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征收补偿费=土地补偿价格+房屋及附属物重置价格+相关税费及利润+搬迁补助费+停产停业补助费
1、土地补偿价格
从价值构成上看，土地价格包括征地补偿费及相关税费（如征地管理费、耕地占用税、土地开垦费等）、土地开发费（该地块为“三通一
该厂区位于****南端东侧，一类区域，国有出让工业用地，西距****市工业园区约5公里。
经调查了解，自201X年****市工业园区成立后，所有工业用地企业都需要进驻工业园区，且都应以招拍挂的形式获得土地，平均每亩11.2万元。
2、房屋及附属物重置价格
本次是初步估算，房屋按一等框架结构认定，附属物（包括厂区水泥路面、围墙、地下管道等）根据经验按房屋重置价格的30%计算。
房屋及附属物重置价格=750×
（1+30%）×
0.3=293（万元）
3、相关税费及利润
包括管理费（1～3%）、利息（1～3年期年利率5.4%，计息周期2年，单利计息）、利润（年利润率10%）及相关税费（约8%），根据经验，
相关税费及利润=（321+293）×
40%=246（万元）
4、搬迁补助费
据调查，****市非住宅搬迁补助费按合法建筑面积6元/平方米，由此初步估算：
搬迁补助费=6×
0.3=1.8（万元）
5、停产停业补助费
停产停业补助费=861×
0.45%×
36=139（万元）
6、合计
五、谈判策略
2、策略一：
先看看别人是怎么走的。
一方面静观拆迁范围内的农民户是怎么走的，另一方面静观另外一家企业是怎么走的，看看跟政府的谈判余地有多大，这样可以适时调整自己心里价位。
六、声明
篇二：
谈判技巧
一：
商务谈判的语言技巧！
二：
在谈判中旗开得胜
谈判的目的是要达成双赢方案。
然而在现实生活中，一个要榨橘子汁，而另一个要用橘子皮烤蛋糕的情况毕竟太少见了。
你坐在一个买家面前，你们心中都抱着同样的目的。
这儿没有魔术般的双赢解决方案。
他/她想要的是最低价，你想要的是最高价。
他想从你的口袋里掏出钱来，放进他的腰包里。
强力销售谈判（powersalesnegotiating）则完全不同。
它教你如何在谈判桌上获胜，同时让对方觉得他也赢了。
实际上，正是这种本领决定了一个人能否成为强力销售谈判高手。
跟下棋一样，运用强力销售谈判技巧必须遵守一套规则。
谈判和下棋最大的区别在于，谈判时对方不知道这些规则，只能预测你的棋路。
棋手将象棋中的这几步战略性走棋称为“棋局”。
开局时要让棋盘上的局势有利于你。
中局要保持你的优势。
1、开局：
为成功布局；
2、中局：
保持优势；
3、终局：
赢得忠诚
三：
销售谈判的主要原则
谈判不要限于一个问题。
如果你解决了其它所有问题，最后只剩下价格谈判，那么结果只能是一输一赢。
如果谈判桌上多留几个问题，你总能找到交换条件达成公平交易。
人们的谈判目的各有不同。
销售人员的最大误区就是认为价格是谈判中的主导问题。
很明显，许多其他因素对买方也很重要，例如产品或服务的质量，按时送货和灵活的付款条件。
不能得寸
进尺，过于贪婪。
在谈判中不要捞尽所有好处。
四：
谈判行为中的真假识别
谈判行为是一项很复杂的人类交际行为，它伴随着谈判者的言语互动、行为互动和心理互动等多方面的、多维度的错综交往。
谈判行为从某种意义上说可以看成是人类众多游戏中的一种，一种既严肃而又充满智趣的游戏行为。
参与者在遵守一定的游戏规则中，各自寻找那个不知会在何时、何地、何种情况下出现的谈判结果。
美国谈判学会主席、谈判专家尼尔伦伯格说，谈判是一个“合作的利己主义”的过程。
寻求合作的结果双方必须按一个互相均能接受的规则行事，这就要求谈判者应以一个真实身份出现在谈判行为的每一环节中，去赢得对方的信赖，继以把谈判活动完成下去。
但是由于谈判行为本身所具有的利己性、复杂性，加之游戏能允许的手段性，谈判者又很可能以假身份掩护自己、迷惑对手，取得胜利，这就使得本来就很复杂的谈判行为变得更加真真假假，真假相参，难以识别。
五：
谈判与交涉的艺术
1、障碍之一：
没有调控好自己的情绪和态度；
2、障碍之二：
对对方抱着消极的感情，即不信、敌意?
