物业工程部制度Word文档下载推荐.docx

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4.16使用手持电动工具时，机壳必须接地良好并戴好绝缘手套，脚下采取绝缘措施。

4.17下污水井（池）要先将其内通风，不准使用明火，系戴好安全带、防毒面具并有人监护。

4.18带电操作时要穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套，检查所使用工具绝缘性能，确定各项绝缘性能良好后并有专人监护方可操作。

4.19带电设备拉闸维修时，验电后必须挂好明显标志牌，确认无误后方可进行维修工作。

4.20高压设备维修时，要穿戴好绝缘用具，严格按照操作票及电工安全操作规程要求进行操作，严禁违章操作。

4.21遇有蒸汽漏汽、热水跑水、水高压喷射、地面大面积积水过高等情况时，要先看清情况，做好必要的防护，防止烫伤、触电、撞击等伤害发生。

4.22蒸汽系统操作维修时，要留有足够的操作空间和安全疏散通道。

拆卸部件前要确认无压无余汽，严禁带气带压拆卸部件并做好防烫保护。

4.23遇有化学物品等腐蚀性较强对接触人体皮肤有损害工作时，要穿戴好橡胶手套、口罩、眼镜、工服、鞋等防护用品。

4.24设备维修后要确保各连接件牢靠，防护装置安装完毕，绝缘性能良好，人与设备离开一定安全距离后方可通电试运转。

4.25易燃易爆物品必须按规定的地点和方法存放，不得在此周边地方动用明火。

工程部交接班制度

确保机房设备的安全运行，有效保障人员安全、设备安全；

适用于工程部全体运行值班人员；

专业主管负责检查监督；

4.制度细则：

4.1值班员工应提前十分钟到岗；

滞后十分钟下班；

4.2因故不能到岗者，须提前通知本专业主管，在得到本部门主管同意后，方可执行；

4.3交接班双方人员必须作好交接班的准备工作，准时进行交接班，交代未处理完事件情况；

查看运行记录、清点钥匙、工具等,再进行设备检查完成后，方可双方签字认可。

如有缺失由交班人负责查找或赔偿。

5.具体工作内容：

5.1交班人的工作：

5.1.1值班室内卫生及内务整理、打扫干净。

5.1.2交班人员交班前要详细、真实的填写值班记录；

不得随意涂改。

5.1.3交代未处理完事故情况，查看运行记录，介绍设备运行状况以及设备检修变更情况；

5.1.4确认设备运行无异常，将工具等及公用钥匙清点齐全，方可进行交班。

5.2接班人员与交班人交接工作：

5.2.1接班人员清点岗位上所有的公用物品，如发现损坏或丢失，应立即要求交班人员说明物品去向、缘由；

5.2.2确认后并将工具及公用钥匙清点齐全方可接班。

并做好相应的记录。

5.2.3认真倾听交班人对上一班情况的介绍，并详细了解询问是否发生故障及处理结果。

5.2.4认真查阅上一班值班记录,询问上一班工作完成情况，是否需要下一班继续跟进。

5.2.5交接双方在确认无误后,在上一班值班记录本上签字确认,并开始进入值班工作。

5.2.6主管每天上班时检查值班记录，值班人员应主动向主管汇报工作。

5.2.7如遇交接班时设备处于故障状态，且该故障影响主系统设备设施正常运行，应双方共同进行故障排除（以交班方为主，接班人辅助处理），然后方可交接。

5.3下列情况不得交接班,需及时通知专业主管：

5.3.1上一班运行情况未交待清楚；

5.3.2记录不规范、不完整、不清晰；

5.3.3机房卫生不彻底；

5.3.4接班人未到岗；

5.3.5工具、仪表丢失，未给予明确说明及记录；

5.3.6事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应有交班人负责继续处理，接班人协助进行；

5.3.7发生事故，及时通知专业主管；

5.3.8积极、认真完成公司交办的临时紧急性工作；

5.3.9发现接班人酒后、精神恍惚等不许进行交接班，应通知上级另行安排；

值班及机房管理制度通则

1.目的：

确保机房管理符合相关规定及值班人员有序地工作

2.范围：

适用于机房的各项管理及运行值班

3.职责：

专业主管负责检查监督，运行值班人员负责执行实施

4.制度细则：

4.1机房管理制度：

4.1.1机房出入：

4.1.1.1机房是商场重要的动力设备重地，非本部门人员未经部门批准，严禁入内。

严格执行来客登记制度。

4.1.1.2外单位或其它部门人员到机房内施工或维修时，需在来客登记本上登记。

经工程部经理批准后，由运行人员陪同方可进入。

工作时不能私自动用与本维修项目无关的设备。

4.1.1.3不准在机房内会客和接待与本专业工作无关的人员。

4.1.2机房卫生：

4.1.2.1不准在机房内乱扔杂物、堆放物品、擅自存放私人物品，保持机房内的卫生。

4.1.2.2严禁在机房吸烟、便溺。

4.1.2.3随时保持机房设备的干净整齐，不得有积水、积尘现象。

4.1.2.3每班要对值班室进行一次清扫，桌上物品应摆放整齐，保持清洁。

4.1.3机房设备：

4.1.3.1未经上级领导批准，不得擅自更改、调整各种设备的数据和参数，如需更改数据和参数，经批准后方可进行更改并做好详细的更改记录。

4.1.3.2爱护机房内的各种设备、器材，积极维护、正确使用、防止丢失和损坏。

4.1.3.3机房内的各种设备要按维保计划定期维修保养，确保设备的正常运行。

4.1.3.4运行人员要按时巡视机房设备的运转情况，保证设备正常运转和完好率。

4.1.3.5机房的各种压力表、安全阀、温度表要定期检查和校验，以保证设备的安全运行。

4.1.3.6机房设备如发生异常情况，运行人员要做好应急处理及善后处理工作。

4.1.4故障处理：

4.1.4.1当班发生的故障，在不影响主系统设备设施运行的前提下由当班处理，若未处理完需转交下班继续处理时，交接班双方应现场交待清楚并做好记录。

4.1.3.2如故障严重运行人员不能排除时，要做好应急处理，并做到：

ａ:

涉及到安全或影响运行的故障及时通知到经理、主管，事后写清故障报告。

ｂ:

若不涉及安全或未影响正常运行的故障要在故障记录本做好记录，并且当面向主管或经理汇报。

若主管、经理不在班，在记录的同时要用书面形式写清楚并请下个班人员转交主管、经理。

C:

如维修人员在机房内维修时，在确保运行及巡视正常前提下，运行人员要主动到维修现场协助维修。

4.1.5设备交接：

4.1.5.1当运行班发现大厦设备有不正常现象时，按“故障处理”要求进行。

需要维修班维修的设备由维修接手进行维修，并做好记录,在维修期间此设备由维修班负责。

4.1.5.2维修正常后，当班运行领班和维修人员在现场进行设备交接，交接后设备由运行负责。

4.1.6机房安全：

4.1.6.1各运行值班及维修人员，要认真执行各专业的安全操作规程及各项安全规章制度，并做到安全生产，避免发生人身伤亡事故。

4.1.6.2不准将易燃易爆物品带入机房，如动用明火必须有主管部门批准，并配备灭火器和看火人。

工作完毕现场应有人留守，半小时后确认无隐患方可离开现场。

4.1.6.3各机房所配消防器材属专用设施，应摆放在最醒目及便于取拿的地位，任何人不得挪作它用。

4.1.6.4在工作中确保工作场地安全，防倒塌、防滑、防触电、防爆炸、防水淹和防止碰、砸、刺、扎伤等。

4.2值班管理制度：

4.2.1运行值班：

4.2.1.1运行人员必须集中精力严守岗位，认真履行工作职责。

4.2.1.2运行人员应处理好各项工作及临时交办的任务。

4.2.1.3运行人员要对运行表和记录本做详细记录。

4.2.1.4运行人员在工作中要注意安全操作，严禁违章操作。

4.2.1.5运行人员不得在机房内追逐打闹、扎堆闲谈、喝酒、吃零食。

4.2.1.6运行人员要增强节约意识，杜绝浪费现象，为商场节约开支。

4.2.1.7运行人员不能脱岗、串岗。

4.2.2运行交接班：

4.2.2.1运行人员必须提前10分钟到岗进行接班工作。

4.2.2.2运行人员必须现场交接班，做好各设备的交接。

4.2.2.3运行人员必须详细阅读各记录，做好交接工作。

4.2.3值班巡视：

4.2.3.1值班人员要按时进行设备和系统的巡视工作。

4.2.3.2值班人员在巡视时要携带必要工具和通讯设备。

4.2.4值班记录：

4.2.4.1值班人员要做好日常的运行巡视记录。

4.2.4.2设备发生故障必须做好记录。

4.2.4.3每班结束前应写交接班记录。

4.2.4.4消防系统的每月巡检和消防系统设备的异常情况必须写记录。

工程部工具管理制度

为保证部门资产及设备设施正常维修维护

2.职责：

工程部经理、专业主管、文员负责监督、检查

3.范围：

工程部各专业

4.1所配置工具为工作之用，每位员工都应该爱护、珍惜。

工具使用后应保持洁净，工具箱码放整齐。

4.2专用大件工具和机械应有专人保管，凡使用或借用时需经保管人员同意后方可使（借）用。

4.3凡在工作使用中出现的正常损坏，应写明原因需经理签字后方可更换新工具。

4.4凡工具出现非正常损坏或丢失，应由责任人照价赔偿。

4.5各班需交接的共用工具，由当班人员负责清点和管理，如出现损坏或丢失由当班人员负责。

4.6从库房借用工具或器械，归还日期一般不超过两天，如有特殊原因应经理或主管同意后方可延期归还。

4.7非本部门人员借用工具时，应由主管或经理同意后方可借出并登记，归还时由工具管理人员查验无误后收存。

4.8工具管理人员应定期清点和检查所负责的工具和器械。

4.9凡未经批准不得将工具和机械等带出商场使用。

4.10工具的领用应建立“共用工具领用台帐”和“个人工具领用台帐”。

4.11当工具领用人调离本部门时，应归还所有领用的工具，如有损坏或丢失应照价赔偿。

机房钥匙管理规定

规范工程人员及设备机房的正常管理工作；

2.适用范围：

适用于工程部全体人员；

