案例分析解题思路Word文档格式.docx
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⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。
3、估价路线的确定过程：
①确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；
②确定价格内涵（一定要先说清楚）；
③选择适宜方法、途径
④方法应用要点或者需要特殊处理的地方
二、价格解释对价格有争议、疑惑
[（对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？
从因素入手]
①目的不同，价格类型不同；
②时点不同，价格不同。
（动态价格）<
市场环境、供求状况均要变；
估价对象也会变化>
<
期限、成新、房地产状况>
；
③交易状况是否变化<
权力束在限制约束下，交易状况不同>
④估价原则<
是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；
⑤估价方法<
两个机构评估，不同方法产生价格差异〉
三、资料的搜集
资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
1、一般资料：
（1）项目的有关资料：
①估价目的（委托方提供）；
②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；
③项目有关文件。
（2）估价时点房地产市场状况的资料：
①一般性的；
②地区性的；
③本类型房地产资料（商业、特殊物业）
（3）估价对象状况的资料：
土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
（4）估价对象区域条件资料：
①交通。
②环境。
③繁华程度。
（5）相关法律、法规、政策。
2、不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）
（1）市场法：
①交易实例及实例房地产状况。
②不同交易情况价格差异的资料。
③房地产价格指数及利率方面的资料。
④房地产状况修正的有关技术资料。
（2）成本法：
①土地取得成本方面的资料。
②土地开发和房屋建设方面的资料。
③管理费用方面的资料。
④利息率、利润率、税费等标准方面的资料。
⑤建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。
⑥建筑物的折旧方面的资料。
（3）收益法：
①估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。
②估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。
③折旧、剩余收益年限等资料。
④报酬率方面的资料。
（4）假设开发法：
①同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。
②同类房地产市场售价。
③同类项目开发周期、开发费用。
④同类项目开发利润或收益资料。
⑤折现率确定的有关资料。
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第二节估价报告指错
一、答题技巧
1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍？
“
这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分！
2、揣摩评卷人的心理
3、先理草稿，再答题
二、答题思路
（一）阅读报告：
1、先了解估价基本事项。
2、了解价值定义。
3、了解方法技术思路。
4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。
5、测算过程。
6、估价结果
（二）错误类型
1、不全面。
①缺有效期、价格内涵、资质等；
②假设限制条件；
③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；
④估价结果。
2、不规范。
①术语不规范；
②表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；
③错别字。
3、不充分。
（1）取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；
（2）推理说明不充分（修正取值的理由）。
①时间修正未说明市场状况分析。
②比准价格的未说明理由。
如加权、平均。
③各种方法最后综合取值的理论依据。
4、不一致。
①结果报告与技术报告不一致；
②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；
③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；
④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；
⑤推理说明与结论不一致。
5、不正确。
①每一项描述不正确（评估目的）；
②推理分析不正确（与常理相悖）；
③方法选用不正确；
④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）
（三）常见错误
一、报告书不完整（共8项内容）
1.封面缺少下面某项或该项目表述不正确
①缺少估价项目名称或表述不正确；
②缺少委托方或表述不正确；
③缺少估价方或表述不正确；
④缺少估价人员或表述不正确；
⑤缺少估价作业日期或表述不正确；
⑥缺少估价报告编号。
2.目录
3.致委托方函：
时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章
按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；
法定代表人应签名、盖章。
相当一部分报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。
一般来说，“致委托方函”应包括估价过程的简要介绍、估价对象范围、估价时点、估价目的、价值类型、估价结果及特殊事项等内容。
主要错误：
估价时点不对应，无致函落款、法人签字、估价机构盖章，有时没有说明估价目的，缺少价值类型
4.估价师声明
《房地产估价规范》中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。
有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。
重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。
如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。
5.估价假设和限制条件
①说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；
②他项权利（抵押权对资产的影响）；
③特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；
④权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：
商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
如房地产抵押评估合理确定假设前提和限制条件合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。
6.估价结果报告（后面详细）
7.估价技术报告（后面详细）
8.附件：
缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。
二、估价结果报告书漏项（共13项内容）
一）委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
二）估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。
其中：
（1）对土地的说明应包括：
名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；
（2）对建筑物的说明应包括：
名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）
2）估价对象描述不清晰
1）土地权益方面
①土地使用权人交代不清；
②土地使用权性质（出让与划拨；
集体所有与全民所有；
长期用地与临时用地等）交代不清；
③土地使用年限交代不清；
如起止年月等（划拨土地不需交代）
④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；
⑤土地使用权证交代不清；
⑥对共有产权或部分产权交代不清。
2）土地实物方面
①土地“生熟”程度交代不清；
②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；
③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；
④土地面积、形状等交代不清；
⑤土地的四至交代不清；
⑥土地的地势、地质状况等交代不清。
3）建筑物方面
①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；
②房屋用途交代不清；
③建筑物结构交代不清；
④房屋建成年代交代不清；
⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度）；
⑥房屋装修（主要是宾馆、酒店等）交代不清；
⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；
⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；
⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。
另外注意：
1）土地使用权人交代不清
2）土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）
4）是否具有土地使用权证没有交代
5）是否具有房屋所有权证没有交代
6）房屋用途交代不清
7）建筑物结构交代不清
8）房屋建成年代交代不清
9）房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）
10）房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）
11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；
12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途
四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
（1）房地产抵押估价的估价目的应表述为：
“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
（2）城市房屋拆迁估价的估价目的应表述为：
“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
”
五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）
与后面引用的时间数据是否吻合。
（交易时间修正、汇率）
（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；
（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。
六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
采用公开市场价值标准，还是特殊估价
