中级经济师考试房地产专业部分真题及答案文字版Word格式文档下载.docx
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B.省人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门
9.我国集体土地的征收，实行（）审批。
B.国务院和省级人民政府两级
C.地（市）级及地（市）级以上人民政府
D.县级及县级以上人民政府
【答案】B
10.按照建设用地服务的产业类型划分，不属于农业建设用地的是（）。
A.农业道路用地
B.蔬菜大棚用地
C.农业水泵房用地
D.农业宅基础
11.某房地产开发企业在某市一级土地市场上通过拍卖购得一宗商业用地，与该房地产开发企业签订国有建设用地使用权出让合同的出让人是该市（）。
A.人民政府
B.人民政府土地管理部门
C.土地储备中心
D.人民政府建设管理部门
12.国有建设用地使用权出让方式中，既具有协议出让方式的优点，又可以最大限度避免协议出让方式不足的是（）。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.租赁
13.国有建设用地使用权出让合同的内容不包括（）。
A.土地用途
B.使用期限
C.出让金金额
D.出让金来源
14.国有建设用地使用权转让价格明显低于市场价格额，市、县人民政府有权（）。
A.禁止转让
B.调整价格
C.优先购买
D.向受让方收取增值税
15.下列土地状况变化的情形中，不会导致国有建设用地使用权终止的是（）。
A.因地震造成原地貌彻底改变
B.土地使用者抛弃土地
C.因河流改道淹没土地
D.土地使用者破产倒闭
16.对房地产市场调研获得的信息进行研究和比较分析，可对房地产市场运行现状及存在问题作出判断和解析，这表明房地产市场调研具有（）。
A.市场描述
B.市场预测
C.市场诊断
D.市场调控
17.对房地产市场调查区域内居民的价值观、风俗习惯以及家庭生活习惯等内容的调研，属于房地产市场（）内容的调研。
A.社会文化环境
B.经济环境
C.政治法律环境
D.资源环境
18.按照房地产市场调查问卷设计的逻辑性原则，问卷中的问题从先到后排列顺序通常是（）。
A.敏感性问题、较难回答的问题、容易回答的问题
B.容易回答的问题、敏感性问题、较难回答的问题
C.较难回答的问题、容易回答的问题、敏感性问题
D.容易回答的问题、较难回答的问题、敏感性问题
19.房地产市场调研优先采用的调研方法通常是（）。
A.实地踩盘法
B.小组访谈法
C.文案调研法
D.观察法
20.下列房地产市场调研报告的内容中，不需要再报告摘要中出现的是（）。
A.调研目的和研究对象
B.调研内容和调研要点
C.调研结论和建议
D.定量计算过程和检验过程
21.属于房地产直接投资的是（）
A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买的房地产债券
D.购买房地产信托基金
22.期末惯例法计算现金流量时，如果现金流入和现金流出不是发生在计息期的期初或期末，通常是将其代数和看成是在（）发生。
A.本计息期初
B.上一计息期末
C.本计息期末
D.下一计息期末
23.若某笔银行贷款的年名义利率为i年、半年、季计息的年实际利率分别为I、I1I3从大到小的顺序是（）。
A.I、I2、I3
B.I2、I1、I
C.I1、I、I2
D.I2、I、I1
24.某家庭预计在今后10年内的月收入为12000，30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，年存款利率为2%。
年通货膨胀率为3%，该家庭有偿还能力的10年按月等额还款的最大抵押贷款申请额是（）万元
A.32.43B.37.28
C.39.12D.40.75
25.房地产投资项目的利润与利润分配表主要用于计算投资项目的（）
A.动态盈利性指标
B.动态清偿性指标
C.静态盈利性指标
D.静态清偿性指标
26.在同一个房地产投资方案中，资本金利润率（R）和资本金净利润率（r）是（）
A.R>
r
B.R
C.R=r
D.无法判断两者的大小
27.某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、E2、E3的敏感性系数分别为-1.8，2.6和-1.2财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序是（）
A.E1，E2，E3
B.E3，E2，E1
