杭州智能楼宇管理师考试试题物业管理模块Word格式文档下载.docx
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A、竞争B、指定C、统一考核合格后持证D、大学文凭
业主大会应当代表物业管理区域内全体业主（B）的合法权利，承担相应义务。
A、在物业管理活动中B、行使在物业管理活动中
C、在物业管理区域中D、行使在物业管理区域中
物业服务用房属于共用设施，其所有权归（B）。
A、建设单位B、全体业主C、业主委员会D、物业管理企业
业主大会由（A）的全体业主组成。
A、同一个物业管理区域内B、物业管理区域内
C、同一个社区内D、同一个居民委员会内
业主委员会是（D）。
A、物业管理企业的上级部门 B、物业共用部分的经营者
C、重大事项的决策者 D、业主大会的执行机构
国家对从事物业管理活动的企业实行（A）制度。
A、资质管理B、合格证书C、职业资格证D、自治管理
物业管理企业资质等级分为（C）。
A、国家级、省级、地市级B、甲级、乙级、丙级
C、一级、二级、三级D、高级、中级、初级
一级资质物业管理企业注册资本应为（B）
A、1000万元以上B、500万元以上C、300万元以上D、50万元以上
某物业管理公司管理着多层住宅100万平方米、高层住宅50万平方米、办公楼及商业大楼40万平方米，从管理类型和面积上看，符合（A）
A、物业管理企业一级资质要求B、物业管理企业二级资质要求
C、物业管理企业三级资质要求D、物业管理企业临时资质要求
某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业，总管理面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报（C）资质条件。
A、一级B、二级C、三级D、临时
物业管理投标文件分（C）两大部分。
A、投标邀请函和投标文件B、资格证明文件和物业管理方案
C、商务文件和技术文件D、投标函和技术文件
物业管理投标的过程包括：
准备投标文件
获取招标信息
登记并取得招标文件
项目评估与风险防范
接受资格审查
送交投标文件
签订并执行合同
参加开标、现场答辩会议。
正确的投标步骤是（D）
A、
－
B、
C、
D、
前期物业服务合同应当采用：
（B）
A、口头形式B、书面形式C、口头或书面形式D、其他形式
以下关于物业服务合同主体资格的论述，正确的是：
（C）
A、物业服务合同由业主与物业管理企业签订
B、物业服务合同由业主大会与物业管理企业签订
C、物业服务合同由业主委员会与物业管理企业签订
D、物业服务合同由物业建设单位与物业管理企业签订
关于业主公约生效的表述，下列哪种说法是正确的？
A、业主公约只有经全体业主签字认可后方生效
B、业主公约只有经全体业主和非业主使用人签字认可后方生效
C、业主公约经超过法定投票权数的业主签字后生效
D、业主公约经政府主管部门备案后生效
1、物业管理服务费的主要来源包括（ABC）。
A、向业主收取管理服务费B、合同约定电梯内广告收入
C、物业区域内其他合法收入D、与本物业区域内无关的其他合法收入
2、业主大会的职责是（ABD）。
A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C、与物业管理企业签订物业服务合同
D、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施
3、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利。
A、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
B、参加业主大会会议，行使投票权C、监督业主委员会的工作
D、按时交纳物业服务费用E、遵守业主公约、业主大会议事规则
4、（AD）指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
A、街道办事处B、物业管理企业C、业主委员会主任
D、社区工作站或社区居民委员会
