产业园运营行业分析报告Word文件下载.docx
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四、影响行业发展的因素14
1、有利因素14
（1）国家政策的支持14
（2）宏观经济发展推动商业服务业持续增长14
（3）建筑业和固定资产投资稳步增长推动产业园区建设发展15
（4）产业结构升级调整带来的园区开发机会17
（5）中小企业的快速发展17
2、不利因素18
（1）产业园区起步较晚18
（2）专业人才的匮乏18
（3）融资渠道偏窄18
五、行业竞争格局19
1、数字硅谷19
2、南京高科20
3、市北高新20
4、东湖高新21
5、坤鼎集团21
6、武侯高新21
六、行业风险特征22
1、经济及国家、地方政策变化的风险22
2、园区经营风险22
3、产业园区之间竞争风险23
4、行业周期性、区域性或季节性特征23
一、行业管理
1、行业主管部门和监管体制
产业园运营所属行业既为房地产业同时又具有商务服务性质。
目前，我国园区投资与运营服务行业宏观的职能部门是商务部、住房和城乡建设部，住房和城乡建设部主要负责产业政策，制定质量标准和规范。
同时，各地方政府的发展改革委员会、住建委、国土资源局、规划局等负责对园区投资运营服务项目建设实施行政性审批。
在园区孵化运营服务上，各省级科技行政管理部门，对本辖区国家级孵化器的数据统计、报告、评价工作负有指导、监督和协助的职责。
中华人民共和国商务部的职责包括会同其他部门制定商务行业发展战略、方针、政策，引导市场，并提出相关改革意见，指导整个行业健康有序的发展。
商务部是国务院下属机构，其在各省市设立对应的下级商务管理部门，指导各省市现代服务业的发展，对企业从事相关行业需要的资质进行批复或备案登记，为各省市现代服务业的健康有序发展提供指导意见。
中华人民共和国住房和城乡建设部的职责包括承担规范市场秩序和监管市场的责任，会同或配合有关部门组织拟订市场监管政策并监督执行，指导城镇土地使用权有偿转让和开发利用工作，提出行业发展规划和产业政策，制定房屋租赁、房屋权属管理、物业管理的规章制度并监督执行。
各省市设立下属机构，负责各省市行业发展规划以及相关政策的制定，同时监督政策的执行，就企业取得相关资质进行审核，促进房屋租赁行业健康有序的发展。
科技园区开发具有开发周期长，投入资金大，合作单位多的特点，同时需要接受规划、国土、建设、房管和消防等多个政府部门的审批和监管。
中华人民共和国科学技术部职责包括牵头拟订科技发展规划和方针、政策，起草有关法律法规草案，制定部门规章，并组织实施和监督检查；
制定政策引导类科技计划并指导实施，会同有关部门拟订高新技术产业化政策，指导国家级高新技术产业开发区建设等。
科技部直属事业单位科学技术部火炬高技术产业开发中心职责包括承担科技企业孵化器研究、日常管理工作，承担科技企业孵化器、大学科技园国家标准、管理规章及考核评价指标体系的制定工作，承担协调、组织和建立全国科技企业孵化器、大学科技园的工作体系和工作规范，承担各类国家级科技企业孵化器、大学科技园的申请受理、认定及相关考核评价工作等。
2、行业主要法律法规及产业政策
二、行业发展概况
1、产业园区的分类
产业园区大体上分类为科技园区、一般工业园区、专业园区三大类。
科技园主要指聚集高新技术企业的产业园，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要载体。
科技园区的主要功能是：
孵化企业、技术创新、人才培养、大学生创业、技术转移，是新世纪、新形势下的高端技术企业的研发地、人才聚集地、创新示范地。
科技园区的产业主要以高新技术产业或国家战略发展创新型产业为主，主要产业有新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等新兴产业领域。
一般工业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。
一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。
