最新数字化测图技术在房地产测绘中的应用.docx

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最新数字化测图技术在房地产测绘中的应用

数字化测图技术在房地产测绘中的应用

数字化测图技术在房地产测绘中的应用

摘要

数字化测图是近几年随着计算机、地面测量仪器、数字化测量软件的应用而迅速发展起来的全新内容，广泛应用于测绘生产、水利水电工程、地地管理、城市规划、环境保护和军事工程等部门。

数字化测图作为一种全解析机助测图技术与模拟测图相比具有显著优势和发展前景，是测绘发展的技术前言。

数字化测图技术将逐步取代人工模拟测图成为地形测图的主流。

房地产测量主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理，房地产开发利用，征收税费，以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作。

关键词：

测绘技术；数字化测图技术；房地产测量

ABSTRACT

Digitalmappingtechnologyintherealestatemappingapplication

Thedigitizedmappingisalongwiththecomputer,thegroundsurveyinstrument,thedigitizationsurveyssoftwareinrecentyearsthebrand-newcontentwhichtheapplicationbutrapidlydevelops,widelyappliestothemappingproduction,thewaterconservationwaterandelectricityproject,departmentandsoonplacemanagement,urbanplanning,environmentalprotectionandmilitaryengineering.Thedigitizedmappingtookonekindofentireanalysismachinehelpsthemappingtechnologyandthesimulationmappingcompareshastheremarkablesuperiorityandtheprospectsfordevelopment,issurveysanddrawsthedevelopmentthetechnicalforeword.Thedigitizedmappingtechnologygraduallywillsubstituteforthemanualsimulationmappingtobecometheterrainmappingthemainstream.

Therealestatesurveymainlyisdeterminesandinvestigatesthehouseanditsusesthecondition,fortherealestatepropertyright,theroomnationalitymanagement,thepropertydevelopmentuse,leviesthetaxexpense,aswellasthecitiesplanconstructionprovidesthesurveydataandthematerial,issurveyingworkwhichtheconventionalmappingtechnologyandtherealestatemanagementserviceunifies.

Keyword:

Mappingtechnology；Digitizedmappingtechnology；Realestatesurvey

绪论

随着电子技术、计算机技术、通信技术的飞速发展，人类进入了信息时代。

信息时代的特征就是数字化，而数字化技术是信息时代的基础平台。

数字化是实现信息采集、存储、处理、传输和再现的关键。

数字化技术对测绘学科也产生了深刻的影响，特别是全站仪和GPS的广泛应用以及计算机图形技术的迅速发展和普及，使测量的数据采集和绘图方法发生了重大的变化莫测，促进了地形图测绘的自动化，地形测量从白纸测图变革为数字测图，测量的成果不仅是绘制在纸上的地形图，更重要的是提交可供传输、处理、共享的数字地形信息。

数字化测图以其测图精度高、数据采集快，产品的使用与维护方便、快捷、利用率高，广泛用于测绘生产、土地管理、城市规划等部门，并为广大用户所接受。

它能够更方便传输、处理、共享的数字信息，通过控制图形图层数据将用户所需专用信息输出来，即数字图，为信息时代地理信息的发挥产生积极的影响。

随着房地产管理法的颁布实施及住宅建设与房地产业迅速发展，房地产市场日趋完善。

住房商品化和货币化的迅猛推进，产权呈多元化发展趋势，对房屋产权产籍的管理工作提出了更多更高的要求。

如社会公众迫切要求规范售房面积，加快办证速度以及房屋频率变更需要等等，用传统的手工作业方法进行房产测绘已不能满足要求，如何快速准确地进行房产测绘，已成为我们面临的重要任务。

    近年来，测绘行业在计算机技术的不断渗入下，已打破了传统的模拟测绘方法，数字化测图技术占领了主导地位。

其成图成果数字地图具有更规范、精度高、综合应用性强等特点，而且对于各用图单位进行规划、设计计算、综合管理等方面有极大的优越性，较好地满足了现代化房产管理的需要。

1.数字化测图

1．1概述

数字化测图是近几年随着计算机、地面测量仪器、数字化测图软件的应用而迅速发展起来的全新内容,广泛用于测绘生产、水利水电工程、土地管理、城市规划、环境保护和军事工程等部门。