C.E2，E1，E3
D.E1，E3，E2
28.用净现值法对甲乙丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优、乙方按次优、丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行必选的结果是（）
A.甲方案一定最优
B.乙方案一定最优
C.丙方案一定最优
D.甲乙丙都有可能是最优方案
29.房地产投资项目前期策划是对项目可行性研究的
A.校验和验证
B.评估和评判
C.审核和审定
D.深化和调整
30.结合房地产投资项目对房地产市场走势进行预判时，重点是研判该项目所处的市场前景及（）
A.产业机构
B.区位价值
C.自然资源
D.人文景观
31.在房地产开发项目的前期策划中，目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行（）分析。
A.收入结构
B.年龄结构
C.职业差异
D.需求差异
32.当房地产开发企业受到外部市场环境的威胁而企业内部状况又不好使，应选择的发展战略是（）
A.发展型战略、
B.多元化战略
C.扭转性战略
D.防御型战略
33.在房地产项目开发建设的前期，房地产开发企业基本目标管理中控制的重点是（）
A.质量
B.工期
C.成本
D.安全
34.房地产开发项目成本控制的关键阶段是（）阶段。
A.工程招标
B.工程设计
C.合同管理
D.竣工验收
35.在房地产开发项目工程建设合同体系中，两个最主要的合同主体是房地产开发企业和（）
A.工程设计单位
B.工程监理单位
C.工程招投标地代理机构
D.施工承包单位
36.房地产开发项目工程竣工扫尾阶段，竣工验收计划的编制者是（）
A.施工承包单位
C.房地产开发企业
D.政府质量监督管理部门
37.房地产开发项目工程质量控制和验收中，对施工质量进行抽查复验的组织者是（）
A.房地产开发企业
B.施工承包单位
C.工程设计单位
D.工程监理单位
38.房地产开发项目工程竣工报告的编制者是（）
C.工程监理单位
D.工程设计单位
39.关于房地产开发项目竣工决算的说法，正确的是（）。
A.竣工决算包括房地产项目开发建设全过程的全部实际费用
B.竣工决算仅包含个工程费和合同规定给施工承包单位的其他费用
C.竣工决算时施工承包单位与房地产开发企业计算工程价款的凭据
D.竣工决算是竣工结算的一个重要组成部分
40.通过房地产估价活动分析、测算和判断出特定价值或价格及提供的相关专业意见，称为（）。
A.价值类型
B.价值热点
C.估价目的
D.估价结果
41.【题干】在比较法估价中将可比实例的不正常成交价格处理为正常价格，这种可比实例成交价格进行的处理，称为（）
【选项】
A.建立比较基础
B.市场状况调整
C.交易情况修正
D.房地产状况调整
42.【题干】下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是（）
A.空置率估计偏高
B.租金增长估计保守
C.报酬率取值偏低
D.受益期限设定较短
43.【题干】某套住宅因其户型不好所造成的价值降低，属于（）
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.外部性折旧
44.【题干】建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去（）
A.自然寿命
B.有效年龄
C.使用年限
D.实际年龄
45.【题干】房地产估价报告的使用期限通常在估价报告中的（）部分说明。
A.致估价委托人函
B.估计结果报告
C.注册房地产估价师声明
D.估价技术报告
46.以“生产观念”为经营观念的房地产开发企业，其生产活动的特点和适应的市场是（）。
A.以增加市场供给为生产经营中心，适应于买方市场
B.以满足客户需求为生产经营中心，适应于卖方市场
C.以增加产量为生产经营中心，适应于卖方市场
D.以提高产品产量为生产经营中心，适应于买方市场
47.房地产开发企业销售渠道决策应遵循经济性原则，即企业应评估不同的销售渠道的（）。
A.机会成本
B.预计销售收入
C.预计投入产出
D.开发投资
48.房地产开发企业的商品房销售采用公开销售代理模式、通常负责销售中心布置、广告促销等工作的单位是（）。
B.全部代理机构
C.资质最高的房地产代理机构
D.首家签约的房地产代理机构
49.单纯按照卖方意图定价的房地产定价方法是（）。
A.理解价值定价法
B.随行就市定价法
C.目标利润定价法