?
3、障碍之三：
自己“固守”，忽视交涉双方的共同需求。
4、障碍之四：
出于面子的心理需要，对妥协和必要的让步进行抵抗。
7、五条心理学对策?
8、第一，控制你自身的情绪和态度，不为对方偏激的情绪?
9、第二，让交涉对方的情绪保持冷静，消除双方之间的不信任?
10、第三，多与交涉对方寻找共同点?
11、第四，在交涉、谈判过程中，让对方保住面子?
12、第五，让交涉对方理解“相互协调，相互合作”是?
13、小结
六：
双赢的谈判应符合什么标准?
通常，我们在一般谈判时都会想到要讲究一些原则技巧。
中在价格上。
例如，一位精明的卖主会把自己的产品讲的天花乱坠，尽量抬高自己产品的身价，报价要尽量高；
而另一位出手不凡的买主也会在鸡蛋里挑骨头，从不同的角度指出产品的不足之出，从而将还价至少压低到对方出价的一半。
最后双方都会讲出无数条理由来支持自己的报价，最后谈判在无奈情况下成为僵局。
如果不是僵局，那么通常是一方作出了一定的让步，或双方经过漫长的多个回合，各自都进行了让步，从而达成的是一个中间价。
上述谈判方式，我们在谈判学上称之为“立场争辩式谈判”。
立场争辩式谈判的特点是，谈判每一方都在为自己的既定立场争辩，欲通过一系列的让步而达成协议。
立场争辩式的谈判属于最普通的传统谈判方式。
然而，我们认为，如果在商业活动中，大家都遵循这样的谈判原则与技巧，往往会使谈判陷入一种误区。
因此，我们在这里就提出一个谈判要达到什么目的和遵循什么标准的问题。
七：
人的因素如何影响谈判
1、“生意不成，仁义在”说明了什么问题？
2、“我是否对人的因素给予了足够的重视？
”
3、人的因素在谈判中能否解决？
八：
成功商务谈判中的让步策略
1、目标价值最大化原则；
2、刚性原则；
3、时机原则；
4、清晰原则；
5、弥补原则九：
如果你的谈判对手发脾气?
谈判中，人的因素除了观念问题之外，情感表露也对谈判能产生重要影响。
当然，我们期待谈判对手的感情泄露能有助于谈判的顺利进行。
例如，你的谈判对手刚刚做了一笔漂亮的生意，或者摸彩中了头奖，使他在谈判中不禁喜形于色。
对方高昂的情绪可能就使得谈判非常顺利，很快达成协议。
然而，你也会碰到个别不如意的对手，情绪低落，甚至对你可能
大发雷霆。
我们偶尔在商店也会碰到，个别顾客冲着售货员就出售的货物质量或其他的原因而发生争执，大发脾气，售货员觉得不是自己的问题而往往试图解释，而客户却根本听不进去，不但要求退货，而且继续大吵大闹，有时甚至双方会发生激烈的口角。
感情泄露在谈判中有时双方都难以抑制。
个人的情绪还会有一定的传染性。
有时处理不当，矛盾激化，就使谈判陷入不能自拔的境地。
双方为了顾及“脸面”而彼此绝不作出任何让步。
结果双方之间很难再合作下去。
因此，对待和把握谈判者的感情表露也是解决人的问题的一个重要方面。
在商务交往中，人的情绪高低可以决定谈判的气氛，如何对待谈判者的情感表露，特别是处理好谈判者的低落的情绪，甚至是愤怒的情绪，对今后双方的进一步合作有深远的影响。
有经验的谈判专家建议，处理谈判中的情感冲突，不能采取面对面的硬式方法。
采取硬式的解决方法往往会使冲突升级，反而不利于谈判的继续进行。
1、首先关注和了解对方的情绪，也包括你自己的情绪......