数字化测图作为一种全解析机助测图技术,与模拟测图相比具有显著优势和发展前景,是测绘发展的技术前言。

作为反映测绘技术现代化水平的标志之一,数字测图技术将逐步取代人工模拟测图,成为地形测图的主流。

数字测图技术的应用发展,极大的促进了测绘行业的自动化和现代化进程。

使测量的成果不仅有绘在纸上的地形图,还有方便传输、处理、共享的基础信息,即数字地图是GIS的子系统，它将为信息时代地理信息的应用发展提供最可靠的保障。

1．2数字化测图原理

1.2.1测图的原理与过程

数字化测图，就是应用计算机及其控制下的一套输入输出设备代替手工制图。

其设备除野外采集数据设备外，还有计算机、数字化仪、绘图机和联机编辑装置等，统称为制图硬件。

为了实现计算机对整个制图过程的自动控制，并完成各项制图任务的计算和处理，必须把完成这些任务的方法和步骤，用计算能接受的语言或指令表示出来，这就是程序。

由于地图制图任务很复杂，所以这些程序也是一个很复杂的系统，统称为制图软件。

有了这些硬件和软件，只要给出需要加工的制图数据，以及必要的制图参数，冰可以通过计算机、绘图机得到所需要的地图。

房地产图尽管内容丰富，表示方法各不相同，图形变化成千，但是概括起来讲，所有图形的几何特征，基本上也都是点、线、面的变化形式。

其中点是最基本的变化形式，因为有限个不同的点的集合可组成线，而一切闭合的曲线或者多边形可以围成面。

因此，地图上的一切要素都可以看成是点或点的集合。

而任何一个点都可以用X、Y、Z来表示，其中X、Y表示其平面位置，Z表示其属性特征。

这种X、Y、Z的点集，不但可以用来描绘各种图形（如点、直线、曲线及面状符号），而且可以用来区分各种图形（如河流、交通线、居民地等）。

这样，一幅图就可以用数字来表示和记录。

因此，无论是数字统计资料、各种地图资料或者像片资料，都能以数字形式输入计算机。

虽然信息量非常大，计算机都能为输入、存储、识别和处理数据提供足够的空间。

1.2.2数字化测图的过程

（1）.编辑准备

这一阶段主要是根据制图要求，搜集、分析和选择制图资料，规定地图投影和比例尺，确定地图内容和表示方法，并根据确定的地图资料的数字化方法，进

行数字化前的准备工作，例如地图要素的分色处理，制作数字化底图等；研究程序设计的内容、要求和方法。

最后拟定出制图瓣编辑计划。

（2）.程序设计

这一阶段是根据编辑计划所确定的制图要求、顺序和各项技术指标，具体建立数学模型，设计或者调用制图所需要的各种程序，以便实现各种自控装置的联结，保证从原始数据的输入、计算机处理、直到所需地图的输出等各项工作的进行。

由于程序设计与使用的数据有关，因此这个阶段常常和图形数学化同时进行。

（3）.图形数学化

图形数学化，也叫图数转换或数据获取，简称数学化，即将图形或图像转换为数据，以便计算机存储和处理。

当前使用的数学化方法有数学化、手扶跟踪数学化和自动跟踪数学化等。

（4）.数据处理

数据处理，是指在数据获取与图形输出这两个阶段之间所要进行的各种处理，包括数据的检查和更新，数据的选取和运算，图形的变换和表示等等。

所有这些工作都是编辑人员通过调用系统程序或者用户自行设计的程序来实现的，而且处理方式可以采用联机的、脱机的、或者混合的方式，一般以联机方式最为普遍，因为这种方式容易实现数据的实时处理。

