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B．消费者的收入增加
C．消费者的偏好强
D．替代品房地产价格上升
E．消费者预期未来房地产价格下降
BCD
经典内容六：
地租理论
下列关于地租的说法中，正确的是（）。
A．最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式
B．封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物
C．社会主义时期，地租以实物地租为主要形式
D．资本主义地租知识国家用以调节社会生产的经济杠杆
A
经典内容七：
级差地租、绝对地租
因土地肥力不同而形成的差别地租是（）。
A．绝对地租
B．垄断地租
C.超额地
D.级差地租
（A）是等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。
A．级差地租Ⅰ
B．级差地租Ⅱ
C．绝对地租
D．垄断地租
土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是（）。
A．垄断地租
B.绝对地租
C．级差地租
D．超额地租
经典内容八：
城市理论
在城市的发展过程中，（）城市经济结构中第三产业的比重开始超过第二产业，在市区人口继续膨胀的过程中，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度，出现郊区化的前兆。
A.绝对集中阶段
B.相对集中阶段
C.相对分散阶段
D.绝对分散阶段
进入21世纪，在20世纪70年代衰退的一些城市如纽约、伦敦等城市如今又恢复了增长，这种现象称为（）。
A城市化
B逆城市化
C郊区城镇化
D再城市化
第二章房地产征收征用
房地产征收的主体
例题（单选题）：
房地产征收的主体是（），通常是政府以行政命令的方式取得集体、单位和个人的土地、房屋等财产，集体、单位和个人必须服从。
A.个人
B.单位
C.国家
D.开发商
房地产征收征用的异同点
例题（多选题）：
征收和征用的共同点包括（）
A.强制性
C.所有权转移情况
D.前提条件
E.适用对象
关于征收与征用区别的说法，错误的是（）。
A．征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险、救灾等紧急需要
B．征收应当依法给予补偿，征用应当依法返还或者补偿
C．征收不必得到财产所有权人同意，征用必须得到财产所有权人同意
D．征收要强制取得财产所有权，征用旨在获得财产使用权
征收土地的审批权限
征收基本农田以外的40公顷耕地，需经（）批准。
A．国务院
B．省级人民政府
C．市级人民政府
D．县级人民政府
【答案】A
【解析】《土地管理法》第四十五条规定．国务院和省级人民政府征地审批权限为：
（1）必须经国务院批准方可征收的土地：
①所有的基本农田。
即依照土地利用总体规划和《基本农田保护条例》划入基本农田保护区，禁止占用的耕地，都由国务院批准。
这主要是为了切实如强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。
对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批并按规定重新补划基本农田。
这是严格管理基本农田的主要措施。
②基本农田以外的耕地超过35公顷的。
③其他土地超过70公顷的，包括耕地之外的土地超过70公顷的，同时也包括征收耕地35公顷以下，其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的，都必须报国务院批准。
集体土地的征收与补偿
关于集体土地征收补偿安置的说法，错误的是（）。
A．并非所有的被征收土地都要支付青苗补偿费
B．地上附着物补偿费包括被征收土地上树木的补偿费
C．征收耕地的安置补助费按照被征收耕地的面积进行补偿
D．征地补偿、安置方案经批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施
征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。
A.农民个人B.剩余劳动力安置单位
C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织
D
国有土地上房屋征收与补偿的方式
房屋拆迁补偿形式有（）。
A.产权调换B.货币补偿C.异地安置
D．房屋以外的其他实物补偿E．入股分红安置
AB
建设用地的分类
例题（多选题）建设用地按服务的产业类型，分为（）。
A国有建设用地
B农业建设用地
C集体建设用地
D存量建设用地
E非农业建设用地
BE
建设用地管理的原则
建设用地管理的原则有（）。
A节约、合理利用每寸土地
B实行建设用地无偿使用的原则
C社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则
D保护耕地和提高土地利率的原则
E强调城乡规划、土地利用总体规划对国有建设用地
的控制作用的原则
ACDE
划拨用地的取得
