买卖不破租赁专题法律的讲座Word格式文档下载.docx
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自罗马法以来，基于债权的相对性和物权的绝对性、优先性，租赁权不能对抗第三人，承租人只能基于租赁关系向出租人主张权利，这就是所谓的“买卖击破租赁”原则。
社会生活的实践表明，土地、房屋等不动产租赁物所有权发生变动时，租赁合同即告解除，对承租人不利。
因租赁物所有人基于物权的绝对性，可以自由处分租赁物，全然不会考虑承租人的利益；
承租人则完全处于被动，致使租赁关系极不稳定，承租人的利益得不到保护。
随着社会经济的发展，民法经历了一个从重权属到重利用的过程，从而引发原来的看重租赁物所有人的所有权，轻视承租人的使用权、收益权的观点也有所改变。
租赁权开始被赋予了可以对抗第三人的效力。
从而确立了“买卖不破租赁”原则。
同时，近现代民法也开始把对弱势群体的权利的保护作为重要的价值取向。
这是因为在不动产租赁中，无论租赁的目的是为了居住，还是为了经营，均因租赁方本身不享有相应的不动产，相对于出租方而言，其在经济上往往处于劣势地位，衡量两者利益，法律当然倾向于保护承租人的生存权。
对此，王泽鉴先生曾有精辟的论述：
“居住为人生之基本需要，物价高昂，购买不易，承租人多属经济上之弱者，使有特别保护之必要。
”
二、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释。
1、《合同法》的具体规定。
第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、最高院相关司法解释。
（1）最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（修改稿）（一九九０年十二月五日）
１３２．出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。
承租人在同等条件下，享有优先购买权；
出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
（原１１８条）
１３３．按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。
属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。
１３４．享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人，买卖关系形成之日起超过三个月起诉，或者超过六个月才知道并起诉的，其优先购买权不予保护。
１３５．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
未定租期，出租人要求收回房屋自住的，一般应当准许。
承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；
如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。
（原１１９条）
（2）最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释[2004]16号）
第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
第十五条 法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
申请执行人、被执行人可以参加竞买。
第十六条 拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；
如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
（3）最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
三、“买卖不破租赁”原则的限制适用
1、在抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：
“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；
如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
司法解释做出如此规定的原因在于：
虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。
特别是在将房屋抵押后再出租的情况下，租赁物的权属已存在瑕疵，出租人在出租之前已对抵押权人负有债务。
承租人在承租前已知租赁物上存在的权利瑕疵，故不得超越在先的抵押权人而享有特别保护
2、在人民法院查封物上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院依法限制特定财物转移、处分的司法行为。
体现了国家公权对私权的干预和救济。
其本质上是一种公法行为。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。
由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。
现行多部法律法规禁止当事人成分被查封的财物。
