城市规划管理与法规课程第八次授课详细教案Word格式文档下载.docx
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第二节课-----------------------------------------------45分钟
1、建设用地规划管理-----------------------15分钟
（1）建设用地规划管理的目的和任务
（2）建设用地规划管理的程序
2、建设工程规划管理-----------------------15分钟
（1）建设工程规划管理的目的和任务
（2）建设工程规划管理的程序
3、乡和村庄建设规划管理--------------------10分钟
（1）乡和村庄规划管理的目的和任务
（2）乡和村庄规划管理的程序
4、临时建设和临时用地规划管理----------------------5分钟
（1）临时建设的规划管理程序与要求
（2）临时建设和临时用地规划管理的审核内容
教学内容小结
课后思考
教学后记
第八次课（2学时）
第一节课具体授课内容如下
第十章城乡规划实施管理
引言
从城乡规划法的施行入手，城乡规划管理工作进入一个新的台阶。
城乡规划管理工作的重要性
城乡规划管理工作的新问题
一、城乡规划管理相关概念解析
1、城乡规划管理的概念
城乡规划编制、审批和实施等管理工作的统称——组织编制、审批城乡规划，依法对城乡土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。
要求把握以下两点：
●城乡规划管理是城乡政府的一项行政职能——属于行政管理，遵循行政管理的一般原则
●城乡规划管理的核心是——编制审批、实施、监督检查
2、城乡规划管理的基本特征
①综合性、②整体性、③系统性、④时序性⑤地方性、⑥政策性、⑦技术性、⑧艺术性等普遍特征。
特别注意的基本特征——5个双重性
⑤规律性和主观能动性（就管理的方法而言）
3、城乡规划管理系统
反馈
从上图可以看出：
建设用地管理的实施过程中主要是建设用地选址管理、用地管理、工程管理。
对这三方面的管理的结果体现在：
建设意见选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证。
即我们常说的“一书三证”制度。
4、城乡规划管理活动的构成要素
组织：
（行为与机构）：
具政治、权威、开放、层次性。
5、城乡规划管理系统的运行机制
3、反馈机制
6、城乡规划管理方法
咨询的方法（作用5个：
建议、决策意见、审议意见、方案、咨询）
二、依法进行城乡规划实施管理
（1）城乡规划实施管理的主体
①行政主体
国务院城乡规划行政主管部门主管
全国的城乡规划工作
县级以上地方人民政府城乡规划行政主管部门主管
本行政区域内的城乡规划工作
共同的上级人民政府城乡规划行政主管部门负责
属于跨行政区域的城乡规划实施管理
②管理范围
城乡规划实施管理的范围分为管理地域范围和管理对象范围两部分。
Ø
管理地域范围
管理地域的范围是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。
①城市即市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
②市区在设有郊区人民政府的城市，是指城区人民政府管辖的行政区域；
在不设郊区人民政府的城市是指城市建成区和有关设施基本覆盖的区域。
③近郊区是指和市区联系紧密的外围地区。
管理对象范围
管理对象的范围是各项建设，即在城乡规划区内从事的一切与城乡规划有关的建设活动，包括新建、
扩建、改建各类房屋、各类构筑物、市政设施、管线工程、防灾工程、绿化美化工程、、整治工程和临建
工程等。
③法律制度：
“一书三证”
城镇规划实施管理的“一书两证”
城乡规划实施管理的基本法律制度是选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，统称规划许可制度。
乡村规划实施管理的规划许可证制度
在乡村庄规划区范围内使用土地进行各项建设，须有城乡规划管理部门合法乡村建设许可证的制度。
（2）城乡规划实施管理的原则与要求
●城乡规划实施管理基本原则：
法制化原则；
程序化原则；
协调的原则；
公开化原则；
科学性原则；
服务性原则（人民政府为人民服务）
●实施管理的依据：