2、让对手的情绪得到发泄
3、使用象征性的体态语言缓解情感冲突
替代方案：
销售谈判的重要技巧
替代方案是谈判中非常重要的因素，但却被大部分人所忽视。
一个绝佳的替代方案可以提升你谈判地位，因为有了足够的选择余地，在一些敏感问题上面你可以坚持本方的主选方案，若双方仍未能达成共识，你也可以选择替代方案，对本方没有造成实质的影响。
强化替代方案是谈判中较为重要的环节。
在实际运用中它并不是一成不变的，可以根据对方的状况进行调整。
比如一家知名企业准备请某策划公司为其制定市场战略和流程再造，双方就整体价格展开了谈判，策划公司报价10万元遭到了企业的拒绝，策划公司认为这一报价符合市场行情，任何一家正规公司在同等标准下的出价都不会底于10万元，企业方认为这一费用已经超过了他们年初的制定预算，市场行情对他们没有实际意义。
“知己知彼，百战不殆”在强化替代方案的同时也要尽可能地了解对方的替代方案，如果获得关于对方替代方案的信息，那将给你的谈判带来极大的帮助。
例如，你代表一家食品公司与某省的知名销售商进行产品代理谈判，该销售商市场调研后，同意代理你方产品，但不同意现款提货的合作流程，在这个问题上你没有任何让步的余地。
在多方的调查和询问后，你知道这位销售商正在和另一家食品企业洽谈代理事宜，从而得知对方因同时运做两类产品，出现了资金压力，只能选择一家公司做代销合作。
你知道对方的替代方案后，制定了新的合作方案，增加了市场支持，提升了费用比例，但必须现款提货。
了解对方的信息并非难事，可以在多个渠道中获取。
比如在主流媒体的相关文章中、近五年发布的年度报表中、该公司合作的上下游企业及该公司的内部员工等等。
销售谈判的三大技巧
销售谈判的技巧很多种，而且在不同时期不同情况下运用的谈判技巧各不相同。
我的工作生涯等同于我的业务生涯——这些年来我一直从事着销售业务工作，业务区域几乎涉及全国各地。
谈判最主要的是要了解对方的心理活动，所谓“知己知彼，百战不贻也”。
战场如此，商场如战场，自然也如此。
谈判者的心理活动内容是由谈判者的认识、水平、修养等自身素质
所决定的，谈判中的心理变化也就成为谈判者态度的演变标记。
1、软磨硬泡
软磨硬泡是有限度的，而且必须掌握“磨”和“泡”的火候。
该策略的使用前提是对方对你的产品感兴趣程度一般，所以你处于谈判过程中的被动地位，但是成交这一笔生意对你或者对你的企业而言具有非同寻常的意义。
在这种情况下就只能施展这一招了。
不过在“磨”的过程中一定要注意一点，那就是不能自降身价，时时注意维护企业和你的个人形象。
2、欲擒故纵
“欲擒故纵”一字以蔽之，就是“走”。
当然这个“走”不是真地为走而走。
对于你自己来说，有时候走是被迫的，因为你的价格已经报到了底线，如果你再磨下去，往往只会降低自己的身价，让人家有机可乘——或者要求降价，或者这笔生意以失败告终。
的，就在你虽犹豫但还是想将之放进钱包的时候我猛地将这100元钱从你手中抽回来，你可能不承认，但心里肯定会有或多或少的失落感。
在己方价格没有退路的情况下，谈判开始时我会让他知道我们的产品非常优惠，如果他愿意这些很优惠的产品就是他的，给了对方极大的拥有感。
这种拥有感使后面的失落感更加强烈，结果反而能够更快地促进成交。
年初在湛江有一个工程，用机单位用其他商家针对天元空调的报价来压我的报价，以试探虚实。
我明白他想从我手中拿货，但又希望能得到更多的优惠。
于是在讲明条件后我很真诚地告诉他，我给你的价格不是我自己决定的，这是公司的政策，这一点我没有办法帮你更多，但是我可以保证产品的质量和售后服务。
说完这些我就没有回头地走了，将失落感留下去。
在价格还可以商量的情况下，有时候你一样可以用“走”的技巧促进高价位成交。
