岗厦河园片区改造项目经济测算分析Word文档格式.docx
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计算基础为勘察设计费
1.6施工图预算编制费及竣工图编制费
2
销售价格
2.1公寓销售价格
16000元/m2
16000元/m2~~17000元/m2
原报告预测的公寓销售价格符合市场发展的趋势；
2.2写字楼销售价格
17000元/m2
18000元/m2~~19500元/m2
根据市场发展的趋势，原报告预测的写字楼销售价格略偏低于工程所在区域正常的市场写字楼价格；
2.3地上商业物业销售价格
25700元/m2
25700元/m2~~26000元/m2
原报告预测的地上商业销售价格与市场发展的趋势相符；
2.4地下商业物业销售价格
25000元/m2
25000元/m2~~25500元/m2
原报告预测的地下商业销售价格符合市场发展的趋势；
3
工程资金缺口比较
17.21亿元
15.01亿元---18.01亿元
4
世联对原报告的简要总体评价
根据对相关成本分项的调整以及预测的浮动销售价格,我司对该工程重新进行了经济测算。
金地公司测算的工程资金缺口为17.21亿元，该资金缺口处于本次测算的工程资金缺口合理范围之内。
2测算假设及不确定性因素评价
2.1测算假设评价
A：
金地报告分析过程
⏹假设地价按旧改政策缴纳，按容积率2.0以下全免，2.0~4.5交20％，容积率4.5以上全交计算；
⏹股份公司提出方案，划出1万平M土地股份公司自行建设；
⏹集体物业全部返还集中商业；
⏹金地大百汇公司投资回报率为10％；
⏹金地大百汇建筑面积82.13万（其中：
还建村民43.39万，公建0.6万，可售部分中公寓15.1万，写字楼9.0万，商业14.03万）；
B：
世联评价
⏹金地报告对地价的测算是根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》以及《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》的相关标准测算，所选取的测算参数执行了政策的标准，对地价的测算结果合理；
⏹.股份公司对本工程用地中1万平方M土地拥有的自行建设权利是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；
⏹将集体物业全部返还集中商业也是根据《岗厦河园片区改造合作协议》的要求作为金地报告测算的依据；
⏹目前，行业对投资回报率的要求普遍集中在15%左右，金地公司取投资回报率为10%，属于行业对投资回报率要求的较低水平。
在测算中，采取10%的投资回报率是金地公司对其处于行业领先水平的体现，该取值可较大程度的降低工程的资金缺口；
⏹金地公司根据本工程改造规划以及《岗厦河园片区改造合作协议》的要求，确定工程各物业类型的建筑面积，该假设是与工程的规划和发展要求相适应的。
2.2不确定性因素评价
⏹本测算假定商业物业及写字楼等所有物业销售率为100%；
该指标实现与否将直接影响工程收益水平和利润缺口；
⏹地价测算基于整个工程按照整宗地建设测算，如果整个工程分拆为诸多独立宗地计算地价，将影响地价测算水平；
⏹销售价格的制定基于工程所有物业年限全为70年，如果写字楼、商业物业改变使用年限，将影响价格水平；
⏹根据我司开发计划，开发周期暂定为5年，赔还时间为3年，如果开发周期延长，将重大影响我司动态投资回报水平；
⏹所有物业类型都达到100%的销售率在确定的开发经营期内具有较大的实现难度，但我们认为对于本工程而言，实现的可能性较大。
金地公司在测算中假定了商业物业及写字楼等所有物业销售率为100%，作为商业物业和写字楼物业，实现如此之高的销售率对于即便是在深圳中心区的本工程来说，也将会存在巨大的风险。
而对于本工程中公寓类型的物业，达到100%的销售率则具有较好的实现度。
当该指标没有达到100%的销售率时，将会降低影响本工程的收益水平，增加工程的利润缺口；