城乡规划依据（经批准的城乡规划）；
法律规范与政策依据；
计划依据（国家和地方的国民经济和社会发展中长期规划、国民经济和社会发展五年计划、年度计划和城市建设综合开发设计批准文件等，都是城乡规划实施管理应当遵循的依据）；
技术规范依据
（3）城乡规划实施管理方法
①行政的方法
②法制的方法
③科学技术的方法
④社会监管的方法
⑤经济的方法
（4）城乡规划实施管理应注意的问题
●都市新区开发和建设
①在总体规划、镇总体规划确定建设用地范围以外不得设立各类开发区和新区
②注意点：
根据土地水能源承载力，量力开发；
充分利用现有市政公共基础设施；
严格保护生态环境和自然资源；
充分保护城市传统特色
●旧城区的改建
①认真保护历史文化遗产和传统风貌；
②合理确定旧城更新改建的拆建项目；
③合理确定旧区居住人口规模和建设规模
●历史文化名城名镇名村
●风景名胜区
“科学规划、统一管理、严格保护、永续利用”见第十一章
●城市地下空间的开发和利用
①与经济发展水平相适应
②充分考虑防灾减灾，人民防空通信等需要
③规划先行
●需要依法保护用地禁止擅自改变用途
●不得在建设用地范围以外做出规划许可
三、建设项目选址规划管理
（1）建设项目选址规划管理相关概念解析
1、建设项目管理概念
建设项目选址规划管理是城乡规划行政主管部门根据城乡规划和有关法律、法规对于按照国家规定需要有关部门进行批准和核准，以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目进行确认和选择，保证各项建设按照城乡规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。
其中建设项目选址意见书是城市规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。
建设项目选址是城市规划的关键所在，它直接关系城市的性质、规模、布局和城市规划的实施，同时也关系到建设项目实施顺利与否。
2、建设项目选址规划管理的主体
省级城乡规划主管部门
对于国家级的重大建设项目的跨城市行政区的建设项目区域性影响的重大建设项目和跨城市行政区的能源管道、铁路等线性基础设施建设项目
城市、县城乡规划主管部门
一般的城市建设项目选址规划
3、目的：
保证建设项目的选址、布点符合城乡规划，为城市政府增强对经济、社会发展和城市建设的宏观调控能力，为建设单位提供服务，综合协调建设项目选址中的各种矛盾，促进建设项目前期工作的顺利进行。
4、任务：
建设项目与城市的自然环境、功能布局、空间形态以及基础设施等关系密切。
建设项目特别是大型建设项目的选址会对城市的发展产生直接深远的影响。
合理选择建设项目地址是保证城市规划实施的关键。
建设项目选址
规划管理的任务
1保证建设项目的选址布局符合城乡规划建设项目选址规划管理的中心任务，就是保证建设项目的选址布局符合城乡规划。
2．履行城乡规划的宏观调控职能。
3．综合协调建设项目选址中的各种矛盾，促进建设项目前期工作顺利进行。
（2）建设项目选址规划管理的依据
（1）经批准的建设工程的项目建议书
（2）城市规划的要求
（3）相关专业规划的要求
（4）环境景观要求
（5）公共服务设施配套要求
（6）综合管理要求
（3）建设项目选址规划管理审核内容
●建设项目的基本情况：
主要是了解建设项目的名称、性质、建设规模、用地大小、供水和能源的需求
量、采取的交通运输方式及其运输量、污水的排放方式及其污水量等，以便掌握该建设项目的基本情况，综合考虑建设项目选址的基本要求。
●建设项目与城乡规划的协调：
建设项目的选址，必须符合经批准的城乡规划的要求，其选址布局应与
城乡规划布局相协调；
建设项目的选址布局要避开与建设项目的性质不符或不相容的现有或规划的城乡建设中必须保护的各项用地。
●建设项目与相关设施的衔接与配合：
与城乡中的交通、能源、市政、信息、防灾等设施相衔接与配合；
充分考虑拟使用的土地是否具备这些条件，以及能否按照城乡规划得到配合建设的可能性，这是保证建设项目发挥效益的前提和必要条件。
●建设项目与周围环境的和谐：
建设项目的选址布局不能造成对城乡环境的污染和破坏，应当与环境保
护规划相协调。
生产或存储易燃、易爆、剧毒物的工厂仓库等建设项目，以及严重影响环境卫生和公共安全的建设项目，应当避开市区，以免影响、损害和威胁居民健康与安全。
产生有毒、有害物质的建设项目，应当避开城乡水源地和主导风向的上风向，避开文物古迹和风景名胜保护区。
