房地产估价师《理论与方法》试题及答案新版Word文件下载.docx

房地产估价师《理论与方法》试题及答案新版Word文件下载.docx

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价值时点在先，评估价值在后。

（牢记!

）。

参见教材P33。

6、[试题]商业银行的最基本职能是（　）。

A.充当信用中介

B.变货币收入为货币资本

C.充当支付中介

D.创造派生存款和信用流通工具

【解析】本题考查的是商业银行。

商业银行的最基本职能是充当信用中介。

参见教材P238。

7、[试题]从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（　）。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价值

D.合格估价师的重新估价结果

【解析】本题考查的是房地产估价的特点。

判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。

本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。

参见教材P10。

8、[试题]房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。

【解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。

在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。

参见教材P104。

9、[试题]为国有土地上房屋征收补偿目的而进行的估价，应（　）。

A.对于房屋租赁的影响，视为无租约限制的房地产来估价

B.视为有租约限制的房地产来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定。

E,对于房屋抵押的影响，视为无抵押限制的房地产来估价

【答案】AE

【解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。

被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。

参见教材P99。

10、[试题]工业房地产的区位影响因素主要考虑（　）。

A.临街状况

B.动力是否易于取得

C.废料处理是否方便

D.接近大自然。

E,产品原料的获取方便程度

【答案】BCE

【解析】本题考查的是房地产区位因素。

工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

选项A主要对商业房地产意义重要;

选项D主要对住宅类房地产重要。

参见教材P129。

11、[试题]在房地产保险投保环节产生的对房地产估价的需求是（　）。

A.确定保险标的的价值和保险金额

B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额

C.确定保险事故发生后的保险标的的价值

D.确定保险期间保险标的的价值

【解析】本题考查的是房地产保险的需要。

选项BC是保险事故发生后出现的估价需求;

选项D是保险期间出现的估价需求。

参见教材P23。

12、[试题]某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。

根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1,25年。

预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·

天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。

该在建写字楼建成后的房地产现值为（　）万元。

A.29807

B.30867

C.35755

D.36194

【解析】本题考查的是开发完成后的价值。

（1）建成后租金年收益A=2×

365×

（1-10%）×

3=1971万元，

（2）直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值=39420/（1+15%）2=29807万元。

转让交易0,25年，建成完工需要1,75年，合计2年。

参见教材P349。

13、[试题]房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别，这体现的房地产的特性是（　）。

A.不可移动

B.独一无二

C.相互影响

D.易受限制

【答案】B

【解析】本题考查的是独一无二。

房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

参见教材P61。

14、[试题]某房地产的建筑面积为3000m2，现状价值为5000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为200万元，残值为30万元，后续必要支出及应得利润为5000元/m2，重建后的房地产市场价格为20000元/m2。

该房地产的市场价值为（　）万元。

A.1330　　　　　B.4300

C.4330　　　　　D.4530

【解析】本题考查的是假设开发法总结。

（20000-5000）×

3000/10000-200+30=4330万元。

现状价值和开发价值比较，不值得开发。

参见教材P343。

15、[试题]钢筋混凝土结构房屋的残值率是（　）。

A.2%B.3%C.4%D.0

【解析】残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是[试题]

16、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（　）。

A.居民收入增加

B.房产税征收

C.人民币升值

D.居民消费价格指数上升

【解析】本题考查的是经济因素。

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。

选项B，房产税征收属于制度政策因素。

参见教材P143。

17、[试题]与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（　）等相同或相似的房地产。

A.区位

B.用途

C.权利性质

D.总价。

E,外观

【答案】ABC

【解析】本题考查的是选取可比实例的要求。

可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，包括：

（1）与估价对象的区位相近;

（2）与估价对象的用途相同;

（3）与估价对象的权利性质相同;

（4）与估价对象的档次相当;

（5）与估价对象的规模相当;

