15第三章第四节房地产价格和价值的种类三新版Word格式.docx
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买卖价格也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。
（二）租赁价格
租赁价格通常称为租金，有时称为租价，在土地与建筑物合在一起的场合习惯上称为房屋租赁价格，简称房租，在土地或以土地为主的场合一般称为地租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
其中，市场租金也称为协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。
商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。
成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。
准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。
福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。
真正的房租构成因素包括：
①地租；
②房屋折旧费，包括建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费；
③房屋维修费；
④管理费；
⑤投资利息；
⑥保险费；
⑦房地产税（是房地产保有环节的税收。
目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地使用税）；
⑧租赁费用，如租赁代理费；
⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；
⑩利润。
实际中的房租可能包含着上述真正的房租构成因素之外的费用，如可能包含家具电器使用费、供暖费、物业服务费，甚至包含水费、电费、燃气费、电话费等；
也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定房屋维修费、管理费、保险费等由承租人负担。
房租可能按使用面积、建筑面积、套或幢计算。
其中，住宅一般按套或使用面积计租，非住宅一般按建筑面积计租。
房租也有日租金、月租金和年租金，还有定额租金、定率租金（也称为分成租金、百分比租金，零售商业用房通常采用这种租金）等。
此外，还应注意租赁价格与租赁权价格是两个不同的概念。
史家解读：
关于租赁价格和租赁权价格辨析
房租（广义）＝房地产租赁价格（简称租金）≠出租人权益价值，土地租赁价格＝土地租金（简称地租），承租人权益价格＝租赁权价格，出租人权益价值＝无租约限制价值－承租人权益价值。
这几组概念综合了教材第一、二、三章的相关内容。
【2007年试题】下列属于成本租金构成的内容有（）。
A．折旧费
B．维修费
C．管理费
D．保险费
E．房产税
答案：
ABCE
（三）抵押价值（2010、2009、2008、2007年考点）
房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款（如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用），但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。
【案例考试重要考点】
但在实际房地产抵押估价中，因在估价时尚难明确设立抵押权的日期、贷款期限、贷款偿还方式、债务人是否如期偿还，以及不如期偿还时将抵押房地产拍卖、变卖的日期等这些估价所必要的前提条件，所以房地产抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价作业期内或房地产估价师实地查勘估价对象期间的某个日期（原则上为完成估价对象实地查勘之日），假定未设立法定优先受偿权下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
此时的法定优先受偿款具体为假定在价值时点实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。
而为了弥补这种抵押价值评估的缺陷，保障贷款收回，要求房地产抵押估价包括“估价对象变现能力分析”，向估价报告使用人作“估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响”、“定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估”等提示。
当房地产抵押价值小于未偿还的贷款余额时，抵押权人应要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。
【本自然段内容是案例考试重要考点】
下列公式有助于正确理解抵押价值：
抵押贷款额度＝抵押价值×
贷款成数
抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款
=未设立法定优受偿权下的价值－已抵押担保的债权数额－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款
其中，将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：
《抵押办法》第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
再次抵押价值中的“已抵押贷款余额/社会一般贷款成数＝已抵押担保的债权数额”，再次抵押价值计算公式与抵押价值计算公式是一样的，抵押价值计算公式中若“已抵押担保的债权数额”不为零，则与再次抵押价值公式表达式完全相同。
参见理论教材102页。
可见，抵押价值既不是经过贷款成数“打折”或者扣除拍卖、变卖的费用和税金后的“净值”，也不是不扣除法定优先受偿款下的“完全价值”。
［例3－1］某商品住宅小区在建工程的建设用地面积为25000㎡，拟建总建筑面积为5000㎡、共500套住房。
该工程已完成总投资的80%，房地产开发企业以5000元/㎡的价格预售了其中100套、建筑面积总计为10000㎡的住房，预购人平均按房价的70%办理了住房抵押贷款。
房地产开发企业曾将该在建工程抵押贷款。
目前该笔贷款余额为1860万元。
