第7章+房地产需求和供给分析Word文档下载推荐.docx
《第7章+房地产需求和供给分析Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第7章+房地产需求和供给分析Word文档下载推荐.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
该方法的优点是数据资料容易获得，因为大多数行政区都有大量的统计信息。
这种方法也存在很大的问题，因为真正的市场区域很可能与行政区域不一致。
例如，位于北京回龙观的项目在行政上属于昌平区，但是其购买对象多是海淀区工作的人群。
3、按照城市功能区来划分
一些大型城市通常会存在很多城市功能区，例如，北京有中央商务区、中关村高科技园区、奥运功能区、金融街、亦庄经济开发区等等。
由于城市功能区具有产业集聚效应，集中了同类型的企业或者机构。
对于某些房地产项目来说，位置接近某功能区，其目标客户很可能集中在该功能区内，该功能区就成为项目的目标区域。
例如，在上地开发区附近的一个住宅项目――橡树湾，就以上地和中关村高科技园区作为项目的目标市场区域。
按照城市功能区来确定目标市场区域，虽然有很多有利条件，但也只适用于部分房地产项目，这些项目应该在某功能区内或者距离不远，而且目标客户主要集中在功能区内。
4、按照交通干道来界定市场区域
按照交通干道来界定市场区域也是一种划分市场区域的方法。
对于位于交通干道附近的项目，目标客户可能主要集中在交通干道沿线。
这些交通干道包括高速公路、轨道交通（地铁或者城铁）。
5、基于GIS技术的市场划分
新出现的地理信息系统（GIS）技术为市场分析人员提供了一种新的确定市场区域的方法。
GIS是一种集数据收集、软件应用和地理分析为一体的新系统，可以绘制地图，并可以将地理数据进行复杂而又精确的计算，在房地产领域有很大的应用潜力。
国外通常有专门的公司提供软件服务，更重要的是提供数据库服务。
在我国，GIS技术还没有应用到房地产领域，除了软件的普及问题之外，另一个重要的原因就是空间数据库建设还没有到位。
上述确定市场区域的方法适用于不同的物业类型，市场分析人员在确定市场区域时，对应该灵活运用。
（二）影响市场区域的主要因素
无论采取何种方法，确定市场区域都应该根据考虑以下因素：
1、自然特征
2、建设障碍
3、人口密度
4、行政边界
5、学校、公园等公共设施
6、物业类型和规模
7、竞争项目的位置
（三）基本市场区域与次级市场区域
潜在客户的市场分布通常很不规则，有的集中在目标物业附近，也有的相对分散。
市场分析需要对集中的市场区域和分散的市场区域区别对待，以提高分析效率。
我们可以根据集中的程度不同，把市场区域分为基本市场区域和次级市场区域。
通常把集中了60－80％的潜在客户的区域称为基本市场区域，而把客户分布相对分散的区域称为次级市场区域。
这种划分方法有助于市场分析人员明确分析重点。
四、确定市场机会
（一）衡量市场机会
这是不同市场细分的结果；
市场人员应该从收入趋势、年龄趋势、就业趋势、供给趋势这几方面判断各子市场中的趋势情况。
（二）评估各类子市场的空置率变化
市场分析人员根据以往对于市场的了解和目前的市场调查情况，判断空置率的变化趋势：
需求是否超过供给，引起空置率上升还是下降。
第二节房地产需求预测
一、房地产需求分析
国家、地区和当地的经济状况都会影响房地产需求，其中最主要的是当地状况，因此对当地经济和消费人口统计的分析是房地产需求分析的核心内容。
当地的消费者人口统计资料对决定建设量、确定适销适租建筑产品类型、确定单元面积、确定适当的售价和租金水平等具有重要作用，需求分析包括：
（a）人口和家庭的统计特征
（b）企业或行业的就业情况
（c）收入、支付能力和消费偏好
（d）迁居和交通方式
（e）依房地产开发类型而定的其他因素
人口和家庭的统计特征数据和收入数据，可以通过最近的全国或者地区人口普查数据得到，或者可以使用当地政府或者专门的咨询机构所作的近期预测数据。
如我国的国家统计局网站。
就业数据，可以通过我国的国家统计局网站、社会科学院的《社会蓝皮书》、人力资源和社会保障部网站等途径查询。
家庭的房屋消费偏好属于消费者行为的范畴。
现在的需求分析常把交易区域内居民的消费心理状态考虑在内，比如双职工家庭较多的社区对于超市物业的需求也较大。