5、物业管理区域划分应考虑（ABCDE）等因素，具体划分方法由有关主管部门制定。
A、城市规划B、共用设施设备C、建筑规模
D、社区建设E、历史条件
6、房屋的完损等级分为五类，它们是（A、D、E、F、G）。
A、完好房B、安居房C、商品房D、基本完好房
E、一般损坏房F、严重损坏房G、危险房
7、业主在物业管理活动中，履行的义务有（A、D）。
A、遵守业主公约、业主大会议事规则B、参加业主大会会议，行使投票权
C、监督业主委员会的工作D、按时交纳物业服务费用
8、房屋共用部位包括（ABC）。
A、抗震结构部位B、具有共有、共用性质的部位、设施和设备
C、承重结构部位D、自用阳台
9、二级物业管理企业资质证书由（BD）颁发和管理。
A、国务院建设主管部门B、省、自治区人民政府建设主管部门
C、省、自治区人民政府房地产主管部门
D、直辖市人民政府房地产主管部门
E、设区的市人民政府房地产主管部门
10、新设立的物业管理企业在资质申报时，除应提供营业执照，企业章程，验资证明之外，还要持（ACDE）向当地房地产主管部门申报。
A、企业法定代表人身份证明B、企业总经理身份证明
C、物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同
D、管理和技术人员职称证书和劳动合同E、物业服务合同
11、物业管理投标文件一般由（ABCE）组成。
A、投标函及投标报价表B、资格证明文件C、物业管理服务方案
D、物业管理服务合同E、投标文件要求提供的其它材料
12、物业公共安全防范包括（ABCDE）。
A、停车场管理B、对进出小区的人员及物品的管理
C、智能化安防系统的使用管理及维护D、施工现场的管理
E、配合公安机关做好社区管理
13、消防控制室检查内容包括（ABCD）。
A、监控室人员的值班状况，值班精神状况，设施的运行情况
B、消防控制室的机房卫生，设备日常养护
C、防盗闭路监控系统的运行情况，是否跟踪对画面的监视、录相、记录
D、交接班情况，各种质量记录是否完好，各种运行参数是否正常，故障及其处理是否正确及时
E、消防水泵、管道的检修情况
14、物业灭火作战预案内容包括灭火注意事项、灭火作战预案图以及（ABCE）。
A、物业项目单位的基本概况B、火灾危险性及火灾发展特点
C、灭火力量部署D、灭火物资采购计划E、灭火措施及战术方法
15、在物业管理日常服务中，主要涉及到的物业管理风险有：
（ABCE）。
A、房屋及其设备、设施的维修、保养风险B、环境卫生和园林绿化管理的风险
C、物业管理区域秩序管理的风险D、商业经营服务工作的风险
E、消防管理与车辆管理的风险
1、物业管理：
2、管理规约：
案例分析题（每小题2分，共10分）
经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业管理公司为其住宅小区提供物业管理服务。
双方经友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：
“
（一）物业服务事项包括：
物业维修、养护；
清洁卫生；
公共绿化；
保安服务等等。
（二）物业服务费用按每月1.5元/平方米的标准向业主收取，多退少补。
（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业管理公司履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。
（四）物业管理公司有权制定物业管理规章制度，有权制订和修改《业主公约》。
（五）双方一致同意，物业管理公司有权采取停水停电的方法，催缴物业管理费。
（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。
（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有相同法律效力。
（八）本合同经双方签字并盖章后生效。
”请根据以上内容，回答下列问题：
问题1、关于物业服务合同生效的说法，正确的是：
A、双方已就合同的主要条款达成一致意见，只要口头承诺，合同即成立并生效
B、合同只要经过业主委员会与物业管理公司签字即生效