（5）.图形输出

图形输出也叫数图转换。

制图数据经过数据处理以后，变成了绘图机能够识别的信息，驱动绘图机输出图形。

根据数据的不同来源，不同的图形特点和对最后成图质量的不同要求，可以采用数控绘图机、扫描绘图机、缩微胶片绘图机、显示装置或行式打印机等输出图形。

由于对地图精度要求比较高，而且一般都需要复制，因此，当前多采用带有光学绘图头的平台式数控绘图机，以便输出线划精美的感光底片，用以复制需要的地图。

1．3数字化测图系统的基本功能与实施

1.3.1数学化测图系统的基本功能

房地产测图系统是对房地产测量和房地产权属调查的原始成果进行分析和处理的工作系统。

它利用计算机建立的空间——属性数据库，把各种类型的数据（能在图上表示的和不能在图上表示的）存储在计算机中，并进行有效管理和各种操作，得到所需要的结果。

数字化房产图是房地产测图系统的最基本要素，数字化后的房产图有利于修改、更新，其功能和精度远超过一张传统的房产图。

数字化系统具有数据采集、数据处理生成图形文件、存盘或输出生成符合《房产测量规范》要求的房产图等功能。

（1）.数据采集功能

它可以用全站型经纬仪、电子速测仪、红外测距仪、或电子经纬仪与电子手薄组合，按一定格式的特征编码采集数据。

也可以利用已有的航摄像片对地物点进行量测计算，然后把坐标和特征编码一起存放。

或者在原有房产图上进行数学化采集。

（2）.数据输入功能

数据输入即是把采集到的数据转换成AutoCAD所能接受的图形数据文件，即按点、线、面的X、Y坐标分层次输入计算机，并自动生成各种特征文件。

同时，还可以输入属性数据，即按用途要求输入所需的物体特征，如建筑物的类别、注记、说明等有关属性。

（3）.编辑处理功能

程序对输入的外业采集和数字化方法得到的数据可以进行存储、检索、提取、复制、合并、删除和生成符合房产图规范要求的房产图符号，从而保证了数据的正确性和完善性。

（4）.数据运算功能

数据运算功能包括对地物、地貌特征的再分类，各种特征的归一化、分解和合并，曲线光滑，畸变消除，投影改变，直角改正，以及根据同一组数据生成不同需要的专题图等。

（5）.数据管理功能

数据的管理靠数据库（制图数据库）技术来实现。

数据库的内容包括：

特征码，制图要素的坐标串，制图要素的属性，以及要素间的相互关系等。

其功能有：

①房地产地籍数据的添加与与修改；

②数据删除的功能

③汉字的输入与输出功能；

④进行分类统计等数据处理功能；

⑤显示和打印房地产地籍资料的功能；

⑥绘制房地产地籍图的功能；

⑦具有分层检索的功能，即：

Ⅰ按行政区划及丘号进行检索；

Ⅱ按权属单位（人）进行检索；

Ⅲ按房屋产权证及地土地使用证编号进行检索；

Ⅳ按房地产所在位置进行检索；

Ⅴ按房地产面积进行检索；

Ⅵ按房产权属登记发证日期进行检索；

（6）．整饰功能

具有图幅间的拼接，绘制图廓、方格网、图名、图廓坐标、比例尺、测量单

位和日期等功能，并可根据需要取整饰项目。

其特点是用户界面良好，操作简便，只要使用常规的几种命令就能达到上述要求，方便灵活，易于掌握。

（7）．数据的输出功能

数据输出包括数据打印、数据分析和图形输出等方面的功能。

图形输出是将存贮于计算机系统中的用数学表示的房产图转换成可视图形。

通过图形显示器和数控绘图机来实现。

可提供整幅房产图和局部房产图，单要素和多要素图，并具有图形按比例尺放大和缩小的功能。

综合上述功能可用图1-1来表示。

图1-1图形输出过程

1.3.2数字化测图的实施

数字化测图的实施大致分三部分：

采集数据、处理数据、绘图。

（1）.采集数据

数据采集根据不同的情况而定，如果测区是没有任何资料或者需要高精度测图时，需进行外业数据采集。

应用经纬仪极坐标记载法，测量细部点的水平方向角、垂直角、距离，计算三维坐标。

图根点与细部点可以同时测量，也可以分开测量。

根据不同的信息，在测量中输入相应的代码或特征符号，并在现场绘制草图，以便内业操作。

（2）．处理数据

①数据转换输入

数字化测量对上面两种方式采集的数据一般进行批量处理，其主要目的在于将不同方式采来的数据进行转换、分类、计算、编辑、生成图形数据文件。

②编辑处理

上述产生的图形数据文件，往往只是地物的主要特征，而不是符号规范要求的房产图。

要使其成为房产图，必须对其进行编辑处理，包括存储、检索、插入、提取、复制、合并、删除，并使用AutoCAD的命令和菜单功能，对所示的图形进行修改补充，或插入图形符号、注记等。

