中国酒店市场新格局方案文档格式.docx

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即使是连续七年的谷底运行,可是不断出现新的加入者,社会影响,尤其是社会负面影响且没有那么大。

这能够说是壹个很有意思的现象,本质性的原因于于市场需求的不断增长。

当下需求增长很快,大概每年均有10%之上的增长水平,如果按照入境人数,每年的增幅于15%之上,按照国内旅游,每年也能够保持10%的增长速度。

可是问题于于,酒店行业的增长率应该是多少。

就当下来见,这俩者基本上是同方向的,而且基本上是同速度的,所以虽然市场需求不断增长,可是酒店运营者感觉且没有那么良好,只有到2005年,这种好的感觉才出现。

这也能够说,2005年是中国酒店行业的转折之年,是上台阶之年,这是非常好的壹面。

当下担心的是什么呢?

由于中国酒店行业全面扭亏为盈,下壹步会产生比较大的社会影响,会引发更多的投资者进入,这是下壹步必然产生的局面。

2006年,估计酒店行业效益增长的局面仍会维持,2007年、2008年仍能够保持这个势头,2008年以后必然下滑,可是不会滑到谷底。

仍有壹个的世博会,世博会之后,酒店行业就会进入新的谷底。

也就意味着,酒店全行业从2006年到2010年大体上有五年的增长空间,如果我们能够把握住这五年的增长空间,就谋求了壹个发展的机会;

如果把不住,就等着2010年之后全行业的下滑。

这个态势比较清楚,当下的关键是,全行业扭亏为盈里有壹个宝塔尖——四星五星饭店。

即使于比较困难的时候,也有相当壹批四星五星饭店保持了比较好的运营情况。

主要的投资者、主要的决策者和高端的消费者均集中于四五星饭店,他们到了饭店壹见,人气很旺,找饭店的人壹问,运营情况不错,所以很自然,他们就会得出这个结论,饭店行业好得很。

于普遍很差的情况下,他们均会有这个结论,于运营情况比较好的情况之下,这个结论会更加让人兴奋。

今年,行业效益提升将继续保持,可是令人担心的不是效益的增长问题,而是效益增长之后所带来的负面影响。

新局之二:

行业规模扩张

目前全国星级酒店共有11000多家,客房总量110万间,2004年的营业总收入1200亿,但全行业仍是亏损状态,估计2005年大概会有三五十亿的利润。

2006年行业规模持续扩张,是壹个持续增长的年份,这个结论是非常明确的。

这样的数量持续增长有几个方面的原因。

第壹个原因是前俩年的于建工程进入市场,当下各地均有壹批于建工程,酒店的建设周期大约是俩年,如果加上设计,大约三年时间。

当下建设很快,今年会有壹大批于建工程竣工。

估计全国光这壹块就要增长10%。

第二个原因是壹部分房地产项目转向,形成酒店,或者是壹部分房地产项目里有配套酒店进入市场。

这也是这几年的壹个新的态势,当下壹个大的楼盘壹般均要配壹个酒店,有些楼盘壹开始是说建壹个会所,会所建好了,转来转去就转成酒店。

当下也引发壹些业主和开发商的纠纷,业主说得很清楚,我是因为见中了这个好的会所,所以才买你的房子,当下你把会所转成酒店,剥夺了我的消费权利,这样产生了壹些纠纷。

壹般的方式是让这个酒店继续发挥会所功能,同时发挥壹部分社会功能。

这个过程产生的壹个结果是酒店总量的增长。

这壹块有多少,不知道,没有统计,可是估计全国最少也有500家,多了可能有上千家,只不过有壹些仍是以会所名义运营,也有相当壹部分直接转向酒店。

最典型的是世纪金源楼盘,七八十万㎡的楼盘,配壹个2000间客房的世纪金源酒店。

于各个城市,这样的项目于程度不等地复制。

所以说,酒店建设是控制不住的,因为这样的项目对开发商来说有众多的好处。

楼盘配套建酒店,第壹个好处,树立了这个楼盘的品牌,提升了这个楼盘的品质,有助于销售房子。

第二,使整个开发商的品牌提升了。

第三,作为房地产开发商来说,配套建壹个酒店,等于留下了壹个真正的物业。

原来他建房子、卖房子,只是资金于周转,形成了利润,当下不同了,最终形成了真正的物业。

第四,于这个过程中,房地产开发商的开发成本加大了,就意味着账面的利润减少了,给政府的税收减少了。

所以壹定意义上,房地产项目配套建酒店,至少有三分之壹的资金相当于政府拿的,产生了抵税的作用。

这个趋势是不可阻挡的,这是市场的自然规律。

第三个因素是大型节事活动促进酒店数量的进壹步增长。

2006年有俩个大的节事活动,壹个是杭州的世界休闲博览会,会期半年,从4月23日开始;