房地产开发企业目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少500万元。
现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2亿元。
当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为60%。
请求取该在建工程的再次抵押价值。
［解］该在建工程的再次抵押价值求取如下：
【易混淆点辨析】问：
法定优先受偿款与处分抵押房地产所得金额的概念有什么不同？
划拨土地应补交的出让金不是应该属于其它法定优先受偿款吗？
答：
法定优先受偿款与《城市房地产抵押管理办法》第四十七条处分抵押房地产所得金额的分配款不是一个概念。
一是法定优先受偿款中的“已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款”就不是处分抵押房地产所得金额的分配款。
二是“诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金”不属于法定优先受偿款。
处分抵押房地产所得金额的分配款中的支付处分抵押房地产的费用和扣除抵押房地产应缴纳的税款不是法定优先受偿款；
划拨土地应补交的出让金应该属于其它法定优先受偿款。
【2010年试题】某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
B
解析：
该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数－其他法定优先受偿款=6000－1000/50%－1000=3000（万元）。
（四）保险价值（2011年考点）
保险价值（insurablevalue）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。
评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。
例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失）。
【易混淆点辨析】保险价值中看到“保险价值，通常具体指建筑物的重建或重置价值和期间的经济损失”，保险价值不用减折旧额吗?
保险价值可以是建筑物的重置价格，也可以是建筑物现值。
关于保险费计算基数的问题。
我觉得在一般情况下应以现值为基数，因为保险费的计算公式为：
保险费=保险金额×
保险费率，保险金额=保险价值，保险价值=参保时的实际价值，实际价值就是标的物实际应值的价值，也就是现值。
只有在标的物没有折旧（价值减损）的情况（比如是全新的且没有功能折旧和经济折旧）下，即与现值相等的情况下才可用重置价值。
保险费取值各地各公司不一样的，可以用重置价格也可用现值，因为估价对象房地产一般情况下都有折旧，即现值每年不同而保险合同一般情况下不会每年修订。
【2011年试题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（）。
A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本
B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
（五）计税价值
计税价值（assessedvalue）是指为征税目的而评估的价值。
它通常是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的价值。
具体的计税价值如何，要视税种而定。
（六）征收价值
征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定被征收房地产的补偿提供依据而评估的被征收房地产的价值。
美国雷利·
巴洛维教授在《土地资源经济学—不动产经济学》一书中的下列一段描述，较好地说明了房地产的投资成本、抵押价值、计税价值、卖方要价和征收价值之间的联系和区别：
不动产经济价值的一些重要概念，可以用一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地，然后再花费20万美元修建一幢办公楼的例子来说明。
这时他在他的财产中已投入25万美元，表示投资成本的总和。
当他将该财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的贷款价值，估税员以13万美元估定财产收税价值。
如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标价30万美元。
然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到27．5万美元的征收价值。
上面这5个数字中，每一个数字都代表着一种经济价值的衡量，每一个数字都有一种解释和合理性。
由此还可知，计税价值最低，卖方要价最高，抵押价值低于投资成本，征收价值高于投资成本。
延伸阅读：
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；
不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格
房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格，具体有房屋所有权价格、土地所有权价格、建设用地使用权价格、宅基地使用权价格、土地承包经营权价格、地役权价格、抵押权价格和租赁权价格。
为叙述方便，将建设用地使用权价格、宅基地使用权价格和土地承包经营权价格合称为土地使用权价格，将地役权价格、抵押权价格和租赁权价格合称为其他房地产权利价格。
（一）房地产所有权价格
房地产所有权价格是指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋和土地所有权价格。
目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。
征收集体土地虽然要给予补偿，但目前还不是按照被征收土地的价值进行补偿。
因此，中国目前只有房屋所有权价格，没有土地所有权价格，通常也不存在土地所有权价值评估。
（二）土地使用权价格
由于土地使用权有建设用地使用权（其中又有出让的建设用地土地使用权、划拨的建设用地使用权和其他建设用地使用权）、宅基地使用权、土地承包经营权，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。
