建设工程造价案例分析第1章 建设项目投资估算与财务评价Word文档下载推荐.docx

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　　项目人、材、机（含工程设备）=1300+300=1600万元

　　管理费=1600×

18%=288万元

　　利润=（1600+288）×

4.5%=84.96万元

　　规费=（1600+288+84.96）×

6.85%=135.15万元

　　增值税=（1600+288+84.96+135.15）×

11%=231.89万元

　　建筑工程费用=1600+288+84.96+135.15+231.89=2340万元

训练2：

已知某高层综合办公楼建筑工程分部分项费用为20800万元，其中人工费约占分部分项工程造价的15%，措施项目费以分部分项工程费为计费基础，其中安全文明施工费费率为1.5%，其他措施费费率为1%。

其他项目费合计500万元（不含增值税进项税额），规费为分部分项工程费中人工费的40%，增值税税率为11%，计算该建筑工程的工程造价。

（列式计算，答案保留小数点后两位）

　　分部分项费用=20800万元

　　措施项目费用=20800×

（1.5%+1%）=520万元

　　其他项目费用=500万元

　　规费=20800×

15%×

40%=1248万元

　　增值税=（20800+520+500+1248）×

11%=2537.48万元

　　工程造价=20800+520+500+1248+2537.48=25605.48万元

训练3：

某项目拟建一条化工原料生产线，所需厂房的建筑面积为6800m2，同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m2，类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%，因建设时间、地点、标准等不同，经过分析，拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比，预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。

　　列式计算该项目的建筑安装工程费用（以万元为单位）。

　　思路1：

　　6800×

3500×

（1+18.26%×

0.25+57.63%×

0.32+9.98%×

0.15+14.13%×

0.2）=6800×

1.27=3022.6万元

　　思路2：

　　对于该项目，建筑工程造价综合差异系数：

18.26%×

1.25+57.63%×

1.32+9.98%×

1.15+14.13%×

1.2=1.27

　　拟建项目的建筑安装工程费用为：

6800×

　　思路3：

可运用动态调值公式的思路：

（但严格讲动态调值公式一般用在施工阶段的结算）

　　项目的建筑安装工程费用为：

P=6800×

（0+18.26%×

125/100+57.63%×

132/100+9.98%×

115/100+14.13%×

120/100）=6800×

基础知识点2：

基本预备费与价差预备费

重点掌握基本预备费和价差预备费的计算。

（1）预备费=基本预备费+价差预备费

（2）基本预备费=（建安工程费+设备及工器具购置费+工程建设其他费）×

基本预备费率

=（工程费+工程建设其他费）×

　　（3）价差预备费PF=

It（（1+f）m（1+f）t-1（1+f）0.5-1）

　　It-建设期第t年的静态投资计划额（工程费用+工程建设其他费用+基本预备费）；

n-建设期年份数；

　　f-建设期年均投资上涨率；

　m-建设前期年限（从编制估算到开工建设，单位：

年）。

　　该公式考虑了建设前期的涨价因素，式中（1+f）0.5是按第t年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。

