惠州规划局仲恺地区分区规划文档格式.docx
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惠州市宜居宜业的现代化“科技新城”
（1）发展为生活配套服务的房地产和社会公共服务业；
（2）发展为生产配套服务的信息服务业和金融服务业；
（3）发展服务于国内外大企业及本地企业的总部经济中心。
珠三角东岸科技创新“主阵地”
（1）发展面向珠三角东岸地区高新技术产业升级的科技研发基地；
（2）发展服务于科技型中小企业的创业服务中心；
（3）发展产学研相结合的科技成果转化孵化基地;
（4）发展在全球化背景下推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的创意产业。
第2.3条规划原则
整体效益最优原则
仲恺地区空间发展和土地利用要从惠州市城市发展全局和土地利用的整体性两方面来把握。
和谐与可持续发展原则
规划坚持节约用地，远近结合，分期实施，有机衔接，可持续发展的原则。
可操作性与生态优生原则
一是合理确定开发布局与强度，引导和控制项目，尤其是产业项目的引进标准，以不破坏自然、不超过生态承载力为基本原则；
二是充分依托现状山体、水体，有效形成各功能区间的生态隔离带，建构良好的生态整体格局。
保持规划延续性和维护规划权威性原则
规划必须尊重上层次规划，对以往的仲恺地区各类其它规划也需要合理承接，以保持规划基本政策的延续性，维护规划的权威性，同时又能有效指导下层规划的编制和地区各项建设工作。
第三章发展策略
第3.1条空间发展策略
空间发展途径
（1）重视土地存量优化：
通过城中村改造、旧工业区更新、地下空间拓展和集约利用土地等进行土地存量优化。
（2）适量利用开发山地：
规划区南部部分山地周边建设成配套设施齐备的科研孵化基地（新技术产业创业园）。
（3）市域跨行政区划协调：
争取政府政策和资金支持，在惠州市高新科技工业园、数码园或相邻的陈江、镇隆、潼侨等地区寻求用地发展空间。
借鉴前期园区整合的成功经验，在市域范围内形成“一区多园”的发展格局，为仲恺高新区未来的可持续发展打开用地空间。
空间整合的重点
（1）优化空间结构：
从大区域角度着眼，适应“新惠州”和仲恺高新区新的发展需求，加强与陈江镇隆等周边地区的产业产业布局与基础设施对接。
（2）调整用地布局：
根据产业集群的发育要求，合理布局产业空间，提高土地的利用效率，实现由加工制造为主向科技创新为主的历史性跨越。
（3）完善服务配套：
合理调整生产与生活用地的比例，培育片区级中心区，构筑多层次的服务中心体系，引导各功能组团均衡协调发展。
（4）优化交通体系：
加强与外界的便捷联系和完善区内交通系统，重点缓解仲恺大道的交通拥堵问题，解决惠盐高速、惠河高速阻隔用地联系的问题。
（5）营造生态环境：
维护和改善区域生态环境，保护好红花湖景区等生态用地，增加城市公园和街头绿地，控制马过渡河滨水绿带，提升环境质量，打造绿色园区。
用地功能调整
通过合法程序，把与仲恺地区产业发展不相适宜的用地（如农田和特殊用地），逐步调整为与仲恺片区相适宜的建设用地。
第3.2条高新科技产业发展策略
产业发展重点
（1）发挥园区主导产业优势、建设电子信息产业集群；
（2）优化提高，形成汽零配件及汽车电子产业集群；
（3）立足光机电产业优势，发展其他光电产业，形成光机电一体化产业集群；
（4）抢抓机遇，将新能源、新材料、生物医药产业打造成高新区优势产业集群；
（5）发展高科技服务业，有选择地发展其他服务业，优化园区产业结构和功能。
促进产业结构优化升级的政策措施
（1）把握产业发展的国内外趋势，依据国际产业转移特点，承接高新适用技术产业的转移，把产业发展重点落在实处，带动整个惠州的产业升级。
（2）以土地开发利用与和谐发展为中心，拓宽招商引资之路。
（3）创新招商引资的手段。
（4）改进和完善园区管理体制，确保仲恺地区成为活力型高效园区。
（5）提高产业集群水平，完善园区功能，切实转变仍处于初级阶段的粗放发展模式。
