高尔夫俱乐部住宅项目评估报告Word文件下载.docx
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公司注册资金12000万元，现有资产超过40亿元、年销售额约60亿元，其中房地产年开发面积约100万平方米，年销售额近30亿元，其开发量、销售额名列全国房地产行业的前三名。
拥有全资、合资和参股企业17家，建立了稳固合理的企业结构。
即：
房地产业、实业、内外贸易、餐饮娱乐等。
其中包括6家房地产公司，2家商业公司，2家电器公司，2家饭店，1家出租车公司，1家制药公司，1家酒业公司等。
该公司在积极扩大市场影响上有独到之处，参与了足球俱乐部的经营，借助某足球队的影响，成功地扩大了自己的知名度，通过品牌效应逐步形成全方位，多元化的发展格局。
根据借款企业提供的某集团股份有限公司的2000年度报表，计算其2000年底财务指标如下：
资产负债率：
64.56%比较正常
流动比：
1.199偏低
速动比：
0.544偏低
由于借款企业未提供往年的财务报表，无法对其进行动态分析。
某房地产有限公司的主要业务是房地产开发，作为某集团股份有限公司的核心企业，是国家建设部审定的一级资质房地产开发公司。
2000年3月15日，公司正式向全国公开宣布“三项承诺”，受到了国家建设部及当地省市政府的肯定。
2000年在“全国住宅设计暨精品智能社区热线夺标”活动中，公司开发的“星海人家”、“长春明珠”两项目均获奖。
1999年起，公司年开发量为100万平方米，年销售额30亿元人民币，截止1999年底，公司累计开发总量逾400万平方米，迄今为止，开发的商品房接近零空置率。
五、公司组织结构、人员及素质
某房地产开发有限公司未设立董事会，只设有执行董事一名，公司设有经营管理机构，负责该公司的日常经营管理，实行总经理负责制，由执行董事聘任总经理1人。
公司组织结构图：
某房地产开发有限公司现有职工总数为20人，其中11人为研究生；
8人为本科学历，1人为专科学历，中级以上职称者19人，占全员的95%，是一支专业知识和工作经验较丰富的员工队伍。
某房地产开发有限公司领导班子由4人组成，平均年龄38岁，均为大本以上学历，是多年从事房地产开发管理的人员。
该领导班子是一个专业知识水平较高、工作经验较丰富的领导集体。
员工明细表：
从以上表格可以看出，某房地产开发有限公司的人员设置比较合理，拥有各种专业技术人才，在人员、结构上能够胜任本项目的开发管理。
总经理***：
本科学历，同时任某集团股份有限公司总经理及某房地产开发有限公司总经理。
执行董事***：
高级工程师，现任某集团股份有限公司董事长兼总裁。
在***董事长的领导下，***集团经过十几年的发展从一个单一的小型房地产企业拓展为以房地产为主业，经营领域横跨电梯制造、酒业、生物制药、酒店、对外贸易等多种产业、拥有资产40亿元的大型股份制企业集团。
总经理***，本科学历，同时任某集团股份有限公司总经理及某房地产开发有限公司总经理。
六、经营状况
由于该公司于2001年2月刚刚成立，目前尚无经营业绩。
七、企业财务状况分析及资信评价
根据某房地产开发有限公司提供的该公司2001年3月报表，该公司截止2001年3月实收资本3000万元，所有者权益3000万元，总资产38812844.18元，负债8812844.18元。
根据某房地产开发有限公司提供的2001年3月报表，该公司截止到2001年3月末的流动资产为38812844.18元，其中货币资金6691953.9元；
预付帐款0万元；
存货32120890.28元，主要为开发成本，包括地价款、水源费、测绘费、污水费及招标勘察费等。
企业的负债合计-8812844.18元，主要是某集团股份有限公司投入的500万、某洲际房地产公司投入的330万及从环球帐上调入的25万。
由于某房地产开发有限公司刚刚成立，所开发项目正处于投入期，尚未进行销售，资金没有开始回收和滚动，分析其财务指标没有实际意义，故此，评估人员不对其财务指标进行分析。
根据上述分析，某房地产开发有限公司的资金运用及资金来源基本合理，经营处于正常状态。
某房地产开发有限公司开设的银行帐户情况如下：
第二章 项目概况
一、项目背景
某环球高尔夫俱乐部住宅区项目是环球高尔夫项目的有机组成部分。
某环球高尔夫俱乐部项目1993年经某市政府批准建设，由某朝阳公园开发经营公司（提供土地，获30%权益）与台湾羊羔记国际通商股份有限公司（提供全部建设资金，获70%权益）合作建设经营。