D.追随领导企业定价法
50.便于广告受众保存和查询，信息传递相对较快的房地产广告媒体是（）。
A.广播
B.电视
C.杂志
D.报纸
51.房地产公共关系营销推广的直接作用不包括（）。
A.树立企业形象
B.扩大企业影响
C.提升楼盘销量
D.协调公共关系
52.物业服务企业占用业主共有道路所增设的车位，属于（）。
A.业主委员会所有
B.业主共有
C.物业建设单位所有
D.物业服务企业所有
53.在物业管理服务中，不具备业主身份的是（）。
A.房屋所有权人
B.已购房但未办理房屋所有权登记的人
C.房租承租人
D.原房屋所有权人去世后的实际继承人
54.某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席某次业主委员会会议的委员为7人，在该会议上通过一项决定的最低赞成票数应为（）人。
A.4
B.5
C.6
D.7
【答案】C业主委员会会议应有过半数的委员出席，做出的决定必须经全体委员半数以上同意
55.住宅小区前期物业服务合同的签订时间是在（）。
A.住宅小区业主入住后
B.建设单位出售物业后
C.住宅小区业主入住前
D.建设单位出售物业前
56.下列物业及设施设备为维修情形中，不可以启动住宅专项资金紧急使用程序的是（）。
A.消防设施故障
B.屋面渗漏
C.网络系统故障
D.电梯故障
57.下列房地产开发企业融资活动中，属于间接融资的是（）。
A.发行房地产股票
B.发行房地产债券
C.向银行申请贷款
D.想其他企业借款
58.下列贷款利率状况中，从借款人角度看宜选择长期固定利率贷款的是（）。
A.当前利率处于历史低位
B.当前利率处于历史高位
C.当前利率处于历史平均水平
D.未来利率变动不大
59.下列保障房地产抵押权的做法中，合法有效的是（）。
A.实际占有抵押房地产
B.扣押抵押房地产权属证书
C.办理房地产抵押登记
D.派人看守抵押房地产
60.与商业性贷款比较，住房公积金贷款的优点是（）。
A.贷款额度大
B.放款速度快
C.贷款期限长
D.贷款利率低
二、多项选择题
共20题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分;
少选，所选的每个选项得0.5分
61.形成房地产供给的条件有（）。
A.房地产开发企业和拥有者愿意供给
B.房地产开发企业和拥有者有能力供给
C.消费者愿意和有能力购买
D.房地产市场需求的数量
E.房地产开发企业的数量
【答案】AB
62.房地产征收和征用的共同点有（）。
A.主体相同
B.都是强制性行为
C.适用对象相同
D.都要给予公平补偿
E.前提条件相同
【答案】BD
63.城市化进入平稳发展时期，相应的房地产发展情形有（）。
A.房地产开发向郊区扩展
B.房地产交易以新房为主
C.房地产交易以二手房为主
D.房地产市场以卖方市场为主
E.房地产业进入衰退阶段
【答案】AC
64.下列导致国有建设用地使用权人改变的行为中，通常为无偿的有（）。
A.出让
B.划拨
C.赠与
D.继承
E.互换
【答案】CD
65.某宗非经营性用地出让公告发布后，如果只有两个意向用地者，则取得该建设用地使用权的可能方式有（）。
D.协议（同一宗地只有一个意向用地者）
E.租赁
【答案】BC
66.房地产市场调研应遵循的原则有（）。
A.主观性和假设性原则
B.真实性和可靠性原则（最基本最重要）
C.全面性和关联性原则
D.发散性和推导性原则
E.时效性和经济性原则
【答案】BCE
67.下列房地产开发费用中，属于前期费用的有（）。
A.规划设计费
B.三通一平费
C.土建工程费
D.可行性研究性
E.安装工程费
【答案】ABD
68.下列房地产市场调研问卷的备选答案类型中，属于开放式问题的有（）。
A.多项选择法
B.一对一比较法
C.自由回答法
D.回忆法
E.故事构筑法
【答案】CDE
69.下列房地产投资项目经济评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。
A.投资回收期
B.投资收益率
C.财务内部收益率
D.利息备付率
E.偿债备付率
【答案】DE
70.对住宅小区出入口规划设计应满足（）等基本功能的要求。
A.交流场所功能
B.交通功能
C.文化象征功能
D.防御功能
E.标志功能
【答案】BDE
71.按照开发方式划分，房地产开发项目的类型有（）。
A.单独开发
B.合作开发
C.联合开发
D.成片开发
E.新区开发
【答案】ABC
72.在住宅小区开发项目的前期策划中，环境设计策划的主要内容有（）。