（6）与估价对象的建筑结构相同。

参见教材P182～183。

18、[试题]长期趋势法可以用于（　）。

A.推测、判断房地产的未来价格

B.预测收益法中未来的租金、空置率等

C.比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.比较分析房地产价格的发展趋势或潜力。

E,填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】ABDE

【解析】本题考查的是长期趋势法的作用。

选项C的正确描述应该是，比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。

参见教材P392。

19、[试题]随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（　）。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.加权深度价格修正率

【解析】本题考查的是编制价格修正率表。

选项A，单独深度价格修正率是递减的;

选项B，累计深度价格修正率是递增的;

选项C，平均深度价格修正率也是递减的;

选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。

参见教材P369。

20、[试题]在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。

（　）

【答案】错

【解析】房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。

21、[试题]住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

【解析】本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。

根据《物权法》第一百四十九条规定：

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

”参见教材P326。

22、[试题]建筑物剩余经济寿命，就是从其竣工日开始到其经济寿命结束时为止的时间。

【解析】本题考查的是收益期和持有期的测算。

建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。

建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。

参见教材238。

23、[试题]成本法一般不适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。

成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值和价格。

24、[试题]下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　）。

A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

【解析】本题考查的是税收制度政策。

选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。

选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。

选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。

参见教材P138。

25、[试题]运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握的如何外，还要求有一个良好的社会经济环境。

【解析】本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。

假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境。

参见教材P339。

26、[试题]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（　）。

A.房地产估价报告使用期限

B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定

C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定。

E,为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

【答案】ABCD

【解析】本题考查的是估价报告的组成。

选项E错误，房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。

参见教材P419。

27、[试题]对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（　）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值

【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

谨慎价值是存在不确定因素下的价值，肯定偏小;

快速变现价值不符合“适当营销”的原则，也会偏小;

残余价值是在非继续利用情况下的价值，也小于正常的市场价值。

参见教材P90～93。

28、[试题]某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：

99,40，94,80，96,60，105,10，109,30，112,70，118,30（均以上个月为基数）。

该房地产2014年9月的价格为（　）元/m2。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098

【解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

9月价格=7200×

94,80/100×

96,60/100×

105,10/100×

109,30/100×

112,70/100×

118,30/100=10098（元/m2）。

连乘，从4月的环比价格指数开始乘起。

参见教材P197。

29、[试题]房地产的现状价值小于房地产的市场价值。

在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。

当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。

在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

参见教材P92。

30、[试题]某估价师于2015年6月15日向估价委托人交付了一份估价报告。

该报告中有下列日期：

估价作业日期2015年6月8日至14日，价值时点2015年6月11日，估价对象实地查勘日期2015年6月10日至11日，估价报告使用期限自2015年6月14日起半年。

据此判断该报告出具日期为（　）。

A.2015年6月8日

B.2015年6月10日

C.2015年6月11日

D.2015年6月14日

【解析】本题考查的是估价报告使用限制。

估价报告的出具时间是签名盖章后，估价机构注明致函日期，就是出具日期。

估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

参见教材P420。

31、[试题]运用直接资本化法估价，根据估价对象不同，采用的资本化率包括（　）。

A.加权平均资本化率

B.综合资本化率

C.建筑物资本化率

D.土地资本化率。

E,权益资本化率

【答案】BCD

【解析】本题考查的是投资组合技术。

运用直接资本化法估价，由于估价对象不同，如评估的是房地价值还是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不同。

相应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。

参见教材P272。

32、[试题]房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有（　）。

A.对房地产本身进行投资改良

B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀

D.外部经济性。

E,建造成本提高

【答案】BD

【解析】本题考查的是保值增值。

通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。

“歪吸管”B稀缺，D外部性。

参见教材P66。

33、[试题]某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（　）元/平方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