　4.同步训练

　　某建设项目在建设期初的建安工程费和设备工器具购置费为45000万元。

该项目建设期为三年，投资分年使用比例为：

第一年25%，第二年55%，第三年20%，建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%。

建设期贷款利息为1395万元，建设工程其他费用为3860万元，基本预备费率为10%。

建设前期年限按1年计。

　　计算该项目的基本预备费、建设期的价差预备费及该项目预备费。

（1）基本预备费=（45000+3860）×

10%=4886万元

（2）价差预备费：

　　第一年价差预备费=（45000+3860+4886）×

25%×

[（1+5%）1（（1+5%）1-11+5%）0.5-1]=1020.23万元

　　第二年价差预备费=（45000+3860+4886）×

55%×

[（1+5%）1（1+5%）2-1（1+5%）0.5-1]=3834.75万元

　　第三年价差预备费=（45000+3860+4886）×

20%×

[（1+5%）1（1+5%）3-1（1+5%）0.5-1]=2001.64万元

　　价差预备费=1020.23+3834.75+2001.64=6856.62万元

　　（3）预备费=4886+6856.62=11742.62万元

基础知识点3：

建设期利息

　　说明：

此知识点已在宣讲班时介绍

　　目标：

熟练掌握建设期贷款利息的计算及不同还款方式下的还款本金、利息计算，并填写还本付息表。

（一）三种利息的比较说明

　　1.建设期（贷款）利息：

均衡贷款，建设期只计息不还，运营期还本付息。

　　2.流动资金贷款利息：

贷款发生在运营期的前几年，一般在运营期间只计息、付息不还本，最后1年回收流动资金。

　　3.临时借款利息：

如运营期某年不具备偿还能力，则在当年年底需要临时借款用于偿还，转年计算利息并偿还本息。

（二）建设期利息的计算

　　1.特点：

建设期均衡贷款，建设期只计息不还，运营期按约定方式偿还本息。

　　2.计息公式：

建设期某年贷款利息=（年初累计借款+本年新增借款/2）×

实际利率。

　　3.名义利率与实际利率之间的换算

　　①名义利率：

按年计息，则名义利率即为实际利率；

　　②实际利率：

如不按年计息，则：

实际利率=（1+名义利率/年计息次数）年计息次数-1。

　　4.习题训练

　　训练1：

某拟建项目，建设期2年，运营期10年。

建设期内贷款本金为900万元，其中第1年贷款300万元，第2年贷款600万元，贷款年利率6%（按年计息），列式计算该项目建设期利息。

　　『答案』第1年贷款利息=300/2×

6%=9万元

　　第2年贷款利息=［（300+9）+600/2］×

6%=36.54万元

　　建设期贷款利息=9+36.54=45.54万元

　　训练2：

建设期内贷款本金为900万元，其中第1年贷款300万元，第2年贷款600万元，贷款年利率6%，按季计息，列式计算该项目建设期利息。

　　『答案』实际利率=（1+6%/4）4-1=6.14%

　　第1年贷款利息=300/2×

6.14%=9.21万元

　　第2年贷款利息=［（300+9.21）+600/2］×

6.14%=37.41万元

　　建设期借款利息=9.21+37.41=46.62万元

某拟建项目，建设期3年，运营期10年。

　　第3年贷款利息=（300+9+600+36.54）×

6%=56.73万元

　　建设期贷款利息=9+36.54+56.73=102.27万元

　　（三）建设期利息的偿还

　　建设期利息在运营期偿还，偿还方式主要有：

等额本金法与等额本息法。

　　1.等额本金法

（1）基本原理：

运营期内某几年等额还本，利息照付。

（2）应还本金及利息的计算

　　还款期每年应还的本金=建设期本利和/还款年限

　　还款期某年应付利息=当年期初本利和×

年利率

（3）习题训练

　　背景：

某项目建设期2年，运营期6年。

建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%，按年计息。

项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。

列式计算各年应还本金与利息额并填写还本付息表1-1。

　　表1-1　某项目建设期贷款还本付息计划表

项目

计算期

建设期

运营期

期初借款余额

当期还本付息

其中：

还本

付息

期末借款余额

　　『答案』

（1）建设期借款利息：

　　第1年贷款利息=500/2×

6%=15.00万元

　　第2年贷款利息=［（500+15）+500/2］×

6%=45.90万元

　　建设期借款利息=15+45.90=60.90万元

　　建设期借款本利和=500+500+60.9=1060.9万元

（2）运营期各年应还本金与利息：

　　运营期每年应还本金=1060.9/6=176.82万元

　　运营期第一年应还利息=1060.9×

6%=63.65万元

　　运营期第二年应还利息=（1060.9-176.82）×

6%=884.08×

6%=53.04万元

　　运营期第三年应还利息=（1060.9-176.82×

2）×

6%=707.26×

6%=42.44万元

　　运营期第四年应还利息=（1060.9-176.82×

3）×

6%=530.44×

6%=31.83万元

　　运营期第五年应还利息=（1060.9-176.82×

4）×

6%=353.62×

6%=21.22万元

　　运营期第六年应还利息=（1060.9-176.82×

5）×

6%=176.80×

6%=10.61万元

（3）建设期贷款还本付息表

　　表1-1某项目建设期贷款还本付息计划表

1

2

3

4

5

6

7

8

515

1060.90

884.08

707.264

530.44

353.62

176.80

240.47=176.82+63.65

229.86

219.26

208.65

198.04

187.43

1060.9/6=176.82

176.82

176.80（176.82）

1060.9×

6%=63.65

884.08×

6%=53.04

42.44

31.83

21.22

10.61

1060.9-176.82=884.08

707.26=884.08-176.82

　　2.等额本息法

（1）基本原理：

运营期内某几年等额还本付息。

（2）应还本金及利息的计算

　　还款期内每年应还的等额本息和=建设期贷款本利和×

资金回收系数

　　=建设期贷款本利和×

（A/P，i，n）

　　其中：

还款期某年应付利息=当年期初本利和×

