养老地产供需分析报告Word下载.docx

养老地产供需分析报告Word下载.docx

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失能和超高龄老人比例高：

根据国家老龄办发布的2015年“第四次中国城乡老年人生活状况调查”的统计显示，我国60岁以上老年人口有2.12亿，占总人口的15.5%，其中15%为80岁以上高龄老人，15%为失能和半失能老人；

预计到2050年，我国80岁以上老人超过1亿，失能老人增加到9750万。

图1：

65岁以上人口比例及老年抚养比例变化（1990-2050）

1.2、优质公立“等不起”，优质民营“付不起”

优质公立养老机构“一床难求”等不起

如全国标杆公立养老院—北京第一社会福利院，仅能提供1100张床位，排队登记的老人一度超过1万人，每年轮候只能入住几十位；

上海静安区公办民营的乐宁老年福利院仅有167个床位，位于闹市，环境优美，收费合理（4000~5000元/月，餐费700元/人/月）较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。

即便如此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。

私立养老机构严重两级分化，低端质量堪忧，高端负担不起低端民营的福利院设施条件差，服务意识不足，护理水平低；

高端民营养老机构条件虽好但收费较高，收费区间在8000~30000元/月不等。

统计数据显示，2016年全国居民人均可支配收入23821元，城镇人均可支配收入为33616元，每月8000-30000元的养老费用对多数家庭来说无法负担，仅能满足少部分高收入家庭需求。

传统居家养老矛盾重重，房价和人力成本高企大城市房价高涨居住空间有限，人力成本高企导致护工费用不菲，多代人共同居住的生活矛盾等等，均成为目前养老难题。

表1：

各类养老机构的收费区间

1.3、各级政府养老政策频出，加大支持引导力度

从中央政府、地方政府到企业，各方均意识到了养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间。

2016年8月中国社科院发布《中国养老产业发展白皮书》显示，预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。

2013年国务院出台了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号），2014年6月保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，2015年发改委出台《养老产业专项债权发行指引》。

进入十三五后，从中央到地方出台养老政策更加频繁，支持力度加大。

主要集中在推进居家与社区养老服务，促进医养结合，加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革，加大对养老服务业发展的金融支持力度，促进社会养老服务体系建设等。

2017年8月21日财政部、民政部、人社部联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》（下简称“养老PPP模式实施意见”）要求地方政府运用授权经营、资本金注入、土地入股、运营补贴、投资补助等方式对养老项目进行支持，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。

各地方政府可谓诚意十足，通过金融扶助、场所保障、税费减免、财政补贴等多种方式支持养老发展方面：

北京：

《北京市街道（乡镇）养老照料中心建设资助和运营管理办法》要求2020年除偏远山区乡镇外，每个街道（乡镇）建设一所养老照料中心，新建和改扩建项目每新增一张床位资助2万元（最高300万元）；

按设备购置费总额的50%予以资助，最高资助额150万元；

放开养老服务市场，预计2020年民营养老床位超50%；

鼓励开发适老社区、腾退

厂房校舍优先用于养老、保障房试点，老人与子女同步选房、养老卡覆盖范围扩大至60岁、创设长期照护保险制度等。

上海：

建立形成“3-2-1”三级老年医疗护理机构布局，以护理院、护理站、养老机构设置医疗机构为三大托底、老年医学专科和区域老年医疗中心为两大支撑、上海市老年医学中心为一大引领，按照户籍老年人口数1.5%的标准推进老年护理床位建设，其中医疗机构和养老机构设置的老年护理床位各占0.75%。

福建：

发布《福建省加快推进健康与养老服务工程建设行动计划（2015-2020）》，确定2017年度健康与养老服务工程重大项目158个，续列项目108个，新增项目50个，总投资543.5亿元。

南京：

力争2017年内建成100个护理中心，对按照要求达到规定的5A级标准的，将给予最高30万元的一次性补贴等。

烟台：

鼓励医院与公办养老机构合开医护型、养护型养老机构，计划到2020年全市80%以上的公办养老机构转制为企业，提高入住老年人补表贴至100-320元/月等。

表2：

十三五期间中央发布重要养老政策一览（部分）

表3：

十三五期间地方政府发布重要养老政策一览（部分）

2、从初步探索到抢滩登陆，养老地产进入黄金期

2.1、养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期

2000~2010养老概念作为销售卖点，初步探索期

该阶段“养老概念”初步探索阶段，开发模式仍沿袭传统地产开发理念，强调“销售”而非“服务”，养老概念多作为“挂羊头”的销售卖点，物业产品设计中出现部分适老性住宅，但后期运营管理普遍缺失，养老设施规模缩水，服务水平较差，模式不成熟。