期间经过一系列的变动，经董事会决议，环球高尔夫公司股东权益变更为某朝阳公园开发经营公司30%，香港远东石油投资有限公司65%及某房地产开发有限公司5%。
因项目搁置时间长达7年，建设成本大幅度提高。
为尽快实现该项目的全面启动，采用通过商品房开发经营获利，以带动高尔夫球场建设的经营思路，平衡部分球场建设资金。
经某市发展计划委员会《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配套设施项目建议书（代可行性研究报告）》[京计投资字（2001）533号]的批复，同意由某环球高尔夫俱乐部有限公司开发建设该住宅区项目。
项目由于邻近朝阳公园，东四环沿路绿化工程及规划修建的高尔夫球场，有较好的居住环境。
市场面向中高收入阶层，力求通过开发建设产生的经济利益，带动环球高尔夫俱乐部的建设。
二、项目建设内容、规模和建设方案
1．项目名称：
某环球高尔夫住宅区项目（以下简称项目）
2．项目建设地点
项目位于某朝阳区燕莎商业片区，亮马河路与四环路交界西南处，亮马河以北地块。
东侧紧邻东四环路，西侧距东三环路1公里，距天安门9公里，距首都机场20公里，交通出行十分方便。
周边有某最大的购物中心燕莎商城，规划中的第三使馆区和昆仑饭店，华都饭店，长城饭店等酒店群及后续项目正在规划的高尔夫球场。
3．项目规划设计
规划建设用地面积：
38200平方米
规划总建筑面积：
197750平方米
其中地上：
162750平方米
地下（未含架空层）：
35000平方米
容积率（地上）：
4.3
绿地率：
30%
区内规划设计：
其中高层公寓住宅楼规划层数：
18—24层
栋数：
10栋
面积：
150000平方米
会所规划面积：
9750平方米
1栋
商业配套设施规划面积：
3000平方米
地上车位：
400个
地下车位：
1100个
4、内外装修设计：
住宅单位
户门：
德国霍曼四防门；
窗户：
双层中空德国维卡技术塑钢窗，配备5+9+5中空浮法玻
璃；
内墙及天花板：
美国格瑞环保涂料；
地板：
进口圣象木地板；
卫生间：
墙面为合资美标高级瓷砖；
地面为高级水晶抛光地砖；
天花板为合资铝扣板吊顶；
洁具为日本TOTO洁具，
配备双冲水按键；
浴缸为日本TOTO洁具，单柄混
合式水龙头；
厨房：
管道煤气入户；
橱柜为意大利宝丽高档橱柜，配备三灶
眼灶具，抽油烟机；
天花板为合资铝扣板吊顶；
地面为
高级防滑地砖；
供暖：
社区内建设燃气环保锅炉房，采用集中供暖，德国森德
散热器
热水：
提供24小时管道生活热水；
空调：
居室内预留插座及空调位；
电话：
居室预留2个IDD电话插孔；
电话系统：
居室内设有公用频道电视天线插孔，接收卫星电视
及有线电视节目；
智能系统：
宽频INTERNET入户；
配备室内智能防盗红外线
系统；
说明：
配备部分高级原木壁柜，整体应为五星级宾馆装修档次；
公共部分
外墙：
德国矿牌外墙彩色有机环保涂料；
电梯：
每单元三部原装三菱高级客梯；
公共楼梯间：
首层墙，地面高级花岗岩铺面；
二层以上通体合资美标防滑地砖；
墙面美国瑞环保涂料；
保安系统：
每单元门安装可视对讲系统；
24小时专业管理人员巡视管理；
泊车：
地下一层（部分二层）设有停车库；
电梯直达各层；
邮政系统：
大堂设置每户独立信报箱；
住客会所：
住客会所内设大型健身房、棋牌室、50米标准游泳池、网球场、高档会员餐厅等多项娱乐配套设施；
5、户型及平面布局分析：
户型房屋布局为三卧一厅三卫一厨一工人房两阳台，从总体布局看，其优缺点如下：
5.1为追求立面效果，使客餐厅呈不规则形，只有一个固定长向，家具摆放、布置有一定困难。
5.2工人房带独立卫生间，较好的处理了主、佣关系。
5.3A.D户型主卧及次卧均朝南向；
客餐厅偏南向且带弧形落地窗，满足居住舒适性。
5.4厨房大小面积适中，不一味追求大面积，迎合人们现代生活节奏。
5.5从整体平面布局看，房屋按使用功能做到动静分区，主卧处于最里端，私密性较好。
5.6B、C户型客卫间距较近，私密性较差。
5.7项目户型均为三间卧室，面积在150-180平方米，品种较单一，使得项目市场诉求面较窄且面积较大适合满足居住舒适性，而忽略了投资置业者对小面积户型的需求，但如按照项目建筑物的建筑形式不变而增改小面积户型，就必然会造成部分户型朝向较差、房间布局欠合理、通道占用面积大，使用率低等问题产生。