C、合同只有经过业主委员会与物业管理公司签字盖章后才生效
D、合同只有经过业主委员会与物业管理公司签字盖章并经物业管理行政主管部门备案后方生效
答案：
（C）简要计算或推理过程说明：
问题2、以下关于物业服务合同主要内容的表述，哪些是正确的？
A、物业服务事项的约定清晰明确B、物业服务费的收取方式约定不明确
C、合同仅约定了双方的权利，忽略了对双方义务的约定
D、物业管理公司有权制订和修改《业主公约》的约定无效
（BCD）简要计算或推理过程说明：
问题3、双方拟定的物业服务合同缺少以下主要内容：
A、关于合同期限的约定B、关于服务事项的约定
C、关于服务质量标准的约定D、关于解决争议方式的约定
（AC）简要计算或推理过程说明：
问题4、以下关于物业服务合同主要条款法律效力的表述，正确的是：
A、双方关于服务事项的约定无效B、双方关于物业服务费收取标准的约定无效
C、双方关于催缴管理费方式的约定无效D、双方关于仲裁解决争议方式的约定无效
（CD）简要计算或推理过程说明：
问题5、下列事项中，哪些有必要在物业服务合同中补充约定：
A、风险责任的承担B、合同的变更C、合同的终止D、合同的补充
（ABC）简要计算或推理过程说明：
（二）案例分析题（每小题2分，共20分）
某公司新接管一已入住十年的小区，通过业主意见调查，了解业主关于小区整改的意见，
对项目的要求、预算金额和施工工期进行汇总见下表：
序号
项目名称
需要资金
（万元）
整改内容和要求
计划整改
工期（月）
1
给水管改造
48.2
部分给水支管由于锈蚀需要更换
9
2
外墙修补、粉刷
45.5
建筑外墙瓷砖有脱落的危险需要修补，由于污渍需要粉刷
6
3
内墙粉刷
11.7
内墙包括走道、楼梯墙面需要粉刷
4
电梯大修改造
33.0
包括系统调试、配件更换、变速箱清洗、换机油、部分电梯更换钢丝绳、轿厢内壁及地板更换
5
绿化改造
19.0
包括补种、新种树木草坪，加装休闲椅
小区外围封闭
6.3
包括设置围墙、岗亭、绿化隔离带及警示标识等
7
兴建活动场所
14.3
在架空层新建活动室，要进行隔断并安装设备
8
监控系统
30.5
新建小区闭路电视监控系统和周界防越系统
停车场路面改造
17.2
停车场打混凝土路面（原为泥土地）
10
标识的制作和改造
0.3
制作并安装小区道路、停车和房屋等标识
11
住户防盗网的油漆
24.0
住户凉台防盗网的重新油漆
12
公共照明系统维修
0.4
公共照明部分灯具和线路的更换
13
住户空调架的更换
4.8
部分住户空调架由于锈蚀需要更换
问题1：
上述项目中，不属于物业管理企业负责的项目有：
A、
（1）B、（3）C、（4）D、（11）E、（13）
（DE）简要计算或推理过程说明：
D和E属业主自用部分，应该由业主自身承担
问题2：
对于不属于物业管理企业负责的项目，如果业主愿意委托物业管理
A、
（1）B、（3）C、（4）D、（11）E、（13）
（DE）简要计算或推理过程说明：
对于不属于物业管理企业负责的项目，如果业主愿意委托物业管理企业进行，其费用应该：
A、由委托的业主承担B、从物业管理费中支取
C、由委托的业主和相邻业主承担D、从专项维修资金中支取
（A）简要计算或推理过程说明：
自用部位的维修费用由业主自己承担。
问题3：
上述项目中，可以从物业管理服务费中支取的项目有：
A、（3）B、（5）C、（7）D、（10）E（12）
（1）D、E金额较小，
（2）D属于日常物业管理维修工作的内容，E属于小额物业管理服务设施的添置，不构成固定资产
问4：
从物业管理服务费中支取的项目，其资金在物业管理服务费公示表上应列入：
A、行政办公费用B、维修保养费用C、绿化费用D、外包费用
（B）简要计算或推理过程说明：
问题5：
上述项目中，需要向城市规划管理部门申报并取得许可后，方能进行的有：
A、
（1）B、（4）C、（6）D、（7）E、（9）
（CD）简要计算或推理过程说明：
问题6：
对需要向城市规划管理部门申报的项目，应该由：
A、由物业管理企业进行申报B、由业主进行申报
C、由原发展商进行申报D、由所在地居民委员会进行申报
问题7：