壹个是沈阳的世界园艺博览会,会期也是半年,从5月份开始。

这样俩个世界级的大型节事活动,壹南壹北,必然拉动壹南壹北俩个酒店群的形成,而且是壹个以城市为依托的城市群构成的

西安东方嘉豪酒店酒店群。

再加上2008年的奥运会,2010年的世博会,这均是国际上特大型的活动。

这样的活动会引发很多投资商的冲动,尤其会引发很多对酒店不懂的投资商的冲动。

因为从大面上壹见,形势好得很,到哪儿找这么好的投资机会去,咱们进吧。

尤其是对来说,有的人死要面子,意味着2008年之后酒店行业活受罪,这是当下就能够预见的局面,可是且不意味着能够调整。

毫无疑问,的酒店行业必然处于壹个死要面子活受罪的过程之中,大家各想各的出路。

奥运申办成功的第三天我就开始说,为了奥运会,不能新建酒店,我们好容易喘过这口气,仍没有翻过身来,为了奥运会这种表面繁荣甚至泡沫繁荣,不能狂热。

奥运是商机有限,发展无限,要考虑下壹步怎么办。

可是说归说,这是挡不住的。

最关键的是,于这个过程中仍会产生壹系列的社会拉动作用。

这几年表面上见新酒店不多,可是仔细见见,壹批大酒店已经产生,而且壹批小酒店也于产生。

这几年到底增加了多少酒店,说不清楚,肯定不少。

想控制,可是控制得住吗?

更何况,于这个事情上,政府无需控制,因为这是壹个市场经济现象,你要见着好,愿意投资就投资,愿意改造就改造。

这三个原因决定了2006年是壹个酒店数量持续增长的年份。

第三点,除了数量增长之外,酒店的结构性变化于2006年也会表现得比较突出,于壹定意义上也会形成行业的格局。

结构性的变化主要表现为高者愈高、大者愈大。

当下高星级的酒店和规模大的酒店正处于急剧发展的过程之中。

很简单,这也是经济规律使然。

因为这些年以来,高星级的酒店、规模大的酒店基本上占据了酒店金字塔的塔尖。

按照统计数字分析壹下,收益好的均是高星级酒店和规模大的酒店,所以投资商必然往这方面倾斜,这于特大型城市、中心城市表现得最为突出。

当然,各个城市情况有所不同,导致大家的判断也有点混乱。

比如,重庆最大的是万豪酒店,壹个酒店投资13亿,平均房价400块钱。

按说重庆也是个特大型的中心城市,可就是这个房价。

可是的万豪投资量不如重庆,房价卖到1400块钱。

重庆万豪就说,我们连的壹个零头均赶不上。

可是总的趋势是很清楚的,尤其对于主要的决策者和投资商来说,这个倾斜是必然的。

比如政府首长作为主要的决策者,他希望这个城市高星级酒店越多越好,壹般的城市要求无论如何要有壹家高星级酒店,否则这个城市的形象就没有,投资环境也没有。

这个酒店运营得如何,不是政府领导关注的问题,他们关注的是壹个好的酒店或者壹批好的酒店树立了壹个城市的形象。

比如,我前壹段时间去四川的广安,这是小平故里,去年是小平同志诞辰100周年。

于广安这样壹个地方居然也有壹家五星级的酒店,由四川的锦江饭店集团管理。

那个酒店确实不错,他们很骄傲地说:

“我们这家酒店已经接待了所有的政治局常委!

”这是壹个政治目标,不是经济目标,可是这种政治目标对于地方的行政长官来说太重要了,经济目标是酒店自己的事情。

各地均面临着这样壹个情况,于,这个问题尤其突出。

这样壹个结构性的变化于2006年会表现得更加突出。

当下大家均有壹个感觉,中国的酒店水平不亚于外国,于壹定意义上甚至超过了外国,可是仔细分析,中国的酒店水平实际上主要是从高者愈高、大者愈大中体现出来的。

新局之三:

行业分工形成

改革开放到当下,28年时间了,酒店行业从1980年开始正式发展,到当下也有二十五六年的时间了。

二十五六年的时间,壹个婴儿能够长成壹个小伙子,应该说,酒店这个行业相应比较成熟了。

只不过这是相对的,比如比起旅行社行业,比起景区行业,酒店这个行业相对比较成熟;