对于消费者行为的研究，有定性和定量两种分析方法。
定性分析注重了解消费者对市场、竞争、产品、行业、购物和居住习惯等方面的看法。
定量分析建立在统计方法的基础上，使市场研究人员了解特定消费者所占比例和特定的行为模式。
无论是定性还是定量，都需要对消费者购房或者租房行为进行调查，依据调查数据进行分析。
或者购买相关咨询机构的数据来替代。
类似地，迁居和交通方式，也要通过一手或者二手数据得到，之后进行分析。
二、房地产需求预测
进行房地产的需求预测，我们可以从两方面展开。
一是需求面积的预测，二是需求套数的预测。
（一）需求面积预测
预测需求面积，思路如下：
需求面积=人均居住面积*人口数量；
根据房地产调查统计资料，可以知道人均居住面积的历史数据和当前数据，然后利用经济基础分析方法预测人口数量。
利用经济基础分析方法来分析并预测需求。
回顾上一章经济基础分析的步骤
步骤1：
识别经济基础部门。
步骤2：
估算基础就业人口。
步骤3：
确定总就业并计算经济基础乘数EBM。
步骤4：
乘以EBM，预测总就业。
步骤5：
乘以PER，预测总人口。
于是，需求面积=人均居住面积*人口数量；
（二）需求套数预测
预测购买需求的住宅套数，以住宅为例，在知道该地区总人口数的基础上，步骤如下：
第一，确定该地区每个家庭的人口数；
第二，减去估算的非家庭人口，估计出预测的家庭人口；
第三，用家庭人口除以每个家庭人口数，得到家庭数；
第四，家庭数乘以预计购买住宅的家庭百分比。
以写字楼为例，在知道该地区总人口数的基础上，步骤如下：
第一，估计该区域目前的写字楼员工占总就业的比例；
第二，估计平均每位员工占用的平均面积；
第三，预测未来占用写字楼的就业数量的百分比；
第四，乘以每位员工的平均面积。
（三）总结表
需求分析
分析过程：
应用方法：
识别经济基础
位置系数法、面谈法
基础就业预测
面谈法，解释次级数据（secondarydata）
总就业预测
经济基础乘数，解释次级数据
总人口预测
人口/就业比，解释次级数据
就业趋势
份额转换分析
预测的总收入和人均收入
统计方法
总需求预测
需求模型应用
定位目前和预期需求
图表绘制，地理信息系统（GIS）
图表10需求分析和预测：
分析过程与应用方法
第三节房地产供给预测
一、房地产供给分析
供给分析要考虑宏观市场条件、本地交易区域市场的指标及相应的建设活动、现有和潜在的竞争物业的情况。
供给的主要指标有当前存量，如住宅单元的数量；
供给增长速度和近期发展规划、当前空置率、销售价格和租金水平等。
供给有存量和增量之分，存量房地产是指某一时点市场上已有的某类房地产总和，增量房地产是指某一时期某类房地产净增的数量，它反映了两个时点存量房地产的变化。
二、房地产供给预测
在目前的供给情况基础上，进行供给预测。
步骤如下：
选择物业类型；
计算市场中该类房地产的存量；
计算存量未来的变化：
存量增加或者存量减少；
预测目标时期的总存量。
（一）选择物业类型
由于每种物业类型都有其衡量单位和不同的分类，所以确定需要计算的具体物业类型很重要。
房地产类型有很多不同的分类方式，按照用途分为：
居住房地产（住宅）、办公房地产（写字楼）、商业房地产（商场）、工业房地产（厂房）。
居住房地产包括普通住宅、别墅、公寓、经济适用房和廉租房等。
普通住宅主要面向城市中等收入偏上、中等及以下人群居住的住宅，是居住房地产的主要形式。
公寓，传统的公寓（Apartment）一般应该具有装修和必备家具，我国房地产开发行业习惯将位置较好，装修水准较高的高档住宅称为高档公寓，公寓的用途是出租，但也有很多消费者购买下来用于自住。
这样的公寓和普通住宅没有本质的差别。
别墅（Villa）是指在风景区或者郊外建造的供修养的住所。
与普通住宅和公寓相比，严格意义上的别墅有两个特点：
一是环境优美，一般建在依山傍水且人烟稀少的地方；
二是别墅一般用于度假和修养，不是日常居住的场所。
在我国，开发商习惯上将建筑层数较少，且有一定院落的住宅称为别墅，以区别于一般意义上的多层和高层住宅。
写字楼是用于商务办公的场所。
我国目前尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依据楼宇的位置、装修和设备标准以及收益能力来进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
