休闲旅游度假区开发建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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本项目规划面积4950亩，其中乡村野奢旅游区规划面积420亩，创意天下汇105亩、现代农业示范区4300亩，新农村集中安置小区125亩。
规划建设项目如下：
项目建设内容
建设规模（亩）
乡村野奢度假区
420亩
乡村野奢酒店群落
120
乡村林盘会馆群落
100
原乡田园俱乐部
原乡休闲街区
40
原乡旅游房车营地
60
创意天下汇
105亩
105
现代农业示范区
4300亩
观光体验农业基地
860
生态立体农业基地
3010
生态涵养林带
430
新农村集中安置区
125亩
125
合计
4950
本项目以保护耕地为原则，在统筹城乡综合配套改革试验区及城乡一体化的宏观政策支持下，以###市农村集体土地流转政策为依据，在总共4950亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并院，集中650亩农村集体建设用地，以建设和打造极具有川西韵味的“”野奢休闲旅游区和新农村集中安置小区。
“”项目以区域内最具四川田园特色的原生态林盘资源为核心，通过对周边农田耕地的农业产业结构调整和优化，以高品质乡村野奢度假酒店为引导，建设集乡村旅游休闲、生态涵养林、观光体验式农业、生态立体化农业、农产品深加工和新农村集中安置区于一体的综合性乡村休闲旅游项目。
本项目根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。
1.4项目建设单位
###有限公司系由在港、澳、台地区及海外营商多年的商界人士联合投资组建，港府合法注册，并获得国际金融组织和基金的大力支持，资金来源丰富。
会有限公司总部位于香港湾仔庄士敦道181号，注册资本为港币6.9亿元。
为促进国内业务发展，公司在北京设立了国内总部，在四川投资组建了永安和中为两大企业集团。
###有限公司主要致力于香港和内地间的经济、科技、文化交流，特别是在新的历史条件下配合国家在文化和旅游、能源和环保等建设方面的发展，着力于对内地最优秀的文化、旅游、节能环保等专案进行投资，向那些能够发挥示范性、辐射性、可持续发展的专案提供支援和帮助，并确保在这些方面的投资能够惠及最广泛的社会群体。
###有限公司经过数年的发展，在内地的投资总额累计已达140多亿元，涉足旅游、文化、金融、能源、环保、流通、地产、公共服务和实业投资等领域。
###有限公司从创立伊始就全方位借鉴国际市场的先进技术和经验，形成了卓越高效的管理团队，标准化的作业流程，开放的学习氛围，拼搏进取的团队精神，成为内地企业开拓国际市场的伙伴和内地与香港之间经济、科技、文化交流的桥梁。
永安集团系###有限公司全资集团子公司，资产已经超过30亿元人民币。
公司以房地产开发为龙头，集金融投资、机械制造、环境保护、商品贸易、商业服务等为一体，包括四川永安投资置业有限公司、###万通北站商场有限公司、###九洲宾馆有限公司、###朗正贸易有限公司、###行舟物流有限公司等企业，集团年均税后利润达5000多万元，并保持了年均10%以上的增长速度。
公司在投资传统产业的同时，大力打造###火车北站商圈，为###经济的发展作出了贡献。
中为集团是由###有限公司在中国内地投资组建的战略性投资机构，负责其在中国内地进行区域经济投资与开发；
目前在中国西部地区主要是采取参与地方政府的区域性经济建设模式进行项目投资及投资管理服务，为政府打造有特色的、可持续的区域经济并促进地方经济的发展。
公司秉承“体系运作、科学经营、建章立制、突破目标”的管理理念，形成了具有中为集团特色的企业文化体系，凝聚了一大批优秀人才，集团中高层管理人员均具有博士、硕士学位。
中为集团拥有先进的投资理念和较强的运作实力，致力于发展成为国内领先、西部一流的企业财团。
四川中为循环经济建设投资管理有限公司是中为集团的核心企业。
另外，集团公司还下设###草堂古玩城经营管理有限公司等子公司。
1.5项目建设计划
“”野奢休闲旅游区总建设周期为36个月，项目预计从2008年3月启动，至2010年3月完成建设。
1.6项目投资说明
项目总投资：
12.5亿元。
资金来源：
企业自筹资金9.92亿元，引进项目资金2.58亿元。
主要经济指标：
项目年收入2.47亿元，年上缴税收5098.25万元。