比起壹些开放度更高、竞争性更强的行业,仍有不足。

总体来见,行业分工形成,也会成为2006年的壹个突出特点。

从区域的角度来见,垂直分工比较明显。

东部、中部、西部,当下大体上形成了垂直分工的局面,当下酒店的60%集中于中部,而且高星级酒店70%甚至80%集中于东部,就形成了壹个格局——东部高端市场,高端酒店集中度比较高,中部次之,西部又次之。

2006年,这个发展格局会更清楚。

于东部沿海发达地区,当下很多地方已经提出目标,每个地级市必须有壹家五星级酒店,每个县必须有壹家四星级酒店。

东部有些地方已经形成非常集中的酒店群,比如广东的东莞,这样壹个地级市,300多家星级酒店,其中五星级酒店15家,四星级酒店20多家。

这样壹个现象不仅是中国酒店行业的东莞现象,应该说是世界酒店行业的东莞现象,非常独特,全世界也找不出几个这样的地方。

当然,不可能东部城市均变成东莞,可是作为壹个典型,这是具有标志性意义的。

很自然形成这样的壹个趋势。

中西部地区当下逐步下移,这种下移的方式大体上是,省会城市确保俩三家五星级酒店,其中比较典型的是乌鲁木齐,乌鲁木齐当下有8家五星级酒店;

地级市大概有壹家四星级酒店,县壹级有壹家三星酒店,西部地区大体上是这个格局。

实际上这样壹个格局的发展主要是满足政治需要。

东部地区不同,东部地区当下基本上已经形成市场化的发展局面。

从区域角度见,形成壹个东中西三个地区的垂直分工体系。

第二,从区域内部来见,水平分工的格局呈现。

所谓水平分工格局就是于同壹层次上,大家进壹步分工。

这个格局于东部地区的城市已经呈现出来了。

比如,接待日本人主要是长富宫、京伦、新世纪,接待欧美人也有几家酒店,这就叫水平分工格局。

这种格局越来越清晰,实际上意味着行业的成熟程度越来越高。

第三,城市化发展的影响越来越大。

当下中国的城市化率和工业化率不成比例,目前工业化率已经达到70%,可是城市化率才达到40%多,不到50%,也就是说,我们的城市化率和工业化率相差将近20个百分点。

这是非常大的差距,也是世界各国于发展过程中没有出现的情况。

1993年的时候,全国城市化率只是28%,之后每年增长壹个百分点,当下达到40%,下壹步城市化的发展会越来越快。

城市化的发展壹定需要酒店产业的发展,城市发展拉动酒店产业的发展,酒店产业的发展又推动城市化发展,这样壹个格局当下已经开始形成。

于2006年,互动影响会越来越大,而且对酒店行业是全方位的、多元化的影响。

为什么重庆的酒店房价这么低呢?

这个城市规模不小,可是城市实质性的消费没有起来,尤其是商务没有真正发展起来,所以导致这个局面。

再比如,我们经常说壹个观点,中国的酒店尤其是高档酒店多了,到底怎么判断壹个城市酒店多和少呢?

实际上不完全取决于客源,酒店作为供应商,数量的多和少当然和客源直接联系于壹起,客源多酒店就少,客源少酒店就多。

怎么判断壹个城市酒店总量的合理性呢?

我有壹个经验数据,大体上10亿元GDP需要壹家酒店,比如这个城市有1000亿元的GDP,必须有100家酒店,基本上是这个比例。

这是城市化和酒店产业之间的关联关系。

如果用这个数字来判断,就全国来说,按照修订过的数字,2004年15万亿的GDP,全国应该有15000家酒店,而当下是10800家。

当然这俩个数字不能直接对应,10800家是星级酒店,如果加上非星级酒店,估计当下全国也就是16000家。

的GDP是6800亿,当下600多家星级酒店,基本对应。

再加上非星级酒店要有上千家。

也就意味着,大概要有10000亿的GDP才能撑起来。

要是这么来判断,的酒店毫无疑问是多的。

所以不能只见奥运前后俩个月短期的高峰需求。

再比如,酒店房价为多少算合理。

这也是供求关系的问题,客人多房价就涨,客人少房价就降。

但不只是壹个客源问题,因为客源受城市化发展的影响很大。

比如,于八十年代、九十年代上半期,凡是到中国来的外国人必须住酒店,其它地方没法住;

当下不同了,开放了,经常往来于的能够于买壹间房,租壹间房。

这种分流就造成壹个结果,房地产价格对酒店房价的制约。

这里也有壹个经验数据,壹个城市同档次楼盘的房屋销售价格除以十,大体上就是酒店的房价。

像重庆这种情况,就得出壹个结论,重庆最好的房子卖4000块钱,这样壹个条件就制约了酒店的价格,想上升上不去。

这不是运营努力和否的问题,有的地方运营再努力,房价也上不去,因为有这么壹个大的城市化发展的房价制约着。

为什么的酒店房价那么高?

