物业安防培训资料Word文档格式.docx
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保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；
13.深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。
二、法规（105题）
1.《城市新建住宅小区管理办法》于1994年4月1日批准施行。
2.深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。
3.《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府第二届第101次常务会议审议通过，于1998年7月20日发布并实施。
4.“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。
5.业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
6.入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。
7.入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。
8.业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
9.自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
10.共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：
房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。
11.毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
12.住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。
13.住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的模式。
14.业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共利益。
15.业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。
16.业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。
17.业主大会由本住宅区的业主组成。
18.业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。
19.业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：
书面委托代理人参加；
法定代理人参加。
20.业主大会每年至少召开一次。
21.组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。
22.业主如何要求召开业主大会：
经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。
23.经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：
在20日内，业主委员会未召集业主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。
24.业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。
25.业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米为1票；
不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为1票，不足5平方米的不计票。
26.业主大会的职权包括：
1.选举、罢免业主委员会组成人员；
2.监督业主委员会的工作；
3.听取和审查业主委员会的工作报告；
4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；
5.修改业主公约；
6.改变和撤消业主委员会不适当的决定；
7.批准业主委员会章程。
27.业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生；
业主委员会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生；
业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员；
业主委员会可聘请执行秘书1至2名，负责处理业主委员会日常事务；
28.业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定，并经业主大会批准。
29.业主委员会实行差额选举方式。
30.业主委员会委员的人数一般为11人至17人，经业主大会决定可适当增减，但最低不得少于5人。
31.业主委员会每届任期三年。
32.业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。
33.业主委员会成员的工作性质委员为兼职，主任可专职。
34.业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。
35.业主委员会向业主大会负责并报告工作。
36.业主委员会的职权有：
1.召集和主持业主大会；
2.审议和决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同；
4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。
37.业主委员会的义务包括：
1.执行业主大会各项决定；
2.遵守和履行物业委托管理合同；
3.不得从事各种投资和经营活动；
4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。
38.业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动。
39.业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。
40.业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督；
业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。
41.物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理。
42.物业委托管理合同应包括的内容：
委托管理事项；
管理标准；
管理权限；
管理期限；
管理费收支；
利润及风险、监督检查；
违约责任及其他权利义务条款。
43.住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。
44.开发建设单位对住宅区前期的物业管理是：
开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对住宅区进行前期管理。
45.前期管理的费用由开发建设单位自行承担。
46.物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括：
房屋的使用、维修、养护；
消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
清洁卫生；
车辆行驶和停泊；
公共秩序；
市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
47.物业管理公司的权利是：
根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；
依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
制止违反住宅区物业管理规定的行为；
选聘专营公司承担专项经营业务。
48.物业管理公司的义务是：
以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
接受业主委员会和业主的监督；
组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
49.物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可终止合同。