1.7项目建设意义
第一产业
生态观光农业、高新高效农业、四季花卉、经济林木
产业模式
单一产业
产业效益
效益较低
第二产业
农副产品深加工、乡村纪念品、特色野奢品的生产
产业提升
效益递增
第三产业
以野奢酒店为核心的服务业，以休闲度假为内容的乡村旅游产业
复合产业
效益倍增
乡村旅游文化休闲产业是一个富民产业，对于参与农户的收入支持，超过对税收的贡献，是新农村建设中最容易直接带动农民增收的产业。
乡村旅游文化产业的发展，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村镇整体建设的发展。
所以，乡村旅游文化产业是目前新农村建设中的最佳产业模式。
“”野奢休闲旅游区
项目以乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，构建中国西部原生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业链，致力于成为中国乡村旅游文化的精品项目。
本项目突破了传统旅游产业单一发展的模式，结合###进行新农村建设的一系列政策，进行一、二、三产业的复合架构与循环发展，促进乡村经济的可持续发展。
本项目通过循环经济理念在项目区域内的运用，以及对水资源的循环利用和保护，实现整个区域循环经济技术的优化示范，在中国乃至世界提供一个充分利用循环经济技术的中国乡村旅游文化的旅游目的地；
本项目通过乡村旅游文化产业的运作，在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展，为区域经济的腾飞创造稳定、持续的税收，大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题。
第二章项目建设必要性
2.1顺应城乡统筹改革的大潮
2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和###市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》。
该通知要求试验区要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。
###县作为###的重要卫星城，经济发展迅猛，在城乡统筹改革中将成为引领改革的先锋力量，而本项目的建设正是顺应城乡统筹改革的大潮，通过大力发展乡村旅游业带动农业产业结构调整，建立农民长效增收机制的有效途径。
2.2城乡一体化发展的需要
自2003年以来，###市就实施了以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，开创了城乡同发展共繁荣的可喜局面。
项目拟建地目前还是以传统农业为主，随着工业向园区集中，土地向业主集中，农民向城镇集中的“三个集中”政策的逐步推进，“”项目的实施为推动城乡一体化发展、改善乡村居住环境和健全各项综合基础配套有着积极的促进作用。
2.3符合地方旅游经济发展的需要
###作为中国的“第四城”，已凸现大都市的风范，区域内旅游资源十分丰富。
旅游业不仅具有强大的经济拉动效应，同时还是一种“绿色经济”。
“”项目的实施，可实现旅游资源差异化发展，实现区域旅游资源风格的互补，为都市不同结构、不同层次人群提供风格迥异的服务。
同时，本项目顺应###县旅游发展规划，是沙西线生态休闲旅游产业带中的重要组成部分，是对###县整体旅游形象和服务功能的提升。
2.4建立起农民长效增收机制
农民增收是“三农”问题的核心。
加快农业和农村经济发展、努力增加农民收入是农业农村工作的重中之重。
本项目的建设通过对项目规划区域内的农业产业结构的调整和优化，通过项目引进的农业投资和农业科技企业为支撑，形成全新的农业产业结构，促进农民增收长效机制的建立，并延长了产业链，特色化和品牌化的农副产品为农民长效增收提供有力的支撑。
同时乡村旅游和观光农业的发展还将提供大量的技能培训和工作机会，使传统农民向个体经营和产业工人转变，为农民增收创造更多的条件和机会。
第三章项目选址分析
3.1项目位置
“”野奢旅游休闲区项目位于###市###县###镇白马村。
###镇位于###西北郊的府河水源头，###县的东部距###市区13公里，县城10公里，北邻成彭公路，南靠国道317线，###市沙湾西延线8车道高等级公路横穿全镇，成为通行###的主要快速通道。