下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有（）
A商品住宅小区用地
B加油站用地
C县人民公园用地
D军事设施用地
E造纸厂用地
CD
解析：
商品住宅小区用地、加油站用地、造纸厂用地，应以出让方式取得。
依据有关规定，可由县级以下人民政府依法批准使用划拨土地的，包括（）等。
A国家机关办公用地
B高新技术产业用地
C公共交通设施用地
D国家重点扶持的水利设施用地
E经济适用住房用地
ACDE
高新技术产业用地，不是国有建设用地使用权划拨的范围。
划拨用地的处理
依据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以划拨方式取得的土地使用权（）。
（2005年房地产经纪人试题）
A一律不得转让
B经批准可以出租
C可以随房屋所有权一并抵押
D可以收回
E除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制
划拨土地的转让有两种规定：
一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；
二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
出让土地的方式及年限规定
下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50年的有（）。
（2009年房地产经纪人制度试题）
A廉租住房用地
B酒厂用地
C教育、科技用地
D文化、体育用地
E度假村用地
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其他用地50年。
度假村用地属于旅游用地，应为40年。
廉租住房用地为划拨用地，无使用期限的限制。
招拍挂出让底价的确定主体
土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价（）确定。
A由市、县人民政府国土资源行政主管部门决定
B土地评估事务所根据土地估价结果决定
C由市、县人民政府决定
D由招标、拍卖、挂牌出让的机构确定
答案：
协议出让土地的处理规定
原来以协议方式获得的土地，如果想改变用途，变为商品住宅用地，则以下（）说法是正确的。
A协议出让土地不能变更用途为经营性
B协议出让土地变为经营性土地，只需经原来的出让人即市县人民政府国土资源管理部门同意即可
C不同用途的土地出让金不同，用途变更后要对原土地出让金进行调整
D用途变更后，可以签订原出让合同的变更协议，也可以重新签订新的出让合同
E协议出让用途变更为经营性土地，必须经过规划部门的同意
CDE
出让土地转让的条件规定
例题（多选）在以下（）情况下，土地使用权可以转让。
A出让土地，土地出让金支付75%以上。
B出让土地已取得土地使用权证书。
C划拨土地已经国土资源管理部门[经有批准权的人民政府]批准准予转让
D出让土地上进行房屋开发建设，包括土地出让金在内，已完成开发投资总额的25%
E如果属于成片开发土地的，形成了工业用地或者其他建设用地条件
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
”
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
经典内容九：
建设用地使用权转让的方式
例题（多选）：
建设用地使用权具有突出市场特性的形式有（）。
A赠与
B出售
C交换
D划拨
E招标
ABC
经典内容十：
建设用地出租的条件
建设用地使用者通过各种方式依法取得的划拨土地使用权，符合（）条件，并经过土地管理部门批准，可以出租。
A领有国有土地使用证。
B依法补签了出让合同，补交了出让金。
C在土地上投资已达到25%，且不包括土地出让金在内
[土地使用权转让的条件之一，不是出租的条件]
D具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明
E土地使用者必须为国有企业
ABD
经典内容十一：
国有建设用地使用权出租与转让、抵押的区别
以下关于国有建设用地使用权出租与转让、抵押的关系说法正确的有（）
A出租和转让都是有偿的。
B出让是土地一级市场特有的一种经营方式，出租则存在于二、三级土地市场
C出租[不是出租，而是转让]是对一定期限内的建设用地使用权的买断
D出租是一种独立的主合同行为，不依附于其他合同行为
E抵押期间，土地使用者仍然占有土地并可以使用土地
BDE
经典内容十二：
抵押土地使用权金额的支付顺序
处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是（）。
A偿还抵押权人的债权本息及支付违约金
B抵押的建设用地使用权应缴纳的税费
C处分抵押的建设用地使用权的费用
D该宗建设用地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金
经典内容十三：
国有土地使用权的收回条件
例题（单选）：
下列情形中，国家不可以收回国有土地使用权的有（）。
A因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的。
B为实施城市规划而提前收回土地使用权的。