前提是你认为对方对你的产品或者你的介绍感兴趣但是因为价格或其它原因正举棋不定的时候，你可以“走”，这种走很大程度上表现出你的自信。
深圳一家经销商想进一些天元的60柜机，在我方报价时，他们用其他品牌的低价位作对照。
他们说天元目前只是杂牌，价位还这么高，肯定没有市场。
我不能容忍其对天元蔑视的口气，但我更知道不能对我的客户发火。
3、抛砖引玉
所谓抛砖引玉，从字义上来理解即扔掉砖，将玉拿到手中。
引申为丢弃小的，少的，去获得大的、多的。
在销售谈判过程中你可以理解为在合理的范围内，对同一个客户部分产品让利出售，而另一部分产品加利出售，以谋求企业利益均衡。
但是一定要记住，“抛砖引玉”的前提条件是在合理的范围内，在公司政策允许的范围内。
曾有一经销商，想从天元拿200套50柜机，这是一个相对有诱惑力的订单，但是他们提货的希望价格公司无法接受。
当时我们想出的对策是：
同意200套50柜机以对方希望价格提货，但是要求对方在提这一批货的同时，另外再拿其他的货。
而我们将前者的亏损价加到了后一批货中。
以上三点是在业务谈判过程中运用得较多的谈判技巧，其实这些不仅仅是局限于销售层次内，如果在日常生活中加以灵活运用，相信也可以使你获益良多
篇三：
史上最牛的二手房谈单技巧
如何斡旋谈判
一、谈判的基本原则
1、差价原则
谈判初期务必不能告知房东和客户的底价，比如一套135平的房子，房东底价240万，我们给客户报260万，客户看完房出价230万，我们给房东说客户出220万，那么我们要用260万来斡旋客户从230加价，用220万来说服房东从240万降价。
这样，同时降低双方的心理预期，双方其实只有10万的差距，现在我们手中的筹码每方却各有20万。
土地征用存在的问题及其对策思路
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.cn201X年05月08日18:
28《中国发展观察》杂志
◎黄征学
随着我国工业化进程的加快，土地征用的规模也将越来越大。
在此过程中，如果不能有效协调各利益主体的关系，必将导致大量的纠纷和矛盾，影响社会稳定。
因此，深入分析土地征用过程中各种不良现象产生的成因，对于制定相关政策具有重要的意义。
一、土地征用存在的问题及成因
由于制度运行环境的变化，传统的征地制度越来越表现出了某种不适应性，从而引发了诸多的问题。
限于篇幅，本文将只讨论土地征用过程中几个非常突出的问题，而对土地征用后引发的各类后遗症等问题则不予讨论。
（一）农用地无序征用的问题
尽管我国农用地资源已经十分稀缺，但是其无序征用的问题还是相当突出。
以开发区土地征用为例，201X年国土资源部清查的开发区规划面积就达3.54万平方公里，大大超过了现有城镇建设用地总量。
据国土资源部的统计，在全国省级以上900多家开发区中，规划了近2万平方公里（3000万亩）土地，已经开发的仅占规划总面积的13.51%，近1.73万平方公里（2600万亩）土地闲置荒芜，占规划总面积的86.5%。
农用地无序征用的现象非常严重，而造成这种现象的原因也是多方面的。
1.地方政府官员在利益驱动下有强烈的征地动机
以GDP、引资额和财政收入等经济指标对政府官员进行考评的制度安排，为地方政府官员单纯追求经济增长速度而不管经济增长质量和不计资源消耗的增长模式提供了诱因。
在经济增长与资源的保护利用发生矛盾时，政府官员优先考虑经济增长。
开发区土地滥用的现象之所以非常严重也是因为政府官员的这种激励结构而引起的。
首先，在征用土地设立开发区的过程中，政府通过土地征用就可以获得一部分收益。
据国家有关统计资料显示，在当前土地收益分配框架下，被征地的农民仅得5%-10%，村一级得25%-30%，政府得60%-70%，征地收益成为地方政府财政收入的重要来源。
