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一、房地产开发投资完成情况：
可见，全市房地产开发投资完成指标连年增长，2016年将超越2016年继续呈上升趋势。
二、房地产项目建设情况：
受房地产开发周期影响，商品房峻工面积
2016年以来有所下降，但
总体供给依然充沛。
二、商品房预销售情况：
200180160140120160806040200
四、商品房价格：
2016前3季度
2016
由上图可见，源汇区商品房预售价格在整个漯河市处于较
高的位置，这与西城的的城市副中心的定位有直接的关系，通俗一点讲，漯河的西城区相当于郑州的郑东新区，其发展后劲很强。
通过以上图表分析可见，漯河市房地产市场整体平稳，但2016年是一个拐点，受经济周期和开发周期影响产销量有所下降，但价格一路攀升？
，整体业态呈良性发展态势。
以上图表依据我们从漯河市住房保障和房屋管理局调取的市场统计分析报告整理完成。
第三章公司介绍
一、公司股权及历史沿革
:
公司管理人：
1、董事长：
2、总经理：
以上资料为新泰置业公司提供。
第四章项目介绍
一、项目基本情况：
1、项目名称：
2、项目位置：
3、项目规划：
项目鸟瞰图
项目规划图
4、周边在建楼盘形态分析：
我们走访了周边市场，对同业态价格进行了调研，西城区为规划中的商业中心，区域内地商业与住宅按4：
6进行配比。
目前西城区在建的楼盘有五个，其中拆迁安置房三个分别为：
5、西城区及周边在售楼盘列表分析：
通过以上环节的调查整理，部分印证了我们从漯河市住房保障和房屋管理局调阅的统计资料。
二、项目优势分析1、区位优势；
2、交通优势；
3、配套优势；
4、产品优势：
三、项目进展及其开发计划：
1、手续方面：
2、工程方面：
3、销售方面：
以下是我们对新泰置业和成本和利润测算：
开发成本：
开发费用：
销售利润：
第五章、公司财务状况
我们对2016年11月30日资产负债表、利润表、现金流量表各项目进行了查证分析：
1、货币资金期2、预付账款：
3、其他应收款：
4、存货：
前期工程费建筑安装成本公共配套设施以上成本合计万元，5、长期投资：
6、固定资产：
7、短期借款：
：
8、预收账款：
9、其他应付款：
10、应交税费：
11、我们关注到新泰置业的实收资本的变化，并查证了相关明细账和验资报告。
12、未分配利润
13、公司财务结构简述
据以上分析可见，新泰置业公司股东实际净投入为万元，其余部分为外部借款。
14、未发现机构借款、未发现其他社会借款、公司未对外提供担保、没有作为被告的诉讼事件。
因新泰置业公司是真正的股份企业，所在在管理上能做到财务管理健全、会计核算清析，分工协作并相与监督。
在核查财务资料的过程中没有回避、等待现象，能做到账表、账账、账证、账物相照，会计资料真实可信。
第六章融资条件
一、融资额度：
二、融资期限：
三、投资回报：
年收益率 四、资金用途：
项目开发与经营。
五、还款来源：
2016年计划销售收入亿元，第一季度计划实现元，届时可实现投资本金和收益的全部收回。
六、融资模式：
私募股加债。
七、保证方式：
1、股权控制：
组成私募基金，100%控股新泰置业。
2、销售备案：
3、股东连带担保：
4、监督项目运营管理：
对项目公司控股并完成相应变更手续后，我们将设置新的公司治理结构，实现对公司运营管理的有效监督，并及时采取必要的应急手段，防范可能出现的风险。
八、盈利测算：
第七章风险分析
本项目投资的风险主要来自以下几个方面：
一、国家的房地产政策方面：
目前国家对房地产行业的政策由政府严格调控变为完全由市场调整
资源配置，房产税等政策呼之欲出，相关政策的出台会对市场产生较大影响。
二、市场经营方面：
