店铺考察报告.doc

店铺考察报告.doc

《店铺考察报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《店铺考察报告.doc（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

店铺选择三步骤寻店选址考察

店铺选择三步骤：

寻店、选址、考察

　　寻店——广开渠道

　　有些投资者手中并没有闲置店铺，往往是拿到一个加盟项目后才开始找店，如何在最短的时间内找到店铺转让信息？

主要有以下几种方法：

　　1、报纸广告

　　在报纸上发布寻铺信息与寻找店铺转让信息。

此种方法最具时效性，但是发布寻铺信息要支付广告费，效果无法预估，可做为后备之选。

　　2、互联网信息

　　通过城市互联网发布和寻找店铺转让信息。

此为网络时代优选。

　　3、房屋中介

　　房屋中介信息资源丰富，由于长期与各类店铺合作手中掌握了大批优质店铺，并可代为和转让方谈判。

缺点是如果店铺转让交易成功需要支付较高的中介费用。

　　4、铺面张贴信息

　　在目标商业区张贴寻铺启示并发动亲友多逛逛商区，随时了解店铺转让动态。

　　选址三要素——区域、地段、位置

　　对开店的来讲，地段的选择是相当重要的一个因素，套用李嘉诚的一句话说，地段，地段，还是地段。

　　1、选择最佳区域

　　体育用品专卖店选址标准依次为休闲步行街、商业街区、闹市区、目标消费群体聚集地。

　　专卖店所在的街区商业活动频繁，则营业额必然较高，这样的店址可谓“寸金之地”，但也要核实该地段的人流量是不是你品牌的有效客流量。

运动品牌的定位是有着一定区隔的，从顾客的年龄、职业、社会角色、经济收入、文化背景等要素区分目标消费群会去不同的场所选购。

　　例如休闲风格低价位的品牌一般适合于学生、刚参加工作且收入不高的群体等，而流行风格高价位的品牌一般适合于参加工作时间长、收入较高的群体，这两部分顾客的服饰选购场所自然形成了差异：

年轻而收入不高的群体喜欢逛人流量大、整体价位比较低的鞋服店铺集中街区;偏向于昂贵品牌的群体喜欢逛购物环境好、配套设施齐全、人流量不太大的场所。

例如广州北京路的客流量非常大，但假设定位较高的U.S.POLO品牌选择在此销售，则不具备理想的投资收益比。

　　特别是二线运动品牌选址的重要因素还需要考虑：

该商业街区是否有同类竞争的一线品牌?

如在李宁、安踏等一线品牌旁边开店，通过“傍大款”带动目标消费群的顺带光顾，从而本品牌的销售得到惠顾，这是有利的一方面。

　　2、选择最佳地段

　　选址中应用专业的“人流活动路线”测算工具。

带上秒表、诚实的员工、笔、笔记本以及具备洞察能力的“火眼金精”，站在你要选择的店铺前，如实地记录过往的人流、车流、通过的时间、目标消费群的数量、竞争品牌的进店率等数据，用科学的数据帮助你决定，从而有效地避免在选址上的感性与冲动。

　①“时间段”

　　是指按运动品牌店铺需经营的一天时间来算，通常是10：

00-22：

00，那么在此经营时间段内以一小时作为测评单位，来分析每个不同时间段中，过往的人流、车流以及相关指标的变化。

从而判断出该地段客流的高峰期和目标顾客的主要集中时间以及客流行走方向等。

   ②“客流/车流数量”

　　是指在测评时间段内，经过目标店铺的人和车辆的总数量。

该指标反映的是：

目标店铺位置的商业氛围以及聚客能力水平。

过去古语说“一步差三市”。

开店地址差一步就有可能差三成的买卖。

这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了一个小胡同，但生意差很多。

这些在选址时都要考虑进去。

除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的车流（包括骑自行车的）。

是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。

不过这只是一个总的数量指标，如果要详细深入分析，还要了解“目标消费群数量”。

从“目标消费群数量”指标中可分析出该店铺的针对性是否强?

如果这个指标的占比数据越高，则反映该店铺经营运动品牌的成功机率也越高!

