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　　第六句：

“人生如果错了方向，停止就是进步”。

人，总是很难改正自己的缺点，人，也总是很难发现自己的错误，有时，明知错了，却欲罢不能，一错再错，把握正确的方向，坚守自己的原则，世界上的诱惑很多，天上永远不会掉馅饼，不要因为贪图一时的快乐而付出惨痛的代价，如果发现错了，一定要止步。

　　第七句：

“人生两大悲剧：

一是万念俱灰，一是踌躇满志”。

现代的人好象特别脆弱，报纸上天天报道众多名人得抑郁症，这些人一定是从一个极端走向别一个极端。

正因为

踌躇满志，才坚信自已是完美的，是无所不能的，如果受到一点挫折，就会变得极度自卑，甚至失去继续生活的勇气。

为自己找一个准确的定位，享受生活乐趣。

　　第八句：

“人生和爱情一样，错过了爱情就错过了人生”。

爱情是什么？

让人无所适从，让人神魂颠倒，面对爱情的时候，勇敢一点，大胆说出自己的爱，有花堪摘直须摘，莫待无花空折枝。

人，总会生老病死，怎么过都是一生，错过了爱情就错过了生命的精彩。

　　第九句：

“天下有钱人终成眷属”。

现代社会的人变得越来越势利，爱情也越来越无足轻重，于是我不得不相信“天下有钱人终成眷属”就对现代爱情的最确切的描述。

　　第十句：

“要成功，需要朋友，要取得巨大的成功，需要敌人”。

有竞争才有发展，因为有了敌人的存在，因为有了不服输的决心，才会努力的做好自己的事，所以，有时候，敌人比朋友的力量更大，天下没有永远的敌人，却有永远的朋友，有些时候，敌人也可以变成朋友

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.房地产知识及销售技巧

第一部分：

房地产建筑基础知识

二〇一〇年四月

一、常用专业术语解释

01、建设用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

02、建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

套内建筑面积＋公共建筑面积

03、使用面积：

使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。

户内使用空间＋户内墙体面积＋隔墙一半面积

04、公共面积：

公共面积指建筑物主体内，户以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。

05、得房率：

房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。

使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。

一般情况：

板楼：

80%；

塔楼75%；

写字楼70%；

商场65%。

06、容积率：

规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。

08、三通一平：

指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

（项目开工最基本的条件）

09、七通一平：

指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

10、建筑密度：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

11、绿化率：

建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。

绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

12、绿化覆盖率：

建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率

13、商品房销售面积：

套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

14、房屋预测面积：

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

15）房屋实测面积：

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用（±

3%）的最终依据。

二：

房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

2、计算一半的建筑面积有哪些？

3、不计算建筑面积的有那些?

4、哪些公用面积应分摊？

5、哪些公用面积不能分摊？

1）屋内的夹层、楼梯、电梯间、阁楼等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

2）门厅、大厅，均按一层计算面积。

3）楼梯间、电梯井、管道井均按房屋自然层计算面积。

4）全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

1）有盖无柱的外走廊、檐廊等按水平投影面积一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

1）无柱雨篷、飘窗、露台等，层高小于2.2M的室内空间

开发商赠送面积：

入户花园、空调机位、假飘窗、大挑高

（清扬康臣、湖滨杰作、领馆88、金科）

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房、电梯机房、水箱间等。

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；

为了整栋建筑物使用的配电房；

6、【低层住宅】指一层至三层的住宅。

【多层住宅】指四层至七层的住宅。

【小高（中高）层住宅】指八层至十二层的住宅。

【高层住宅】指十三层及三十层（100米）以下的住宅。

【超高层住宅】指三十层（100米）以上的住宅。

跃层：

跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；

一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式：

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅要高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。

其目的是提高住宅空间利用率

三、按建筑物的结构类型和材料分类

1：

建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为：

a）砖木结构

b）砖混结构

c）钢筋混凝土结构（分为框架、框架剪力墙，剪力墙等）、

d）钢结构

e）其它结构

（1）钢筋混凝土结构

A.强度高。

B.耐久性好。

C.可模性好。

D.耐火性好。

F.抗震性能好。

（2）钢结构：

钢结构是由钢材制成的结构。

优点是：

强度高、重量轻、材质均匀、以及制作简单、运输方便等。

缺点是：

容易腐蚀、维修费用高、耐火性差等缺点。

∙911美国世贸大厦的倒塌。

世贸大厦是全钢结构，钢结构与混凝土结构相比，抗震性较高，但有一个致命的弱点，怕高温：

当钢材温度达到540度时，钢材的硬度下降40%。

而此次事件中，飞机都是装满了航空汽油，在飞机与大楼相撞时，巨大的冲击力引起油箱爆炸，受撞部位钢材温度急剧升高，五分钟内迅速上升到1000度，大大超过了钢结构的临界温度。

2.按承重结构类型来分

（1）砖混结构：

砖混结构的住宅承重结构是楼板和墙体。

多用于六层以下的建筑。

如果你要进行室内空间的改造，框架结构因为多数墙体不承重，所以改造起来比较简单，敲掉墙体就可以了，而砖混结构中很多墙体是承重结构，不允许拆除的。

（2）框架结构：

附图

框架结构是由纵梁、横梁和柱组成的结构。

目前，我国框架结构多采用钢筋混凝土建造。

框架结构具有建筑平面布置灵活，可任意分割房间。

框架结构超过一定高度后，其侧向刚度将显著减小。

这时，在风荷载或地震作用下，其侧向位移较大。

因此，框架结构多用于10层以下建筑，个别也有超过10层的。

（3）框架—剪力墙结构：

计算表明，房屋在风荷载或地震作用下，靠近底层的承重构件的内力和房屋的侧向位移随房屋高度的增加而急剧增大。

因此，当房屋高度超过一定限度后，再采用框架结构，框架梁、柱尺寸就会很大，这样，房屋造价不仅增加，而且建筑使用面积也会减小。

在这种情况下，通常采用框架—剪力墙结构。

（4）剪力墙结构：

剪力墙结构是由纵、横向的钢筋混凝土墙所组成的结构。

这种墙体除抵抗水平荷载和竖向荷载作用外，还对房屋起围护和分割作用，因为剪力墙结构的墙体较多，侧向刚度大，所以它可以建得很高。

板楼和塔楼的区别（附图）

板楼四大优点

1.南北通透，便于采光通风

2.板楼均好性强

3.户型设计合理

4.住户得房率高

板楼的两项缺点

1.建筑密度低，房价高

2.户型格局不宜改造

塔楼的四大优势（点式楼或品字形）

1.节约土地资源，房价较低

2.空间结构灵活，宜于改造

3.结构强度高，抗震性好

4.居高望远，视野开阔

塔楼的两项缺点

1.均好性差，居住密度高

2.得房率不高，分摊面积较大

五证二书：

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由规划部门核发，《施工许可证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

按规定房屋未建好之前出售均要办理《商品房预售许可证》，发展商将有关资料送国土局申请。

两书是指《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》

定金与订金的区别

住宅的进深：

住宅的开间：

住宅的层高：

指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

均价：

全部在售楼盘的总销售价格除以总销售面积

起价：

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

TOWNHOUSE联排别墅，

SOHO居家办公

酒店式公寓：

是指提供酒店式管理服务的公寓。

始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，具有“自用”和“投资”两大功效。

房地产转让

房地产转让主要包括下列方式:

1.买卖；

2.交换；

3.赠与；

4.以房地产抵债；

5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的；

6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的；

7.法律、法规、规章许可的其他方式。