⏹按照整宗地建设进行测算对于旧城改造工程具有一定的不确定性，采用该假设的测算结果会低于工程的正常开发成本，缩小工程的资金缺口；
但对于本工程而言，采取这种假设是与现阶段工程的进展情况对应的，是合理的假设。
由于本工程已与股份有限公司签订了一系列的合约，与其形成了良好的合作伙伴关系。
因此，在地价测算中，本工程采用基于整个工程按照整宗地建设测算的思路具有良好的可行性；
但同时，由于本工程属旧城改造工程，存在诸多的工程不确定性因素，如果整个工程分拆为诸多独立宗地计算地价，将会增加土地的中间费用，降低工程收益水平。
⏹所有物业类型均采用70年的物业持有期有悖于政策允许的最高土地出让年限，我们建议公寓用地土地出让最高年限采用70年，写字楼用地最高土地出让年限采用50年，商业用地出让最高年限采用40年
金地在测算中对于商业物业、写字楼物业、居住物业均采用了70年的物业持有年限，对于该类物业类型，由于在土地出让政策中，商业用地的最高土地出让年限通常为40年，写字楼用地的最高土地出让年限为50年，居住用地的最高土地出让年限通常为70年。
因此，商业和写字楼用地采用70年物业持有年限，具有很高的工程持有期的风险，影响工程的动态收益水平；
⏹我们认为开发周期和赔还时间的确定是合理的
由于本工程属于旧城改造工程，能否按期获得土地，进行开发建设将会存在很多的不确定性因素。
金地在经济测算中，采用了5年的开发周期，将赔还时间确定为3年具有一定的可实现度。
2.3可能影响工程收益的因素分析的评价
⏹售价因素
售价是工程收益实现最重要的条件，一旦将来房地产市场价格发生波动，将很大程度影响工程收益水平。
⏹成本因素
成本因素的变动包括材料费用和人工费用等成本因素的上涨，该类因素上涨将导致工程投资增加，资金缺口变大。
⏹工程持续周期
如果工程开发周期延长，不影响静态测算的效果，但是将严重影响开发商资金的动态收益水平。
⏹在测算中，在考虑到影响工程收益的因素时，金地从售价因素、成本因素、工程持续周期等方面入手，确定工程各种物业类型的售价、成本、工程持续周期，充分考虑了可能影响工程收益的因素。
3工程开发计划说明的评价
本地块建筑物业类型复杂、规模及投资巨大，总建筑面积约为108.63万m2，其中包括27.1万m2的两层地下室（局部三层），二栋二百多M高的超高层办公楼和公寓，根据我司开发计划，开发周期暂定为五年，赔还时间为3年，因为具体规划方案未出，只能给出大致开发计划：
1、第一年：
开挖土方、基坑支护并完成20万m2的地下室及10.67万m2的地面建筑；
2、第二年：
完成7万m2的地下建筑及19.19万m2的地面建筑；
3、第三年：
完成地面建筑26.63万m2；
4、第四、五年：
由于超高层建筑物建设周期长，主要是完成建设超高层物业，合计25.63万m2。
鉴于金地公司在房地产开发领域的实力，可适当考虑缩短开发周期；
但由于本工程地块建筑物类型复杂、规模及投资巨大，总建筑面积约为108.63万m2，其中包括27.1万m2的两层地下室（局部三层），二栋二百多M高的超高层办公楼和公寓。
综合以上因素的考虑，确定开发周期暂定为5年，赔还时间为3年以及金地公司每年计划的开发量是合理的。
4工程成本测算评价
4.1工程建安成本的测算评价
根据金地公司建安成本初步估算，工程建安成本为48.74亿元，该建安成本估算是根据最新的概念规划等相关要求，参考我司以往开发经验，并结合我司的成本控制水平的基础上进行的客观的成本估算；
ⅰ.建安成本输出：
ⅱ.建安成本测算的具体说明：
●基础设施成本：
香蜜山工程单方造价为234.72元/m2；
翠堤湾工程单方造价为107.40元/m2；
（注：
翠堤湾利用了金地海景相应的基础配套设施，故造价水平偏低）
岗厦工程单方造价为140.53元/m2；
与金地公司以往类似工程造价水平相当；
●环境成本：
香蜜山工程单方造价为184.38元/m2；
翠堤湾工程单方造价为94.70元/m2；
岗厦工程单方造价为58.29元/m2；
●公建配套成本：
香蜜山工程单方造价为667.23元/m2；
翠堤湾工程单方造价为998.27元/m2；