　　③“主客流方向”

　　是指该店铺门口的人行街道上，来往两个方向中，哪个方向是人流行走的侧重?

这个指标对于该店铺后续开业后的陈列展示是有非常重要的作用。

　　④“竞争对手的进店数量”

　　一定程度上可以比对反映出同类产品经营的适应性。

如果竞争对手门头和橱窗、灯光都没有大问题，进店率却很低，那么实际上无形中已经给你敲了警钟：

这条街针对目标消费群的适应性是否存在问题?

当然，也可帮助你在后续该店铺的经营中，对比你自己的进店率，从而切实找到经营上的差距。

　　⑤“聚客点”

　　是指聚集客流的地点，如：

公交车站、地铁站、出租车站、百货商场、大型超市、停车场、休闲娱乐广场、带横道线的十字路口等。

聚客点越多，说明人流量就越大，“人气”就越旺。

肯德基成功开店的原则是：

“努力争取在最聚客的地方和其附近开店”。

3、选择最佳位置

　　研究发现，要找出最佳的店铺位置，首先应区分两类不同性质的商业步行街，一类是“什锦”步行街，即步行街上的店铺经营范围五花八门，各适其式；另一类是专业步行街，即整条步行街上的商铺基本上都卖同一类商品，如服饰一条街、电器一条街之类。

　　①“什锦”步行街，最好选取靠近步行街两端的店铺。

　　这个位置的店铺通常客流量大，成交活跃。

　　②专业步行街，最佳位置在四分之三处。

　　专业步行街不宜选取靠近两端的店铺。

以服饰一条街为例，购物行为模式研究发现，当一名顾客要到服饰一条街购买鞋服的时候，无论他从街的哪头开始逛，基于货比三家的原则，他极少会在看了第一家店铺之后就动手购买，因为他知道整条街都是服饰店，现在看中的难保后面不会有更合心意的；即便是真的对那件衣服情有独钟，往往还会在后边别的服饰店里再看到同样的款式，等比较了价格再决定在哪儿买也不迟。

　　但另一方面，也极少有人非要等到走完了整条步行街之后，挨到了最后一家店才买不可的。

通常，消费者都是等步行街走过了四分之三，想想该看的都看过了，该比价的也都比过了，于是决定只要价钱合适便就地购买。

所以，对于专业步行街，最佳的铺位是在步行街全长的四分之三的地方。

　　考察——规避风险

　　店铺经营的成功往往离不开天时、地利、人和。

一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、商圈规划等，以规避投资风险。

一般需要从以下三个方面加以考察。

　　1、考察商圈规划

　　并不是所有的“黄金市口”都一定赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地。

因此，创业者在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。

重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。

进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。

有发展前途的商街和商圈是布点考虑的地区。

除了市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。

　　2、考察租金的性价比

　　不同地理环境、交通条件、建筑物结构的店面，租金会有很大出入，有时甚至相差十几倍。

对创业者来说，不能仅看表面的价格，而应考虑租金的性价比问题。

举例来说，对月销售收入在3万元左右的体育用品店，其月租金在3000元-5000元比较合适，能保证一定的毛利率。

　　3、考察周围环境

　　考察周围环境，要用两种角度来观察，一是商人的角度：

什么迹象显示该地点可以创造业绩？

该地段的固定人群消费率怎么样？

周围有没有被低档品牌包围？

其次，从顾客的角度：

你会不会到这里逛街？

到这里逛街的都是些什么人群？

店铺是否显眼？

开车经过的人看得到吗?

行人能从人行道上就注意到吗?

