咸阳市房地产业发展报告.docx
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咸阳市房地产业发展报告
～咸阳市房地产业发展报告
一咸阳市建筑业发展概况[1]
2017年咸阳市全社会建筑业实现增加值243.96亿元，比上年增长9.0%；具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业103户，比上年增加1户（同口径比较）；全年完成建筑业总产值682.09亿元，比上年增长8.6%。
其中，国有及国有控股企业431.09亿元，增长13.3%。
资质以上建筑企业共签订合同额1382.48亿元，增长11.9%。
全市建筑企业房屋建筑施工面积3339.16万平方米，增长6.9%。
其中，新开工面积1283.03万平方米，增长6.4%。
表12014～2017年咸阳市建筑业产值
2014年
2015年
2016年
2017年
全年建筑业增加值（亿元）
184.90
202.74
223.01
243.96
具有资质的建筑企业数（个）
106
111
123
103
全年完成建筑业总产值（亿元）
547.51
588.66
656.12
682.09
资质以上建筑企业签订合同额（亿元）
946.11
1140.51
1269.92
1382.48
房屋建筑施工面积（万平方米）
3176.40
3262.38
3338.87
3339.16
其中：
房屋建筑新开工面积（万平方米）
1114.57
1230.09
1397.58
1283.03
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表12014～2017年咸阳市建筑业产值
（一）建设用地与城镇化
2016年，咸阳市建设用地面积234平方公里，占全市行政地域面积的2.3%，其中市辖区建设用地面积92平方公里，占市辖区行政面积的17.42%。
全市居住用地71.56平方公里，道路交通设施用地38.98平方公里，工业用地36.1平方公里，绿地与广场用地27.26平方公里。
城镇化率稳步提升，2017年城镇化率达50.26%，同口径增长1.24个百分点。
近年来，咸阳市加大存量建设用地盘活力度，2017年全市盘活存量建设用地12000亩，市区盘活6200亩，较2016年有所上涨，特别是西咸新区由西安代管后，咸阳市区盘活的存量土地比上年增加2600亩，增长72.2%，咸阳存量建设用地的利用效率大幅提升。
表22014～2017年咸阳市建设用地面积、城镇化率
2014年
2015年
2016年
2017年
城镇化率（%）
47.73
49.10
50.84
50.26
建设用地面积（平方公里）
—
209.0
234.0
—
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表22014～2017年咸阳市建设用地面积、城镇化率
表32015～2017年咸阳市建设用地计划任务
单位：
亩
2015年
2016年
2017年
市区
全市
市区
全市
市区
全市
农村建设用地
95
535
129
730
90
680
保障性住房
—
—
715
2245
662
1332
盘活存量建设用地
—
—
3600
11800
6200
12000
资料来源：
咸阳市国土资源局。
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表32015～2017年咸阳市建设用地计划任务
（二）基础设施投资与建设
2017年咸阳市基础设施建设主要由重点项目拉动，投资保持高增长态势。
2018年1～8月，全市基础设施建设投资355.3亿元，增长44.9%，高于全市固定资产投资增速31.7个百分点。
基础设施建设投资对全市固定资产投资的贡献率达到82.9%，拉动全市固定资产投资增长10.9个百分点。
二咸阳市房地产市场运行分析
（一）土地供应
2017年，咸阳市市区挂牌土地成交量、土地成交总额均低于往年，但单位土地价格上涨较快。
土地市场通过招拍挂成交土地80宗，比2016年下降28.6%①；成交面积4354971.10万平方米，比上年下降19.92%；成交总额41.77亿元，比上年增长8.8%；单位土地成交价63.97万元/亩，同比上涨14.76%。
其中居住用地（包括商住）17宗，商服用地19宗，工业用地27宗，相比2016年的27宗、22宗、42宗均有较大幅下降。
表42015～2018年咸阳市市区土地成交情况
2015年
2016年
2017年
2018年1～8月
成交数量（宗）
40
112
80
34
成交土地面积（万平方米）
1969442.40
5438022.20
4354971.10
1737117.97
土地成交总额（亿元）
14.69
45.44
41.77
38.42
单位地价（万元/亩）
49.75
55.74
63.97
147.50
资料来源：
根据咸阳市国土资源局网站整理得到。
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表42015～2018年咸阳市市区土地成交情况
2018年1～8月，各类土地成交量继续大幅下滑，成交土地34宗，同比下降46%；单位土地价格却大幅上涨，招拍挂成交的各类土地单位价格达147.50万元/亩，同比大幅增长130%。
成交的34宗土地中，居住用地17宗，成交75.42亿平方米，总额32亿元，单位地价290万元/亩；商服用地7宗，7.56亿平方米，总额1.24亿元，单位地价109万元/亩；工业用地9宗，88.3亿平方米，总额4.19亿元，单位地价32万元/平方米。
图12015～2018年咸阳市区土地交易价格变动趋势
（二）房地产企业
1.房企规模
2017年，咸阳房地产开发企业数量为120家，同比下降25%，同口径增长0.8%；房地产企业项目数为72个，同口径下降1.4%。