其次，征用土地设立开发区吸引企业定位，将促进本地区经济的更快增长，政府也能够获得更多的财政收入，政府官员也因此获得了更多的升迁机会。
在这种激励结构的诱导下，开发区建设在前几年贪大求洋中被推到极至。
在吸引企业定位的过程中，各地方又接受企业的不合理要求，纷纷压低地价，结果造成土地的粗放利用。
第三，由于征地价格并非市场价格，而国家有关法律规定的价格可变区间比较大，这为征地过程中地方政府官员为自己谋取利益留下了空间。
地方政府官员作为理性的经济人，在制度限定的框架内做出有利于自己的选择是十分自然的事，改变这种现象需要对相关制度进行重新安排。
2.对土地征用监管不力改变了各级政府对违法征地成本的预期
在土地征用中，越权批地，边报边批，未批先征，未批先用等情况较为普遍，其中国家和省级政府重点建设项目的这类问题最为突出。
即使事后被查出，也只是通过补办征地手续为不合法的征地行为批上合法的“外衣”。
201X年，全国只有193人因土地问题受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。
1对土地征用监管不力，向各级政府传递了一个错误的信号，对违法征地的行为不仅没有起到警示的作用，反而助长了违法征地行为。
3.土地制度的不完善降低了对政府的外在约束
首先，不合理的农地产权制度安排弱化了对农地的保护。
我国城乡土地产权存在二元结构的问题，相对于城市土地所有权，农村土地所有权呈现明显的弱势。
这不仅表现在法律对
集体土地所有权有许多限制，而且表现在集体土地被征用时政府和集体经济组织的地位不对等。
在传统的征地制度下，政府将集体土地征用为国有土地时，往往采取“通牒”的方式，集体土地产权人除了被动接受政府的交易价格和补偿方式外，基本没有讨价还价的余地。
由于缺乏法律对集体土地财产权的保护，引发了大量的行政权对财产权的侵犯和公权对私权的侵犯，以至弊端丛生。
再者，将拥有承包权的农民排除在土地征用过程之外，改变了该过程中成本和收益的结构，对集体经济组织和基层政府都构成负向激励，导致他们热衷于农用地转用，以便从中渔利。
其次，对“公共利益”界定的模糊性为地方政府征地提供了较大的自由裁量权。
虽然《宪法》规定国家有权因公共利益征用土地，但没有法律和法规对公共利益做出明确的界定。
因此，各级地方政府就拥有很大的自由度来决定公共利益的含义，政府的任何征地行为都可以冠之以“公共利益”，结果导致土地的滥用。
（二）侵害农民利益的问题
土地征用过程中侵害农民利益的问题主要表现在以下几方面：
一是农民的土地被征用后收入水平下降。
根据国家统计局201X年对2942个被征地农户的调查，耕地被征用前年人均纯收入平均为2765元，耕地被征用后年人均纯收入为2739元，约下降了1%。
其中土地被征用后年人均纯收入增加的占总调查户数的43%，降低的占46%，其余的11%基本持平。
土地征用后收入降低的农户，大多数是传统农业地区的纯农业户。
二是土地被征用后农民的社会保障受到威胁。
农村土地的社会保障功能在农村社会保障体制还不健全的情况下扮演着非常重要的角色。
近年来，尽管在一些经济发达地区和大中城市为农民建立了社会保障，但是农民仍无法享受与城市居民同样的社会保障待遇。
而在经济欠发达的农村地区，部分失地农民不得不面对“种田无地、就业无岗、社保无份”的尴尬局面。
农民利益受侵害主要导源于以下几方面的原因：
1.传统征地补偿标准偏低
尽管1998年新修订的《土地管理法》提高了补偿标准，但相比较还是偏低。
有学者曾经做过估算，要将失地农民纳入城镇社会保障体系，以全国的平均收入水平测算，每安置一个失地农民需要缴纳约5-10万元的保险费，才能实现盈亏平衡，但按政策规定，凡采取货币安置者可以领取的一次性补助费在1.5-3万元不等，远低于农民获得与城镇居民同等待遇的社会保障标准。