各知名房企借助品牌张长大举进入三四线城市房地产市场，区域性房企面临较大的市场竞争压力，加之2016年以来全国经济进入下行轨道，购买力下降，房产市场销售下滑，对中小房企会形成冲击。
三、备案注销方面：
因为我们并不是真正购房，所以已备案商品房一定要办理注销备案手续，一旦在合同期内相关政策或流程发生变化，势必为注销备案造成障碍，这也是我们不得不关注到的风险点。
四、流动性风险：
虽然我们采用股权加债权的模式已经防范了部分风险，但如果销售市场严重受阻，原股东又不能及时筹措到资金偿还债务，则形成资金不能按期收回的风险。
第八章调查结论
经过对项目调查，我们得出以下尽职调查结论：
报告人：
2016年1月17日水文项目检查报告（安徽）
安徽省水文建设项目检查报告
根据水利部水文局水文计196号文“关于印发《中央立项目水文建设项目专项检查工作实施方案》的通知”精神，2016年10月16日～11月15日，安徽省水文局组织相关人员对“十一五”期间中央立项的水文建设项目进行了认真自查，现就工程建设自查情况汇报如下：
一、项目建设基本情况
项目总体投资、安排的情况
安徽省“十一五”期间中央立项的水文建设项目有：
水文站危旧站房改造建设工程、中小河流水文监测一期建设工程、“十一五”期间水文水资源工程、安徽省
具体项目投资、安排情况
1、水文站危旧站房改造建设工程
根据水利部水文局“关于安徽省水文站危旧站房xx年度应急改造建设工程初步设计的批复”号文件，批复工程总投资万元，其中中央补助投资万元，地方配套投资万元。
工程建设涉及黄山、安庆、芜湖、巢湖、合肥、滁州、宿州、阜阳八个水文水资源局，建设内容为开城桥、黄山、雁塔、青阳、胡乐司、三口、陈村、开城桥、凤凰颈排灌站、桃溪、石角桥、阚町、杨楼、固口、徐楼、芦溪、潜山、岳西、宿松、花凉亭、白茅岭、沙埠、铜城闸、唐河地下涵、西河镇等24个水文站点生产业务用房及附属设施建设。
2、中小河流水文监测一期工程
为完善中小河流水文监测站网和预测预警体系，提高中小河流防灾减灾能力，根据《全国山洪灾害防治规划》、《全国水文基础设施“十一五”
建设规划》、《中小河流水文监测一期建设工程初步设计报告》，批复安徽省新建雨量站230处、改建29处；
配套水情分中心4个，省水情中心1个的信息接收处理设备；
开发水文预报软件、水情服务软件各1套，软件本地化1处。
国家发改委对该工程初步设计批复建设总投资万元，其中中央补助投资万元，地方配套投资万元。
3、“十一五”水文水资源工程
“十一五”水文水资源工程共列项7个单项工程，即团结闸、固镇闸、杨桥闸、渔梁、屯溪水文站改建，泾县水文巡测基地新建、巢湖水文巡测基地改建。
《关于2016～2016年水文水资源工程初步设计报告的批复》批复安徽项目总投资万元，其中中央投资万元，省级配套万元。
4、安徽省
根据水利部水文局《关于尽快开展
两个水质监测中心建设总批复投资380万元。
其中中央投资190万元，地方投资190万元。
、中小河流水文监测系统2016年投资安排及建设内容 我省列入国家中小河流治理名录的河流为224条，中小河流水文监测系统2016年建设内容有改建水文站22个、水位站16个、雨量站99个、水情分中心改建10个，新建水位站129个、雨量站856个，配臵省水文应急监测设备。
总投资计划13952万元，其中中央投资6976万元，省配套6976万元。
省发改委已于2016年7月20日批复改建水文站26个、水位站14个、水情分中心改建10个，新建水位站120个，配臵省水文应急监测设备。
批复建设经费8024万元。
雨量站建设实施方案省发改委已于2016年11月10日审查，待批复。
二、投资安排情况
（一）投资计划下达情况
1、总体投资计划下达情况
省水文局根据批复文件精神，按照工程所在地管辖原则，把投资计划及时分解下达到市水文水资源局。
省、市水文局按照基建程序，通过招投标，签订施工合同、设备购臵合同，并根据合同和工程进度，支付工程款到项目承建单位。