三、项目合法有效性分析
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。
项目报批：
已获得某市发展计划委员会颁发的《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配套设施项目建议书（代可行性研究报告）》的批复。
规划设计：
获得某市规划委员会颁发的《建设用地规划意见书》。
目前正在进行设计方案报批。
该项目目前规划面积为162750平方米，在规划意见书批准的155000平方米±
5%之内。
从已获的政府有关部门批准文件上分析，项目从立项、规划设计方面具有合法有效性。
四、项目建设的必要性
1．建设意义
项目位于朝阳区燕莎商圈，该地区为某市东北部规模最大的国际商务、居住及绿化区。
某环球高尔夫俱乐部有限公司决定对某环球高尔夫住宅区项目进行开发建设，把之建成新型智能化高尚住宅小区，为京城成功阶层和外来人士提供优质房源，获得合理回报，并以此加快环球高尔夫俱乐部的建设，贯彻“以绿引资，以资养绿”的政策，带动周边地区商业、旅游业的发展。
2．最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产项目要以房地产的最高最佳使用为前提。
所谓最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性。
衡量、判断所评估的房地产项目是否处于最优使用状态主要从下列方面：
2.1
在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途评估。
该项目已获某市发展计划委员会《项目建议书代可行性研究报告批复》[京计投资字（2001）533号]文号，并已获得某市规划委员会颁发的《建设用地规划意见书》，同意该项目的投资开发并符合城市规划。
从某市房地产开发项目管理方面具有了规划及相关政策法规的许可。
2.2
在技术上可行 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。
要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。
项目所处场地比较平整，周边地区尚未发现特殊地质构造。
项目规划建筑层数为18—24层，从目前国内建设技术状况上分析，可以做到。
2.3
在经济上可行 即评估价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果。
项目邻近燕莎商圈，交通购物方便。
比较周边相似物业售价，如京达国际公寓（均12500元/平方米）、瑞城中心（均2750美元/平方米）、第一上海中心（均2600美元/平方米）不等，假定其设计合理，物业管理完善，可为开发商带来合理回报。
并且由于靠近规划中的高尔夫球场，具有较高竞争力，因此得出结论，该宗地用于高档公寓开发，从经济效益分析，具有经济可行性。
2.4
土地与建筑物的均衡性即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说评估时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
该区域属于燕莎商圈，周围商业服务设施比较完善，比较适合高档公寓楼的开发建设。
2.5
房地产与周围环境的协调性即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。
也就是说，评估时要按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的用途进行评估。
项目邻近朝阳公园，规划中的高尔夫球场及东四环路绿化带，人居环境较好，适合进行高档公寓的开发建设。
亮马河沿东西方向贯穿整个场地。
不利因素是河水污染比较严重，需投入较大资金进行治理。
2.6
可持续发展性即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。
周围环境随着高尔夫球场的建成会越来越好，土地有较高升值潜力。
所以，高档公寓楼的开发建设有持续发展的可能。