零售房地产常见的就是购物中心，按照辐射大小可以分为全国型型购物中心，如北京的王府井和上海的南京路步行街；
区域级购物中心，规模在10万平米以上，服务半径200公里；
市级购物中心，规模在3—10万平米，服务半径10—20公里，服务人口在30万人以上；
居住区商场，规模在3000—10000平米以上，服务半径3公里以内，服务人口在1—5万人；
邻里商店，规模在3000以内，以500—10000平米居多，服务人口在1万人以下；
特色商店，以沿街商铺居多，经营某种特殊商品。
工业房地产是专为工业用途而建造的房地产，按照用途不同可分为重工业房地产、轻工业房地产、仓库、研发房地产、工业园等。
（二）计算市场中该类房地产的存量
供给常采用二手数据，主要的二手数据来源有地方土地局、房产局或者房地局，关于物业和土地的可用数据都可以通过这些途径得到。
其他的二手数据来源，包括当地的发改委、经济发展组织、经纪公司、咨询机构和评估师等。
另外，二手数据的来源还包括开发商的市场知识。
（三）计算存量未来的变化：
存量增加或者存量减少
这个步骤包括收集新增存量和消失存量的增加信息和减少信息。
存量增加信息包括即将进入市场的新增存量信息，例如可能会建、批准建造、计划建造、改建、在建、已完工项目等。
存量增加信息的来源包括，国家住房保障和城乡建设部、地方建设委员会；
地方发改委；
住房普查得到的相关数据。
存量减少信息包括拆毁、迁移建筑物或改建成另一类建筑物，如就商业物业被改建城公寓用房。
存量减少的信息来源有当地的拆迁管理办公室和当地的报纸公告。
（四）预测目标时期的总存量
某地区某类房地产的总供给量，是对特定时间段内，特定区域的特定物业类型的所有空置或者已占用土地、在建建筑物、将建建筑物、已拆毁建筑物进行计算得到的。
有公式如下：
预计总供给量=总存量+在预测期间内计划新增存量+在预测期间内计划减少存量
（五）总结表
供给分析：
分析过称：
已知和预测的总存量
调查，次级数据分析，存量增加分析
已知和预测的空置率和吸收量
空置率和吸收量的计算，统计方法
普通所有权，已知和预计的住房成本
调查，次级数据分析，统计方法
识别并定位市场竞争
主要数据和次级数据分析、图表绘制、GIS
定位存量
图表绘制，GIS
已知和预测的价格波动
主要数据和次级数据分析，统计方法
图表11供给分析：
第四节空置、吸纳和缺口分析
一、空置
（一）空置介绍
空置是供给与需求相互作用的结果。
例如，供给超过需求，空置率就会高；
反之，空置率就很低。
下面介绍两个重要概念——空置量和空置率。
空置量：
指某时点未被占用的房地产数量，
空置率：
是指某一特定时间空房占总供给量的百分比。
按照中国的统计规定，空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
2005年12月末，全国城镇房屋建筑面积为164.51亿平方米，其中住宅建筑面积为107.69亿平方米，而全国商品房空置面积为1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.62亿平方米（央行发布的《2005年第四季度货币政策执行报告》称2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米），商品房的空置率只有0.68%，商品住宅则只有0.58%——它们各自的空置率仍然不足1%，更不是吓人的26%甚至30%。
（二）空置率计算和预测
目前有两种方法可以计算空置率，一是使用总存量法计算（加权平均）；
二是计算各种建筑物空置率的平均值（简单平均）。
1、使用总存量法计算（加权平均）
使用该方法可以较为精确的计算出空置率，
2、使用各种建筑物空置率的平均值法
先计算每幢建筑物的空置率，然后对所有计算出的空置率进行简单平均。
此方法具有较大的主观性，可以选择特定的建筑物在内，但只是简单平均忽略了建筑物在面积上的差异性。
3、预测空置率
精确的空置预测有助于开发商洞察市场周期和市场租金及销售价格的未来趋势从而促成更多可获利的房地产交易。
通常可以采用供给和需求法预测空置率。
（1）利用经济基础分析EBA预测就业、人口和家庭数量；
（2）估测所选房地产类型的适当需求，如住宅单元的需求；
（3）基于存量增减信息预测特定房地产类型的供给；