50.物业管理公司因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，应赔偿业主损失。
51.物业管理公司享受国家第三产业优惠政策。
52.业主公约的主要内容包括：
住宅区名称、地点、面积及户数；
公共场所及公用设施状况；
业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；
业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；
业主参与住宅区物业管理的权利；
业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；
住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
业主在本住宅区内应遵守的行为准则；
违反业主公约的责任；
其他有关事项。
53.已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力。
54.在移交住宅区的同时，开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设资料包括：
住宅区规划图、竣工总平面图；
单体建筑、结构、设备竣工图；
地下管网竣工图；
住宅区各类房屋清单；
出售房屋的产权范围或成本核算清单；
住宅区公用设施、设备及公共场地清单；
住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。
55.在业主委员会未成立时，由物业管理公司接管住宅区工程建设资料，并代为保管。
56.业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：
未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
不得侵害他人的正当权益。
57.室内部分的维修责任由业主负责维修。
58.室内部分的维修费用由业主（非业主使用人、租户）负责。
59.共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。
60.共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。
61.公用设施维修责任界限的划分是：
住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。
62.公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
63.住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。
64.房屋毗连部位的维修养护由谁负责？
在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。
65.毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。
其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
66.人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。
67.房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。
68.房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。
69.房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。
70.房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。
71.房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修缮、粉刷一次。
72.房屋及其附属设施或住宅公用设施在可能危害房屋安全或公共安全时需即时维修。
73.住宅区内禁止践踏、占用绿化地；
占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
乱抛垃圾、杂物；
影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
损毁、涂划园林艺术雕塑；
聚众喧闹；
随意停放车辆和鸣喇叭；
发出超出规定标准的噪音；
排放有毒、有害物质；
经营业主公约所禁止的行业；
法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
74.住宅区的专用房屋指的是物业管理的管理用房与按比例提供给业主委员会由物业管理公司经营的商业用房。
75.住宅区的专用房屋的产权属该住宅区全体业主；
76.物业管理用房的计算方法是：
物业管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标（0.06）×
住宅区房屋总套数（住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每100平方米建筑面积折一套；
写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套）×
户均人口数（3.75）。
77.物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等，不包括机电及保安人员值班用房。
78.保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区（大厦）内相关公共场所解决。
79.物业管理用房必须是正规用房。
80.向业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供，最迟不超过6个月（商业用房、公用设施专用基金相同）。
81.提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3‰，高层住宅区或别墅区按总建筑面积的2‰提供。
82.提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房经营收入中收回。
83.提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营，其收入用于弥补管理费的不足。
84.业主、非业主使用人违反业主公约的，承担相应的民事责任。
85.对未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳。
86.对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；
连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。
87.物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的，承担相应责任并承担相应损失。
88.业主委员会对物业管理公司有下列行为之一的：
①擅自扩大收费范围、提高收费标准；
②改变公用设施专用基金和住宅（本体）维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；
③改变专用房屋的用途，未按规定使用的；
④管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区主管部门认定应当予以处罚的。
业主委员会有权予以制止并限期改正；
逾期不改正的，业主委员会可以终止委托管理合同；
市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正，并可处以3000元以上10000元以下的罚款；
情节严重的，市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级，直至吊销其物业管理的经营项目。
89.物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。
90.资质证书分为甲级、乙级、丙级3种。
91.物业管理公司按持有的不同资质证书，进行物业管理工作。
持有甲级资质证书的单位，可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费；
持有乙级资质证书的单位，可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费；
持有丙级资质证书的单位，可以管理9层以下的各类物业（涉外住宅区、别墅小区除外）并按丙级标准收取管理服务费。
92.对物业公司审计的费用从管理费中支付。
93.住宅区管理服务费的基本开支有1.住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用；