2010~2015服务意识强化，产品逐步多元，企业试水期养老地产开发中的“运营意识”和“服务意识”逐步强化，规模扩大，产品形态逐步多元，适老化住宅及养老社区发展迅速，出现了医疗养老结合（典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（典型如保利三亚海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）、学院式养老（典型如绿城乌镇雅园）等多元化养老地产模式。

快速老龄化的巨大需求之下，养老服务机构仍存在仍不足和匹配程度低的问题，同时伴随着养老服务人员缺乏，素质有待提高，设施设备有待完善等问题，急需动员社会力量，加大投入，构建多层次养老服务体系。

《中国养老产业白皮书》显示，截止2014年，国内养老机构收留抚养老年人数，仅相当于全国65岁及以上老年人总数的2.1%，相当于全国失能

老人总数的8.5%。

预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。

2016~至今需求全面爆发，政策加强引导，企业进入抢滩登陆黄金期市场空间巨大，需求全面爆发，政策加强引导，财政金融加强支持，养老产业进入了“抢滩登陆”的黄金机遇期。

根据WIND数据，我国养老服务床位数从2005年158万张迅速增长至2016年底730万张；

PPP养老项目投资额从2016年初的1227亿元迅速增长到2017年8月的近1900亿元。

巨大的市场容量和可预计的发展空间，吸引各路资本的目光进行布局和尝试，实力雄厚的企业抓紧抢占大势制高点，获取产业控制权和话语权，制订产业发展标准，为即将来临的养老产业大发展作好战略准备。

图2：

养老服务床位数（万张）

图3：

PPP养老项目投资额（亿元）

2.2、各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头

房企、保险、医疗机构强强联手，将适老性物业开发、保险产品设计、医疗护理服务结合，贯通养老地产开发运营全过程。

运营管理不断吸收美国澳洲日本等发达国家的养老经验，引入国外成熟管理团队，或直接与国外养老管理企业合资开发养老项目。

如太平养老和上海实业均与美国Watermark公司签订了合作协议，绿地与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议，远洋集团与美国Emeritus集团签署协议等。

由于养老地产客户区的特殊性，医养结合成为重点开发模式，医疗服务方面更加重视医疗企业联合及护理服务的输出。

如上实集团与瑞金医院合作开发东滩养老；

上海地产、万科、上海中医药大学共同成立上海申养公司；

远洋集团“椿萱茂”联合远洋“海医汇”知名医疗资源；

泰康之家医疗保险挂钩，大力推广医养融合。

目前主要参与养老地产的机构主要有三类：

一是实力雄厚，经验丰富的大牌开发商：

如万科、保利、复星、绿地、首创、远洋、绿城、上实等；

二是手握长期低成本资金的保险机构：

如泰康人寿、生命人寿、新华保险、国寿、太保、合众等；

三是寻求产业扩张及挖掘新利润点的产业资本：

如和谐基金、红杉资本、云锋基金等；

进入2017年，各路资金纷纷加大在养老产业的布局：

【中南建设】2017年3月与济宁市签署《济宁市中西医结合医院任城区老年护养院政府和社会资本合作PPP项目合同》，总投资规模达6.66亿元。

【中弘股份】2017年4月分别以4.96亿元和6.6亿元竞得北京平谷区夏各庄镇的两宗A61机构养老设施用地。

【绿地集团】与【复星星堡】2017年6月合作签约养老项目落户佛山张槎未来城；

同年7月绿地香港与澳洲养老服务集团ProvectusCare达成合作协议。

【华润集团】207年8月总价10.46亿拿下南宁良庆区首宗养老地块同月与沈阳市铁西区政府正式签署合作协议打造沈阳市养老及健康产业示范区。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂（集团）有限责任公司发布成立同仁堂养老产业基金，设立10亿元产业基金，同时启动同仁堂北京健康养老项目，标志着百年老字号同仁堂健康养老全国战略正式实施。

【南京新百】2017年6月拟以受让股权及增资方式入股南京禾康智慧养老产业有限公司，交易总价1.22亿人民币获得其51%的股权，进一步加快在居家养老服务领域的扩展。