产生放射性危害物质的建设项目和设施，必须避开市区和城乡居民密集区，同时必须设置防护工程，妥善考虑事故处理应急措施和废弃物的处理设施。
（4）建设项目选址规划管理程序及操作要求
管理程序：
申请程序→审核程序→核发程序
（1）申请程序：
建设单位在编制建设项目设计任务书时，应向建设项目所在地县、市、直辖市人民政府城市规划主管部门提出建设项目选址申请。
提交文件的内容有：
已经批准的项目建议书、建设单位建设项目选址意见书申请报告、该项目有关的基本情况和建设技术条件要求，环境影响评价等文件。
申请程序有两种：
第一：
建设单位已有建设用地：
根据建设项目意见书等书面批准文件提出选址申请
第二：
建设单位需新征建设用地：
以行政划拨或征用土地方式得到土地使用权的，建设单位凭建设单位项目意见书等书面批准文件提出选址申请。
以国有土地使用权有偿出让方式取得使用权的，城市政府土地管理部门根据城市土地出让计划，书面征询城市规划行政主管部门对拟出让的土地的规划意见和规划设计要求。
（2）审核程序
城市主管部门参与建设项目设计任务书阶段的选址工作。
经过调查研究，条件分析和多方案比较论证对建设项目选址进行审查。
必要时组织专家论证会进行慎重研究和市长研究决定，城市规划主管部门在收到申请后，在法定的时限内对其申请进行以下两种审核。
程序性审核：
审核申请人是否符合法定资格，申请事项是否符合法定程序划拨和法定形式，申请所附图纸，资料是否完备等。
实质性审核：
根据有关部门法律规范和依法制定的城市规划所申请的选址提出审核意见。
实质性审核可分为“以行政划拨或征用土地方式取得土地使用权的审核”和“以国有土地使用权有偿出让取得使用权的审核”
（3）核发程序
城市主管部门应该在完成选址审查后，应核发建设项目选址意见书。
对于复杂的建设项目，规划管理部门可委托城市规划设计研究院编制建设项目选址意见书的报告，然后城市主管部门根据报告核发建设项目意见书。
审核内容
以行政划拨或征用土地方式取得土地使用权的的审核内容
①审核建设用地选址申请书
审核内容：
已经批准的项目建议书、建设项目选址意见书申请报告、该建设项目的有关基本情况以及建设饿技术条件要求、环境影响评价等文件。
注：
建设单位对建设营地没有选址意向时，规划管理部门帮助确定合适的建设用地，建设单位有选址意向或建设单位改变原选址的土地利用性质时，城市规划主管部门根据有关的法律、法规的规定，给予同意或否定。
②核定设计范围并提出土地利用规划要求：
一般同时提出建设工程规划设计要求
③核发建设项目意见书
以国有土地使用权有偿出让方式取得使用权的审核内容
确认城市规划是否同意出让审核地块；
核定土地使用要求和规划设计要求等；
函复城市土地管理部门或城市土地使用制度改革领导小组。
审核权限：
根据《建设项目选址规划管理办法》的规定，建设项目选址意见书、按建设项目计划审批权限实行分级规划管理
四、案例分析
1、在×
×
大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330平方米的用地上，盖蔬菜大棚，蔬菜大棚占用了1500平方米，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830平方米建自用的工业厂房，该市规划监督检查大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。
评析：
村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，这属于农业结构内部的产业调整，是允许的，而建设工业厂房，则是违法的。
因为，该地区是位于城市规划区范围以内,按照城市规划法，规划区内任何建设活动，必须经规划行政主管部门批准同意才能建设，建设工业厂房属于非农建设，虽然，村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门的批准，未履行合法的报批手续，擅自开工建设村工业厂房，因此属违法建设，应给予立即拆除。
2、某市城市人口13万人，上届政府领导班子选定在城市东区×