（6）加强环境建设和居住生活功能完善，加快以现代服务业为主的第三产业配套发展，营造宜居、宜业的城市环境，以利推动产业结构调整与升级。
产业发展布局规划
（1）仲恺大道沿线
以科技信息、商贸物流、商务办公和总部经济为主的配套服务中心，重点发展高科技服务业、生产服务业，适当发展部分住宅，构建研发服务平台，形成现代服务业优势。
（2）平南工业组团
远期将建设成为以居住为主的，含适量配套、商业办公和高新技术产业的设施完善的高新区综合服务中心。
近期以商业、办公、工业为主。
（3）惠台工业组团
发展成为仲恺地区内主要的高新技术研发型企业集棸区，科技型中小企业的创业服务中心和科研孵化基地。
（4）仲恺高新区（松山）组团
重点发展方向是电子信息产业和汽配、汽车电子产业，巩固现有电子信息产业优势，延伸产业链，形成高端电子信息产业集群，促进产业结构优化升级。
（5）西坑工业组团
先进制造业发展区，重点发展装备制造和新材料产业，适当发展配套服务业，作为仲恺高新区的产业配套区。
第3.3条旧村改造发展策略
改造分类
根据旧村所处片区的规划，进行合理的定位，确定改造发展的用地性质及用地强度。
改造时序
分为近期改造、中期改造和远期控制引导三个时期。
改造措施
主要采取重建型、调整型和控制型三种模式。
改造主体
以村企合作和开发商入股的模式为主。
第3.4条环境发展策略
公共绿地：
增加绿地面积，完善绿地类型，提高建设及管养水平；
道路绿地：
增加绿量，丰富植物层次，增强生态性和景观性；
山体：
禁止开山采石，积极进行山林绿化，利用外部山体，营造景观地标和景观视廊，形成特色鲜明的城市天际轮廓线；
水体：
充分利用马过渡河，控制蓝线和绿线，保护河道绿化空间，形成蓝色水景轴。
第四章发展规模与空间结构
第4.1条城市建设用地规模
至2020年，规划区城市建设用地总规模控制在2448.11公顷，占规划总用地面积的的93.4%；
水域和其他用地172.89公顷。
第4.2条人口控制规模
至2020年，规划区总人口规模控制在22.1万人左右。
第4.3条空间结构
规划确定“一心、两翼、两轴、六片区”的空间布局结构。
一心：
在仲恺大道两侧建设商务商贸综合服务中心，服务于整个仲恺地区。
两翼：
依托服务中心，分别形成南、北两大集中的高新科技产业集群。
两轴：
依托仲恺大道和乐金路形成服务拓展轴，承载为工业区配套的服务功能。
六片区：
根据主要发展功能划分为六大用地功能区，包括中心服务区、高新科技产业区、生活配套服务区、科研孵化区、先进制造业加工区和商贸物流园区。
第五章土地利用规划
第5.1条规划区用地包括城市建设用地、水域和其他用地两类。
第5.2条城市建设用地是指城市各类建设用地，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地等用地。
规划期内城市各类建设均应控制在城市建设用地范围之内。
第5.3条水域和其他用地主要是指自然生态用地、河流水系等。
其中，自然生态用地指规划期内需保护的森林山体、自然植被区，是规划区总体生态环境最主要的组成部分和最重要的生态实体，是生态环境可持续发展的基础，不可用于城市建设，可保护性地建设城市公园等。
第5.4条工业用地规划
规划工业总用地面积约为859.53公顷，占城市建设用地比例为35.11%。
其中一类工业用地747.40公顷，二类工业用地112.13公顷，分为五个相对集中的工业组团：
仲恺高新区（松山）工业组团：
仲恺高新技术开发区的产业核心区，采用“腾笼换鸟”的策略，将一些科技含量低、产品附加值低的企业，置换成创新能力强、技术含量高，具有产业补链功能的高科技项目，部分用地可改造为配套服务设施。
高新科技产业组团：
通过集中规模化发展，形成新的高新科技产业组团，用地规模约1.8平方公里。
惠台工业组团。
利用未开发地块或需改造地块适当增加配套服务设施，完善各项功能。
科研孵化与创意产业组团。
发展具有自主知识产权的企管、设计、研发、创意产业、科研孵化等新技术产业，用地规模约1.2平方公里。
5.