【解析】本题考查的是按开发程度划分的种类。

五通指：

通路、给水、排水、电力、通信，七通中减去“气和热”。

（七气热）。

上题为道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98。

参见教材P70。

34、[试题]下列估价工作中，宜首先进行的是（　）。

A.制定估价作业方案

B.实地查勘估价对象

C.确定估价结果

D.撰写估价报告

【解析】本题考查的是估价程序。

在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。

参见教材P395。

35、[试题]重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。

【解析】本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。

技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。

参见教材P305。

36、[试题]在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。

【解析】本题考查的是统一财产范围。

建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”，而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，这部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。

参见教材P184。

37、[试题]某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（　）。

A.该房地产的收益价格为136,73万元

B.该房地产的收益价格为143,89万元

C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5,14

D.该房地产的合理经营期限为15年。

E,该房地产的合理经营期限为20年

38、[试题]某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，土地开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7,2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。

该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。

A.310,61

B.321,60

C.477,86

D.494,77

【解析】本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。

土地开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×

[（1+7,2%）0,5-1]=1061,23万元，总成本=31061,23万元，单位成本为310,61，可转让地块单位成本=310,61/65%=477,86元/m2。

参见教材P301。

39、[试题]在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（　）来选取。

A.估价假设和估价原则

B.价值类型和估价结果

C.估价程序和估价方法

D.估价目的和估价对象

【解析】本题考查的是估价依据。

在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。

不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。

记住“估价目的是龙头”。

在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。

参见教材P34。

40、[试题]下列估价工作中，宜首先进行的是（　）。

41、[试题]房地产估价程序的作用包括（　）。

A.规范估价行为

B.节省估价成本

C.保障估价质量

D.提高估价效率。

E,招揽估价业务

【答案】ACD

【解析】本题考查的是房地产估价程序的作用。

估价程序的作用概括起来主要有以下4个：

（1）规范估价行为;

（2）保证估价质量;

（3）提高估价效率;

（4）防范估价风险。

参见教材394。

42、[试题]某房地产开发项目的开发利润为360万元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。

【解析】本题考查的是开发利润。

投资利润率=开发利润/（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用）=360/2000=18%。

参见教材P298。

43、[试题]一个估价项目中的价值时点，本质上是由（　）决定的。

A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人的意愿

价值时点是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间，它取决于估价目的。

选项C具有很强干扰性，现实估价中，依据实地查勘估价对象的时间确定价值时点。

审题的重要性，本题中问的是“本质上”是由什么决定的。

注意问题提出的角度。

参见教材P32～33。

44、[试题]下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（　）。

A.房地产使用管制

B.异议登记

C.设立了抵押权

D.住宅带有上学指标。

E,被人民法院查封

【答案】ABE

【解析】本题考查的是房地产权益。

选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。

参见教材P51。

45、[试题]运用比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（　）。

A.用途相同

B.区位相近

C.价格相同

D.成交日期接近价值时点。

E,权利性质相同

选取可比实例的质量要求：

（1）可比实例的交易方式适合估价目的;

（2）可比实例房地产应与估价对象房地产类似，具体应满足下列要求：

1）与估价对象的区位相近，2）与估价对象的用途相同，3）与估价对象的权利性质相同，4）与估价对象的档次相当，5）与估价对象的规模相当，6）与估价对象的建筑结构相同;

（3）可比实例的成交日期应接近价值时点;

（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

参见教材P182。

46、[试题]房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。

B.房地产需求增加

D.外部经济。

通货膨胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。

参见教材P67。

47、[试题]长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。

【解析】本题考查的是长期趋势法概述。

长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产。

参见教材P384。

48、[试题]通常情况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。

【解析】本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。

在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。

参见教材P88。

49、[试题]估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。

【解析】本题考查的是保存估价资料。

保管期限从出具之日起，不少于15年。

法定评估业务为不少于30年。

超过15年或30年，估价服务行为尚未结束的，估价资料应该保存到估价服务行为结束。

参见教材P424。

50、[试题]下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是（　）。

A.汇兑业务

B.信用证业务

C.委托收款业务

D.融资租赁业务

【解析】本题考查的是商业银行中间业务。

担保型中间业务是指商业