C以出让方式取得土地使用权开发房地产，因正常立项手续的办理，满两年未动工的。
D土地使用者因破产而停止使用土地的。
经典内容十四：
闲置土地的处理方式
已动工开发建设但开发建设总面积不足1／3，且未经批准终止开发建设满1年的闲置土地，不正确的处置方法是（）。
A无偿收回
B安排临时使用
C收取土地闲置费
D延长开发建设时间
法规考核点。
国土资源部《闲置土地管理办法》规定，在取得土地使用权后1年内没有开发的,或者是已动工开发建设但开发建设的面积应占动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，将被视为闲置土地。
经典内容十五：
农村宅基地的取得主体
在下列条件中，可以取得农村宅基地使用权的有（）。
A因结婚等原因，确需建新房分户的
B原住宅影响村镇规划需要搬迁的
C非农业人口到农村工作或居住而无房的
D县级以上人民政府规定的其他条件
E农村村民委员会批准回乡定居的华侨
第四章房地产市场调研
房地产市场调研的原则
房地产市场调研要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不允许带有任何个人的意愿或偏见。
这种要求体现的是房地产市场调研的（ ）原则。
（2007年真题）
A.客观性
B.科学性
C.主观性
D.公平性
房地产市场调研中，调研人员应采用适宜的方法设计方案、定义问题、采集和分析数据，从中提取有效、可靠和有代表性的信息资料，这表明房地产市场调研应遵循（）。
（2010年真题）
A．客观性原则
B．统一性原则
C．科学性原则
D．差异性原则
房地产市场调研的特点
房地产市场调研不具有（）的特点。
（2008年真题）
A．实用性
B．时效性
C．实践性
D．审美性
房地产市场调研的内容
在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于（）调研。
（2009年真题）
A．经济环境
B．政治法律环境
C．区域环境
D．社会文化环境
A
房地产市场调研资料收集的主要途径
房地产市场调研资料收集的主要途径有（）。
A．走访房地产交易当事人
B．访问促成房地产交易的房地产经纪人
C．查阅政府和有关部门的房地产登记等资料
D．拜访业主委员会委员
E．向工程监理人员讨教
初级资料和次级资料的搜集
下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是（）。
A．官方统计资料中有关房地产的分析资料
B．公司发展部针对特定项目进行目标消费者购买力调研的资料
C．来自主管部门和行业管理机构的资料
D．专业研究机构提供的相关资料
B
房地产市场调研的类型
房地产市场调研中，通过对过去和当前的各种市场情报资料的分析，运用数学方法，估计一定时期内市场对某种产品需求量的调研方法，属于（）。
A．预测性调研
B．描述性调研
C．因果性调研
D．探测性调研
房地产市场定性调研
房地产市场定性调研是在市场调研中搜集有关房地产市场参与者的（）等方面的资料。
A．外貌
B．倾向性
C．感觉
D．动机
E．态度
BCDE
房地产市场实地调研的方法
房地产市场实地调研的方法有（）。
A．因果关系法
B．入户询问法
C．电话询问法
D．观察法
E．试验法
房地产市场预测定义
对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于（）的工作内容。
A．房地产市场细分
B．房地产资料收集
C．房地产市场预测
D．房地产竞争分析
房地产市场预测的方法
按预测方法的性质，房地产市场预测可分为（）。
A．短期预测和长期预测
B．定量预测和定性预测
C．微观市场预测和宏观市场预测
D．时间序列预测和回归分析预测
房地产市场预测方法之定量预测
下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有（）。
A．时间序列法
B．回归分析法
C．市场因子推演法
D．德尔菲法
E．购买者意图调查法
调研报告的核心部分是（）。
A.调研成果
B.结论和建议
C.产品调研过程
D.研究方法
房地产直接投资与间接投资
下列属于房地产间接投资的有（）。
A、房地产开发
B、购买房地产
C、出租房地产
D、房地产投资信托基金
等额分付资本回收公式
某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6％、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。
该家庭的月还款额是（）元。
A.1798．65
B．2333．33
C．4786．25
D．5018．81
【解析】等额还款抵押贷款的计算公式：
设贷款本金为p，按月计算的贷款期数为n，每月本息付款额为a,则a=p×
[i×
（1+i）n]／[（1+i）n－1]。
本题a=300000×
0.5%×
（1+0.5%）360]／[（1+0.5%）360－1]=1798.65。
动态和静态盈利指标考核
下列经济评价指标中，属于房地产投资项目动态盈利性指标的是（）。
A．成本利润率
B．销售利润率
C．利息备付率
D．内部收益率
【答案】D
【解析】动态营利性指标包括：