路东侧，建设城市广场，广场面积5万平方米，建设场址为一低丘小山，该广场区位有些偏，但由于没有拆迁量，容易上马，因此，上届政府不顾各方面的不同意见，开工建设，然而，平整土地过程中，发现该低丘内部为花岗岩，建设成本比原先预计的要大2倍，需要加大投资，但由于资金准备不到位，再加上周边项目建设无法跟上，广场建设被迫停工，新一届领导上台以后，经过认真分析，广泛调查研究，发现这个广场存在的问题关键是位置选址不当，当即拍板，另行选址建设。
评析：
建设项目选址是一项非常严肃的事情，需要多方案进行比较，不但要考虑拆迁量大小，还要考虑工程地质条件、周边建设情况以及城市总体规划等多种因素。
很明显，上述问题出在当初广场选址过于轻率，决策过于武断。
建设城市广场应首先确定广场性质，广场一般分为城市中心广场、休闲购物广场、绿化景观广场、游行集会广场、交通集散广场等多种类型，每一种广场对位置的选择，用地规模、周边建设条件等都有不同的要求，像该市的广场属于城市中心广场，应在城市中心地带，交通条件比较便利的地区，靠近城市主要公共设施的位置上进行选址，而不应该只考虑节省投资，在城市边缘选址建设，即使工程地质条件允许，广场建成之后，其使用效果也肯定很不理想。
第二节课具体授课内容如下
一、建设用地规划管理
（1）建设用地规划管理的概念
建设用规划管理，是指城乡规划主管部门根据城乡规划及其有关法律法规对于在城市、镇规划区内建设项目用地提供规划条件，确定建设用地定点位置、面积、范围、审核建设工程总平面，核发建设用地规划许可证等进行各项行政管理并依法实施行政许可工作的总称。
分析
●依据城市规划（总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划、城市设计、专项规划）
所确定的区位、总体布局、用地性质、土地利用强度、建筑及设施布置等，并满足建设工程功能和利用要求，确定建设工程的位置、利用土地面积、开发强度、经济、合理的利用城市土地。
●建设用地规划许可证是城市行政主管部门依法确认其建设项目位置和范围的法律凭证。
只有取得
建设用地规划许可证以后，建设单位或个人才可以向县级以上地方人民政府办理申请用地手续。
（2）建设用地规划管理的任务
任务列表
有效控制各项建设合理使用规划区内的土地，保障规划实施
节约建设用地，保护耕地，促进城乡统筹和协调发展
综合协调各方面关系，提高建设用地的经济、社会与环境的综合效益
依法调整规划中存在的问题，不断完善和深化城乡规划
（3）建设用地规划管理的行政主体是城市、县人民政府城乡规划主管部门
主要职责
1．提供规划条件
2．受理建设用地申请
3．审核建设用地项目
4．核发建设用地规划许可证
（4）审核内容
（5）设用地规划管理的程序
申请程序：
第一种情况：
以行政划拨方式取得国有土地使用权的
建设单位在取得城市规划行政主管部门的核发的建设项目选址意见书后规定时间内，如建设项目可行性研究报告获得批准，建设单位可向城市政府的城市规划主管部门，送审建设工程设计方案按申请建设用地规划许可证。
划拨用地的建设用地规划管理程序
第二种情况：
以国有土地使用权有偿出让方式取得土地
土地使用权受让人在签订国有《土地使用权有偿出让合同》、申请办理中国法人的登记注册手续，申领企业批准证书后，可向城市规划行政主管部门申请用地规划许可证。
出让地块的建设用地规划管理程序
审核程序：
城市规划主管部门分别进行程序性和实质性的审核
主要审核建设单位申请建设用地规划许可证的各项文件，资料、图纸是否完备
主要审核建设工程总平面图、建设用地范围，对于一般建设工程，为提高工作效率，往往对其设计方案一并审核。
但是以下三种情况，在建设用地规划阶段，不必审核建设工程设计方案的
工程用地范围已经明确不因设计方案而变化的。
有些地区开发建设工程（如居住区开发建设），按照批准的控制性详细规划可以划定用地范围的。
第三种情况：
采用土地使用权有偿出让方式取得土地使用权的，土地使用权有偿合同上已经明确用地范围并经城市规划主管部门确认。
核发程序：
经城市规划主管部门审核同意后向建设单位核发建设用地规划许可证以及其附件。
（5）建设用地规划管理操作要求
申请建设用地规划许可证的范围
建设用地单位向城市主管部门提出申请，城市主管部门要严格审查建设项目有关文件，如设计任务书、批准投资文件、城市规划主管部门核发的选址意见书等，如果符合要求，则予受理、不符合要求，则不受理。
根据需要征求有关部门意见
建设项目用地涉及周围不少单位，因此城市规划主管部门应根据建设项目的用地性质、规模、发展情况、决定向那些部门、单位征求意见。
如污染较为严重的，要征求环境保护单位的意见；