总体投资计划下达万元（不包含中小河流监测系统项目）。
2、“十一五”期间项目投资计划下达情况
、水文站危旧站房改造建设工程
安徽省水文站危旧站房xx年度应急改造建设工程项目共下达资金万元，其中中央补助投资万元，地方配套投资万元。
、中小河流水文监测一期工程
到位中央投资438万元，分两个年度实施，即2016、2016年各下达投资计划218万元。
、“十一五”水文水资源工程
2016年，省水利厅“关于下达水文水资源等项目2016年中央预算内投资计划的通知”下达200万元，
2016年8月，省水利厅“关于下达水文水资源等项目2016年中央预算内投资计划的通知”下达200万元。
2016年10月，省水利厅、发改委“关于下达安徽省重大水利工程2016年第二批央预算内投资计划的通知”下达
293万元。
目前已累计下达资金693万元。
、安徽省
2016年，省水利厅下达194万元。
其中巢湖分中心万元，阜阳分中心万元。
3、2016年中小河流水文监测系统建设投资计划下达
中小河流水文监测系统2016年建设项目投资计划已经下达13952万元。
（二）配套资金落实情况
1、配套资金总体落实情况
“十一五”中央立项的项目配套资金总共万元。
目前，总共落实地方配套投资万元。
其余配套资金正与有关单位协调中，有望在2016年落实。
2、具体项目配套资金落实情况
安徽省水文站危旧站房需配套经费万元，总共落实地方配套投资万元。
中小河流水文监测一期工程需配套经费万元，总共落实地方配套投资万元。
“十一五”水文水资源工程需配套经费万元，目前已落实地方配套投资万元。
安徽省
3、2016年中小河流水文监测系统建设配套资金落实情况
目前，省水利厅正在与相关部门沟通，协商，省配套经费在落实过程中。
4、落实未配套资金的措施
中小河流水文监测系统2016年建设项目省配套经费，正在与省发改委、省财政厅沟通协调，预计可落实省配套经费的30%左右。
三、建设管理情况
（一）“十一五”规划中已实施的项目进展情况
1、总体进展情况
截至目前，没有发现擅自调整投资计划和建设内容，将投资用于安排计划外项目，下达的投资项目全部按期完成。
水文站危旧站房改造建设工程共24个水文站点，已完成18个水文站点的建设，1个站点正在建设中，芦溪等5个水文站点因配套经费没到位没法进行建设。
中小河流水文监测一期工程完善4个水情分中心，建设改造雨量站点259个。
“十一五”水文水资源工程的泾县水文巡测基地、团结闸水文站已完工。
杨桥、渔梁、屯溪站建设已经完成招标工作，固镇站正在进行前期工作报批手续，巢湖水文巡测基地建设由于撤市，用地规划正在调整中。
2、具体建设项目进展情况
针对工程实际情况和到位资金，根据“建一处、成一处、发挥效益一处”、危旧站房改造轻重缓急、当地政府要求原则，首先用到位投资对黄山、雁塔、青阳、胡乐司、三口、陈村、开城桥、凤凰颈排灌站、桃溪、石角桥、阚町、杨楼、固口、徐楼等14个水文站点进行建设。
其次，用陆续到位资金对芦溪、潜山、岳西、宿松、花凉亭、白茅岭、沙埠、铜城闸、唐河地下涵、西河镇等10个水文站点进行建设。
青阳水文站位于青阳县内，因城市规划需要，对原有老房进行整体拆除重建，且规划建设层数不少于三层，故建筑面积较大，投资超出批复投
资。
芦溪水文站因受下游倒湖电站回水影响无法测取到中、低水流量，需要迁站址。
沙埠水文站由于下游建电站，测验断面已不能正常测验，需要迁站址。
白茅岭水文站已下迁至郎溪县，改名为郎溪水文站，危房改造未进行。
西河镇水文站测验断面由于挖砂已不能正常测验，现上迁弋江镇，施工图图纸已报批。
截至目前，由于建设站点多，实际到位资金无法对所有的站点进行建设，黄山、雁塔、青阳、胡乐司、三口、陈村、开城桥、凤凰颈排灌站、桃溪、石角桥、阚町、杨楼、固口、徐楼、潜山、岳西、宿松、花凉亭等18个水文站点已按照批复的建设内容全部完工，西河镇水文站正在建设之中。