　　黄金地段有冷门的角落，次级商圈也有热门据点。

专卖店铺的选址布局不仅仅只涉及店铺位置的确定，还涉及店铺经营成本，品牌经营策略，以及铺面风水等多种因素，是一个复杂的系统优化问题。

本文章内容属部分观点仅供投资者参考。

如何考察服装店铺地址

·选址要求：

     1、渠道要求：

人流密集的繁华街道、销售较好的大型商场、步行街等商圈；

     2、区域要求：

服饰、化妆品、流行饰品区、大型社区、学校附近或人口密集区；

     3、位置要求：

正面或者侧面面对主通道，人流量大，消费者能够第一时间看到店铺或者专柜标志，不可被竞争品牌阻隔；

     4、装修要求：

统一形象、统一风格；

     5、面积要求：

20平米以上，理想面积在50平米以上；

     6、管理要点：

加盟商独立管理。

     一般来说，好的店址都有一些共同的特点，可以对下面几个地区做重点考察和选择：

   1、商业活动频率高的地区

     这种地区一般也是商业中心、闹市区，商业活动频繁，营业额必然较高。

这样的店址就是所谓“寸金之地”。

对于服饰业来说，服饰的流行趋势很快，商业活动频率高的地区对店址的选择来说是绝佳的地点。

    2、人口密度高的地区

     在居民区附近开店，人口比较集中，人口密度较高，则人们光顾店铺的频率相对高，生意好做。

在这类地区，各年龄层和社会阶层的人都有，会有较多的顾客，对于选择卖哪种款式或类型的服饰比较容易。

而且，由于人口的流动量都很大，容易掌握每天的销售额，因此销售额不会骤起骤落，可以保证折扣店稳定丰厚的收入。

    3、客流量多的街道

     折扣店处在这类街道上，客流量大，光顾本店铺的顾客就相对多。

但要考虑街道哪边客流量大，还要考虑到一些地形或交通的影响，来选择最优地点。

对于一些客流量多，但因为是交通要道，客流都是上下班的地方，则不是折扣店址很好的选择。

    4、交通便利的地区

     只有交通便利，顾客才愿意光顾。

一般来说，附近有汽车站，或者顾客步行不到20分钟的路程可以到达的店铺是最好的。

    5、人们聚集或聚会的场所

     如在剧院、电影院等娱乐场所附近，有时会吸引那些休闲娱乐的人到店里闲逛，就有更多的成交机会。

只要能购进款式独特的流行服饰，人们就会因在别的地方买不到而买下它。

而且光顾这类娱乐场所的大都是年轻人，他们追求时尚的心理很强，所以，在这些地方开一家时尚服饰店，会吸引大批追赶潮流的年轻顾客。

另外，在学校附近以及人气旺盛的旅游景点开店也是很好的选择。

    6、服装店铺聚集的街区

     对于服饰这类选购性商品，若能集中在某一地段或街区，则更能招揽顾客。

因为经营同类服装的店铺很多，顾客可在这里有更多的机会进行比较和选择。

     一般来说，具有两个以上条件的地区就是好的地点，如果能全部具有，则是最佳的店址。

但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。

店主不要被较高的房租吓倒，而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。

一般只要开店构想对了，都是高投入高回报，所以要舍得在店址上投资。

     其实好店址的高租金并不是一天两天形成的，它是房东和租主在长期利润分成较量中形成的契约，租金高到商户无钱可赚，那么再好的门面也租不出去。

可见，只要经营有方，好店址虽然寸土寸金，但正常情况下赚的钱总会大大超过租金。

     因此，与其开个大店铺，不如选个好店址。

当然，高租金增加了经营成本，也增加了经营压力和风险。

俗话说：

“没有金刚钻，就不要揽瓷器活”。

如果实在是初期资金不足，且其它地区也还有好店址，只要能经营得当，也一样有利可图。

   店铺营销的魅力

     从消费者购买偏好和习惯来看，越来越多的消费者是在商场看到商品后才做出购买决定的。

市场调查显示，不少人进商场是随便逛逛：

83．6％的消费者是非计划性购买，91．6％的消费者是到了店铺才决定购买商品的。

     店铺营销并非新的发明，它只是以前人们在策划广告活动时，注重了电视、报纸等大媒体的宣传，仅将店铺营销视为最末端的营销工具。

然而，从目前的市场现状看，某些特性的商品（如服装和日用消费品），有时候反而需要以店铺营销作为主要传播活动，更能刺激消费者的购买欲。

     店铺营销首先面对消费者的是店面广告，尤指门头广告和店堂内灯箱广告。

以前店面广告只是占据零售点固定的位置，作为传达