上述项目进行过程中，需由政府相关管理机构进行管理和最后验收的项目有：
A、
（1）B、（4）C、（5）D、（8）
问题8：
上述项目进行过程中，哪两个项目均对业主生活影响最大。
A、（1、4）B、（2、3）C、（5、6）D、（8、9）
问题9：
如果该小区的维修资金不能满足整改项目的维修需要，拟采取下列哪些方法？
A、与业主协商，放弃部分项目的维修，待条件成熟时再进行
B、与业主协商，追加维修资金C、与业主协商，加收物业管理服务费用
D、由原建设单位无偿投入
E、与业主协商，由物业管理企业先行垫资进行，后从公共收益中逐年偿还
（ABE）简要计算或推理过程说明：
问题10：
如果该小区的维修资金能够满足上面所有应由物业管理企业负责的整改项目的需要，从物业管理的角度看，首先进行下面哪些项目最合理：
A、（1,7）B、（3,5,）C、（4,6）D、（8,9）
（C）简要计算或推理过程说明：
4和6既是与业主生活密切相关的，又分属于设备和设施，施工现场不冲突，这样安排既能迅速满足业主的需要，又使物业管理企业在技术人员的安排上可以兼顾，施工对业主生活的影响又较小，所以是较佳的选择。
同时分析其它几项答案，都有欠缺：
A、（1,7）维修后的益处没有C、（4,6）明显，且施工会产生相互之间的影响。
B（3，5）项目对业主生活的改善作用没有前者大，且绿化施工应安排在停车场和架空层施工之后。
D、（8,9）维修后的益处没有C、（4,6）明显，且监控系统的施工应安排在小区外围封闭之后进行。
综合上述因素，C是最合理方案。
（三）案例分析题（每小题2.5分，共10分）
某大厦座落于市中心，四面紧邻街道，总建筑面积约9万平方米，其中裙楼4层建筑面积约2.5万平方米为百货商场及超市，A座塔楼28层约2.5万平方米为四星级酒店，B座塔楼40层约3.5万平方米为商务写字楼，地下室约7千平方米（部分为公共停车场）。
大厦全部使用中央空调。
大厦主要机电设备集中设于地下室，统一运行管理。
大厦建设单位（产权所有者）为某上市公司甲，百货商场、超市、酒店均由专业品牌企业以场地租赁形式经营，经营区域内全部自行管理。
写字楼已出售了约2.8万平方米。
大厦入住已有半年，使用率达95%，目前该大厦的物业管理仍由甲公司负责。
现甲公司在公众媒体发布物业招标公告，拟聘请一家具有一级资质的物业管理企业为大厦提供物业管理服务。
假设你所在的物业管理公司具备投标资格，拟参与投标。
请回答下列问题：
问题1、在制定物业管理方案时，下列哪一项内容不是大厦管理服务的重点。
Ａ、设备设施管理Ｂ、公共秩序管理Ｃ、绿化管理Ｄ、消防管理
问题2、下列关于物业管理方案的设想，哪些是错误的？
A、物业消防安全管理机构的管理范围不涉及商场
B、酒店区域内的客户服务不是物业管理的范围
C、超市内夜间值班巡视是物业管理公司的职责
D、写字楼公共卫生间清洁工作由物业管理公司负责
E、酒店、商场、超市都有义务承担物业管理费
（AC）简要计算或推理过程说明：
问题3、在招标书中规定：
物业管理服务合同期为一年,物业管理费采用包干制，但必须低于招标方的标底。
在现场踏勘和由各投标人参加的咨询答疑会上了解到：
①甲公司有意将酒店所在的A座塔楼产权整体出售给乙公司，半年内可能成交；
②甲公司要求中标单位提供“最完美、最高档、最全面、超一流”的物业管理服务；
③目前，写字楼的许多业主不满意，认为甲公司的服务不佳而且物业管理费（8元／平方米·
月）偏高。
下面关于风险的分析，哪些是正确的？
Ａ、合同期太短，本公司可能亏损
Ｂ、物业管理服务费必须降到8元／平方米·
月以下，本公司可能亏损
Ｃ、乙公司可能联合写字楼业主重新选聘物业管理公司，使合同提前结束
Ｄ、业主虽有可能变化，但风险不在于此
Ｅ、甲公司提出的高标准、低收费的要求会带来物业管理风险
（ADE）简要计算或推理过程说明：
问题4、在测算各项费用时，下列说法中（）最具合理性？
A、商场、超市、酒店的物业管理费比写字楼的高
B、商场、超市的用电量通常比酒店用电量高
C、地下停车场物业管理费向甲公司收取
D、甲公司自用写字楼的物业管理费不可减免
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