2.3、“知名度+美誉度”，部分企业形成口碑养老产品线

2.3.1、房企系列（万科、保利、绿城、复星、上实、远洋）

万科“随园系列”三大养老产品线

万科随园养老三大产品分别为随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心）和随园之家（社区居家养老服务中心），提供不同层级不同照护方式的养老产品。

万科称得上是养老地产行业领跑者。

2009年杭州万科“随园嘉树”项目立项标志着万科养老迈出第一步；

2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式长者康复中心随园护理院正式对外运营；

2016年万科随园养老正式形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系；

2016年11月万科在宁波一次性落定12家随园之家，2016年12月成为深圳深圳首家公办养老机构PPP试点项目的运营合作方，截止2016年底，万科社区居家养老随园之家以杭州和宁波为中心，已覆盖超过100家日间照料中心，开始进入规模化运营。

2017年1月万科与长发集团签约拓展长春养老市场，同月与悦榕庄签约拓展高端酒店养老市场。

万科称后续将不断延展养老服务产业链，打通政府协会、专业医院、养老机构、医学院、设备材料开发商等上下游，形成以长者服务为中心的养老生态圈，未来三年万科随园养老将布局千个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。

保利的“三位一体”中国式养老

保利的养老地产项目起步较早，2012年11月正式运营的北京保利西山林语和熹会为其典范项目，建面2.2万平米；

和熹会建筑为西山林语内酒店改造而成，相对于新建养老机构成本较低，采用会员费+月租的收费模式，内部护理人员接受专业培训，运营侧重养老服务。

2014年开发的保利西塘越项目称得上是中国养老地产界的浓重一笔。

项目配套9000平方米的康复中心，可提供日常检查，专门体检、医疗及康复服务；

目前保利正在以“全链条方式”介入养老产业，提出居家为基础、社区为依托、机构为支撑“三位一体”的中国式养老模式。

2017年3月保利地产首个“嵌入式”社区养老机构“保利·

慧享福”

长者照护之家在上海正式揭幕，标志保利地产正逐步将适老产品由机构扩展

至社区。

绿城“乌镇雅园”学院式养老

绿城作为国内涉水养老地产较早的房地产企业，其特点在于“学院式”养老地产，成立了专门的教育公司和“老年大学”，为老年人提供学习和娱乐服务。

绿城首次试水养老地产是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

2011年，绿城正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。

位于乌镇的雅园项目，成为绿城目前“学院式养老”的最大实验场，绿城牵手专注康复医疗和养老产业的雅达国际，共同打造包括乌镇雅园在内的乌镇国际健康生态产业园。

2015年4月，绿城与浙江交通投资集团在青山湖项目合作；

2016年7月，“杭州市余杭区社会福利中心养老、助残区块社会化运营项目”签约仪式在余杭区残疾人联合会举行。

作为中标单位，杭州绿城颐居投资管理有限公司及康宁医院股份有限公司作为代表参加本次签约仪式，该项目集老年公寓、孤残儿童、精神（智力）残疾人托管拖养、社会救助管理（区级避灾仓库）为一体，旨在打造高品质晚年生活、营造幸福家园。

2017年7月25日，余杭绿城颐养中心正式运营，该颐养中心面向对象包括自理老人、介助老人、介护老人和失智老人，共有床位1000张，在提供充足医疗保障的同时依旧延续绿城特色的学院式养老风格。

余杭绿城颐养中心是余杭区社会福利中心的一部分，该福利中心由余杭区政府投资建设，由杭州绿城颐居投资管理有限公司运营管理。

远洋引入国外失智照护，医养结合“椿萱茂”品牌

远洋集团与哥伦比亚太平洋公司、美国知名养老服务商Emeritus集团签署协议，共同组建中外合资企业进行开发和经营，外方将提供专业设备的选择和采购、项目院长及护士等培训在内的多项服务。

远洋椿萱茂主打三类养老产品，分别是CLRC长者社区、CB老年公寓和CC照料中心。

2016年5月，远洋地产养老品牌椿萱茂（北京青塔）项目对外宣告正式营业，至此，椿萱茂在京的运营项目递增至三个，“椿萱茂”养老品牌进入“品牌连锁品质服务”的全新发展阶段。

2016年12月，远洋·

椿萱茂（北京北苑）的正式面世，标志着远洋品牌连锁化养老公寓第四次落地。

远洋椿萱茂的最大亮点是失智照护。

它引入美国失智照护第三大运营商

MERIDIAN的失智照护项目，达到了国内失智照护实践领域的领先水准，并且成为中国唯一认可理论认证及培训授权机构（AVO），填补了国内失智症认可理论培训的空白。

上海申养公司着力打造“居、护、医、社”