2018年，由于房地产市场整体好转，新开工项目逐步增加，截至6月底，全市新增房地产开发项目21个，比上年同期增加17个项目。
2.经营情况
2017年，房地产主营业务收入为61.72亿元，比上年下降25%，利润额却上涨了44%，主营业务税金及附加大幅下降。
2018年1～6月，全市房地产开发企业实际到位资金57.5亿元，比上年同期增长2.7%。
从资金来源渠道看，房地产开发企业仍依赖自筹资金，截至6月企业自筹资金为37.6亿元，占本年到位资金的65.4%；定金及预收款达9.1亿元，占本年到位资金的15.9%，占比较上年同期提高6.1个百分点。
表52014～2017年咸阳市房地产企业经营情况
2014年
2015年
2016年
2017年
实收资本金总计（万元）
375288
517923
515130
278170
资产总计（万元）
3635113
5631460
4416652
3062859
负债总计（万元）
3119540
3767320
5018167
2661826
房企主营业务收入（万元）
770968
720492
824877
617187
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表52014～2017年咸阳市房地产企业经营情况
（三）房地产开发
1.房地产开发投资
2017年咸阳全社会固定资产投资完成2382.67亿元，同口径增长11.3%。
房地产开发投资104.50亿元，比上年同口径下降0.6%。
2018年1～7月，房地产开发扭负为正。
全市房地产开发投资57.24亿元，同口径增长3.4%，改变了前几个月下降的局面，较1～6月加快3.5个百分点。
商品房销售面积77.7万平方米，同比下降8.6%。
图22014～2017年咸阳市开发投资情况
图32018年2～6月咸阳市房地产投资增速
2.投资构成
建安工程投资一直以来占据房地产开发投资的主体，土地购置费占比提高。
2017年建安工程投资103.08亿元，占全部房地产开发投资的98.6%，土地购置费仅占0.4%。
2018年上半年，土地购置费占比提高，土地购置费9.5亿元，占全部房地产开发投资的20.7%，较上年同期提高20.3个百分点；建安工程投资33.7亿元，占比下降为全部房地产开发投资的73.1%。
从不同房屋类型看，咸阳市商品住宅投资占房地产开发投资的绝大部分。
2017年商品住宅投资97.8亿元，占全部房地产开发投资的93.6%，同比增长10.5%；商业营业用房投资位居第二，占全部投资的5.4%，同比下降51.6%。
2018年1～6月，全市商品住宅投资41.4亿元，占全部房地产开发投资的89.8%；商业营业用房投资2.1亿元，同比下降32%；办公楼投资0.9亿元，同比增长3.7倍。
表62014～2017年咸阳市房地产投资构成
单位：
万元
2014年
2015年
2016年
2017年
房地产开发投资
1959505
1818166
1788639
1045027
按构成分：
建筑安装工程
1871968
1745071
1742268
1030756
土地购置费
57922
34524
9439
4230
按工程用途分：
住宅
1818377
1629984
1514371
977928
办公楼
48538
33629
33113
4659
商业营业用房
59734
122300
200214
56649
其他
32856
32253
40941
5791
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表62014～2017年咸阳市房地产投资构成
3.房地产施工与竣工
2017年，随着西咸新区划归西安代管，咸阳市房地产施工面积缩减至728.21万平方米，同比下降28.38%，但同口径增长2.8%；竣工面积33.65万平方米，同比下滑13%，同口径增长26.3%；其中，住宅竣工面积同口径增长7.2%，反映了住宅市场的投资加快。
2018年1～6月，施工面积小幅滑坡，新开工面积快速增长。
咸阳房屋施工面积632.3万平方米，同比下降6.4%。
其中新开工面积115.6万平方米，同比增长153.8%。
新增房地产开发项目的纳入，是拉动本年新开工面积快速增长的主要因素，本年新增项目共增加新开工面积76.3万平方米，拉动全市新开工面积增长67.4个百分点。
表72014～2017年咸阳市房地产施工、竣工面积
单位：
万平方米
2014年
2015年
2016年
2017年
房地产开发施工面积
1226.08
1137.72
1016.7
728.21
其中：
住宅
1128.91
977.72
816.01
664.47
房地产开发竣工面积
30.35
67.28
38.67
33.65
其中：
住宅
30.23
59.86
27.61
29.61
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表72014～2017年咸阳市房地产施工、竣工面积
4.房地产销售与价格
咸阳市90%以上的商品房销售量来自商品住宅。
2017年咸阳市商品房销售面积176.13万平方米，同口径增长0.5%；商品房销售额75.19亿元，同口径增长12.1%；其中，商品住宅销售面积和销售额分别占全部商品房的97%和95%，其他类别的商品房占比很低。
价格方面，2017年咸阳市商品房销售均价为4269元/平方米，比上年小幅增长1.72%，与2014年均价基本持平。
2018年1～8月在西安房地产大市场的带动下，全市商品房销售价格持续上涨。
截至6月底，实现商品房销售额31.4亿元，同比增长12.5%；商品房销售平均价格分别较上年同期和2017年底提高779元/平方米和525元/平方米，同比增长
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