专业园区主要是由政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等，并进行统一管理。
为集中于一定区域内特定产业的众多具有分工合作关系的不同规模等级的企业与其发展有关的各种机构、组织等行为主体。
专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
2、产业发展现状
产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
改革开放以来，各地紧跟国家政策，加紧建设各种不同类型的产业园区。
产业园区投资运营商依托政府的政策、税收支持，为终端企业客户提供有偿的园区开发和管理服务，以此创造社会效益与经济效益，三方在园区开发运营过程中实现协作共赢。
至2017年9月，全国拥有626家国家级产业园区，其中经济技术开发区219家、高新区156家。
截至2015年底，全国科技企业孵化器数量2,530家，众创空间2,300多家。
“十二五”期间，全国孵化器在孵企业总体数量不断增长，从2010年的5.6万家上升为2015年的10.2万家，近年来园区孵化业务也得到了迅猛发展。
但是受片面追求经济快速发展模式的影响，当前的产业园区普遍存在内生增长动力不足、产业集群程度不深、资源利用率不高、环境破坏、产城融合步伐缓慢、管理体制缺乏创新、园区配套设施不足、园区建设形象低端等严重制约着园区经济可持续发展的问题。
产业园区的转型升级已迫在眉睫，必须以产业转型升级、产业集聚、产城融合、体制机制创新、生态园区建设为导向加快园区转型升级步伐。
因此，国内许多产业园区的孵化器功能日益显现。
3、行业发展趋势
（1）融资渠道日趋多样化
产业园区以商业地产、工业地产以及园区配套的商业住宅开发建设为主。
以商业地产和工业地产为行业关注重点，目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。
从长远来看，各级政府对当地开发区的建设日趋重视，同时大力支持并鼓励优质的开发区概念企业通过资本市场打开融资渠道。
随着国内金融资本与产业资本融合的密切程度加深，未来开发区可以股票、债券、信托及特定基金等方式打开融资渠道，缓解发展期的资金瓶颈。
（2）以增强园区特色为重点
进入21世纪，我国出现了“园区热”。
众多的园区在一夜之间拔地而起，然而许多园区在盲目发展的过程中缺乏明确的定位，具体表现在产业功能定位趋同，产业布局重复较为严重。
在以往的园区发展中，各园区存在主导产业定位相似度较高，竞相发展热门新兴产业，片面追求高技术、高附加值产业等问题。
以电子信息产业为例，以此作为主导产业的省份就有21个，其中东部11个，中西部10个，存在着严重的产业重复布局现象。
针对以上问题，各园区从特色定位、特色产业、特色环境和特色制度等方面出发，结合自身优劣势，打造各自的核心竞争力，突出差异化。
（3）园区间协作带来共赢发展
园区之间的协作，主要体现在产业领域的协作，包括园区产业定位、产业规划协作，产业链与产业集群的构建，以及中西部地区与东部沿海地区园区之间的产业转移与产业升级协作等内容。
通过协作，使园区产业或实现优势互补，或实现强强联合，以进一步整合资源，降低运营成本，提升产业竞争力。
目前，上海漕河泾开发区、上海虹桥经济技术开发区、上海张江高科技园区、苏州工业园区、无锡国家高新区、合肥高新技术产业开发区及宝钢集团、上海电气集团、华谊集团等40家园区和大型企业集团已经成立了“长三角园区共建联盟”。
（4）由注重招商引资向促进园区内部企业发展转变
园区的服务是园区发展的核心和关键，在大部分园区仍然处在“招商引资”的初始过程时，已经有部分园区向促进园区内部企业发展方面转型。
根据企业的成长需要，有些园区根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的关键服务。
在企业创业阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；
在企业成长阶段，为企业提供融资服务等，在帮助企业成长的同时，也拓宽了园区的多元化发展道路。
（5）增强园区产业综合服务
