户。

（2）如物业管理账户出现合理的赤字，管理者有权在征得发展商书面同意后从专用账户中提取适当金额以垫支不足之数。

并可在征得发展商或业主委员会同意后，增收管理费以偿还专用账户所垫支之款项。

（3）业主入伙时所缴交的管理费按金不退回，但可以在出售、转让、赠与、遗赠其名下单元时转至承受人名下。

7、账目审核及保存

（1）管理者应聘请中国注册会计师一年至少一次审核物业的年度财物收支报表，并张贴在物业告示栏。

（2）管理者须妥当地保存管理收支账目，并在需要时将账目提供各业主查阅或节录。

（3）管理者于被辞退或职务被终止时，须于被辞退或职务被终止之日起三个工作日内移交所有有关物业之文件、记录、图则、管理账目予发展商或业主委员会，发展商可聘请中国注册会计师不定期审核管理账目。

8、管理者根据公约作出的决定及任何合理行动在各方面对所有业主均有约束力。

9、管理者及其雇员在下列情况下无需对业或用户负责：

（1）为履行公约所进行之一切管理工作，但涉及刑事责任、蓄意或严重过失而造成之损失不包括在内。

（2）因下列原因造成的服务中断：

A因任何设施、装置必要之保养及更换；

B火灾、水灾等到不可抗力引致中断服务；

C无法避免的燃料、材料供水、电力、空调短缺；

D管理者所无法控制的其他一切原因。

10、管理者应尽力按照公约的规定履行其对该物业的管理和维护的职责。

（四）管理者酬金：

1、在本公约第二章规定之管理权力期间，从物业管理费中支付给管理者的酬金（税后）由发展商与管理者拟订，该等酬金每年可作出适当的合理调整。

2、管理者无须从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为该物业管理、动作、会计、核数等一切直接开支费用。

3、管理者酬金由管理者从物业管理账户中扣取。

第五章物业全部或部分受损不能正常使用时的规定

（一）物业任何部分如因火灾、台风、地震或其他原因损毁至无法使用，而重新修复受损部分在建筑上或法律上均可行时，在管理者购买的保险赔偿金不敷使用的情况下管理者可采取一切必要的行动，包括修复该受损部分，并由所有受影响业主承担该等费用，并应在管理者书面通知后的十五天内将应付的修复款项交予管理者。

（二）不能正常使用时的规定

1、物业任何部分如因前条所述原因而毁损至无法使用，在重新修复受损部分又因建筑上或法律上之原因而成为不可能时，管理者应在损害发生之日起两个月内召集一次受影响业主会议，就受损部分共同讲座应变措施。

2、如果在上述规定的受影响业主会议上通过任何应变措施议案时，管理者应准备一份旨在使该措施付诸实行的正式计划，并在第一次会议后一个月内召开受影响业主第二次会议时对该计划进行讨论。

3、如果在受影响业主第二次会议中上述之计划获得通过（无论有否修改），管理者应通知所有受影响业主。

如在受影响业主均有责任参加该计划并在所有方面给予合作。

4、如果自损害发