西坑工业组团。
发展以装备制造为主的先进制造业组团，控制二类工业进入。
第5.5条居住用地规划
规划居住用地面积626.05公顷，占城市建设用地比例为25.57%；
其中二类居住用地392.80公顷，中小学用地31.56公顷，四类居住用地201.69公顷。
居住用地安排在南北两大生活服务区和中心服务区内：
中心服务区内的居住以中高层、低密度、高容积率的现代公寓为主；
北部配套居住区以低层、低密度的高尚住宅为主；
南部配套的居住用地以多层住宅为主。
配套公建规划：
居住区内的公共服务设施（包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融、邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他设施）按照《城市居住区规划设计规范》配套与居住人口规模相对应的指标确定。
第5.6条村镇建设用地规划
规划采用控制型、调整型和重建型相结合的改造模式对现状村庄进行改造，将现有201.69公顷村镇建设用地规划为四类居住用地（R4），根据新增建设用地规模和惠州市相关政策标准，安排村民回拨工商两用地35公顷，位于73#、81#、74#、50#、60#、85#地块内，或与陈江片区统筹安排，具体用地界线在下一层次的控制性详细规划中确定。
第六章公共配套设施规划
第6.1条公共服务设施规划（附表二）
教育设施
（1）职业教育：
规划1所高级职业技术学院，位于87#地块内，用地面积5.34公顷。
（2）初、中等教育
保留原有1所初中和3所小学。
规划小学10所（新增7所），总用地面积15.82公顷；
新增初中1所，用地面积1.50公顷；
新增九年一贯制学校1所，用地面积3.08公顷；
新增市级中学（初、高中）2所，总用地面积8.07公顷。
（3）成人教育：
现状保留1所仲恺成人教育学校。
医疗卫生设施
在现有协和医院（12#地块）的基础上新增市级医院1座（82#地块），用地面积16.49公顷；
规划门诊部3处，面积分别为0.27公顷（10#），0.78公顷（60#）和0.80公顷（XK-11#）。
规划医疗卫生用地总规模为18.34公顷。
文化娱乐设施
规划在仲恺中心区设立占地4.04公顷（12#地块）的仲恺文化广场和文化中心；
2个独立占地的居住区级文化中心，总用地面积1.86公顷；
完善影剧院、青少年活动中心及老年活动中心等，分别位于25#（0.96公顷）、XK-11（0.90公顷）地块内。
体育设施规划
规划片区级综合体育中心2处，规划居住区级综合体育活动中心2处，分别位于25#、45#、87#、XK-11地块内，总用地面积10.95公顷。
社会福利与保障设施规划
规划1处敬老院，位于67#地块内，用地面积2.61公顷。
6.
行政管理与社区服务设施规划
规划街道办事处1个；
社区服务中心（居委会）13处；
保留现状派出所2个；
规划总部经济大楼1座，用地面积4.33公顷。
7.
口岸设施规划
规划在22#地块建设口岸新区：
主要包括海关、检验检疫局、车检场、相关配套服务等，用地面积14.12公顷。
8.
商业设施规划
规划商业金融业总用地83.29公顷。
重点建设仲恺大道沿线商业服务中心和依托海关发展的招商物流分发中心，补充完善现有的商业市场体系。
9.