上海申养投资管理股份有限公司成立于2015年，是由上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合发起成立的混合所有制企业，专注于养老运营服务行业。

申养公司目前聚焦于上海，着力打造居（长者公寓）、护（照护机构）、医（康复护理院）、社（社区为老服务中心）等养老运营服务业务，立志于提供面向大众的品质医养服务。

目前，申养公司已有城花智汇坊、古美智汇坊两家社区为老服务中心在运营，镇坪路望年荟照护机构也于近期开始投入运营。

申养公司称正在筹备中的社区为老服务中心、照护机构、长者公寓、康复护理院等各类机构20多家，遍布上海主要中心城区。

预计到2017年，公司运营管理养老床位数将超过3000张。

上实东滩瑞慈花园，引入瑞金医院和老年大学的CCRC长者社区上实集团拟投资100亿元建设“长者社区”，东滩长者社区依托东滩优质生态资源，由全球知名的设计公司帕金斯·

伊士曼（美国）领衔规划，打造符合中国长者生活特点的一站式养老的示范性社区。

整个社区占地面积约2500亩，规划总建筑面积给100平方米，可满足10000多名长者的健康居住需求。

项目定位为CCRC模式，将采取租售结合的方式，主要面向中等收入人群。

上实瑞慈花园是东滩长者社区的首个养老社区项目，由在养老社区设计领域有盛誉的斯坦伯格公司（美国）设计，采用国际先进的CCRC模式，倾力打造“医疗+学习”的一站式养老社区。

上实瑞慈花园充分考虑长者的健康居住需要，在社区内部配建餐饮、健身会所、瑞金医院东滩医疗中心、上海老年大学东滩长者书院等设施，毗邻小区配建东滩生态园、东滩生态农庄、上实瑞慈健康馆等公共活动空间。

复星集团的大健康战略复星星堡开始输出咨询服务

复星是上海第一家同时拥有外商投资许可、工商企业法人执照和民政局颁发的养老机构许可证的养老机构。

复星集团对养老、健康产业的研究较早，2011年复星表示看好未来养老地产，并会加大此领域的投资，复星旗下房地产投资管理平台提出健康蜂巢概念，探索及尝试将健康、养老与地产有机融合，打通养老保险、综合地产、医药健康三大产业平台，构建大健康战略格局。

2013年5月，由复星集团与峰堡投资集团合资设立的上海星堡老年服务有限公司宣布其在中国首个综合养老社区（星堡中环养老社区）正式开业，占地面积18,000平方米，拥有189个独立居住房间，30个双人居住的协助护理床位，据称项目由美国Fortress集团原装团队打造。

美国峰堡与复星的投资比例各占50%股份。

同时星堡已为国内多个养老地产投资与开发商提供了专业的养老咨询顾问服务和第三方管理服务2017年5月16日，复星地产旗下大健康投资和运营平台星健与澳洲蓝宝石控股集团签订合资协议，双方共同成立合资公司，共同打造北京七叶香山照护型养老项目。

2.3.2、险资系列（泰康、人寿、太平、合众）

泰康保险的都市医养社区，泰康之家

泰康保险打造“保险与医养实体跨界结合”战略。

目前泰康之家已在北京、上海、广州、三亚、苏州、武汉、成都、杭州等多个重点城市开展项目，形成“三亚看海、阳澄观湖，龙坞望山”的泰康养老社区特色布局。

2016年9月泰康之家·

蜀园正式对外开放，将落地实践“医养融合”模式，填补西南地区高品质医养市场空白，预计2018年正式投入运营；

2016年11月，泰康保险集团与云南省人民政府签署战略合作协议；

同月泰康与国际先进养老社区管理者NorthStarRealtyFinanceCorp.（“北星”地产金融公司）签订合作协议，进军国际医养市场。

2017年1月，泰康之家•粤园在广州萝岗开业运营，十三五期间，泰康将与广东省在医养结合等多方面展

开合作，全力支持广东经济建设。

中国人寿的“大资管、大健康、大养老”

针对养老社区，中国人寿开发出一系列与其对接的保险产品，购买这些对接保险产品的客户除享有正常的保险保障之外，还享有保证入住权、优先入住权、费用减免权、体验入住权四大权益。