犀团路（犀浦至###）由北向南纵贯全镇，与国道317线相连，镇域范围内村村通沥青公路，形成四通八达的交通网络。
因府河起源于镇内的石堤堰，故有“府河第一镇”美称。
全镇地势平坦、土地肥沃、水资源丰富、排渠通畅，幅员面积28.86平方公里，总人口26500余人。
府河自北向南纵贯全镇镜内形成了府河水为主的自流灌溉渠系。
3.2人文优势
###县，作为古蜀国历史上鼎盛时期杜宇王朝建都立国之地，是古蜀文化的发祥地，其境内古蜀文化遗址众多，蜀文化资源沉淀丰厚。
相传皇帝杜宇深爱百姓，死后化为一只杜鹃，每逢春季都飞来唤醒老百姓重视农耕，嘴巴啼得流出了血，染红了漫山的杜鹃花，这便成为成语“子规啼血”的来历。
“”野奢旅游休闲区项目崇尚自然，回归纯粹天然的田园生活，与古代蜀王的重农品性形成了跨越千年历史的的呼应。
###镇，位于###县东北部，因###市的母亲河——府河起源于镇内，故有“府河第一镇”之称。
镇人民政府驻地太和场有着悠久的历史，是川西平原著名的水码头，曾是###县四大集镇之一。
###镇高校林立，镇内入驻了###理工大学影视学院、四川师范大学###学院、新华科技职业学院、五月花计算机学院、###旅游职业中专等一批具有影响力的大中专院校，在校师生3万余人，是一座名副其实的“学子麋集之城”，商住条件良好，市政配套设施齐全，项目可以为本地及附近消费群体提供完善的配套服务。
###县良好的人文环境也为本项目的建设和运营提供了最好的支撑。
3.3旅游环境
在大力发展旅游业的形势下，###市市委政府高度重视旅游产业的发展，通过多项政策着力挖掘区域内旅游资源，指导旅游产业的发展方向。
###县政府也出台了“###县旅游发展总体思路”和“###县国际乡村度假村控制性详细规划”，以科学发展观统领旅游产业发展全局，强力实施休闲主题的旅游开发工程，不断配套完善基础设施，优化整合旅游资源，精心打造旅游精品，强力开展宣传促销，持续推进区域合作，加快旅游业发展。
随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。
3.4交通环境
航空：
###双流国际机场，是全国七大航空港之一，现有国内航线245条，开通了###至香港、新加坡、加德满都、曼谷和巴黎等国际航线7条，航班204个，年客流量500万人次。
经###市绕城高速公路，###县至双流国际机场20分钟车程。
铁路：
###火车站是西南地区最大的客货运输中心站，年货物周转量145亿吨/公里，年旅游周转量45.6亿人/公里。
已建成的###火车站西客货站位于###县境内，县城距火车西客货站8分钟车程，距火车北站25分钟，距火车南站20分钟。
公路：
东西方向国道317线、成灌高速公路、沙西线等高等级公路横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等黄金旅游胜地的必经之路。
南北方向###绕城高速公路、温-###-彭快速通道纵贯该县境，形成通达快捷的交通网络。
目前，已开通305、304、221、96、54等5条公交线，可直达###市区，各镇之间已全部开通城市公交线路。
3.5自然环境
###县属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷署，四季常青。
历年平均气温15.7摄氏度，平均降雨量1000毫米，基本无水灾发生。
平均湿度84%，空气污染指数API45以下，常年空气质量保持在Ⅰ级。
在气候方面，###县非常适合人居和度假休闲，利于发展休闲旅游业。
在地质方面，###县属岷江冲洪积扇区，地形较平坦，相对高差不大，海拔高度550.00米左右，地表水流自西向东。
地貌属岷江流域Ⅰ级阶地。
###县地势由西北到东南逐步下降，相对高差1-2m，地表无复杂地质构造，平均海拔为550米。
3.6消费习惯
###作为中国知名的休闲旅游城市，是一座“来了就不想离开的城市”，在国际上具有较大的影响，它是乡村休闲旅游产业发展的最大动力。
而###县乡村旅游资源异常丰厚，具有进行资源整合、整体打造、系统开发、持续运作的优势和条件。
乡村环境、田野体验、高尚休闲将成为都市新贵人群最喜爱的生活消费方式。
根据城市消费范围的研究：
第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边50公里，中型城市周边25公里，小型城市周边15公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；