（4）计算空置率，
二、吸纳
吸纳是指一段特定时间（通常为一年）内被占有的存量。
吸纳一般有两种表示方法：
一种是单位时间的吸纳量，公式：
另一种是某项目全部出租或出售需要的时间，称为吸纳时间。
例：
某市的商铺子市场年初有955919平方米的零售面积，粘膜有991430的零售面积，问这个商铺子市场一年的吸纳量是多少？
三、缺口分析
（一）缺口的类型
1、某种需求已经存在，增加供给；
2、观察到吸纳量在增加，但是存量增加在放缓；
3、为新的需求提供供给，例如在一个没有咖啡厅的区域新建咖啡厅；
4、将需求量较小的供给转变为需求量大的其他类型的房地产；
5、将需求量较小的供给升级为需求量较大的同类单元；
（二）总体市场的缺口分析
1、步骤如下：
2、确定用途
3、确定区域
4、分析需求
5、分析供给
6、判断是否存在缺口或者过度供给；
7、吸纳情况分析
案例1：
FAUXTOWN的写字楼市场的缺口分析
确定用途：
写字楼
步骤2：
确定总体市场区域
考虑FAUXTOWN的写字楼空间情况，按照城市边界来作为总体市场区域；
计算总体市场的需求
员工数量×
平均每人办公面积
（1）同类城市的写字楼及员工情况：
城市
占用的写字楼面积
办公人数
平均每员工占用面积
科罗拉多州spring
8174640
41708
196
得克萨斯州
elpaso
13776660
56462
244
亚利桑那州
tucson
12470510
53066
235
（2）人均办公面积：
加权平均得到三个城市的人均办公面积为：
227.6平方英尺
FAUXTOWN有63275名写字楼员工；
使用面积为：
14401390平方英尺；
如果5％为均衡空置率，
办公类面积应为12159358平方英尺。
计算写字楼需求
假设采用EBA方法预测三年后FAUXTOWN会有69600名员工；
预测三年后的写字楼需求为
69600×
227.6=15840960平方英尺
考虑空置率5％，则实际需求为：
15840960÷
0.95＝16674695平方英尺
计算总体市场的供给
FAUXTOWN现有写字楼面积为16225000平方英尺，空置率为11.2％。
考虑未来三年的供给会有以下变化：
现有面积16225000
＋预计存量增加面积1100000
－预计减少的存量面积93000
预测的总面积17232000平方英尺
以FAUXTOWN为例：
可以计算出超过均衡空置率的超额供给为：
17232000－1667469＝529440平方英尺。
原有员工人数×
人均员工面积×
员工增长率＝每年吸纳量
63375×
227.6×
0.0323＝465165平方英尺/年
如果没有其他写字楼项目出现，则吸纳这些超额供给的时间为：
超额供给÷
每年吸纳量＝超额部分的吸纳时间
529440÷
465165＝1.14年
步骤6：
判断是否存在缺口或者过度供给；
在估计需求和供给之后，用需求减去供给，结果为正，表明存在缺口。
预测的需求：
15840960
－预测的供给：
17232000
＝－1391040平方英尺
并可计算出空置率为8.1％，超过均衡空置率5％。
步骤7：
确定超额供给的吸纳率
如果缺口分析显示将来会出现供过于求，就需要进一步分析超额供给需要多长时间来吸纳，由此判断市场是否存在机会。
案例2：
密云县商业项目供给与需求分析
1、明确用途
由地块特点，明确用途为商铺；
2、确定市场区域
图表12密云县行政区域图示
3、计算需求量
密云县常住人口10万，流动人口6万，合计为16万人。
假设未来三年人口增长速度为10％。
三年后人口约为21.3万。
按照平均每人商业面积为1.6平方米，
现在商业需求为25.6万平方米.
三年后商业需求为34.08万平方米。
4、计算供给量
存量
增量
潜在增量
合计
营业中
即将
开业
在售
空置
在建（尚未出售）
规划中
已售
未售
28.1
4.4
16.5
11.0
2.5
6.0
12.5
80.9
图表13密云商业用房存量和增量统计
5、确定是否存在缺口或者过度供给
34.08-80.9=－46.82万平方米
密云县商业房地产严重供过于求.
6、超额供给的吸纳
预计商业房地产超额供给量为46.82万平方米
假设商业房地产的每年吸纳量为2.56万平方米，且不再有新商业项目。
则吸纳超额攻击的时间为46.82÷
2.56＝18.3年
升级会员 