岗厦工程单方造价为1051.75元/m2；
（公建配套造价主要和地下室等的配置情况有关，岗厦工程配置的地下室相对较多，所以单方成本略微偏高一点）
●地下室工程费：
渔农村工程地下室单方造价为：
4100元/m2
岗厦工程地下室单方造价为：
3966元/m2（渔农村工程靠近深圳河地质条件相对复杂，所以单方造价略高一些）；
●高层普通住宅单体成本（返建物业）：
渔农村工程住宅单体的单方造价为2850元/m2（毛坯价）
岗厦工程的住宅单体单方造价为2800元/m2（不含450元/m2的精装修成本）
●地上商业成本：
渔农村工程地上商业单方造价为：
4100元/m2；
岗厦工程地上商业单方造价为：
4000元/m2；
●地下商业成本：
一般来说地下商业的单方造价水平会比地上商业增加1000元/m2以上，所以岗厦工程单方造价为：
5000元/m2；
●不可预见费：
工程预备费一般情况下取工程总造价的3％～5％，由于长期以来金地公司在房地产开发领域积累的经验较丰富，所以岗厦工程取下限3％；
ⅲ.相关案例造价水平比较：
岗厦工程测算单方造价
3620.35
6452.85
3877.85
4907.85
6555.85
4392.85
5422.85
渔农村工程（毛坯价3198元/m2）
3648.00
招商银行大厦
7360.00
深圳市电视中心
6850.00
5
金中环
6400.00
6
益田假日广场
4890.00
7
万象城
4750.00
8
中信城市广场
4500.00
9
港岛中心
5250.00
10
星河CBD
5400.00
ⅳ.建安成本的风险分析：
近年来，建筑材料市场价格上涨较快，以铜的价格为例，2006年元月的铜价格为43000元/吨，到5月已经突破了80000元/吨。
其他材料如钢材、铝以及能源等的价格上升也较明显。
另一方面，随着国家惠农政策的出台、落实，以及中国主力劳动年龄人口的大幅下降（25~35岁男性人口将从1.1亿下降到0.7亿），建筑工人工资在未来10年内都会处于一个快速增长期，近年来建筑市场上的人工工资也大幅度上涨，人工费基本上是以每年10%左右的速度上升。
预计原材料市场和劳动力市场的这种涨势还将在接下来的几年中得以延续。
综合以上可预见及众多不可预见的因素，岗厦工程成本测算中的3％的不可预见费用属于严重低估，金地公司必须承担很大的成本风险。
我们对工程测算的建安成本为47.32亿元，金地公司测算的建安成本为48.74亿元。
我们对建安成本作出的调整主要如下所述：
ⅰ.建安成本输出的评价：
在《工程成本输出表（容积率5.8）》中，建安成本中包含了不可预见费，这是建安成本中不应包含的分项；
不可预见费应在工程总投资构成表中进行统计。
如果将不可预见费纳入到建安成本统计中，就会增加其他以建安成本作为基础进行计算的分项（如前期费用、管理费等）的费用，导致总投资额偏离正常水平。
ⅱ.建安成本测算具体说明的评价：
⏹案例具有可比性，考虑到了本工程的特点，确定的最终建安成本是合理的
在对各类建安成本组成单项的造价水平确定中，金地公司从先前参与过的旧城改造工程（香蜜山工程、翠堤湾工程、渔农村工程）入手，考虑到参考案例与本工程的异同，结合本工程的特点，确定本工程的各分项建安成本。
ⅲ.相关案例造价水平比较评价：
⏹在案例比较中，从不同的物业类型、不同的装修档次，根据本工程与可参考案例的异同，确定本工程的造价水平，整个方法是正确可行的
ⅳ.建安成本的风险分析评价：
建安成本主要由材料费、人工费、机械台班费三部分构成，建安成本的风险也主要包括这三部分的风险。
在对材料费存在的风险进行分析时，应考虑到建筑材料的多样性、复杂性，避免用某一种或几种材料的过快上涨来确定建筑材料价格的整体上涨率。
金地公司在确定工程人工费时，考虑了国家惠农政策的出台、落实，以及中国主力劳动人口年龄结构发生的变化，确定人工费以每年10%左右的速度上涨具有一定的前瞻性。
近年来，机械台班费用的变化较小，确定机械台班费用可参考最新的、有关深圳市建筑工程定额确定。