具体公共服务设施配置情况详见附表二:
《公共服务设施配置一览表》。
第6.2条市政公用设施规划（附表三）
规划市政公用设施用地50.67公顷，占城市建设用地的2.07%，包括供应设施用地、交通设施用地、环卫设施用地和其他市政公用设施用地。
规划供应设施用地面积为18.01公顷，包括供水加压站1处，用地面积1.37公顷；
变电站6处，用地面积分别为1.30公顷（39#）、6.70公顷（5#）、3.50公顷（13#）、1.06公顷（65#）、0.45公顷（XK-11#）和1.31公顷（59#）；
规划建设液化石油气瓶装供应站2座，占地面积约1000平方米/座；
规划建设液化石油气储配站一处，用地面积2.12公顷。
规划天然气高中压调压站1处，用地面积0.3公顷。
规划交通设施用地面积为13.52公顷：
包括公交首末站8处，用地面积4.42公顷；
货运站场3处，用地面积3.72公顷；
加油站7处，用地面积5.37公顷；
汽车加气站1座，占地0.4公顷。
规划环卫设施用地15.13公顷：
包括污水处理厂1处，用地面积9.79公顷；
再生资源分拣场1处，用地面积5.34公顷。
规划其他市政公用设施用地面积为3.80公顷。
具体市政公用设施配置情况详见附表三:
《市政公用设施配置一览表》。
第七章综合交通系统规划
第7.1条道路交通系统规划
道路系统规划
（1）对外交通规划
规划区对外交通主要有四个方向组成：
北向：
向北接惠河高速、国道G205线、西南第二通道与广州河源方向衔接；
西向：
向西接莞惠高速、省道S120线、省道S357线与东莞方向衔接；
南向：
向南接惠盐高速、国道G205线、省道S358线与深圳、惠阳方向衔接；
东向：
向东接莞惠高速、省道S357线、四环路（南段）与惠东方向衔接。
（2）区内道路规划
规划区采用“环+方格网”的道路网骨架结构。
规划道路总里程124.9公里，道路总用地面积380.16公顷，道路网密度4.77公里/平方公里，道路面积率14.6%。
规划区内的城市道路系统由城市快速路、城市主干道、次干道、支路等组成。
1）快速路
包括前进东路、前进西路、南大道和四环路：
规划前进东路、前进西路、南大道均为双向六车道，道路红线宽度42米。
规划四环路为双向八车道，规划建筑红线宽130米（局部有超出）。
2）主干路
规划区内主干道呈四横二纵分布：
四横包括仲恺大道、惠盐高速公路（规划区段）、乐进东路—乐金西路和惠台路：
仲恺大道：
规划道路红线宽度60米，双向八车道，建筑控制线后退道路红线35米；
惠盐高速公路（规划区段）：
规划为双向八车道，道路红线宽度60米；
乐金西路—乐金东路：
规划为双向六车道，道路红线宽度32米；
惠台路：
规划为双向六车道，道路红线宽度42米。
二纵包括松山路—同心路—西坑大道、乐金路—盛业路—惠台横五路：
松山路：
规划为双向六车道，道路红线宽度42米；
同心路：
规划为双向六车道，道路红线宽度36米，双向六车道；
西坑大道：
规为双向六车道，道路红线宽度32米；
乐金路：
规划为双向六车道，道路红线宽为42米；
盛业路：
惠台横五路：
规划为双向六车道，道路红线宽为36米。
3）次干道
规划次干道包括裕民路、友谊路、振兴路—下罗路、红旗路、平塘东路、惠台横六路、一号次干道、二号次干道、三号次干道和四号次干道：
裕民路：
规划为双向六车道，道路红线宽度32米。
友谊路：
振兴路—下罗路：
红旗路：
平塘东路：
规划为双向四车道，道路红线宽度24米。
惠台横六路：
一号次干道：
二号次干道：
三号次干道：
四号次干道：
4）支路