各大主要产业园区纷纷努力在服务理念、服务水平、服务效率、服务能级、服务措施、服务平台等方面寻求新突破，并通过贴心服务展示园区开发商形象，通过增值客户服务提升公司综合价值。
以服务园区客户为中心，力争把产业园区全方位打造成一个国际化、多层次、让各类人才都有归属感的创新高地。
（6）产业园区战略投资转型
各大主要产业园区继续保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。
三、进入行业的主要障碍
1、业务模式障碍
产业园区建设运营主要涉及三方主体，即政府、客户企业及园区经营商。
政府主导和土地建设规划在产业园区发展过程中发挥着重要作用，政府在注重长期、稳定经济效益的同时，也注重城市形象提升、城市内涵保持等社会效益。
因此，一般都会选择与在本行业有丰富运作经验、良好运营能力的企业合作，客观上对潜在进入者构成了一定的障碍。
另外，项目销售与出租也是很重要的环节，如何找到优质的项目，并通过特定的渠道资源将产业园进行成功的推销，对产业园行业来说至关重要。
掌握优质渠道资源，并与其达成长期稳定的合同，便占据有利位置，但这也对新进入企业构成了一定的障碍。
2、人才障碍
产业园区在项目承接、客户群体的定位、设计改建、招商、后续管理等环节均需要各部门各专业人员协同完成。
然而，一方面，我国商务服务业起步较晚，缺乏高水平的园区设计开发人员、建设规划人员及懂经营、懂产业、懂园区运营的招商和管理人员，而人才的培养与成长需要较长时间；
另一方面，建设一支优秀的管理团队与技术团队也需要投入大量的时间和资金。
因此，先发企业的人才优势较为明显，新进者的人才壁垒相对突出。
3、资金障碍
产业园区开发需要根据市场发展和客户需求不断进行建设，需先期投入大量资金用于土地购置、园区规划、建筑施工以及相关配套的基础设施建设。
同时，对于每一个项目，投入与产出之间存在一定的时间间隔。
前期投资大、回收期长对企业的资金实力和融资能力提出较大要求，资金门槛客观存在。
四、影响行业发展的因素
1、有利因素
（1）国家政策的支持
我国商业服务行业以及产业园区建设有较多的政策支持。
2012年8月27日，国务院发布《国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》，明确指出当前和今后一个时期是中部地区巩固成果、发挥优势、加快崛起的关键时期，为大力实施促进中部地区崛起战略，推动中部地区经济社会又好又快发展，应加快发展服务业，加强重点物流区的规划建设，规范产业园区建设。
2014年10月9日，国务院发布的《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见全文》指出“加快科技服务业发展，是推动科技创新和科技成果转化、促进科技经济深度融合的客观要求，是调整优化产业结构、培育新经济增长点的重要举措，是实现科技创新引领产业升级、推动经济向中高端水平迈进的关键一环，对于深入实施创新驱动发展战略、推动经济提质增效升级具有重要意义。
”
（2）宏观经济发展推动商业服务业持续增长
根据国家统计局2017年2月28日发布的《2016年国民经济和社会发展统计公报》显示，初步核算，全年国内生产总值744,127亿元，比上年增长6.7%。
其中，第一产业增加值63,671亿元，增长3.3%；
第二产业增加值296,236亿元，增长6.1%；
第三产业增加值384,221亿元，增长7.8%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为8.6%，第二产业增加值比重为39.8%，第三产业增加值比重为51.6%，比上年提高1.4个百分点。
全年人均国内生产总值53,980元，比上年增长6.1%。
随着国内生产总值的不断增加，将由对商业服务业更多的潜在需求转化为有效需求，促进商务服务业的发展。
2012-2016年国内生产总值及其增长速度
（3）建筑业和固定资产投资稳步增长推动产业园区建设发展
国家统计局2016年统计计算，全年全社会建筑业增加值49,522亿元，比上年增长6.6%。
全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润6,745亿元，增长4.6%。
