浙江省房地产估价师《制度与政策》商品房销售代理试题.doc
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2015年浙江省房地产估价师《制度与政策》：
商品房销售代理试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计申请批准。
A：
分部
B：
按程序
C：
一次
D：
分批
E：
执行层的组织协调
2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
3、下列属于间接融资方式的是。
A：
政府发行债券
B：
国家信用
C：
商业信用
D：
银行贷款
E：
执行层的组织协调
4、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。
A：
《中华人民共和国土地管理法》
B：
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
D：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
5、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。
A：
长期趋势
B：
后期利润
C：
权益
D：
供给和需求
E：
工业用地的监测点评估价格
6、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。
A：
9m
B：
13．5m
C：
15m
D：
18m
E：
工业用地的监测点评估价格
7、对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。
该阶段为__。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
8、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。
已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。
A：
43
B：
112．5
C：
123．3
D：
150
E：
工业用地的监测点评估价格
9、__是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
10、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。
A：
4
B：
3
C：
2
D：
1
E：
执行层的组织协调
11、共有房地产的《房地产权证》由__收执。
A．共有人共同
B．共有人分别
C．权利人推举的持证人
D．房地产主管部门指定的共有人
12、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设__条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。
A．按日计价
B．重大增价
C．延期增价
D．涨价增价
13、某地区某类房地产1999～2005年价格如下表所示：
某类房地产1999～2005年价格单位：
元/m2
A．年份
B．1999
C．2000
D．2001
E．2002
F．2003
G．2004
H．2005
I．2006
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．21９0
N．2410
O．2620
P．2810
Q．3000
R．？
14、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。
后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。
2096年10月1日1对该房地产进行评估。
经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。
则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为万元。
（说明：
题干中假设土地出让合同未约定不可续期）
A：
4091
B：
4182
C：
4250
D：
5000
E：
工业用地的监测点评估价格
15、为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住，减半征收土地增值税。
A：
满5年的
B：
5年以上的
C：
满3年来满5年的
D：
居住未满3年的
E：
执行层的组织协调
16、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
17、在复杂购买行为中，购买者的决策过程由阶段构成。
A：
引起需要→评价方案→收集信息→决定购买→买后行为
B：
收集信息→评价方案→引起需要→决定购买→买后行为
C：
收集信息→引起需要→评价方案→决定购买→买后行为
D：
引起需要→收集信息→评价方案→决定购买→买后行为
E：
借款合同
18、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】
A：
估价师声明
B：
估价的假设和限制条件
C：
估价方法
D：
估价对象
E：
工业用地的监测点评估价格
19、负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A：
承包商
B：
开发商
C：
监理机构
D：
建设主管部门
E：
借款合同
20、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。
A．购买价格
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
21、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指__。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
22、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。
该宗地块上理论上应补交的地价为万元。
A：
4000
B：
5900
C：
6800
D：
7200
E：
工业用地的监测点评估价格
23、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。
A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．行规
24、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。
A：
朝向
B：
楼层
C：
方位
D：
交通条件
E：
工业用地的监测点评估价格
25、关于房屋转租，下列表述错误的是__。
A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
B．房屋转租合同不用办理登记备案手续
C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
D．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制。
A：
现金流量表
B：
损益表
C：
资金使用计划
D：
资金筹措计划
E：
资金来源与运用表
2、会计的目标是向国家、企业內部、企业外部提供有助于所必需的、以财务信息为主的经济信息。
A：
实行宏观调控
B：
加强内部经营管理
C：
合理地进行投资和信贷决策
D：
优化社会经济资源配置
E：
加强外部经营管理
3、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是．（2009年试题）
A：
出租率
B：
基准收益率
C：
成本利润率
D：
财务杠杆比率
E：
借款合同
4、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。
则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元／m2。
A．4443
B．3852
C．3601
D．4154
5、影响购买者的心理因素有。
A：
动机
B：
感觉
C：
学习
D：
信念和态度
E：
欲望
6、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是__。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
7、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。
A．消费价格指数
B．商业零售价格指数
C．上证价格指数
D．建安工程价格指数
E．中房价格指数
8、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。
A：
以房屋作价入股
B：
将房屋出租给他人从事经营活动
C：
将房屋以合作方式与他人从事经营活动
D：
将房屋出租给他人居住
E：
将房屋无偿借用给他人
9、已知某投资项目折现率为l3％时，净现值为1100万元，折现率为14％时，净现值为-980万元．则该投资项目的内部收益率是。
A：
12．12％
B：
13．36％
C：
13．53％
D：
13．95％
E：
借款合同
10、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。
A．管理费
B．销售费用
C．其他费用
D．前期费用
11、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。
A．人员工资
B．抵押贷款还本付息
C．保险费
D．房产税
12、下列行为中，需要缴纳契税的有。
A：
事业单位购买办公用房
B：
因地震导致房屋灭失而重新购房
C：
个人购买经济适用住房
D：
奥运冠军接受政府奖励的房屋
E：
城镇职工按规定第一次购买公有住房
13、一般来说，信用卡的功能主要有。
A：
升值功能
B：
转账结算功能
C：
消费贷款功能
D：
汇兑功能
E：
储蓄功能
14、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/㎡、900元/㎡、2000元/㎡和2400元/㎡，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定。
A：
在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B：
甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C：
在任何情况下，乙的需求价格弹性最小
D：
此时乙的需求价格弹性最大
E：
执行层的组织协调
15、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。
A：
供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
B：
供给价格弹性系数的数值一般都为负值
C：
供给价格弹性系数的数值一般都为正值
D：
供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律
E：
同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
16、动态投资回收期是指项目以__所需的时间。
A．经营收入抵偿全部投资
B．全部现金流入抵偿全部现金流出
C．净收益抵偿全部投资
D．净收益现值抵偿全部投资
17、下列房地产中，不得抵押的有。
（2008年试题）
A：
集体所有的土地使用权
B：
村办企业厂房
C：
列入城市房屋拆迁范围的房屋
D：
宅基地
E：
已经设定抵押权的房地产
18、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有。
A：
法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
B：
再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
C：
房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
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