芦溪、白茅岭、沙埠、铜城闸、唐河地下涵等5个水文站点因配套经费没完全到位没法进行建设。
针对工程实际情况和到位资金，根据“建一处、成一处、发挥效益一处”、轻重缓急原则，完善4个水情分中心、1个省中心信息接收处理设备及水情服务软件1套；
建设改造雨量站点192个雨量,建设共享站67个，共计259个站点。
针对工程实际情况和到位资金情况，2016年下达计划的投资主要用于泾县水文巡测基地、团结闸水文站建设，巢湖水文巡测基地建设前期规划工作。
目前，泾县水文巡测基地、团结闸水文站已完工。
今年下达的计划投资基建已经安排，杨桥、渔梁、屯溪站建设已经完成招标工作，固镇站正在进行前期工作报批手续，巢湖水文巡测基地建设由于巢湖市的撤并，原巢湖巡测基地的用地已划归为合肥市，目前合肥市
规划正在修编过程中，项目缓建。
2016年，省水利厅下达的投资计划已全部完成。
3、工程建设管理情况
、项目法人组建规范，履行责任到位。
本工程的项目法人是安徽省水文局，组建由工程技术、财务、自动测报等专业技术人员组成的领导小组，按工程内容和要求负责工程建设管理工作。
安徽省水文局委托工程所在地市水文水资源局组建现场管理机构，具体从事现场工程建设管理工作。
、合同管理规范
严格按照国家有关法律规范，优先采用现行的水利水电施工合同文本，并按法定程序及基建管理规定，安徽省水文局委托工程所在地水文水资源局直接与施工单位签订施工合同。
、依法组织招标投标
本工程项目由于点多面广，单项工程建设规模小，专业性较强，施工进度要求急等特点，经请示省水利厅同意，根据《安徽省水文工程建设管理暂行办法》等有关规定，通过公开招标、邀请招标等方式，择优选定施工单位和供货商。
、工程质量控制
根据项目法人责任制要求，安徽省水文局对工程质量负全面责任。
在工程设计、招标及施工过程中，始终坚持“百年大计，质量第一”的方针，将工程质量作为重中之重的工作来抓。
从设计到施工准备，从材料、设备的组织供应到工程的开工、实施、验收，严格控制工程质量的各个环节，认真贯彻实施工程质量管理体系，确保工程质量体系的畅通运行。
、资金管理使用情况
为加强资金管理，积极做好财务基础工作，采取了以下三个措施。
一
是按照财务会计岗位设臵原则，明晰岗位职责，充实财务岗位人员。
二是组织人员参加业务培训、探讨交流，为项目的财务管理打下良好的基础。
三是建立制度。
根据法律法规规定和该项目的特点，及时做好建章立制工作，建立了《项目财务管理办法》、《工程价款结算管理办法》、《项目建设管理费使用管理办法》、《财务会计人员岗位管理办法》等配套财务管理制度。
截至目前，本工程资金都用在工程建设上，资金使用较为规范，没有发现投资规模失控、大额现金支付工程款、挪用项目建设资金问题。
、竣工验收情况
每完成一个水文站点，省水文局都及时组织设计、勘察、施工等单位对站点进行竣工验收。
验收小组通过察看工程现场、查阅资料、听取参建单位的工作报告，并经过充分讨论，一致认为工程已按批复要求完成建设内容，工程投资控制合理，档案资料基本齐全，财务管理规范，质量合格，同意通过竣工验收，确保已完工程按期投入使用并发挥效益。
黄山、雁塔、青阳、胡乐司、三口、陈村、开城桥、凤凰颈排灌站、桃溪、石角桥、阚町、杨楼、固口、徐楼、潜山、岳西、宿松、花凉亭等18个水文站点均按照合同要求，全部按期完工，并及时编报了竣工财务决算报告。
完善4个水情分中心、1个省中心信息接收处理设备及水情服务软件1套；
均按照合同要求，全部按期完工，并及时编报了竣工财务决算报告，并进行了分部验收。
2016年8月，我局组织人员对泾县巡测基地进行了单项竣工验收。
2016年10月，我局组织人员对团结闸水文站进行了单项初步验收。
其他项目在建。
2016年9月，我局组织人员对仪器设备进行了验收。
阜阳实验室改造已完成，决算报告表已上报省局财务处。
