A市人民银行东南侧房地产开发项目可行性研究报告Word格式.docx
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3
）周围环境与设施
（1）步行约10
分钟可至A市中心秋浦路、长江路。
（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。
（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。
（4）西南靠近A市城关小学。
（5）北面为A市人民银行。
4
、项目SWOT分析
优势及机会
（1）
该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。
（2）
A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
（3）
东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
（4）
周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
（5）
拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
（6）
该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
（7）
该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
（8）
我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
（9）
物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
（10）
拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
（11）
拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
（12）
A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
（13）
市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
（14）
江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
（15）
规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
（16）
小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
（17）
该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。
（18）
汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
（19）
拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
（20）
周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
A市概况
A市位于长江南岸，面积8271平方公里，人口153万。
生态环境优良。
境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。
全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。
交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；
水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工；
通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络；
沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准，2002年——2003年将全面动工；
长江大桥已于2001年底动工兴建。
项目所在区位于长江中下游南岸，与B市接壤，南连、黄山，是A市政治、经济、文化中心。
全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。
城区人口12万。
A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：
1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。
1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。
1999年至今为房地产业发展与规范阶段。
以城区南门“两点一线”旧城改造和翠微苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。
到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。
居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：
投资增幅大。
房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4
%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：
市场供销两旺。
主城区竣工商品房面积
20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。
城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：
房价平稳上升。
城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：
交易市场持续升温。
全市全年共办理各类房产交易1.12万起。
A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：
拉动经济效果显著。
房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；
房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。
尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目
套数
建筑面积（万㎡）
平均单价（元/㎡）
位置
汇景国际花园
1500
22
1400
湖滨路
碧荷苑
78
5.8
1344
建设中路
荷花村
170
1460
建设路
桃园小区
130
秋浦路
秋浦花园
500
6.9
1508
长江路
部分商业网点详细情况
项目
面积㎡
单价元/㎡
汇景国际花园
40~~80
4000~5600
新城区
50~~70
5000~12000
市中心
36~~50
6800
车库
550
秋浦路
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。
其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：
住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。
住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。
住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。
具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。
1、住宅：
640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：
640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：
600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：
34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家费、临时过渡费：
1、搬家费：
住宅：
200户*300元=60000元
9户*500元=4500元
小计：
64500元
2、过渡费：
34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
632535元
其他费用
3、
管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、
房屋拆迁评估费：
35000元
5、
奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：
38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。
A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
再者，A市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本预计为：
1103.18元/平方米+100元/平方米
=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米
=42025874.2元
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：
50*10*2=1000㎡，建筑面积：
2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。
沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：
29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：
17906㎡。
地块内大致布置
一栋
15层29.4*13.8*15层；
12层29.4*13.8*12层；
三栋
12层40*15*12层；
15层40*15*15层；
占地面积：
3211㎡，建筑面积：
41554㎡
总占地面积：
5861㎡，建筑密度：
20.7%
61460㎡，容积率：
2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：
61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：
配套建地下室
5、规划技术服务费：
56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：
61460*8=49.168万元
7、散装水泥：
61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：
9、质量监督费：
61460*2=12.296万元
10、施工图审查：
61460*1=6.15万元
11、防雷审查：
12、消防审查：
13、文物：
0.2万元
14、规划设计：
10万元
15、建筑设计：
2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：
17、测量定位：
18、煤气增容：
2500元/户
19、供水管网配套费：
20元/㎡
627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二）
工程成本
1、桩基：
59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：
4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：
59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：
9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：
61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等室外工程：
61460*60=368.76万元
7、监理费：
6337.66*1%=63.38万元
7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡
商铺6000元/
㎡
地下车库800元/㎡
销售收入
住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：
142392800元
营业税及附加
142392800*5.5%=7831604
各项费用
142392800*4%=5695712
总成本：
拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X
=137103490.2
毛利润：
销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
结论：
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。
如超出则项目风险较大，项目不可行。
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