租金建议及收益预算.docx

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租金建议及收益预算

租金建议及收益预算

1 项目租金建议及租金收益预算

1.1租金定位依据

租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：

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--[endif]-->楼层因素

包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。

楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。

一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。

例如：

当一楼租金30元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为30*（1-40%）=18元左右；三楼租金为18*（1-35%）=11.7元左右；四楼租金为11.7*（1-30%）=8.19元左右；五楼租金为8.19*（1-25%）=6.14元左右，同理可知，地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。

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--[endif]-->配套组合因素

本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。

如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价，下面详细说明：

Ａ.一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近（如表演台等）等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度：

Ａ类地区为楼层原定租金全额，Ｂ类地区为Ａ类租金的９０％－９５％，Ｃ类地区为Ａ类的８５％－９０％。

Ｂ.商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的关键作用，据资料显示，万国广场在家乐福开业后的租金上升25%左右，同样，知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。

Ｃ.根据商业操作惯例，面积（套内面积）越大，则租金越低，面积与租金是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面，大中型店铺进场后投入较大，形象非常良好，能够整体提升商业项目的档次，同时管理起来较方便，另一方面，店铺单位面积增大了，则整体楼层的店铺数量会相应减少，这样能够有效地减少工作人员的劳动强度，节省人力物力财力。

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--[endif]-->商业业态因素

   此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：

单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。

如，眼镜行业于商场内的普遍扣点为33%左右，此经销商租用本商业项目中20平米的店铺，经调研得知，其于本市其他店铺（与本商业项目存在可比性的）月营业额为10万元左右（店铺面积为100平米），则由此可知，我商厦为其提供的20平米店铺的租金为：

10万元/100平米*20*33%=6600元左右。

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--[endif]-->管理水平因素

   经营管理水平是保障购物广场良好运作的关键，良好的经营管理要与商业的发展相吻合，适应经营者和消费者的需求，专业管理公司的加入可以保障租金的稳步提升。

现在大部分商业项目均打出了四统一原则，即“统一招商、统一管理、统一形象、统一物业”，此举可保证业主、商户、顾客的利益，同时也是销售及招商的题材之一，能够对销售及招商起到很大推动作用。

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--[endif]-->市场供应量因素

   供求关系决定价格，这是政治经济学中一条重要理论，经市场调研可以看到，目前类似本商业项目的其他项目于天津市数量较多，同时于海光寺一带迫切希望的潜在业主数量亦很有限，显而易见，本年度商业地产市场的态势不容乐观，同时，前期部分商业地产项目因为盲目上马、急于融资等原因，已使商业地产小白楼

18000-25000

新澳

滨江道商圈

25000-30000

麦购、庄吉、万达

奥体中心商圈

18000—22000

时代澳城、上谷等

东站后商圈

12000——15000

嘉华

注：

以上价格水平为已综合各因素的区域商铺平均售价水平，其中包括街铺和综合性商场的商铺价格水平，按建筑面积计算，仅作参考。

根据上表述据表明，滨江道商圈商铺售价水平最高，这主要因为该商圈是目前天津市主要的聚集地，商家云集，市场升值空间一直被众商家看好，同时由于滨江道商圈经过几年的开发，土地的资源已变得十分之有限，综合以上诸因素，更加凸显了滨江商圈商铺的可贵性，价格较高也已成为理所当然之事。

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--[endif]--> 天津市主城区各区商铺价格比较分析

区域

平均售价/元/平方米

和平区

18000—25000

河东区

10000—13000

河北区

9000—12000

南开区

13000—16000

河西区

12000—15000

注：

以上数据为天津市统计局及市场调查结合资料分析所得，其中包括街铺平和综合性商场的商铺价格水，按建筑面积计算，仅供参考。

根据上表数据分析，项目所在区域——南开区商铺价格水平属中等水平，平均价格水平在13000—16000元/平方米，商铺价格水平最高是和平区，达到18000—25000元/平方米，进一步表明和平区作为天津市商业中心的价值所在。

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--[endif]-->项目租售建议

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supportLists]-->3.1 

--[endif]--> 主要销售方式及分析

目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：

自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，下面逐一展开分析。

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--[endif]-->自购自营

在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。

优点：

开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；

缺点：

上文提到，天津市商业地产目前呈多头竞争趋势，市场调控中供大于求，所以上述方式非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。

注意：

此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。

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--[endif]-->纯租赁

商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点：

开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责，同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理；

缺点：

回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。

注意：

此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。

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--[endif]-->返租

在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：

为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。

然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。

优点：

所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。

在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。

这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。

从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。

经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。

缺点：

在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。

而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。

试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。

而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

注意（如何规避风险）：

从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。

在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。

签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。

一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，假如开发商也无力或无心承担每年高达总销售额X%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。

更何况返租协议长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。

对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。

如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：

A．开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。

 B．核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。

  C．在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。

这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。

  D．为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。

  E．商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。

而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。

据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%