房地产开发可行性论证报告范文Word文档格式.docx
《房地产开发可行性论证报告范文Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发可行性论证报告范文Word文档格式.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
优势及机会
（1）该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
（2）A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
（3）东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
（4）周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
（5）拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
（6）该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
（7）该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
（8）我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
（9）物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
（10）拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
（11）拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
（12）A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
（13）市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
（14）外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
（15）规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
（16）小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
（17）该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
（18）花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
（19）拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
（20）周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1A市概况（参考）
A市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。
境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。
全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；
水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；
通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。
全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。
城区人口12万。
2A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：
1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。
到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。
居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：
投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。
城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：
交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易1.12万起。
A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：
拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；
房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置
向阳小区1500221400宝山路
新华小区78581344黄河街
银河小区1701460银河街
成光小区1301400学院路
太阳神小区5006.91508英雄路
部分商业网点详细情况
项目面积㎡单价元/㎡位置
汇丰花园40~~804000~5600新城区
秋爽花园50~~705000~12000市中心
碧苑小区36~~506800建设路
桃园小区车库550秋浦路
荷花村车库550建设路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。
其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：
住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：
640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：
640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：
600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：
34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1）、搬家费：
住宅：
200户*300元=60000元
9户*500元=4500元
小计：
64500元
2）、过渡费：
34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
632535元
其他费用
3）、管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4）、房屋拆迁评估服务费费：
35000元
5）、奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：
38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。
A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：
50*10*2=1000㎡，建筑面积：
2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：
29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：
17906㎡。
地块内大致布置
一栋15层29.4*13.8*15层；
一栋12层29.4*13.8*12层；
三栋12层40*15*12层；
一栋15层40*15*15层；
占地面积：
3211㎡，建筑面积：
41554㎡
总占地面积：
5861㎡，建筑密度：
20.7%
总建筑面积：
61460㎡，容积率：
2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：
61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：
配套建地下室
5、规划技术服务费：
56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：
61460*8=49.168万元
7、散装水泥：
61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：
9、质量监督费：
61460*2=12.296万元
10、施工图审查：
61460*1=6.15万元
11、防雷审查：
12、消防审查：
13、文物：
0.2万元
14、规划设计：
10万元
15、建筑设计：
2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：
17、测量定位：
18、煤气增容：
2500元/户
19、供水管网配套费：
20元/㎡
627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二）工程成本
1、桩基：
59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：
4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：
59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：
9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：
61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：
61460*60=368.76万元
7、监理费：
6337.66*1%=63.38万元
7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡
销售收入住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：
142392800元
营业税及附加142392800*5.5%=7831604
各项费用142392800*4%=5695712
总成本：
拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：
销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
三、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。
如超出项目风险较大，项目不可行。
目录
第一章总论1
1.1项目名称与承办单位1
1.2研究工作的依据、内容及范围1
1.3编制原则3
1.4项目概况3
1.5技术经济指标5
1.6结论6
第二章项目背景及建设必要性8
2.1项目背景8
2.2建设的必要性9
第三章建设条件11
3.1项目区概况11
3.2建设地点选择错误！
未定义书签。
3.3项目建设条件优劣势分析错误！
第四章市场分析与销售方案13
4.1市场分析13
4.2营销策略、方案、模式14
第五章建设方案15
5.1建设规模和产品方案15
5.2建设规划和布局15
5.3运输18
5.4建设标准18
5.5公用工程20
5.6工艺技术方案21
5.7设备方案21
5.8节能减排措施24
第六章环境影响评价25
6.1环境影响25
6.2环境保护与治理措施26
6.3评价与审批28
第七章项目组织与管理29
7.1组织机构与职能划分29
7.2劳动定员29
7.3经营管理措施30
7.4技术培训30
第八章劳动、安全、卫生与消防31
8.1编制依据及采用的标准31
8.2安全卫生防护原则31
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施32
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施32
8.5消防编制依据及采用的标准34
8.6消防设计原则35
8.7火灾隐患分析35
8.8总平面消防设计35
8.9消防给水设计36
8.10建筑防火36
8.11火灾检测报警系统37
8.12预期效果37
第九章项目实施进度38
9.1实施进度计划38
9.2项目实施建议38
第十章项目招投标方案40
10.1招标原则40
10.2项目招标范围40
10.3投标、开标、评标和中标程序40
10.4评标委员会的人员组成和资格要求42
第十一章投资估算和资金筹措43
11.1投资估算43
11.2资金筹措及使用计划45
第十二章财务评价47
12.1费用与效益估算47
12.2财务分析48
12.3不确定性分析49
12.5财务评价结论50
第十三章建设合理性分析51
13.1产业政策符合性分析51
13.2清洁生产符合性分析51
13.3规划符合性分析51
13.4项目建设环保政策符合性分析51
13.5环境承载性分析51
13.6结论52
第十四章结论与建议53
升级会员 