其中，国有控股企业1,879亿元，增长6.8%。
全年全社会固定资产投资606,466亿元，比上年增长7.9%，扣除价格因素，实际增长8.6%。
其中，固定资产投资（不含农户）596,501亿元，增长8.1%。
分区域看，东部地区投资249,665亿元，比上年增长9.1%；
中部地区投资156,762亿元，增长12.0%；
西部地区投资154,054亿元，增长12.2%；
东北地区投资30,642亿元，下降23.5%。
因此，建筑业和固定资产投资稳步增长将为推动产业园区建设的发展带来巨大空间。
（4）产业结构升级调整带来的园区开发机会
推进经济结构调整，是巩固当前经济回升向好势头的迫切需要，也是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措。
围绕体制突破和机制完善，深入开展国家服务业综合改革试点和服务业发展示范区建设，加强制造业集聚区、服务业集聚区公共平台建设，是当前大力推动服务业发展，加快产业结构升级调整的主要举措。
各地区也因此纷纷以开发区和工业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，吸引高新技术企业，使园区成为荟萃知识精英、激发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集中区。
（5）中小企业的快速发展
近几年，国家为大力发展经济，颁行实施了一系列营造良好市场竞争环境的法律法规，放宽了中小企业的市场进入标准，为中小企业发展积极创造有利条件，这一系列措施使得中小企业出现高速增长。
中小企业的高速增长也为相关产业带来机遇，这其中就包括为中小企业服务的产业园区行业。
2、不利因素
（1）产业园区起步较晚
与发达国家相比，我国产业园区发展起步较晚，目前仍处于发展阶段，园区管理和服务水平有待提高。
园区服务主要集中于传统的租赁和物业管理服务，业务相对单一，租金收入依赖性大。
产业园区应有孵化效应不明显，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不完整，集群效应未能得到充分体现，直接制约了产业园区的可持续发展。
（2）专业人才的匮乏
因此，先发企业的人才优势较为明显，新进者的人才壁垒突出。
（3）融资渠道偏窄
产业园区的建设是资金密集型行业，资金需求量大，需要多种融资渠道相互配合。
目前公司主要的融资渠道是银行贷款，通过证券资产化、企业上市等渠道进行融资的企业较少。
五、行业竞争格局
产业园区运营及管理行业壁垒较高，需经过国家有关部门的严格审批。
只有拥有丰富的行业运营经验、拥有成熟的运营团队和良好的品牌的公司，才能获得政府相关部门的准入。
目前产业园区的竞争主要表现为低端产业园区运营企业之间的竞争。
低端产业园区主要以服务含量和附加值较低的销售园区土地为主，相互之间竞争相对激烈，资金实力偏弱，对在研发领域和产业升级的企业吸引力不足，使得整个行业发展水平不高。
随着我国高端装备制造业的发展和电商市场的火热，国外各类大型企业纷纷看好中国市场，凭借资金优势、技术优势、管理优势、人才优势和品牌优势纷纷通过在国内投资建厂、并购国内企业或通过委托国内企业加工的形式进入我国市场，对我国高端产业园区服务管理水平将提出更高的管理要求，势必会加大高端产业园区的竞争。
国内产业园区领域部分代表性公众公司有：
南京高科股份有限公司、上海市北高新股份有限公司、武汉东湖高新集团股份有限公司、坤鼎投资管理集团股份有限公司、成都武侯高新技术产业发展股份有限公司等。
1、数字硅谷
位于安徽省马鞍山市，成立于2011年12月，主营业务为通过产业园区的建设和服务，为客户提供智能厂房的专业定制、研发生产基地和配套综合服务及增值服务。
该企业本着立足马鞍山、南京，面向华东，搭建“大众创业、万众创新”平台，为中小型企业和创客提供生产、研发、办公基地和配套服务。
2016年度，该公司营业收入4,262.82万元，净利润510.02万元。
2、南京高科
位于江苏省南京市，成立于1992年8月，主营业务为高新技术产业投资、开发；
市政基础设施建设、投资及管理；
土地成片开发；
建筑安装工程；
商品房开发、销售；
物业管理；
国内贸易；