工程部主管负责监督、检查工作，并定期向部门经理汇报；

4.具体工作要求：

4.1机房钥匙一律不得私自配制；

4.2凡不是24小时值班的机房，钥匙应有一套在24小时值班的配电机房保存，以防万一有特殊情况需使用时须严格登记。

4.3不允许私配机房钥匙。

4.4无关人员不得借用机房钥匙。

5.5机房钥匙一旦遗失必须立即申报。

5.6无人值班的机房，借用钥匙时间需进行登记。

设备机房门禁制度通则

为保证商场设备设施的正常运行特制定本管理规定

商场各系统设备设施机房

各专业值班及运行人员执行

4.1非本专业人员不得随意进入设备机房；

4.2经工程部经理或本专业主管批准进入机房参观、检修，相关人员必须遵守机房的各项规章制度，服从值班人员安排，不得随意逗留；

4.3经批准进入机房的人员必须填写外来人员登记表；

4.4严禁携带易燃、易爆品进入；

机房内严禁吸烟；

4.5非本专业人员严禁操作机房内任何设备设施；

4.6工作完毕，禁止在机房逗留。

工程部油饰操作制度

1目的

确保商场和人员安全

2适用范围

综合维修专业员工

3内容

3．1操作现场严禁烟火。

3．2油漆、稀料放在指定位置，保持空气畅通。

3．3油饰区域10米内不得有产生火花的其他操作。

3．4油漆解冻，严禁用火加热。

3．5油饰现场须配备灭火器材。

3．6油饰工作中要遵守《直爬梯、人字梯使用规程》及《安全作业管理规定》。

3．7工作完成清理现场，剩余油漆等要放回库房妥善保管。

工程部砂轮切割机操作制度

确保商场设备及员工的安全

工程部各专业员工

3．1开机前检查防护罩是否齐全，牢固。

3．2工作现场不得有易燃、易爆物品。

3．3检查砂轮片安装是否牢固，有无缺陷。

3．4砂轮片与工件接触要缓慢，正常后均匀受力。

3．5夹板不得小于砂轮片直径的1/3。

3．6操作时须佩带防护眼镜。

3．7工作完成后及时清理工作场地。

工程部台钻操作制度

3．1工作前对所有钻床和工具，卡尺进行全面检查，确认无误方可操作。

3．2工件装加必须牢固可靠，不可用手拿着工件钻孔，应用工具夹持，大型工件必须垫稳夹牢，压紧，工作时严禁戴手套。

3．3钻薄片或钻孔时，工件下面必须垫木板压牢，切勿用手去挡，以免伤人。

3．4装卸工件，装拆钻头，测量工件，变换转速，必须停机进行。

装卸钻头要用钥匙，不可敲击。

3．5进刀是不可用力过猛，以免造成事故。

3．6钻头上绕有长铁屑时要停车，用刷或铁钩清除。

3．7工作完毕将钻床及周围清理干净。

工程部砂轮机操作制度

3．2托架与砂轮之间距离在3MM以内，砂轮无破损，安装牢固、平稳。

3．3砂轮与防护罩之间不得有杂物。

3．4戴好防护眼镜，操作时不得用力过大，不得戴手套操作。

3．5不得两人同时使用一个砂轮，不得在砂轮侧面加工工件。

3．6严格控制砂轮磨损程度，当砂轮直径消耗至原尺寸70%时应更换砂轮。

3．7较小工件不得用手直接拿着，应正确使用工具夹持。

3．8更换砂轮时应检查有无伤残，装好后要经过1-2分钟试运转方可使用。

工程部管道维修操作制度

确保商场水系统正常运行

工程部专业员工

3．1两人以上搬运时要相互呼应，行动一致。

管子堆放须排列整齐，垫塞牢固，竖放时要吊装牢固。

3．2拆装管道要先关上前级阀门，并悬挂警示牌，工作完成后取牌恢复。

3．3更换阀门前要正确选择阀门种类、型号，注意介质流向。

3．4吊装长管道要加装吊杆、支架、管卡，并按管径及长度确定数量，安装牢固，管道按要求做好防腐。

3．5套丝板保持良好状态，管子加工时要夹持紧固，转动时不得用手触摸。