财务净现值，财务内部收益率，动态投资回收期。
风险大小评价
某房地产投资项目的甲、乙两个互斥方案在同一折现率下的净现值期望值和标准差分别为E甲=1000万元，σ甲=2800万元，E乙=700万元，σ乙=2200万元，若以V甲、V乙分别表示甲、乙方案的投资风险度，则判断正确的是（）。
A．V甲<
V乙
B．V甲=V乙
C．V甲>
D．V甲∈V乙
【解析】投资风险度也称为变异系数，等于标准差与期望之比。
变异系数越大，方案的风险越大；
反之，方案的风险越小。
计算期相同的方案比选指标之差额投资内部收益率
甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案，若有△IRR（乙-甲）>
Ic，△IRR（丙-乙）<
Ic，△IRR（丙-甲）>
Ic，则各方案从优到劣的排列顺序是（）。
A．甲、乙、丙
B．乙、丙、甲
C．丙、乙、甲
D．乙、甲、丙
【答案】B
【解析】P150，采用△IRR指标对方案进行比选的方法：
计算差额投资（A1－A0）方案的差额投资内部收益率△IRR（A1－A0）。
若△IRR（A1－A0）>
Ic，则去掉A0方案，把A1方案视为临时最优方案；
若△IRR（A1－A0）<
Ic，则去掉A1方案，把A0方案视为临时最优方案。
经典内容六:
计算期不同的方案比选指标之费用年值法
两个互斥方案的效益基本相同，但计算期不同。
对该两个方案进行比选时，应选用的比选方法是（）。
A．净年值法B．费用年值法
C．年值折现法D．差额内部收益率法
【解析】计算期不同的各互斥方案之间的效益基本相同或者具有相同的效用，但其效益却很难量化，这时候可用费用年值法进行方案比选。
财务报表的考核
下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有（）。
A.投资各方现金流量表B．总投资估算表
C．资金来源与运用表D．借款还本付息计划表
E．资产负债表
【答案】BD
【解析】房地产投资项目的辅助报表有项目总投资估算表、项目经营收入估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。
计算期相同方案比选指标之净现值计算方法
[例6-10]某投资者欲购买一商业店铺用于出租经营，现有A、B、C三个投资方案，经市场调研预计各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见表6-15。
各投资方案的计算期均为8年，基准收益率ic=10%。
试进行方案比选。
表6-15投资方案的现金流量表单位：
万元
[解]
（1）用净现值法。
这种方法是将包括初始投资在内的各期净现金流量换算成现值的比较方法。
各方案的净现值NPVA、NPVB、NPVc计算如下：
通过比较，B方案为最优方案，即相当于现时点产生的超额利润值为145.03万元（已排除了10%的机会成本）。
B方案的净现值比A方案多29万元，比C方案多8.31万元。
第七章房地产开发项目管理
房地产开发项目的系统工程的构成
【例题】某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区，该住宅小区包括（）。
A.3个建设项目
B.10个单项工程
C.12个单项工程
D.12个单位工程
工程设计资质的分类
【例题】工程设计资质分为（）。
A.工程设计综合资质
B.工程设计行业资质
C.工程设计劳务资质
D.工程设计专项资质
E.工程设计专业资质
ABDE
工程设计劳务资质、不是工程设计资质的范围。
工程勘察设计业务知识考核
下面关于勘察设计业务的委托问题，表述正确的是（）。
A.委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方
B.委托方可以将工程勘察设计业务委托给不具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围不相符的承接方
C.工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托或直接委托的方式进行。
D.工程勘察设计业务的委托不能通过竞选委托或直接委托的方式进行。
E.委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方，也可以在保证整个建设项目完整性和统一性的前提下，将设计业务按技术要求，分别委托给几个承接方
ACE
按照规定，委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方；
同时工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托或直接委托的方式进行。
邀请招标
【例题】招标人采用邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A.2
B.3
C.4
D.5
招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
招标程序考核
【例题】下列工作中，不属于房地产开发项目工程招标程序的是（）。
A.发出招标公告或邀请函
B.工程投标询价和现场考察
C.开标、评标
升级会员 