2016年5月，中国人寿旗下健康养老品牌“国寿嘉园”面世；

中国人寿还与华为公司举行了智慧养老联合创新实验室签约仪式，双方将在智慧养老创新方面展开多项合作，构建具有中国人寿特色的健康养老服务创新模式。

位于苏州阳澄湖半岛的活力养生

社区项目命名为“国寿嘉园·

雅境”。

中国人寿联手美国最大的非上市养老运营机构魅力花园公司，共同建设复合型养老养生社区。

中国太平集团“梧桐人家”，候鸟式养老

“太平梧桐人家”是中国太平集团投资兴建的首个养老社区旗舰店，目前与中国太平推出的终身年金养老保险产品“悦享金生”进行捆绑式的销售，即购买“悦享金生”或达到一定标准的新款养老产品，前5000名客户可获得保证入住资格和有限入住资格。

入住后，返还的年金可以冲抵养老费用。

2015年11月，保利地产和太平人寿达成战略合作，在健康养老产业进行全面合作；

2016年6月，太平养老产业管理有限公司与美国水印公司合资组建的太平水印（上海）养老企业管理有限公司正式成立，对接中国太平上海“梧桐人家”大型养老社区项目；

2016年12月，中国太平保险集团与一方集团合作的太平一方大健康产业股权投资基金正式签约落成，基金总规模8亿元。

合众人寿的合众优年生活·

持续健康退休社区

合众优年生活·

持续健康退休社区借鉴美国CCRC养老模式，推出两大特色社区AAC社区和CCRC社区，核心服务理念是家的氛围，品牌隶属公司是合众优年（北京）投资有限公司，股东是中发实业（集团）有限公司、合众人寿保险股份有限公司，已获取土地包括沈阳社区、武汉社区、合肥社区、南宁社区等。

2015年10月，合众人寿与美国SummitHealthcareREIT公司合资收购美国南科罗拉多州、俄勒冈州和弗吉尼亚州的6处养老社区，成为我国保险资金出海收购养老社区的第一个成功案例。

2016年11月，合众人寿联同信泰资本、Welltower.Inc发起一笔约9.3亿美元（约合人民币63.24亿元）的投资，用于收购美国13个州的39家养老护理社区。

2016年12月底，合众人寿斥资2亿元收购了长三角地区共7家养老院，成为国内首家收购养老院股权的保险公司。

3、三大核心：

土地、资金、盈利模式

3.1、土地：

见缝插针分散式养老，一次供地不超5公顷

由于部分企业前期以“养老设施”之名行“地产开发”之实，靠讲养老故事圈地大搞房地产开发，销售完毕后留下一两栋所谓的“养老地产”空置不顾或消极运营，绝大多数物业均以销售方式变现，社会影响较差。

针对以上情况，2014年国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》中明确了养老用地的属性及出让方式，择重简摘如下：

“养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年，不是房地产开发用地，转变土地性质必须缴纳土地出让金；

“防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，带医院一次供地不能超过5公顷，不带医院的不能超过3公顷；

营利性养老服务设施用地，原则上以租赁方式为主；

鼓励盘活存量用地用于养老设施，已建成住宅小区增加非盈利养老设施建筑面积的可不增收土地款”等；

显然，政府并不鼓励占地规模动辄上千亩的“集中型”或“圈地型”养老，而是鼓励“居家型”、“社区型”、“分散型”养老，与我国“十三五”规划结合国情提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”要求相匹配。

《养老PPP实施意见》明确重点鼓励的三类养老项目均为分散型：

一、地方公办私营养老院，支持度假村、培训中心、招待所、疗养院等通过PPP模式转型为养老机构，吸引社会资本运营管理。

鼓励商业地产库存高、出租难的地区将闲置厂房、商业设施等改造成养老院。

二、兴办社区养老网点，提供餐饮、托老所、日间照料、文化设施等服务，支持政府将社区养老服务打包，通过PPP模式交由社会资本方投资、建设或运营。

三、鼓励养老机构与医疗卫生机构、健康服务机构开展合作，兴建一批养老为主题，附加康养、体育健身、医疗、教育、文化娱乐、互联网等现代服务业的“养老+”综合新业态，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。

政策导向分散型养老，避免开发商讲“养老故事”圈地进行大规模房地产开发，实际运行中也相应出现一些问题：

养老项目用地性质混乱加大开发风险

分散式养老及利用存量用地改建为养老，不可避免的出现用地性质混乱的情况，目前已建成和已运营的项目的用地五花八