3．6工作完成后，及时清理工具及工作场地，保持工具及工作场地清洁。

工程部电气焊操作制度

确保设备安全使用

空调、综合维修专业员工

3．1电气焊操作必须持保安部开办的动火证，指定监护人，清理现场，做好防范措施，确保无危险方可施焊。

3．2电焊机电源由专业电工拆装，电工确认正常后方可操作。

3．3氧气、乙炔避免暴晒、碰撞，并由专人保管。

氧气瓶、减压表、焊具严禁油脂，乙炔罐加装安全止回阀。

3．4焊、割具点火不得对准人，点燃后不得放在工件上。

施焊时氧气、乙炔瓶按规定分开放置。

不得持连线焊枪爬梯登高。

3．5严禁带压、带电、带气施焊。

3．6操作人员带好防护用具。

3．7密封金属容器施焊时要可靠接地，储存过易燃物的容器须清理干净展开后方可施焊。

雷雨时禁止露天施焊。

3．8工作结束后通知电工拆除电源。

氧气、乙炔松开减压阀，并检查操作地点，确认安全后方可离开。

3．9电、气焊设备使用前要严格检查，未经经理批准不得外借。

配电室电工管理制度

适用于配电室内所有设备的各项日常管理；

专业主管负责检查监督，电气值班人员负责执行实施；

4.1配电人员必须持证上岗，必须严格执行用电安全操作规程；

4.2严格执行《机房门禁制度》；

4.3停送电由当班电工依据《倒闸操作票》、《停送电工作单》进行操作；

4.4当班电工应按规定对变配电装置定时巡视，作好巡视记录；

发现问题及时处理，不能及时处理的问题要迅速上报专业主管；

4.5停电线路操作开关应设明显标志，检修、停电拉闸的须在停电开关的手柄处悬挂“有人工作禁止合闸”标志牌；

严防误操作；

4.6停电时，应提前向用户发出通知；

送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电；

4.7供电线路严禁过载供电，配电室内禁止乱拉、乱接临时线。

如需增容接线的，须报项目经理进行审批，同意签字后方可执行；

4.8严禁违规操作，操作检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等；

4.9配电室内设备及线路改变，须经过项目经理同意，重大改变报公司总工批准，并在工程部存档；

4.10保持良好的室内照明、通风；

墙上应配挂温度计和湿度计，室内温度应控制在35℃以下；

4.11保持配电室的清洁、干燥、无杂物、无积水；

4.12作好防护措施，防止小动物进入配电室；

4.13配电室内要配备应急照明灯、干粉灭火器，并保证完好无损及使用方便；

4.14配电室应配备标示牌（禁止类、警告类、准许类、提醒类）及临时接地线。

消防设备运行管理规定

保证系统设备的安全运行及人员安全；

消防系统设备设施；

主管监督及安排专业人员配合设备厂家进行维护保养工作，并检查结果；

4.管理规定：

4.1保证消防主机不间断电源的开启；

4.2严禁修改系统参数；

4.3专业人员每天巡查系统运行情况，发现异常配合厂家处理，做详实记录并上报专业主管；

4.4消防系统各种设备严禁私自拆卸、维修；

4.5消防广播主机，未经公司批准，严禁使用该设备进行无关内容的播放；

保安监控系统运行管理制度

保证保安监控系统设备的安全运行及人员安全；

保安监控系统设备；

电气主管管理系统运行情况，并监督本专业人员及设备厂家完成设备维护保养工作，并检查结果；

4.1保证系统不间断电源的开启；

4.2系统的不间断电源严禁使用监视设备以外的负载；

4.3楼层摄像头的电源插座严禁使用其他负载；

4.4未经本专业主管同意，严禁修改系统参数；