中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。
《城市房地产管理法》第八条规定：
“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”据此，通过出让方式从国家那里取得的建设用地使用权价格，其法定名称为出让金。
但在现实中有各种演变，多称为地价款，各地的内涵也不尽相同。
对于有使用期限的出让建设用地使用权和土地承包经营权来说，其价格还可以区分为不同使用期限的价格，例如40年、50年、70年的出让土地使用权价格。
土地所有权价格与土地使用权价格有着极为复杂的关系。
在正常情况下，土地所有权价格高于土地使用权价格，但在现实复杂的情况下，也可能出现相反的情形。
例如，中国封建社会后期出现的永佃制，其特点是土地所有权与土地耕作权相分离：
地主享有土地所有权，负担田赋（即土地税），有权收租，但对土地使用权不能干涉，不能随意增租或夺佃；
佃农享有土地耕作权，即佃权，并有权将它买卖、典押或出租。
一般地说，耕作权价格低于所有权价格，但在经济发达、人口密集的地区，耕作权价格也有超过所有权价格的情况。
房屋所有权和土地使用权都可能存在设立了抵押权、地役权、租赁权或者有纠纷、被依法查封、限制交易等情形，因此还有各种情形下的房屋所有权价格和土地使用权价格。
（三）其他房地产权利价格
其他房地产权利价格泛指所有权、使用权以外的各种房地产权利的价格，例如地役权价格、抵押权价格、租赁权价格等。
英美法系的“权利束（bundleofrights）”理论，有助于理解上述按照房地产权益来划分的房地产价格。
根据“权利束”理论，财产可比喻为一束“木棒（sticks）”（见图3-6），每根“木棒”即代表一种权利，例如占有权（possession）、管理权（control）、享用权（enjoyment）、排他权（exclusion）、处置权（disposition）（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）等。
实际中的财产权可能是整束“木棒”，也可能是去掉了某一根或某几根后的剩余“木棒”，还可能只是整束“木棒”中的某一根或某几根“木棒”。
与此相对应，按照房地产权益划分的房地产价格，是指这种价格是整束“木棒”的价格，还是去掉了某一根或某几根后的剩余“木棒”的价格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪几根“木棒”的价格。
以房地产所有权价格为例，它一般相当于整束“木棒”的价格，但还可依据所有权是否完全再细分。
如果在所有权上设立了他项权利，所有权变得不完全，相当于去掉了一根或几根“木棒”，拥有的“木棒”少了，价格自然就会降低。
六、完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值
对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清评估的是无租约限制价值，还是出租人权益价值或承租人权益价值。
无租约限制价值是指房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。
其评估价值为未出租部分和已出租部分均按照市场租金确定租金收入所评估的价值。
它有时又称为完全产权价值。
从严格意义上讲，完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，还是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，并且是房屋所有权和出让建设用地使用权的价值，即完全产权价值是指房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。
房屋所有权和划拨方式取得的建设用地使用权的价值不是完全产权价值。
出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的房地产价值。
承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。
其评估价值为按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的房地产价值。
合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。
如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。
如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。
同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为：
无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值
对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。
例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。
对于已出租的房地产，房屋征收估价应评估无租约限制价值，而不是完全产权价值。
【2011年试题】关于评估带租约房地产的说法，错误的是（）。
A．合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B．抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C．在其他条件相同时，无租约限制条件下评估价值大于有租约限制条件下出租人权益价值
D．房屋征收评估应评估无租约限制价值
E．只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
ABCE见教材P106
无租约限制条件下的评估价值不受合同租金的影响；
抵押估价和转让估价评的是出租人权益价值；
在合同租金高于市场租金情况下，无租约限制条件下的评估价值小于有租约限制条件下的出租人权益价值。
承租人权益价值等于合同租金与市场租金的差额，当合同租金不变而市场租金变化时，承租人权益价值也会随之变化。
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