　　还款期某年应付本金=当年应还的等额本息-当年应付利息

项目贷款在运营期间按照等额还本付息的方法偿还。

列式计算还款期每年应还的本利和、本金及利息并填写还本付息表1-2。

　　表1-2某项目建设期贷款还本付息计划表

第1年贷款利息=500/2×

　　第2年贷款利息=［（500+15）+500/2］×

　　建设期借款本利和=500+500+60.9=1060.9万元

（2）运营期各年应还本利和、本金与利息：

　　运营期每年应还本利和=

=215.69万元

　　运营期第一年应还本金=215.69-63.65=152.04万元

　　运营期第二年应还利息=（1060.9-152.04）×

6%=54.53万元

　　运营期第二年应还本金=215.69-54.53=161.16万元

　　运营期第三年应还利息=（1060.9-152.04-161.16）×

6%=44.86万元

　　运营期第三年应还本金=215.69-44.86=170.83万元

　　运营期第四年应还利息=（1060.9-152.04-161.16-170.83）×

6%=34.61万元

　　运营期第四年应还本金=215.69-34.61=181.08万元

　　运营期第五年应还利息=（1060.9-152.04-161.16-170.83-181.08）×

6%=23.74万元

　　运营期第五年应还本金=215.69-23.74=191.94万元

　　运营期第六年应还利息=（1060.9-152.04-161.16-170.83-181.08-191.94）×

6%=12.23万元

　　运营期第六年应还本金=215.69-12.23=203.46万元

　　1-2某项目建设期贷款还本付息计划表

908.86

747.7

576.87

395.79

203.85

215.69

152.04=215.69-63.65

161.16=215.69-54.53

170.83

181.08

191.94

203.46

54.53=908.86×

6%

44.86

34.61

23.75

12.23

1060.9-152.04=908.86

　思考：

比较分析等额本金与等额本息的资金差额

合计

等额本息

1294.14

152.04

161.16

1060.51

63.65

54.53

233.63

等额本金

240.47

1283.71

1060.92

53.04

222.79

基础知识点4：

总成本费用

熟练掌握总成本费用的构成及计算，制作并填写总成本费用表。

　　说明：

构成中的折旧计算按2017年新版教材的要求，固定资产原值中应考虑可抵扣的固定资产进项税额。

（1）总成本费用的构成与计算

　　总成本费用一般指的是年总成本费用，它发生在项目的运营期

　　总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息（+年维持运营投资）

　　或年总成本费用=年固定成本+年可变成本

　　1）经营成本：

一般已知

　　2）折旧的计算（平均年限法）

　　年折旧费=（固定资产原值-残值）/折旧年限

　　重要提示：

融资前，固定资产原值不含建设期利息；

融资后，固定资产原值应包含建设期利息。

　　固定资产原值=形成固定资产的费用-可抵扣固定资产进项税额（2017新）

　　即：

可抵扣的固定资产进项税额不形成固定资产。

　　3）残值的计算

　　残值=固定资产原值×

残值率

　　提示：

残值与余值的区别

　　余值=残值+（折旧年限-运营年限）×

年折旧费

　　4）摊销的计算（平均年限法）

　　年摊销费=（无形资产+其他资产）/摊销年限

　　注意：

建设期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。

　　5）年利息，包括建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息（详见知识点三）

　　即运营期某年的利息和=建设期贷款利息+流动资金贷款利息+临时借款利息

　　6）维持运营投资

　　对维持运营投资，根据实际情况有两种处理方式，一种是予以资本化，即计入固定资产原值，一种是费用化，列入年度总成本。

维持运营投资是否能予资本化，取决于其是否能够使可能流入企业的经济利益增加，且该固定资产的成本是否能够可靠地计量。

如果该投资投入后延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者成本实质性降低等，那么应予以资本化并计提折旧。

否则该投资职能费用化，列入年度总成本。

教材案例计入总成本。

　　7）固定成本及可变成本

　　题干背景一般会说明成本的比例及计算基数，其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。

（2）总成本费用表

　　表1.4某项目总成本费用估算表单位：

万元

序号

经营成本

折旧费

摊销费

利息

建设期贷款利息

流动资金贷款利息

临时借款利息

维持运营投资（列入总成本的部分）

总成本费用（1+2+3+4+5+6+7）

8.1

固定成本

8.2

可变成本

《建设工程造价管理》

　　4.专项训练

（融资前）

　　某项目计算期为10年，其中建设期2年，生产运营期8年。

计算期第3年投产，第4年开始达到设计生产能力。

项目建设投资估算1000万元，预计全部形成固定资产（包含可抵扣固定资产进项税额100万），固定资产在运营期内按直线法折旧，残值（残值率为10%）在项目计算期末一次性收回。

问题：

列式计算固定资产原值、残值、年折旧费。

　　固定资产原值=1000-100=900万元

　　残值=900×

10%=90万元

　　年折旧费=（900-90）/8=101.25万元

（融资后）

建设期第1年贷款2000万元，自有资金4000万元，建设期第2年贷款3000万元，自有资金1000万元,贷款年利率为6%，按年计息。

其中1000万元形成无形资产；

300万元形成其他资产；

其余投资形成固定资产。

固定资产在运营期内按直线法折旧，残值（残值率为10%）在项目计算期末一次性收回。

无形资产、其他资产在运营期内，均匀摊入成本。

　　问题：

（1）计算建设期利息。

（2）计算固定资产原值、残值、余值。

　　（3）计算年折旧费。

　　（4）计算年摊销费。

（1）建设期利息：

　　第1年利息=2000/2×

6%=60万元

　　第2年利息=（2000+60+3000/2）×

6%=213.6万元

　　建设期利息=60+213.6=273.6万元

（2）固定资产原值=（2000+4000+3000+1000）+273.6-（100