第二个为休闲消费圈，以城市为中心，大型城市周边250公里，中型城市周边150公里，小型城市周边80公里范围区域。
在这两个圈范围内的农村，都具备发展乡村旅游休闲产业的基本条件。
3.7选址分析
本项目拟建地具备发展乡村旅游的各项基本条件。
项目规划片区毗邻沙西线和府河，从地理位置、资源和环境条件方面与“”项目崇尚自然、追求纯粹天然的田园生活的建设理念不谋而合。
并且项目拟建区位于四川黄金旅游线路的必经之处，有利于形成游客规模聚积。
据统计，每年通过这条线路的中外游客达400万人次以上，本项目会借助这一优势迅速扩大影响，并通过###向全国乃至海外目标市场辐射。
第四章项目建设内容
“”野奢休闲旅游区项目包括四大建设内容，分别是乡村野奢度假区、创意天下汇、现代农业示范区和新农村集中安置区。
4.1乡村野奢度假区
4.1.1乡村野奢酒店群落
乡村野奢酒店群落是以酒店服务业和文化旅游产业为特征的第三产业。
在区域内原生态的林盘资源的基础上优化建设。
野奢酒店（RusticLuxuryHotel）是以山野、乡野、郊野、田园等区域为背景，以原生态建筑为外观，内部设计豪华奢侈，是近年国际新兴的高端休闲旅游度假产品。
野奢酒店能满足高端消费者对于自然和奢侈的双重欲求。
野奢酒店是新一波追求舒适和奢侈的浪潮的开始，它将建筑和自然结合在一起，将荒野的魅力同奢华的享受结合在一起，如此反差的消费方式能够满足当代人追求时尚、刺激、个性、私密空间的需求。
在本项目中，我们将野奢酒店的概念和范围进行了升华和扩张，最大化的诠释“野”与“奢”两大主题。
乡村野奢酒店群落结合###县乡村天然就有的纯朴与自然，依托###作为西部中心城市强大的消费资源和市场辐射能力，规划建设与地域、民俗、历史文化相协调的乡村野奢酒店，并配套建设高档休闲游乐设施。
⏹建设规模：
120亩，总建筑面积32016㎡。
⏹建筑特点：
群落由18间不同大小、不同建筑风格的野奢主题酒店组成，其表现主题包括影视、时尚、设计、艺术、复古、科幻、IT、原始、运动等方面。
⏹功能目标：
乡村野奢酒店群落面向高收入、高智商和高品位的个人消费群体，形成私密性、时尚性较强的高端消费氛围，将成为国内著名的高端度假休闲地之一。
⏹经营管理：
乡村野奢酒店群落共拥有400余间度假房，委托著名的酒店管理集团管理。
预计年吸引高端游客4万人次，经营收入达5200万元/年。
4.1.2乡村林盘会馆群落
林盘是###平原最具有代表性的一种建筑形式，典型的林盘聚落主要分布于###平原的都江堰灌区，林盘与都江堰灌溉水系构成的川西农耕环境，是世界上唯一由人工技术调节、具有数千年历史、至今还发挥作用的农耕区域。
###县林盘资源十分丰富。
但由于内部缺乏必要的基础设施，功能不足，部分林盘虽形态尚存，但已人去房空。
本项目规划的乡村林盘会馆群落在保护林盘原生形态的同时，通过基础配套设施建设、建筑和生态环境的优化，从而维护林盘生态资源，并以此为依托发展乡村旅游、生态观光等林盘经济。
⏹建筑规模：
100亩，建筑面积26680㎡。
由16栋代表国内各种地方建筑特色的林盘会馆组成，林盘会馆看似无序却与周边环境有机融合。
通过乡村林盘会馆的建设一方面留住传统居住文化，同时还极大的保护了川西平原的自然生态环境。
乡村林盘会馆面向国内外500强企业、各地行业商会、经济协作组织等机构群体，成为展示企业形象、进行高端决策和员工激励，以及为行业间、地区间提供经济交流、商务拓展和投融资的平台。
乡村林盘会馆群落由专业物业管理集团统一管理。
预计年吸引商旅客户3万人次，经营收入达2800万元/年。
4.1.3原乡田园俱乐部
按照五星级标准建设的原乡田园俱乐部是为高品质野奢酒店群落和林盘会馆群落提供运动康体、商务接待、洽谈与交流的配套场所。
原乡田园俱乐部由各类健身康体设施、天然泳池、乡村SPA体验区、网球场、划艇以及各式中西餐厅、酒吧、咖啡厅等组成。
⏹
建筑特点：
原乡田园俱乐部采用开放、简约的建筑风格，利用独特的乡野隐逸环境，打造高品质的田园俱乐部，为社会名流及国内外游客提供高端田园生活、运动和乡野SPA体验的高档度假休闲场所。
原乡田园俱乐部面向高收入、高智商和高品位的高端消费群体，完善的功能配套和高品质的硬件环境及田园氛围将吸引大量的高端客群云集，从而促进整个乡村野奢旅游区形象和品质的提升。
委托专业的酒店管理集团统一经营和管理。
预计年吸引消费客流20万人次，年经营收入达6500万元。
4.1.4原乡休闲街区
原乡休闲街区是不同于任何城区或风景区的配套商业街。