因而，承租人在租赁物已被查封后与出租人订立的租赁合同，在租赁物所有权发生变化时不会受到特别保护。
四、移动运营商在基站用房（含土地使用权）租赁中发生的相关案例。
1、权属不合法的租赁纠纷
2、房屋主体错位的租赁纠纷
3、土地使用权主体错位的租赁纠纷
4、业主依据《物权法》的规定诉请拆除基站纠纷
五、移动公司因《物权法》的实施在基站建设中应采取的对策
《物权法》作为调整“因物的归属和利用而产生的民事关系”的私权性质的基本法律，对动产、不动产物权效力的起始条件、业主对建筑物的专有所有权和共同管理权、业主行使权利的法律限制（如不得擅自改变房屋性质和用途）、建设用地的来源、限制、取得方式、成本对价等，作出了明确的规定。
这些规定不仅对公司的资产管理有重要影响，更对公司在城乡布建基站产生直接、重大的影响。
为从根本上化解《物权法》施行后公司在基站建设上的法律风险，建议采取以下做法：
报请省通信管理局、无线电管理委员会、建设厅、国土资源厅就公司在安徽省城乡布建移动通信基站如何取得土地使用权以及如何报建作出规定，形成规章或规范性文件，上海有一些经验可供借鉴。
我们可以从电信设施属于基础设施的角度与上述有关部门交涉，这也是《物权法》予以确认的特殊物权载体（见该法第52条之内容）。
既是基础设施，就应成为城乡建设中的基本建设要素，上述各部门有职权，更有义务解决城乡移动通信基站建设用地问题，并在城乡建设规划和具体建设项目中，将基站布局纳入基础建设要素，付诸实施。
除了城乡新基站的布建要纳入基础建设外，上述各部门还应对公司在网运行的、尚未确权的城乡基站用地权属的确定或如何取得予以规范，使得公司基站动产、不动产权属得以合法确认和有效保护。
基站建设用地的合法、有序、规范，是一项迫在眉睫的综合性问题，公司经营中每天都可能遭遇该问题。
该问题的解决非依赖上述各部门的通力协作不可，即使拟议中的《电信法》颁布了，也难以直接解决该问题，而公司的下属分支机构更无力解决此类问题。
故，应立即启动报请程序，从根本上解决困扰基站建设的问题。
在上述多部门就基站用地进行综合协调的成果达成之前，可参照如下策略布建基站：
1、根据《物权法》、《电信条例》及信息产业部、建设部《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（信部联规[2007]24号，见附件）的相关规定，基础电信建设项目应当纳入地方各级人民政府城市建设总体规划。
因此，凡属在城镇新规划区域或新建设项目中建设基站的，各市分公司应加强与当地规划、建设、环保等行政主管部门的联系，使得建设项目在报建和规划之初，即将基站建设列为“七通”的建设规划之中。
2、乡村需建设基站的，各市分公司应参考乡村建设中长期发展规划和村镇、集镇建设总体规划，根据网络覆盖的技术要求，对全区域（以县为单位）拟建设的基站数目、位置、占地面积等予以汇总，商请地方基层政府，根据《土地管理法》第61条的规定，以乡（镇）村公益事业建设之需，报县级（含县）以上地方人民政府批准基站建设用地，从根本上解决乡村基站建设用地问题，以保障基站土地产权的完整和有效。
3、在城镇规划区域非住宅小区内购买或租赁房屋建设基站时，各市分公司应核查清楚房屋的产权性质，尽量与权属关系单一的产权单位签订房屋买卖或租赁合同；
确需与个人签订该类合同的，建筑物应尽量为单体建筑物，注意回避产权关系复杂的情形。
4、需在城镇规划区域住宅小区内选址建设基站的，应首选在商业、办公楼上或住宅小区空闲处，非确有必要时不要购买或租赁住宅楼和商住楼房屋建设基站。
购买或租赁住宅楼或商住楼顶层房屋建设基站，一方面涉嫌将住宅性用房改变为经营性用房，受到《物权法》等法律法规的限制；
另一方面住宅楼宇的屋面属该栋楼宇的业主共有，在此建设基站需征得该栋楼宇的专有部分占建筑物多数面积的业主且总人数占多数的业主同意（见《物权法》76条），沟通协调的难度极大。
因此，购买或租赁住宅楼或商住楼顶层房屋建设基站，存在被业主诉请搬迁基站并败诉的法律风险。
相对而言，在住宅小区空闲处新建基站，被追诉和搬迁基站的风险相对要小。
5、在乡村可通过租赁村民住宅、或租赁集体经济组织的房屋（含场院）的方式建设基站；
或由乡村集体经济组织以租赁和买卖方式在村落、已批准的非农用地空闲处提供基站建设场所；
确需在乡村野外田间、山头等处建设基站的，应依法取得土地使用权。
购买或租赁乡村房屋或土地建设基站时，应核查清楚房屋或土地的产权性质和产权人，尽可能把基站建设在产权关系清晰的房屋或土地上。
附录：
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
[m1]
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。
但当事人另有约定的除外。
第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。
出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。
但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
[m2]
第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。
承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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