规划除平安东路—平安西路、中星路外，道路红线控制宽度均为12—24米，按双向二、四车道设计：
平安东路—平安西路：
中星路：
交叉口规划
根据规划区道路网的功能和等级划分，原则上交叉口形式按规范设置：
主干道与快速路相交采用立体交叉形式，主干道与主干道交叉口宜采用展宽式平面灯控交叉口，主干道与次干道相交采用灯控交叉口，支路与主干道相交，限制车辆左行。
一般交叉口控制形式详见下表
表7.1
交叉口控制形式表
道路等级
高速公路（快速路）
主干路
次干路
支路
A
——
B或C
B或D
C或D
D
注：
A－立体交叉；
B－展宽式灯控平交；
C—灯控平交；
D—无控平交
常规公交规划
（1）公交首末站
规划设置8处公交首末站，总用地面积为4.12公顷。
（2）港湾式公交停靠站
四环路、南大道、前进东路、前进西路、仲恺大道等高等级的干道沿线布设港湾式停靠站。
港湾式公交停靠站站距按450—600米控制。
停靠站用地在道路控制线与建筑控制线之间解决，不另外设置港湾式公交停靠站用地。
（3）路边式公交停靠站
城市主干道、城市次干道和一些重要的支路上规划设置路边停靠站，公交停靠站站距岸450—600米控制。
静态交通规划
（1）公共停车场
规划设置15处独立占地的社会公共停车场，总用地面积7.17公顷。
（2）配建停车场
根据《惠州市城市规划标准与准则》（2007），对规划区内各个不同功能地块配建停车场的车位指标作以下规定：
表7.2
配建停车场（库）的停车位指标
用途
分类
单位
标准
住宅
所有住宅
车位/100m²
建筑面积
≥1.0
工业
厂房
≥0.6
仓库
商业
商业、餐饮、娱乐设施
宾馆
车位/客房
≥0.3
办公
行政办公用房
其它办公用房
文体设施
影剧院
车位/100座
≥4.0
图书馆
医院
区级以上医院
区级以下医院
教育
中学
校车车位/100学生
小学、幼儿园
≥0.8
第7.2条道路竖向规划
规划区内竖向规划整体呈现“东部高，西部低、南北高，中间低”的形态。
规划区内道路横向坡度为2.0%，道路纵向坡度控制在0.2%以上；
道路最高标高为53.50米，最低点标高为14.3米。
第八章土地开发强度管制分区
第8.1条空间管制
按照规划范围不同的资源环境、承载能力和发展潜力，将规划范围划分为优化开发区、重点开发区、控制开发区和禁止开发区四大类型。
仲恺地区已有建成区域为优化开发区。
严格按分区规划建设，以内涵挖潜为主，充分利用现有建设用地和闲置土地，积极盘活存量土地，提高土地的利用率、投入产出率。
以商贸、物流、文化娱乐设施和生活居住为主要功能的仲恺中心区和科技研发区为重点开发区。
注重加大投入，尽快形成新的增长极，外围地区首先利用非林地，逐步向外扩展。
规划区内的基本农田、缓坡林地（规划为城市建设用地）、山塘用地区域为控制开发区。
对确需建设的地区提出相应的限定开发条件，使建设开发与自然景观资源相协调，并保持一定的生态原生性；
开发建设不得影响区内主要功能，并应制定专门的规划及控制条件、指标、准则指导区内的开发建设。
规划城市建设用地以外的山林地，建设用地内的低丘和山体为禁止开发区。
对公共绿地、生产防护绿地和保留山体的控制范围线实行绿线控制。
其中红花湖景区严格按照西湖风景区总体规划用地控制；
在惠台与西坑之间地段形成面积较大的集中公园绿地；
规划马过渡河边应至少控制保留5米绿化带，局部地段建成带状滨河公园；
外环路、四环路、仲恺大道按不少于15米宽绿线控制，惠深高速公路按不少于50米宽绿线控制。
对规划区范围内的山体空间严格按照分区规划布局的山体控制线进行绿线控制。
第8.2
升级会员 