最后将编辑好的图形文件存入硬盘保存或绘制出底图。

③整饰成图

输出分幅图或整幅图时，还需进行图廓整饰以及标注图廓外的有关注记等。

（3）．绘图

外业采集的数据或原理上采集的数据经过数测系列的处理、编辑、整饰后，可把一幅图作为一个单元输出。

此时，每做好一幅图就存储一幅，若需要时再送到绘图仪里绘制成图。

1．4数字化测图的效益与前景

数字化测图系统经过近年来的研制，已是一个能用多种手段采集数据，既有批量式的数据处理，又有人机交互式进行图形编辑的多功能的自动化程度较高的综合性测图系统。

数字地图完成后，为以后图纸的更新提供了先进的手段，使更新变成一种常规作业，便于修测，保证了图的现势性。

也不存在因修测面积过大，修测次数过多而使全图作废的情况。

数字化房产图能够充分发挥城市基本图的综合功能，真正做到：

“一测多用”。

城市基本图、地籍图、房产图是房地产部门、城市规划部门、城市建设部门进行管理工作必不可少的基础资料。

而城市基本图是基础的基础，有了数字化图库就可以辅以相应的软件，根据资料生成其它各种图。

其产生的图形线条均匀、光洁、拼接准确，符合规范化，数据紧凑，信息丰富，而且又具有良好的用户界面和严谨的接口，为建立房地产地籍信息系统打下了有利的基础。

数字化测图，提高了从业自动化程度，降低了操作人员的劳动强度。

总之，数字图具有巨大的社会效益，以数字代替线划图已成为不可逆转的发展趋势。

2.房地产测绘

2．1概述

房地产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、房籍管理，房地产开发利用，征收税费，以及城镇规划建设提供测量数据和资料，是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作。

普通测量学是研究地球表面上局部地区测绘工作的基本理论、仪器和方法的科学；而房地产测量则是研究城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及相毗连居民点的房地产测绘的基本理论。

2．2房地产测绘的任务及作用

2.2.1房地产测绘的研究对象

房地产测绘的研究对象是房屋及房屋用地测绘的误差理论、方法、仪器设备、数据的采集和处理以及存储和共享。

房地产测绘与普通测量学、地籍测量学的理论、技术、方法、仪器设备基本相同。

普通测量学是测绘学的基础，它是研究地球表面较小区域内测绘工作的理论、技术和方法的科学。

地籍测量学是研究土地信息测绘工作的理论、技术、方法以及仪器设备的科学，房地产测绘是测绘科学的分支，应该遵循测绘工作的从整体到局部、从高级到低级、先控制后碎部的原则。

房地产测绘与一般测量不同之处在于它的专业性强，主要表现在：

①房地产测绘是带有法律性的行政行为；②具有较高的能满足房地产管理、开发、利用、交易、征收费税的精度指标；③要求有配套的成果资料，包括图、表、册、卡；④要保持房地产成果资料的现势性，更新没有固定的周期，当房地产要素变化后，要及时同步地进行测量。

根据房地产测绘的研究对象和特点，可知普通测量主要包括地球的形状和大小、地面点位的确定、高程测量的仪器和方法、角度测量的仪器和方法、距离测量的仪器和方法、地形图基本知识；房地产测绘主要包括房地产控制测量、房产调查、房产要素测量、房地产图测绘、房产面积计算、房地产测绘资料管理等内容。

2.2.2房地产测绘的任务

房屋是人们生产和生活的场所，房屋和房屋用地是人们生产和生活的基本物质要素。

在社会主义市场经济中，尤其是中国加入WTO以后，房地产的开发、利用、交易和管理与人们的生活密切相关，房地产业已成为国民经济的重要组成部分。

房屋和房屋用地要素的采集和表述，必须经过房地产测绘，所以房地产测绘是房地产管理的重要基础。

准确而完整的房地产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据，也是发展房地产业，进行城镇规划、建设和管理的必不可少的基础资料。

房地产测绘的任务主要是通过调查和测绘工作来确定城镇房屋的坐落、权属、

权界、权源、数量、质量和现状等，并以文字、数据及图集的形式表示出来。

房地产测绘的目的是搞清房地产的产权、产籍，使用权的范围、界线和面积，房屋的分布、坐落和形状，建筑物的结构、层数和建成年份，以及房屋用途和土地的使用情况等基础资料，为房地产产权、产籍管理，房地产的开发利用，征收费税以及城镇的规划建设提供基础依据，促进房产开发、管理、维修的经济效益和社会效益不断提高，其具体任务包括以下几项：