原乡休闲驿站街区为整个乡村野奢度假区提供超市、美食快餐、高档餐厅、酒吧、茶坊、电影吧、画廊、艺术精品店等配套服务。
原乡休闲街区独具匠心的水岸互动设计，使整个街区与周边环境融为一体，本身就是一道充满情趣的风景线。
40亩，建筑面积16008㎡。
原乡休闲街区由150余家大小不同、主题鲜明、特色各异的小店和乡村工艺坊组成。
街区从建筑风格、空间结构、
氛围营造等方面处处体现出田园、生态、环保和创意的特点。
街区与周边环境的完美融合，使得漫步原乡休闲街区，在享受田园风光和清洁空气的同时，还可以欣赏到不同风格和流派的建筑风貌和店堂风格，感受大自然和人类创意为视觉、听觉、乃至味觉带来的巨大冲击。
面向项目周边尤其是###的休闲度假人群，以及来各地来川旅游人群。
为上述人群提供度假休闲、家庭聚会、郊游踏青、享受田园风光和购买特色乡村工艺品的场所。
专业物业管理公司，统一管理和运营。
预计年吸引客流100万人次，年经营收入达2000万元。
4.1.5原乡旅游房车营地
房车旅游是一种新型的旅游形式，为旅游业增加了新的旅游理念，加入了新的元素，具有自由、方便、经济等多种优势。
据相关资料显示，目前旅行房车在美国、欧洲已经是人们休闲旅游甚至生活中的一部分，国外房车消费的主要目的是旅行、打猎、钓鱼等休闲活动。
随着国内经济的发展，对于很多人来说，拥有一辆自己的房车已不在是一种奢求，国内房车旅游的大潮即将展开。
60亩，建筑面积4002㎡。
营地特色：
原乡旅游房车营地拥有迷人的风景，在营地的入口处设有休憩区和和宽敞的停车位。
每辆房车的停靠湾都拥有独立的接电口、引水管道、排污口、有线电视和电话插口。
在房车营地，房车爱好者可以泡吧、打球、游泳、健身、划艇、垂钓、购物、就餐。
同时营地还设有专业安全的露营区和野炊区。
营地周围高大的生态涵养林和密集的矮林保证所有使用营地的游客拥有足够的隐私。
原乡旅游房车营地为房车业主提供房车接待和休憩享受的场所，同时也是乡村野奢度假区的停车场和换乘站。
委托专业的营地管理公司进行管理，预计可同时接待旅游房车50辆，普通车辆500辆，年吸引房车露营游客2万人，年经营收入达1000万元。
4.2创意天下汇
创意人群喜欢有创意的城市和区域，喜欢在风光优美的地方进行创作和生活，而这正是###县的独有优势。
本项目规划的创意天下汇将汇集了各类创意产业人群。
创意天下汇将为以野奢度假酒店为核心的旅游产业构筑新的吸引内核，同时人们需要有创意、有趣味、有艺术性的休闲体验消费内容，创意天下汇的建设和打造也为旅游业的发展提供了新的内容。
当旅游产业融入了创意产业提供的有价值的创意内容后，将极大增强对游客的吸引力，无论从游客数量还是消费额都会有明显的提升，创意产业将为旅游业提供更高的附加值。
105亩，建筑面积84042㎡。
采用多元化的建筑设计风格，外观大胆前卫、彩色绚丽，与周边环境形成强烈的对比，在色彩碰撞和风格冲击中取得完美的和谐。
功能目标：
创意天下汇为各种广告设计、建筑设计、工艺设计、时尚设计、电影与电视、互动软件、音乐、表演、动漫设计以及艺术创作等领域的创意人群提供原创设计、作品展示和文化交流的场所。
经营管理：
创意天下汇将不定期的举办各种时尚活动，包括电影首映和开机仪式、服装发布会、艺术品拍卖、音乐晚会以及各种艺术博/展览会等活动。
由专业的运营管理公司进行管理和经营，预计可吸引各类创意人群建立个人工作室150余间，形成创意集群优势。
并通过各类活动的组织，吸引不低于年20万人次的旅游和观光人群，年经营收入达5200万元。
4.3现代农业示范区
现代农业示范区包括以观光体验为主的观光体验农业基地和以生态立体农业为主的生态立体农业基地，是以基本农业种植为特征的第一产业，示范区首先在项目所在的###镇白马村范围内的耕地上进行产业结构调整，通过与农业投资集团、农业科技企业的全面合作，完成现代农业示范区的建设。
现代农业示范区生产的农业产品不仅为“”野奢休闲旅游区提供绿色、无污染的食品，同时其种植的经济作物和观赏作物还为项目规划的以乡村工艺和加工产业为主的第二产业提供原材料，保障产业链完整并不断延伸，促进区域内农业经济的可持续发展。
4.3.1观光体验农业基地
结合###县气候和地理地质条件，观光农业体验区主要确定了以香料作物为主体的观光农业体验带。
基地引导农民种植香茅、枫茅、依兰、香花椒、珠兰、竹叶椒、瘦果苏木、素馨花、茉莉花等经典的观赏香料作物（具体
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