工程设计；
咨询服务。
污水处理、环保项目建设、投资及管理。
2016年度，该公司营业收入522,080.65万元，净利润92,652.80万元。
3、市北高新
位于上海市，成立于1993年11月，，是市北高新集团旗下的一家以园区产业载体开发经营、企业服务集成及产业投资为核心业务的上市公司。
该企业以对接国家战略、发展高新产业、繁荣区域经济、服务企业成长为己任，以“加快科技化步伐，打造国际化园区”为主线，积极推进市北高新园区的开发建设并努力把园区打造成为一个视野国际化、产业科技化、生态园林化、服务集成化，国内一流、国际有一定影响力的高新技术服务业园区。
2016年度，该公司营业收入118,013.86万元，净利润15,346.71万元。
4、东湖高新
位于湖北省武汉市，成立于1993年3月，该公司主营工程建设、科技园区与环保科技三大业务板块。
科技园区板块坚持产业地产方向，以现有主题型园区，充分发挥产业引导、产业培育和产业聚集作用，把产业运营商的市场地位和品牌知名度做强、做大。
2016年度，该公司营业收入611,390.94万元，净利润14,562.05万元。
5、坤鼎集团
成立于2009年12月，该公司为各类开发区、高新区、科技园区提供产业引进和项目落地服务的投资运营商，公司现有业务主要是为北京经济技术开发区提供项目引进、产业落地、高端产业园区定制及运营服务，为国际知名企业以及国内主导产业的领先企业提供生产运营载的选址、投资建设以及运营服务。
2016年度，该公司营业收66,846.66万元，净利润11,366.59元。
6、武侯高新
位于四川省成都市，成立于2007年10月，专注于产业园区的运营与管理，以“金融+科技+载体+服务”为特色，基于园区运营、中小企业培育、创业投资三大服务体系，为园区入驻企业提供专业化、多元化的孵化增值服务。
2016年度，该公司营业收入8,848.03万元，净利润2,970.41万元。
六、行业风险特征
1、经济及国家、地方政策变化的风险
产业园区开发业务属于资源依赖型、资金密集型行业，受到国家宏观经济调控和土地、信贷政策的影响较大。
目前国内有关产业园区的政策尚不完善，开发商有法难依。
如在园区建设运营过程中，原先相对有利的政策发生改变，势必会使得产业园区投资成本与各项运营风险难以得到有效控制，进而使得产业园区无法正常运营。
此外，随着经济全球化的进一步加深，我国经济与世界经济接触愈加密切，相互影响日渐加大，一定程度上增加了我国经济的波动性。
若未来全球经济产生波动进而影响我国，园区企业未能及时调整发展战略或资金实力得不到充分的保障，将面临一定的宏观经济波动引起的经营风险。
2、园区经营风险
园区定制开发项目具有前期资金投入量大、开发过程复杂、项目回收期长、涉及部门和协作单位多等特点。
公司在实际运营过程中可能面临土地竞拍、拆迁所导致的项目开发难度增大、成本增加，资金链条断裂、后期规划设计不佳所导致的持续经营受限，销售渠道受限所导致的经营利润下降等业务经营风险，对行业经营业绩将产生一定的影响。
3、产业园区之间竞争风险
首先，在国家促进产业园区转型升级的过程中，包括马鞍山市在内的许多城市出现大量产业园区，导致市场可能出现产业园区“供大于求”，对公司造成潜在竞争风险。
其次，产业招商时放低企业进入门槛，对产业选择目的性较弱，造成园区产业类型混杂，产业集聚效应不够明显，难以形成核心产业，产业园区定位不明朗，进而对后续招商产业恶性循环，发展受阻。
如果产业园区运营商不能精确地确定自己的定位，不能推出满足入驻中小企业的成长需求的定制化孵化服务，则该产业园将会在与同一地区其他产业园的竞争中处于相对劣势。
4、行业周期性、区域性或季节性特征
商业服务的周期性、区域性的建设和国家宏观经济是紧密挂钩的。
随着近年中国产业转型升级和结构调整，行业进入新一轮高速发展时期，产业园区和地方经济开发密切挂钩。
随着宏观经济的周期性变动，本行业下游产业也将随之发生波动，通过影响出租率、租赁服务价格进而影响行业的盈利水平。
产业园区最终以收取租金、物业管理费的方式实现收入，通常较为固定，季节性波动风险较小。
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