（1）房地产抵押价值的定义为：
“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
（提供与估价目的、估价对象类型及数据有关
1、估价规范2、委托书3、缺少重要法规
八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
（缺少与估价方法对应原则）
（1）不符合《房地产估价规范》的要求（如“保守”原则）或缺少某项原则；
（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为:
“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”。
）
九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用。
3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。
估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
6、缺少估价方法定义
十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
（1）评估结果中没有说明币种，没有写成大写。
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
（3）缺少单价或总价
十一）估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）
十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）以估价报告完成时间开始
但要注意：
（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；
（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。
三、估价技术报告漏项（共7项内容）
一）个别因素分析
注意分析因素与估价对象类型相吻合（还要补充）
商业：
要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、面积、装修
住宅：
建筑物结构、建筑面积、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。
工业：
具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。
用地面积、地质水文、条件
写字楼：
要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修等内容。
二）区域因素分析（
繁华程度、交通条件
交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。
区域：
交通、基础、地理位置
三）市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。
市场背景分析过于简单也可视为一项错误。
背景分析没有结合估价对象特点，说明变动趋势，也是错误。
四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）
最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。
如最高最佳原则有效分析缺少法律上可行原则。
五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
1、未说明选用方法理由，
六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
1、收益法
（1）收益期限确定错误。
（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。
（4）收益的测算错误。
没有考虑收租率或入住率或满客率；
求取的方法错误；
收益计算中有关面积套错了。
（5）正常费用的测算错误
A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。
租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
（6）报酬率确定错误
A、报酬率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的报酬率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。
2、市场法
（1）修正系数的确定没有充足的理由
（2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例
（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
（4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。
（5）比较修正的方向错误。
（6）可比实例不符合条件。
（7）区位状况与实物状况混淆不请。
（8）区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
（9）区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
（10）比较修正项目有漏项。
（11）间接比较与直接比较混淆不清。
成本法：
1成本应为社会平均成本,即客观成本
2注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋）
3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明
4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确
5入股的估价应说明入股后的用途
6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%
7折旧计算是否正确（包括年限和项目,公式）
8用成本计算而非成本价
9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格
假设法
1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费
2察看项目是否齐全
3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现
4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产
5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则
6最佳开发利用方式的确定、分析是否充分；
7估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题；
七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）
“估价结果的确定”要详细说明估价结果及其确定的理由。
其可能出现的错误主要表现在：
（1）确定估价结果的理由不充分。
估价结果需要有理由来支持（如：
估价原则、估价人员周密计算、根据本类房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果）。
如：
“根据上述计算，确定估价结果为XX万元”，而确定的“估价结果”又与计算结果不一致的情形属于“确定估价结果的理由不充分”。
（2）最终结果应说明总价和单价，并要有大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。
否则，视为错误。
再仔细看看以下：
1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。
2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
3估价时点是否准确
4修正年限是否正确
5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致
6对采用的方法是否有合理的说明和理由
7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明
8注意利息的计算方式，期限
9报告有效期应以报告完成之日为准
10现实用途和法定用途相符
11注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）
四、估价报告不符合估价目的的错误
1.房地产抵押估价可能出现的错误
（1）房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押；
（2）再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响；
（3）未考虑抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响；
（4）估价报告中没有作出必要的风险提示；
（5）估价报告没有对估价对象的变现能力进行分析；
（6）未考虑抵押期间的建筑物折旧和耗损；
（7）抵押估价结果中，没有扣除法定优先受偿款或扣除项目不全面；
（8）房地产抵押估价报告未向估价报告使用者作出以下提示；
①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
③合理使用评估价值；
④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
2.损害赔偿房地产估价可能出现的错误
（1）损害前和损害后房地产状况掌握不清；
（2）没有考虑间接损失（残值清理费用造成收益下降）。
3.房地产保险估价可能出现的错误
（1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估；
（2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估；
（3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同；
（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失；
（5）按“不可修复情况”评估损失时，没有扣减房屋受损后的残余价值；
（6）把土地也作为了保险估价的估价对象。
4.拆迁估价可能出现的错误
（1）房屋拆迁评估价格包含了搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋的价格；
（2）拆迁估价考虑了房屋租赁、抵押、查封等因素的影响；
（3）拆迁估价时点不是房屋拆迁许可证颁发之日。
对于拆迁规模大、分期分段实施的，不是以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
5.其他估价目的可能出现的错误
（1）作价入股的估价，没有说明入股后的用途；
（2）拍卖底价的评估，没有确定出拍卖保留价；
（3）房地产合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算增值的最终分配率；
（4）（已取消）房地产纠纷的估价，在“估价对象”一项中，仅说明了土地使用权的取得方式（划拨或出让），对出让方式没有说明土地出让时间，出让方及受让方、出让的有关文件或合同等证明出让合法的文书；
没有说明纠纷缘何而起，估价对象为何需要估价；
（5）征用补偿估价违背了国家制定的征用补偿标准或规定；
（6）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途；
（7）对旧房地产评估，未根据估价对象的状况对重置价格标准进行必要修正；
（8）房屋租赁价格评估未考虑租约对估价
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