结合以上条件分析，根据评估项目用地所在位置及周边的自然与人文环境，项目建设用地位于某朝阳区燕莎商圈，兴建高档商业住宅物业最为适宜。
项目规划建设的住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则。
五、项目实施进程
某环球高尔夫俱乐部住宅区项目是某高尔夫俱乐部项目的一部分。
该项目得到了某市发展计划委员会《关于开发建设环球高尔夫住宅区及配套设施项目建议书（代可行性研究报告）的批复》及某市规划委员会《规划意见书》，同意由某环球高尔夫俱乐部有限公司进行开发经营，其他相关手续办理和规划设计、融资工作正在进行之中。
六、市政设施条件
项目所在的高尔夫住宅区项目是规划的大型居住社区，在相邻物业高斓大厦处预留市政管线接口。
其中：
自来水：
向该工程提供城市自来水水源由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大门路（亮马桥现状D600毫米供水管—高斓大厦南红线）D300毫米供水管。
天燃气：
向该工程提供中压天然气气源。
由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大门路（亮马桥现状D400毫米中压管—高斓大厦南红线）D300毫米中压管。
供热：
该工程供热远期为城市热网供热。
鉴于目前热源紧张，近期由建设单位负责在建设用地内自建临时锅炉房供热。
在建设用地西侧及北侧预留引入城市热网热力管线的用地。
电信：
由建设单位与高斓大厦共同建设朝阳公园北大门路（亮马桥现状48孔电信管道—高斓大厦南红线）12孔电信管道。
供电：
该工程供电外电源为安家楼11万伏变电站，由此引出10千伏电缆至建设用地内安排建设分界小室。
雨污水：
该工程雨污分流，雨水排入亮马河，污水排入亮马河污水干线。
七、环境保护评价
项目以住宅为主，配以少量的公共服务设施，污染物为生活污水和生活垃圾。
生活污水通过化粪池常规处理后排入市政管网，带油污水通过隔油池处理达标后排入市政管网；
生活垃圾由物业部门集中至垃圾站，统一运往垃圾场销毁。
第三章 项目市场营销评估
一、某市住宅房地产市场的现状与发展情况
“九五”时期，某市积极探索和实践现代化国际城市发展之路，经济发展成效显著，城市建设阔步迈进，首都人民生活已经提前进入小康水平。
某市经济在政府连续几年实行积极财政政策的有力拉动下，在稳健的货币政策推动下，年均递增9.8％，人均国民生产总值达到了2600美元。
某房地产业在此背景下，在房改配套政策的推动下，房地产市场被有效激活，人气空前高涨，房地产开发投资及商品房的销售创出历史新高，写字楼，商服市场全面回暖。
这种势头将伴随着某房地产市场跨入新世纪，并将持续平稳地增长。
（一）房地产开发投资创出历史新高
进入新千年，银行放低了房地产信贷的门槛，加上某住房制度改革的深入，某房地产市场被有效激活。
2000年1-11月，某房地产市场投资额达到415.0l亿元,同比增加88.48亿元,增幅为27.1%。
从住宅投资的具体情况看，某市住宅投资额逐月递增，投资额的加大反映了开发商对房地产市场信心增强及对市场预期的普遍看好。
表12000年某房地产市场总投资额及住宅投资额
（二）、商品房销售创出新高，个人购房成为主流
纵观2000年某房地产销售市场，商品住宅开发、销售表现尤为突出。
1-11月某商品房销售额达到213.39亿元，与去年同期相比增长64.1％。
其中住宅销售面积达519.30万平方米，销售额达202.54亿元，占整个商品房销售额的94.9％，与去年同期相比增长106.6％。
预计整个2000年商品房的销售将创250亿元的历史记录。
值得注意的是除6月，10月份外，商品房销售面积均大于当月竣工面积；
1-11月份额住宅销售总面积519.30万平方米，远远大于住宅竣工总面积463.12万平方米。
这些数据充分表明市场消化空置商品房的能力加强，商品房空置率在逐步减少。
销售额和销售面积的全面增长将增强开发商进一步入市的信心。
1999年9月1日某市委公布了《某市进一步深化住房制度改革，加快住房建设实施方案》的通知，其主要内容是“停止住房实物分配，进一步完善住房公积金制，建立职工住房补贴制度，逐步实行住房分配货币化；
继续推进公有住房改革，加快实现住房商品化”。
随着住房实物分配的终结，集团购买逐步退出市场，某房地产市场将日益呈现出新的格局。
集团购房一般将地段、面积等因素放在考虑的首位；