（1）通过房产调查编制房产簿册包括：

1）房产调查表。

2）房屋用地调查表。

3）有关产权状况的调查资料。

4）证明及协议文件。

（2）通过房地产控制测量、房产要素测量和房产面积计算，建立房地产数据集包括：

1）房地产平面控制点成果。

2）界址点成果。

3）房角点成果。

4）高程点成果。

5）面积测算成果。

（3）通过测绘绘制房产图集包括：

1）房产分幅平面图。

2）房产分丘平面图。

3）房屋分层分户图。

4）房产证附图。

5）房屋测量草图。

6）房屋用地测量草图。

2.2.3房地产测绘的作用

由于房地产测绘的成果（房产簿册、房产数据、房产图集）都具法律效力，是进行房产产权、产籍管理，房地产开发、利用、交易、征收费税，以及城镇规划建设的重要数据和资料，因此，具有权属（法律）、财政（税收）和社会服务（城镇规划）三大基本功能。

其主要作用可归纳为以下几个方面：

（1）．法律方面的作用

房地产测绘为房地产的产权。

产籍管理和房地产开始提供房屋及房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料。

经过测绘部门逐幢房屋调查产权，逐块土地调查使用权，并经各户申请登记，最终由政府房产管理部门确认后的房地产测绘成果资料具有法律效力，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据，是加强地产管理、核定产权、颁发权证，保障房地产占有者和使用者的合

法权益，加强社会主义法制管理的重要依据。

（2）．经济方面的作用

房地产测绘提供的大量准确的房产簿册、房产数据、房产图集等图样资料，为及时正确掌握城镇房屋和土地的现状及其变化，理清公私占有的房地产数量和面积，建立产权、产籍和产业管理档案，统计各类房屋的数量和比例等，提供了可靠的依据，亦为开展房地产经济理论研究奠定了坚实的基础。

房地产测绘成果包括房地产的数量、质量、利用现状等资料，为进行房地产的资产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押，以及保险服务等方面提供了准确的数据。

（3）．社会服务方面的作用

为使城镇房地产管理适应社会主义市场经济的需要，逐步与国际惯例接轨，城镇房地产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房地产的权属、地理位置、数量、质量和现状等基本情况。

只有这样才能进行妥善的管理和科学的规划建设，更好地配置土地资源，合理地使用房屋，有计划地进行旧城区的改造和新区的规划、开发、建设。

房地产测绘的资料，也是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

从另一个角度讲，房地产测绘的服务对象、着重点和主要目标是满足房地产产权和产籍管理的需要，以及房地产其他管理方面的需求。

但是，随着社会主义市场经济的完善和不断发展，房地产测绘将逐步进入市场，它不仅为房地产业服务，而且也可以利用丰富的房地产测绘成果资源为城镇规划建设、市政工程、公共事业、绿化环保、治安消防、文教卫生、水利交通、财政税收、金融保险、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通讯、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息，从而达到信息共享，避免重复测绘、重复投入，提高经济效益。

2．3房地产图的成图方法及特点

房地产测量，是常规的测绘技术与房地产管理业务相结合的专业测绘。

其最终目的是测制房地产图。

2.3.1房地产图的成图方法

房地产图分为分幅图、分丘图和分户图三种。

它可以是实测成图，也可以是编绘成图。

实测成图又可以分为用平板仪测图和用航空摄影测量法测图，还可以用野外数据采集机助成图。

但是它们都必须遵守测绘工作的共同基本原则：

在布局上“由整体到局部”；在精度上“由高级到低级”；在程序上“先控制后碎部”，也就是先做控制测量，然后再进行碎部测量。

（一）平板仪测图

平板仪测图是指用大平板仪或小平板仪配合皮尺量距测图，其作业程序如图2—1所示。

图2-1平板仪测图程序

（二）野外数据采集机助成图

野外数据采集可用全站仪型电子速测仪系统，也可以用经纬仪配合光电测距仪系统，其作业程序如图2-2所示。

（三）编绘成图

在测区范围内已有相应可以利用的地形和地籍图的情况下，则可利用这些已有的资料进行编图。

其作业程序如图2-3所示。

图2-2野外数据采集机助成图图2-3编绘成图

2．4产图的特点和检查

2.4.1房地产图的特点

（1）房地产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线。

（2）房地产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其它图种要详细得多。

例如房屋、不单要表示结构性质，还要表示出层次、用途及建成年份等。

（3）房地产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图+-0.5mm，次要地物点的点位中误差不超过图上的+-0.6mm.

（4）房地产图的主要内容应包括：

测量控制点、界址点、房屋权利界线、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号、以及各种名称和数字注记等。

（5）为了能清楚地表示出所需内容，房地产图的比例尺均比较大，一般为1：

1000、1：

500，甚至更大比例尺。

比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定。

（6）房地产图的变更较快，除了城镇新建筑在不断发展和扩大外，其建成区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、