易燃易爆的要征求公安消防部门的意见；
需要征用土地的，需要征询土地部门的意见。
核定建设用地位置和界线
根据城市规划要求和征询有关部门、单位意见的情况，城市规划主管部门对建设用地单位提出的用地申请的位置和界限进行核定，初步划出建设项目用地选址和红线范围。
提供规划设计条件
建设用地位置和红线范围初步拟订后，城市规划行政主管部门应当向建设用地单位提供规划设计条件，为进行核定项目总平面规划设计提供依据。
审查建设用地总平面布置
建设用地单位根据规划设计条件通知书的要求进行建设项目总平面布置，交城市规划主管部门审查。
主要审查其用地性质、规模和布置方式、运输方式是否符合规划设计要求，建筑与工程设施的布置是否合理用地、节约用地和符合规划设计条件通知书所规定的要求。
核发建设用地规划许可证
经过有关单位的审查批准以后，城市规划主管部门正式确定建设用地的位置、面积和界限、核发建设用地规划许可证。
建设用地单位取得城市规划主管部门核发的建设用地规划许可证后才能得到土地管理部门建设用地征用划拨手续。
（6）建设用地性质变更
用地调整是城市旧城区改造过程中，为改善功能布局，提高环境质量，节约使用土地，并保证城市规划实施所采取的必要措施。
用地调整的主要形式：
第一种：
对土地所有权和土地使用权不变的情况下，改变土地的使用性质
第二种：
对土地所有权不变的情况下，改变土地的使用权和使用性质
第三种：
对现状布局不合理和存在大量浪费的建设用地，进行局部调整、合理利用，使之符合城市规划要求
建设用地性质调整：
是在拟建设的用地性质与规划用地性质不一致时，为合理使用城市土地，保证城市合理布局，需要对原规划用地的性质进行调整的一种情况。
建设用地性质变更的程序
①取得建设用地国有土地的使用权的单位，向城市规划行政主管部门提出变更建设用地性质和申请。
②城市规划行政主管部门根据城市规划和有关的法律、法规、规章、规定、规范、标准和城市建设的政策进行审批，报市政府备案。
③重点地段的建设项目报市政府备案。
变更位于国家重点文物保护单位用地性质的，经省政府和国家文物行政主管部门同意。
④重大影响城市总体规划布局的建设用地性质变更的，城市规划行政主管部门应该报原城市规划批准部门进行审批。
城市用地性质变更的核定
（1）变更建设用地性质的一般规定
①企事单位申请变更系统内部现状用地性质时，应落实原有用地使用功能或单位的安置，即不得新征用土地或利用不符合规划的用地性质的用地进行安置，如果需要撤消原用地单位的，应该落实单位职工安置方案
②以租赁方式取得土地使用权的，不得变更用地性质
③城市市政基础设施用地不应该改变为其他性质的建设用地
④经公开拍卖取得的土地使用权的不应该改变用地性质
（2）改变绿地用地性质
①规划的城市绿地，居住区内的集中绿地和公园绿地不应该改变用地性质
②现状用绿地不应变为其他性质的建设用地
③城市主干道、快速路两侧的绿地不应改变
（3）改变工业用地性质
工业内不应该部分“插建”的形式改变为居住用地，化工用地不应该改为居住用地
（4）改变仓储用地性质
①邻接城市干道的仓储用地可调整为办公、展览等公共建筑的用地
②现状仓库为原材料库，利用该仓库所在系统现有用地可以替代仓库的功能的，可改变用地性质
③现状仓库为成品周转库，且需要征地安排现状仓库功能的，不应改变用地性质。
④小于4hm2的仓储用地，不应改变为居住用地
（5）改变特殊用地性质：
特殊用地不应改为居住、经营性用地
①公安、武警、部队、安全等用地为特殊用地，如要改变用地性质需要落实现状单位的安置去向。
②改变后的用地性质应该与该单位的业务有关，不应该改为居住用地或变为经营性项目用地。
（7）建设用地规划管理的几点说明
国有土地使用权的方式
土地使用划拨：
县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
主要用于保障社会公共事业用地的发展。
土地使用出让：
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
规划条件
①规划条件一般包括规定性（限制性）条件和指导性
②规划条件是依据控制性详细规划提出的。
③建设单位应当按照规划条件进行建设；
确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依
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