4.5系统参数修改后，应在记录本上做详细记录，并即时通知当班监控员；

4.6巡查系统运行情况，发现异常立即处理，做详实记录并上报专业主管；

4.7监控系统各种设备非本专业人员，严禁私自拆卸、维修、操作；

4.8主机专机专用，严禁安装任何其它无关程序。

电梯设备管理制度

为有效保障人员人身安全及确保电梯设备的安全运行；

适用于工程部电气专业人员；

专业主管负责检查、监督；

4.1电梯巡视检查、维修保养管理由工程部负责监督维保方执行：

4.2电梯日常巡视检查、周维修保养、年度维修测试由专业维保公司进行；

4.3工程部应对电梯运行情况进行巡视检查，并填写《电梯巡检记录》，发现问题及时报维保公司进行急修；

4.4工程部按照电梯保养合同，要求电梯维保公司按合同规定要求进行维保、调试，维保现场须由工程部监督，并验收维修项目。

维保公司维修人员负责填写维修工作清单。

5.5出现电梯关人等故障，以及火灾等应急事件按《电梯应急处理方案》执行。

生活饮用水污染紧急情况处理步骤

为保障商场的正常运作及人身安全，在生活水出现污染情况时，工程值班人员应采取以下相关应急措施；

工程部经理或当值专业主管负责事件的指挥、处理；

工程值班人员负责具体实施；

3.适用范围：

工程部全体值班人员；

4.具体工作步骤：

4.1由单位主管领导负责组织处理水污染事故；

4.2主管领导、维修工必须在接到报告后10分钟内赶到现场，初步判断水污染范围和原因，及时向卫生行政部门报告；

同时向上级领导汇报；

4.3张贴安民告示，及时通知水污染范围内的住房；

4.4协助卫生行政部门开展事故调查，并落实控制措施，如需停水应负责解决临时供水。

4.5如有病人，马上组织送医院诊断治疗；

4.6检查供水设施与管线，并及时维修；

4.7按卫生行政部门要求，做好对供水设施清洗、消毒工作，经卫生行政部门同意后方可恢复供水；

4.8将事故经过及处理结果汇总成书面材料存档并上报卫生行政部门崇文区卫生局卫生监督所。

停电紧急处理程序

为保障商场供电设备的正常运行及人身安全，在供电线路或站内设备发生事故时，根据大厦变配电设备的实际运行情况，值班人员应采取以下相关应急措施；

工程部电气主管负责人员及设备运行保养的监督检查、管理工作；

配电室值班人员负责具体实施；

具有《哈尔滨市高压运行操作证书》的配电室值班人员；

在班中（正常工作时间）

1、各部门人员如发现商场局部或大面积停电、全部停电的情况后，应立即通知专业主管或电气专业值班人员；

2、值班人员接到停电的报告后，应立即安排工程人员到现场查明原因，尝试恢复供电；

安排保安人员检查电梯有无困人以及商场内各处有无安全事故；

同时安排客服部相关人员了解事件的详情。

3、工程部接到报告后，要立即检查并确认：

1）本站上级电源停电，应立即通知专业主管，由主管致电供电局询问其停电原因和停电时间等情况，并向工程部经理及项目经理和客服经理告知详情。

2）停电原因1：

如高压侧双路进线无电，立即汇报上级领导，并与供电局有关部门联系。

停电原因2：

如高压侧一路进线无电，另一路正常。

值班人员确认无其他问题后，立即按操作规程，退出停电的一路，检查无误后，将另一路用联络开关投入运行。

并做好相应记录。

（停人员、热力站值班人员，先行关闭重要设备；

再得到其确切答复后再执行此项操作）

3）若是站内原因停电：

低压侧某一出线出现故障，应立即切断故障线路，则由工程部组织人员迅速查明故障原因，将其他线路正常送电。

及时抢修故障线路，进行急修或应急处理尽快恢复正常。

4）