3.就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
4.住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
5.住宅区必要的社区文化活动费用。
94.管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。
95.住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；
年度帐目公布应由业主委员会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。
96.房屋（本体）维修基金属各类物业业主的共有资产，以每个单体物业为单位，由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。
97.业主缴交房屋（本体）维修基金规定：
业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起，按月缴交本体维修基金；
业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。
因开发单位的原因造成空置的房屋，其本体基金由开发单位缴交。
98.房屋（本体）维修基金的使用范围是：
共用部位的维修养护由管理处组织实施，其费用从本体基金中支出。
共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：
房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。
99.房屋（本体）维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊；
单栋房屋本体基金不够使用时，经业主委员会或该栋50％以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。
100.如业主委员会或该栋房屋部分业主不同意管理处使用本体基金进行中修以上维修工程计划时，管理处认为有充足理由使用，或该项目实施与否涉及国家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的，可由物业管理公司申请，经区住宅管理部门核准后实施。
101.房屋（本体）维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。
102.业主不按规定缴纳基金的，管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。
103.房屋（本体）维修基金使用的权限规定：
动用本体基金，应履行规定的程序和手续，其中：
日常维护和零星小修金额在1000元以下的，由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付；
用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的，须经本栋房屋占60％以上业主同意后方可使用。
本体基金确实不够支出时，经占60％以上的业主同意，可由该栋房屋的业主分摊。
104.物业管理企业对物业实施物业管理的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
105.物业管理公司下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
1.管理处管理人员的工资、福利；
2.保洁消杀费；
3.治安防范费；
4.公用配套设施日常维修养护费；
5.园林绿地维修养护费；
6.用于物业管理的固定资产折旧及经营、办公费用；
7.公用部位水电费；
8.电梯运行维修养护费；
9.中央空调费。
14.如果小区内车位已满，业主或非业主使用人的车辆：
应服从车辆管理员的指挥停放。
15.除私家车位外，车辆不可以长期在小区内停放。
16.办理了停车场营业执照和许可证的停车场，对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。
17.业主在小区停放车辆应注意：
锁好车门，设置防盗报警系统，车内贵重物品随身携带，停车卡不能留在车内。
18.有些小区，管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。
这是因为为防止由于雷暴、触动等发生鸣叫，影响小区居民休息。
这种措施是以高质量的保安服务为基础的。
19.私家车位，物业管理公司如何管理：
不能按《深圳市机动车辆保管统一收费标准》收费，只能按标准停车位面积X辖区内最高管理费标准与最低管理费标准的平均值收取管理费。
即按一般物业进行管理。
20.机动车不可以在辖区内道路上超车。
21.机动车不可以在小区（大厦）任何场所试车、修车和练习。
22.在车位已满的情况下，不可以在绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。
23.执行任务的车辆（消防车、警车、救护车）在小区可以例外行车、停泊。
24.停车场管理规定：
1、停车场车管员必须24小时值班，将管理制度、岗位责任人姓名、照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场出入口明显位置。
2、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由车管员负责管理使用，物业部消防人员定期检查。
3、停车场一般需设三名工作人员，一名登记收费，二人指挥车辆出入和停放。
五、消防管理（187题）
1.物业管理公司消防管理队伍的原则是：
每个管理处的员工都是公司的义务消防员。
2.消防管理人员的具体工作内容是：
负责消防报警中心的日常值班；
普及防火知识教育，落实防火岗位责任制；
定期进行消防安全检查；
火灾发生时是灭火的骨干力量。
3.消防工作的方针是：
“预防为主，防消结合”。
4.消防工作包括防火与灭火两个方面。
5.消防安全工作的基本措施是：
行政、技术和法制措施。
6.“防火责任人制度”是：
“谁主管，谁负责”。
7.我国最高消防行政法规是：
《中华人民共和国消防条例》和《中华人民共和国消防条例实施细则》
8.消防监督的三要素是：
监督者，被监督者和监督标准。
9.消防监督最可靠的保证是：
组织。
10.消防重点部位的确定：
火灾易发部位，发生火灾影响全局的部位，重点项目和技术设备，财富集中部位，人员集中部位，村镇粮食加工厂。
11.重点防火单位的防火责任人是：
单位正职领导。
12.重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是：
对本岗位的消防安全负责。
13.室内装修应使用：
不燃材料、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。
14.重点单位消防工作的重点是：
制定应急灭火和疏散方案，定期组织消防演练。
15.公共场所发生火灾时现场工作人员承担的义务是：
组织，引导在场群众疏散。
16.物业管理单位的消防管理职责是：
建立，健全防火安全制度，明确防火安全责任；
管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材；
落实值班巡查制度；
建立义务消防队，扑救初期火灾，引导安全疏散。
17.对存在火灾隐患并不按要求整改的：
自整改期限届满之日起对责任单位处以每日一千元以上五千元以下罚款。
18.建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚款30元。
19.燃烧的四个特征是：
放热，发光，火焰和发烟。
20.可燃物的着火方式是：
引燃和自燃。
21.大多数火灾是由引燃方式引起的。
22.由引燃引起的火灾必须具备可燃物，助燃物，火源三个条件。
23.火源主要是明火和高温物体两种。
24.发热的导线属于火源。
25.火灾的主要助燃物是：
空气（氧）。
26.防止火灾发生的最重要措施是：
消除火源。
27.一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。
28.火灾中导致人员死亡最多的原因是：
烟毒气致死50％以上。
29.灭火的原理是：
断绝可燃物，降低火场温度，窒息缺氧法，抑制火区连锁反应。
30.火灾分为：
A类固体，B类油脂及液体，C类气体，D类可燃金属。
31.常用的灭火器主要有：
清水，泡沫，二氧化碳和干粉灭火器。
32.对一般固体火灾适用：
33.对贵重设备适用：
二氧化碳灭火器。
34.对档案材料应用：
35.对可燃液体适用：
泡沫灭火器。
36.干粉灭火器的用途最广，它适用于气体，液体和电气设备火灾。
37.干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。
38.
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