在计划经济体制下，失地农民可以通过“农转非”和被安置到征地企业就业获得非货币补偿，相当于一次性解决了失地农民的生活、医疗和就业保障。
在市场经济体制下，政府保障失地农民的就业功能被弱化了，劳动力市场成为解决农民就业问题的主要渠道，失地农民由于多方面的原因在劳动力市场上的竞争力不强，许多农民因此失地又失业。
而政府提供的主要是货币补偿，传统体制下解决就业的非货币性补偿的替代功能在现有补偿标准中基本没有体现，造成失地农民生活水平下降，由此引发了一系列的社会矛盾。
针对这种现象，国内许多研究认为应该强化土地对农民的社会保障功能，提高土地补偿标准。
这实际上就是要求将传统经济体制下将失地农民的收益显现化。
2.征地补偿费的测算方法不合理
按照土地原有用途的产值作为计算土地补偿费的基础，低估了土地的社会保障功能和其它功能，也没有反映土地市场的供需状况，不符合市场经济的规律，不符合国际惯例。
国际上对于土地征用补偿费测算的方法，大多数国家是以被征土地和相关资产的市场价格作为主要的参考标准，不同的只是市场价格的计算时间，有的以政府征地通告正式发布的时间为基础，有的以最终裁决日的价格为基础，有的以正式征用日的价格为基础，有的以若干年前被征地的市场价为基础等等。
同时，这种征地补偿费的计算方法也导致了“同地不同价”，引发了各种争议。
3.征地收益分配不合理
征地收益分配不合理表现在两个层面，一是征地收益在中央政府、地方政府和集体经济
组织之间的分配不合理，二是征地补偿费在农民、集体经济组织和基层政府之间的分配不合理。
根据国土资源部征地制度改革课题组的调查，国家重点建设项目中一般项目征地补偿安置费用只占工程总投资的3%-5%，最低的只占0.8%，最高的也只有12%；
非国家重点建设项目，征地补偿安置费也仅占用地成本的30%-40%，而政府的各种税费则占到用地成本的60%以上。
这表明农用地转用过程中，土地增值部分的收益以各种税费的形式流向各级政府和政府部门，而失地农民则被排除在分享增值收益之外。
这种税费体制扭曲了征地各方的利益分配关系，不利于维护农民的利益。
除此之外，征地补偿费在农民、集体经济组织和乡镇政府之间的分配进一步侵害了农民的利益。
土地收益经过多次分割，最终失去土地的农民得到的收益仅占土地收益的5%-10%。
农村土地被征用，受损失最大的是农户，而受偿的主体是集体经济组织，个人承包经营农户不能作为受偿的主体，只能在集体经济组织中受偿，这显然十分不合理。
（三）征地难的问题
在现行的土地征用过程中，存在着征地制度自身的“悖论”。
一方面，开发区建设大量圈地，导致农用地的无序转用和土地资源的闲置浪费；
另一方面，征地难的问题开始凸现，征地成为地方政府一项非常重要的工作。
政府大量的精力和人力被迫转向征地工作，影响了其它工作的开展。
值得注意的是，农用地无序征用和征地难问题并存，实际上表明“征地悖论”的产生只在一念之差，如果制度被严格执行就会产生征地难问题，如果制度执行不严格就会产生农用地无序转用的问题。
因此，征地难问题产生的根源仍然在制度。
1.征地审批制度过于繁杂
根据土地管理法第四十五条的规定：
征用基本农田；
基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
其他土地超过七十公顷的由国务院批准。
不在前面几项之列的土地被征用，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
为保证这些规定能够贯彻落实和使农用地转用符合国家土地利用年度计划的要求，各级政府都要求会审。
如
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