见见的房地产价格就知道了,这就是壹个自然的联动关系。

从这个角度来说,我们壹方面要关注客源的多和少,另壹方面,甚至更重要的壹方面,是要关注城市化发展对酒店行业的影响,因为城市本身已经形成了分工体系。

很自然,城市化发展的影响对于整个酒店行业分工体系的形成和完善也会起到决定性的作用。

第四,于发展过程中,这种分工体系进壹步细化,区位的分工、职能的分工、产品的分工和市场的分工当下均开始形成,2006年,这个格局会表现得非常清楚。

所以每壹个酒店均有壹个战略性的问题,这个酒店到底怎么定位。

比如,这个酒店可能是个小酒店,定位就是社区酒店,就是为周边的社区服务,也用不着想着冲出亚洲走向世界。

定位准确了,壹系列的分工也均形成了,运营效果可能更好。

比如,这个酒店是壹个很有特色的酒店,那于这个市场上究竟应该怎么定位,也就是说,于整个酒店行业的分工里边究竟出于什么位置,于垂直分工体系里边处于哪个位置,于水平分工体系里边又处于哪个位置,这均需要研究。

如果从区位分工来说,大的分工就是这几个饭店圈,东三环壹个饭店圈,王府井壹个饭店圈,西边壹个饭店圈、南边京瑞大厦的饭店圈也开始形成,无非是这几个饭店圈。

这就是区位的分工。

这就要求我们必须研究市场的细分化,通过细分化的市场提供细分化的产品,明确自己于分工体系中的位置。

当下很多酒店老感觉找不着北,找的就是于分工体系中的位置。

2006年,这壹点也会起到比较大的作用,只不过因为2006年仍于壹个持续上升期,效益也会好,规模也会扩大,所以于这个过程中,很多人可能脑子又乱了,忘了怎么找自己的北。

新局之四:

行业创新发展

壹些事情于这几年已经陆陆续续积累起来了,到2006年会有比较明显的变化。

严格地说,这也是于市场上竞争出来的壹些东西。

当下比较突出的有几个方面。

1、主题酒店产生

去年11月份,广东召开了壹个主题酒店研究会的成立大会和第二届主题酒店研讨会,给全国首批22家主题酒店发了牌。

这实际上是壹个导向,已经引起了行业的关注。

我们有壹批酒店,档次不三不四,规模不大不小,运营不伦不类,主题酒店最主要对应这壹批酒店。

这壹批酒店全国大概有三四千家。

大酒店有壹条运营优势,能够和国际接轨,能够自己做很多事情。

小酒店就是壹个社区酒店,为社区服务就行。

可是这壹批酒店规模不大不小,客房俩三百间,档次上三星左右,不三不四,运营上不伦不类。

这壹批酒店有必要通过主题酒店的方式来谋求自己的新生。

实际上主题酒店倡导的是酒店行业的差异化运营和特色化竞争,做壹些主题设计,进行适当的调整。

这些不需要大资金投入,不需要从头到尾折腾壹番,可是需要文化的大投入,需要智力的大投入。

这样的方式对行业有壹个导向作用。

2、度假酒店的兴起

去年12月份,旅游报专门于海南召开了壹个度假酒店研讨会。

之所以开这个会,很大程度上就是适应市场的发展。

这壹批度假酒店当下有点意思。

中国倡导度假酒店的发展是从1992年开始的,到当下已经13年时间,可是始终没有真正发展起来。

比如我们城市周边的这些度假村,严格的说,没有壹个是真正意义上的度假村。

只不过是城市酒店换到壹个自然环境比较好的地方,总的格局且没有调整过来。

功能丰富了壹些,可是根本性的度假功能且没有完全产生。

这是目前的基本情况。

可是这几年产生了壹批真正意义上的度假酒店,这批酒店大体上已经进入国际水平,可是仍没有达到国际壹流水平。

这实际上也是壹个重要的导向,促进了行业的大的分工。

原来是城市酒店为主,这几年有些东西于调整,也有壹些酒店明确,就是会议宾馆,专门接待会议,这也是酒店自身功能和产品的明确。

当然,当下仍有相当壹批酒店没有完全找到自己的位置。

3、温泉酒店大热

严格地说,温泉酒店也是度假酒店的壹个类型,可是于中国有所不同。

温泉酒店热这俩年已经形成,基础是各地的温泉资源于不断的开发。

壹开始仍有人说,温泉是稀缺的资源,实际根本不是稀缺资源,而是普遍的资源。

所以这几年,围绕着温泉资源形成温泉酒店,已经变成壹个普遍的发展势头,其中有壹些已经形成非常成功的案例。

比如的九华山庄,搞了这么多年,规模越搞越大,当下成了壹个综合性的酒店,这个成功的案例就带动了整个行业的发展。

再比如,元旦刚刚开业的广东珠海的海泉湾温泉度假村,这不是壹个度假村的概念,而是壹个度假城的概念。

壹期投资20亿,产品花样百出,壹定意义上既是壹个温泉酒店,也是壹个主题酒店,也是壹个主题乐园,形成了复合型的发展趋势。

广东专门组织了壹个温泉协会,广东省旅游局长担任协会的会长。

当下广东已经开发出来的温泉度假村有60多家,水平均很高,其中相当壹批均是国际水平。

又比如河南平顶山市,那是壹个煤炭城市,有百里温泉带,他们当下构想将百里温泉带建成温泉酒店系列。

这个地方构造壹个温泉酒店群就够了,别研究百里温泉带形成百里温泉酒店带,想均不要想,没有这么大的市场。

可是因为有这样的资源,温泉酒店热今年也会充分体现出来,估计今年进入市场的温泉酒店不下百家。

4、商务酒店提升

随着这些年的发展,很多酒店摸清了市场的特点,跟踪需求,不断提升商务酒店的主体功能和壹系列的度假功能。

应该说,当下有壹批商务酒店做得已经不亚于国际水平,花样也很多。

商务酒店的核心是商务功能,把商务功能全面提升,使客人得到全面的服务,提高客人的办事效率,这是商务酒店的核心竞争力。

当下有些商务酒店专门做壹个商务层,这不是我们所说的行政楼层、商务楼房的概念,整个壹层均是商务功能,把商务中心扩大到壹个楼层,甚至包括临时出租的办公室,这样的项目均出来了,提供秘书服务,提供各类商务服务。

几家酒店的运营情况,挺好,原来没有想到,因为这和整个企业素质提高有直接的关系,和企业于市场上的要求提高也有直接的关系。

比如原来壹个企业到来,办壹个月的事情,可能就于客房里会客,顶多到咖啡厅会客。

当下觉得不行了,这样办事,企业不成样子。

所以来了之后壹见,有这样的服务,先租壹间办公室,牌子挂上,秘书配上,这壹个月里边,所有的东西均展示出壹个非常正规的公司形象,到某某酒店商务层,到我的办公室,人家壹见,这就是你公司的形象。

原来有这样的需求吗?

原来没有。

当下不同了。

这就使酒店充分发挥自己的地缘优势,发挥自己的人脉关系的优势,把酒店的资源整合到最大,把为客人服务的功能发挥到最大,下壹步这也是壹个发展格局。

5、单壹功能型酒店突起

简单的说,这就是大家平常所说的经济型酒店。

可是于中国,我不太认同经济型酒店这个概念,经济型酒店是从国外照搬过来的壹个词。

比如到美国住汽车旅馆,壹个晚上40美元,对于美国来说,这是很便宜的,这就是经济型酒店,可是对于我们来说是320元,基本上相当于四星饭店的房价,仍能叫经济型酒店吗?

仔细见壹见,这些酒店真正的特色是什么,有限服务,单壹功能,核心是这个。

发展势头非常猛。

比如速8,前年全国只有壹家,当下已经发展到36家,他们的目标是,争取2006年扩充到80家。

再比如宜必思,这是法国雅高集团的壹个品牌,按我们的概念基本上是二星品牌,当下国内已经有俩家,和于欧洲见到的完全不同,欧洲的宜必思真是经济型酒店,房子小小,大的行李箱放不下,只能放于地上,从你的床去洗手间要迈过你的箱子才能过去,壹个小的电视挂于墙上,均是这样的格局。

可是到了中国,格局就变了。

所以我就说,我不太认同经济型酒店,有时候容易形成误导。

经济型酒店的房价卖到200多,我们的壹二三星酒店仍怎么运营?

这就是有限服务、单壹功能。

当下发展的很猛,国内主要有俩大品牌,如家客栈和锦江之星,当下有壹些新的品牌于产生,于2006年,这壹块也会发展的很猛,这样总体构成行业创新发展的新格局。