而今，购房者已将价格、环境、户型、小区配套等作为首先考虑的因素。
个人购房占主流的另一个显著特征是目前中低价房和小房型、投资型商品住宅的持续热销。
随着购房者的多元化和购房需求的升级，房地产开发竞争逐步进入白热化，某楼盘的户型设计已开始多种多样。
如由华野房地产公司开发的恋日嘉园，规划700多套住宅，其户型设计就达100余种。
2000年某市住宅市场供销两旺，但两级分化现象已逐渐凸现。
具体表现是一些户型设计好、交通便利的住宅成为市场热点；
而一些中档楼盘表现不尽如人意。
某部分高档公寓和投资住宅受到都市新崛起的中产阶级的宠爱，如阳光100国际公寓和现代城；
同时低价房受到大量工薪阶层购房者的青睐。
住宅市场上不容忽视的还有经济适用房项目。
2000年某市政府加大了经济适用房建设力度，并将今日家园、天通苑小区、回龙观小区列入某市50项重大工程。
2000年经济适用房有29个项目在施工，开复工面积达370万平方米，竣工面积超过100万平方米，均创历史之最。
经济适用房的销售更是火爆。
据统计，经济适用房项目中价格低、交通便利、配套设施好、户型设计新颖的项目大都售罄。
通达花园在国贸房展会上首次亮相就获得了超额认购的成绩，4天内登记认购达1450套，大大超过604套的物业总套数。
表22000年某市住宅施工、销售面积统计表（单位:
万m2）
（三）影响某住宅市场未来发展的几个因素
首先，影响某楼市最重要的是某的城市规划及市政工程建设。
据分析，某市近年可能影响房地产开发的因素有：
（1）中关村科技园区的开发。
按照一年一个样、三年大变样、五年上台阶、十年创一流的总体要求，某市将集中力量抓好中关村科技园区的开发建设。
中关村科技园区的开发以中心区建设为主，到2005年基本完成中关村西区开发和东区科学城的改造，推进软件园、生命科学园以及清华、北大等大学科技园的开发，建设上地信息产业基地北扩工程、永丰科技园等一批重大项目。
同时，积极推进各园区内传统工业企业的搬迁调整。
为了开发建设中关村科技园区和建设完善的园区基础设施，某市政府将引导各方面资金，集中力量，加大投入，加快中关村科技园区的基础设施建设步伐，使基础设施的服务能力基本满足园区发展需要。
同时，某市政府为吸引投资，还将建立便利的对外交通体系，改造、建设给排水、天然气、电力、供热和污水处理系统，全面改善园区市政配套设施，基本满足重大项目建设配套需要。
这对某市的房地产开发商来说是重大利好。
中关村科技园区的建设将大大推动某西部，北部的房地产销售和开发。
（2）某商务中心区的开发建设。
某市将高标准地完成某商务中心区（CBD）的详细规划，统筹安排商务中心区的土地开发、基础设施建设、整体风貌设计和环境形象塑造。
商务中心区以功能开发为主，着重增强商务中心区的集散功能、管理功能和服务功能。
届时，某市将积极创造条件，引导外资金融保险机构、国内外大企业总部、各类中介服务机构聚集，提高商务中心区集聚和扩散生产要素的能力。
CBD将全面改造市政配套设施，基本满足重大项目建设需要，加快智能化、高效率的服务系统建设，显著增强为国际商务活动服务的能力。
为了全面建设CBD，推进土地开发和功能置换，某市将全面完成区域内工业企业的搬迁。
某商务中心区的开发建设将对某东边的房地产开发产生深远的影响。
（3）南城开发和卫星城开发建设。
据分析，某市将实行城市开发建设重点的战略转移，加快南部城区建设和发展，加强卫星城开发建设，加速推进郊区小城镇建设，构建市中心区--绿化隔离带--边缘集团--卫星城小城镇协调发展的城市格局，促进城市体系完善和空间布局优化。
同时，针对南北发展不平衡，为改变旧城脏乱差的环境，某市将加快南部城区发展。
南城开发以危旧房改造和市政基础设施建设为突破口，加快相对落后的南部城区的建设步伐，逐步实现南部城区与其他区域协调发展。
同时，某市政府会实施适当倾斜政策，加大对南部城区基础设施建设的支持力度，建设完成一批关系南部城区发展的重大项目，使南部城区基础设施相对落后的状况明显改观。
南部城区开发以危旧改造为主，开发完毕后将使南部城区居民的居住状况和环境明显改善。
城市绿化隔离带政策对房地产开发建设影响也很大。
某市将严格控制市区规模的粗放扩张，在城近郊区建成125平方公里的绿地，建成近百个绿色产业园和绿色休闲公园，形成环绕市区的
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