A.建筑风格的确定
B.小区环境设计要素界定
C.绿地环境的设计
D.环境小品设计
E.建筑物外立面色彩设计
【答案】BCD
73.房地产开发项目成本目标的类型按阶段分为（）。
A.投资估算目标
B.设计概算目标
C.施工图预算目标
D.竣工决算目标
E.工程承包合同价目标
【答案】ABCE
74.房地产最高最佳利用应同时满足的条件有（）。
A.法律上允许
B.建筑高度最高
C.建筑设备最先进
D.技术上可能
E.财务上可行
【答案】ADE
75.影响测算出租商品住宅年净收益大小的因素有（）。
A.租金水平
B.空置率
C.使用寿命
D.收益年限
E.维修费用
76.房地产开发企业制定市场营销方案时，对促销方式、时间等做出具体安排前应完成的工作有（）。
A.营销策划
B.营销方案论证
C.开发项目和地块分析
D.目标客户需求特征描述
E.营销方案审批
77.房地产开发企业以预期投资收益率作为项目定价目标时，该收益率由（）组合而成。
A.安全收益率
B.边际收益率
C.风险报酬率
D.资产负债率
E.通货膨胀率
【答案】ACE
78.下列房屋中，应由建设单位交纳物业服务费的有（）。
A.已竣工尚未出售的房屋
B.买受人出租的房屋
C.已竣工尚未交付的房屋
D.物业服务用房
E.建设单位自用房屋
79.物业管理招投标的原则有（）原则。
A.公开
B.低价者中标
C.公平
D.诚实信用
E.公正
【答案】ACDE
80.下列住房贷款政策措施中，有利于促进住房消费的有（）。
A.降低最低首付款比例
B.降低最高贷款额度
C.扩大贷款利率上浮幅度
D.提高最高收入还贷比
E.缩短最长贷款期限
【答案】AD
三、案例分析题（共20题，每题2分。
由单选和多选组成。
少选，所选的每个选项得0.5分）
案例一
某家庭以每平方米8000元的单价购买了一套建筑面积为100平方米的住宅用于自住，并向银行申请了个人住房抵押贷款。
银行通过对相关材料的审核，确认该家庭为首次购房，并为该家庭提供了贷款总额为总房价的70%，贷款期限为10年，贷款年利率为6%。
按月等额偿还的个人住房抵押贷款，其余购房款为该家庭的自付款，该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次性提前偿还了贷款本金20万元。
81.该家庭在贷款期限前5年抵押贷款的月还款额为（）元。
A.6217.15
B.8357.29
C.8490.53
D.8881.62
82.该家庭从第6年开始的抵押贷款月还款额为（）元。
A.2350.59
B.4490.37
C.4623.97
D.5015.06
83.该家庭向银行申请的个人住房抵押贷款属于（）。
A.住房公积金贷款
B.商业性贷款
C.组合贷款
D.房地产开发贷款
【解析】本题考查贷款种类，向银行申请的为商业贷款。
84.该家庭的购房需求不属于（）。
A.投资需求
B.投机需求
C.刚性需求
D.潜在需求
【解析】购买住宅用于自住，可以判断属于刚性需求。
案例二
某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2.5，已正常开发建设16个月。
同一区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22个月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。
85.该商品住宅在建工程的后续建设期为（）个月。
A.6
B.8
C.16
D.22
【解析】22-16=6。
86.该房地产开发项目开发完成后的价值为（）亿元。
A.1.2
B.2.0
C.3.0
D.3.2
【解析】15000×
2.5×
8000=3亿元。
87.按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括（）。
A.土地取得成本
B.续建成本
C.销售税费
D.取得该在建工程的税费
【解析】假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。
88.该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去（）。
A.征地拆迁费用
B.已投入的开发建设费用
C.商品住宅建筑安装工程费
D.后续开发的必要支出及应得利润
【解析】假设开发法是预测估价
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