新疆2017年上半年房地产估价师《相关知识》：物权概述考试试卷.doc

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新疆2017年上半年房地产估价师《相关知识》：

物权概述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列关于路线价法中，不正确的是。

A：

路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B：

路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：

运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：

路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

E：

工业用地的监测点评估价格

2、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。

已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。

（采用四三二一法则）

A：

144.6

B：

160.8

C：

170.8

D：

180.8

E：

工业用地的监测点评估价格

3、张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，经鉴定，此住房确实存在严重的主体质量问题。

下列关于造成损失的界定，表述正确的是。

A：

给张某造成的损失，应包含直接损失，也应包含精神损失等间接性损失

B：

给张某造成的损失，不应包含直接损失，应包含精神损失等间接性损失

C：

给张某造成的损失，应包含直接损失，不应包含精神损失等间接性损失

D：

给张某造成的损失，不应包含直接损失，也不应包含精神损失等间接性损失

E：

房地产估价机构必须加盖公章

4、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。

A：

购买价格

B：

容积率及有关设计参数

C：

空置率

D：

运营费用

E：

借款合同

5、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。

A：

在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价

B：

市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取

C：

假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取

D：

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

E：

工业用地的监测点评估价格

6、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500㎡的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元／㎡。

现市场上类似的写字楼的月租金为100元／㎡。

假设折现率为10％，目前承租人权益的价值应是万元。

A：

70．03

B：

71．03

C：

72.03

D：

73．03

E：

工业用地的监测点评估价格

7、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。

A．市场状况

B．经济状况

C．物价状况

D．房地产状况

8、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

A．廉租房

B．经济适用房

C．市场价商品住宅

D．商品房

9、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．10000

10、（）适用于已分组的分布数列。

A．简单调和平均数

B．加权调和平均数

C．简单几何平均数

D．加权几何平均数

11、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

A．最高最佳使用

B．标准科学使用

C．标准操作手段

D．科学操作手段

12、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。

A．房地产开发投资

B．房地产置业投资

C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托公司

13、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A．310.61

B．321.60

C．477.87

D．494.77

14、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是__。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指标估算法

15、一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报备案。

A：

国务院

B：

住房和城乡建设部

C：

国土资源部

D：

人力资源和社会保障部

E：

房地产估价机构必须加盖公章

16、下列表述中不正确的是__。

A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

17、下列关于征收土地的表述中，正确的是。

A：

土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B：

安置补助费只能发放给安置单位

C：

并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D：

只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

E：

执行层的组织协调

18、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。

A：

市场价值

B：

清算价值

C：

快速变现价值

D：

投资价值

E：

工业用地的监测点评估价格

19、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套．则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为．【2006年考题】

A：

0．36

B：

1．22

C：

2．78

D：

3．25

E：

工业用地的监测点评估价格

20、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。

2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．30

21、衡量会计信息质量的标准中，__是对会计工作的基本要求。

A．客观性

B．相关性

C．一贯性

D．明晰性

22、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

23、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度。

A：

单独深度价格修正率

B：

累计深度价格修正率

C：

平均深度价格修正率

D：

混合深度价格修正率

E：

工业用地的监测点评估价格

24、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性

25、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。

A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：

22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6：

和0.2；第二年净现金流量可能为：

28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。

问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。

A．25

B．35

C．40

D．45

2、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀

B．金融机构的过度放贷

C．土地的有限性和稀缺性

D．开发商之间的博弈

3、下列关于票据贴现市场，表述正确的是。

A：

票据贴现市场是指对未到期的票据进行贴现为客户提供短期资金融通的市场

B：

票据贴现市场具体又包括贴现、再贴现和转贴现

C：

贴现是指客户将所持有的未到期票据向商业银行（或办理贴现业务的其他金融机构）兑取现款以获得短期融资的行为

D：

转贴现是指商业银行将其贴现收进的未到期票据向中央银行再办理贴现的融资行为

E：

再贴现是指商业银行将贴现收进的未到期票据向其他商业银行或贴现机构进行贴现的融资行为

4、属于房地产项目价格不确定性因素的是。

A：

租金

B：

售价

C：

最高销售量

D：

最高工程费用

E：

最高购买价格

5、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。

A．成交价≥最高价≥最低价

B．成交价≥最低价≤最高价

C．最高价≥成交价≥最低价

D．最高价≥最低价≥成交价

6、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。

A：

房地产开发企业的特点

B：

城市区域功能

C：

购房者的需求

D：

城市地理环境

E：

借款合同

7、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．资本金净利润率

E．资产负债率

8、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。

贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。

A：

甲银行优先受偿

B：

按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C：

乙银行优先受偿

D：

按两家银行的债权比例受偿

E：

执行层的组织协调

9、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。

A．28.74%

B．32.58%

C．37.33%

D．43.92%

10、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有__。

A．资金时间价值是资金的增值特性使然

B．利率是资金时间价值的一种标志

C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等

11、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有__。

A．征收或者征用都是为了公共利益需要

B．征收或者征用都要依法给予补偿

C．征收是国家行为，征用是企业行为

D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

E．征收是强制性的，征用是非强制性的

12、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。

A：

该建筑工程用地批准手续

B：

取得的建设工程规划许可证

C：

施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求

D：

尚未确定施工企业

E：

有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查

13、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。

A：

资本边际效率

B：

经营状况

C：

社会状况

D：

自然状况

E：

利息率

14、是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。

A：

廉租住房

B：

经济适用住房

C：

商品住宅

D：

福利住房

E：

借款合同

15、房地产面积测算