中小河流水文监测系统建设进展情况
1、2016年建设项目的进展情况
2016年7月20日，省发改委批复我省2016年中小河流水文监测系统建设实施方案，批复建设内容为：
改建水文站26个、水位站14个、水情分中心10个，新建水位站120个，配臵省水文应急监测队设备。
目前，改建水文站、水位站土建已完成招投标工作，部分站点已开工建设。
新建水位站土建正在进行招投标，计划2016年2月2日开标。
11座缆道安装工程计划2016年1月16日开标。
955个雨量站建设的实施方案省发改委已审查，即将批复。
雨量站建设及设备采购部分，正在进行招投标建设的前期准备工作。
以上这些建设项目，除部分站点需与中小河流治理工程同步建设外，可于2016年汛前建成使用。
2、其他建设项目的进展情况
2016～2016年的建设任务主要有新建110个水文站，新建4个、改建2个水文巡测基地，预警预报服务软件224套。
为保证项目建设的合理性和可行性，保障项目建设后能够充分发挥效益，省水文局对新建水文站点、巡测基地等进行了详细的现场查勘和调研，对每个建设项目的合理性、必要性和可行性进行了反复论证，目前已确定了具体建设方案。
2016年1月6日，开始集中编制实施方案。
四、主要做法和经验
（一）加强组织领导。
提高认识，加强领导，建立行政领导目标责任制。
落实责任，明确领导分工，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，工程技术人员分片负责技术指导，协调好各有关部门、单位的关系，相关部门全力配合，精心组织，为项目的顺利进行奠定了基础。
严格管理，规范建设。
建立健全各项管理制度，健全项目法人责任制、招投标制、工程建设监理制、合同制，认真落实安全生产责任制。
对项目资金实行专款专用、专账管理。
定期通报工程建设进展情况、巡查督查等工作制度为工程建设任务顺利完成提供了强有力的支持。
中小河流水文监测系统建设。
省水文局高度重视，及时成立安徽省中小河流水文监测系统建设管理办公室和10个现场管理处，组织全省技术力量，按相关要求，大力推进该项目快速、高效的实施。
在省发改委和省水利厅的重视和支持下，项目建设进展顺利，较好地完成了阶段性工作
五、当前存在的主要问题
配套资金落实不到位
“十一五”期间中央立项的水文建设项目和中小河流水文监测系统建设，配套资金落实不到位，严重影响了工程建设进度和工程效益发挥，增加工程建管的难度等配套资金落实到位后，加紧后续工程建设,以便尽早投入使用。
招标难度大
由于水文建设站点分散，位臵偏僻，投资规模小，交通等施工条件差，施工现场管理不便，且水文基础设施建设专业性较强，能承担该项建设任务并符合资质要求的施工单位较少，尤其是监理招标更难，目前仅1个现场管理处完成了监理招标。
建设用地征用困难
新建水文站点及巡测基地建设都涉及到征地，站点多、分散，单个建设项目用地少，而且时间紧迫，困难大。
中小河流治理滞后于水文监测系统建设
中小河流水文监测系统建设为国家优先实施的项目，要早于相关河流治理工程实施，而水文设施建设须以河道整治为基础。
因此涉及到河道治理的部分站点需暂缓建设，待治理工程实施时同步建设。
六、相关建议
加强对项目建设相关人员的培训力度
通过对项目审批、资料整理、资金使用、工程质量监督等工程建设工程中各个环节应注意事项的培训，提升思想认识和责任意识，进一步增强业务知识和解决问题的能力。
加强项目建设过程中的沟通力度
建立健全协调沟通的各种工作机制，促进建设单位、施工企业及监督管理部门的有效沟通，互通有无，加强协调，确保工程各个环节有效衔接，为项目建设顺利实施提供保证。
加强对项目的监督检查力度
形成项目监督检查的长效机制，组织相关部门业务人员
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