综合以上可预见因素以及众多不可预见的因素，我们认为金地公司在岗厦工程成本测算中采用3％（略偏低正常水平）的不可预见费用与其公司的实力和市场因素是相符合的。
4.2工程其他投资工程的测算评价
4.2.1前期费用评价
前期费用包括工程勘察设计，报批报建等过程中发生的成本费用；
结合我司成本水平以及岗厦工程综合考虑设计，咨询等环节发生的费用，按照建安成本的6%估算（政府相关文件计算出来的工程建设其他费用约为8％），即使是考虑到工程的规模效益和金地的管理能力挖潜，6%的水平也是难以达到的。
金地公司在此部分将前期费用确定为建安成本的6%，该部分费用实际上包含了勘察测量费、规划设计费、临时供水供电场地平整、临时道路等前期费用以及工程监理费、报建费等其他费用。
一般情况下，前期费用为建安成本的2%-4%，其他费用为建安成本的3%-5%。
金地公司在经济测算中考虑到工程的规模效益和金地的管理能力挖潜，对此项费用采用为建安成本的6%，该取值属于行业的平均水平。
4.2.2管理费用评价
管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
本工程管理费用的计算按照建安成本的2.5%计算。
行业一般按照“建安成本+管理费用”总额的3%估算。
工程物业类型复杂、投资及建设规模大、工期长、拆迁安置管理情况复杂，管理费用具有非常大的不确定性。
渔农村工程的管理费用也为建安成本的2.5%。
一般情况下，管理费可按工程总投资的3%-5%估算。
在测算中，金地公司取管理费为建安成本的2.5%，严重低于了行业的平均水平，建议对管理费的测算基础按工程总投资的2.5%计算。
虽然金地公司拥有沉淀了多年的房地产开发经验以及公司高效的管理效率，但由于本工程物业类型复杂、投资及建设规模大、工期长、拆迁安置管理情况复杂，管理费用具有非常大的不确定性，以工程总投资的2.5%统计工程管理费仍具有一定的风险。
因此，在工程开发过程中，应努力控制好管理费用的发生。
4.2.3营销费用评价
销售费用是指为销售产品和提供劳务而发生的各项费用。
按销售收入的4％计算。
行业内住宅物业销售费用一般按照销售收入的3-4%估算。
因为工程可售的部分基本全部为商业办公物业，将发生大量的招商代理、广告推广费用！
因为商业办公类物业不同于住宅房地产，全部销售的假设很难实现，往往会大量采用免（减）租1-2年等措施进行招商，所以将发生大量的营销推广费用。
为确定营销费用，金地公司在测算中考虑了以下因素：
⏹工程可售的部分基本全部为商业办公物业，在营销中将发生大量的招商代理、广告推广费用；
⏹实现工程的商业办公物业全部销售，往往会大量采用免（减）租1-2年等措施进行招商，将会发生大量的营销推广费用；
⏹在房地产开发实务中，住宅物业销售费用一般按照销售收入的3-4%估算，按销售收入的4％计算；
在房地产开发实务中，商业办公类物业不同于住宅物业（行业内住宅物业销售费用一般按照销售收入的3-4%估算），金地公司在测算中，对此项费用按照销售收入的4%估算，是与本工程的物业类型要求相适应的。
4.2.4房屋公用设施专用基金评价
按照深府〔2006〕40号文件，建安工程费用的2％计提。
在测算中，金地公司按照深府〔2006〕40号文件，取房屋公用设施专用基金为建安工程费用的2％估算，具有合理性。
4.3经营税金（指营业税及附加）评价
销售物业营业税及附加为销售收入的5.2％；
返建物业营业税按返建物业固定资产投资成本的5.2％交纳。
在测算中，金地公司取销售物业营业税及附加为销售收入的5.2％；
此项取值属于行业正常水平。
4.4土地增值税评价
在测算中，金地公司考虑到工程基本未增值，所以未考虑土地增值税。
这种考虑是基于工程属于旧城改造工程取值的，该种考虑是合理的。
4.5关于税收的补充说明的评价
ⅰ.在测算中按地价契税免征计算，如果按3%缴纳地价契税，则需增加成本3100万元。
ⅱ.政府补贴17亿，其中资金缺口9亿，补贴后金地公司税前利润7.8668亿，在测算中未计算所得税。
如按15%的税率计算，税后利润为6.6868亿。
ⅰ. 金地公司的报告中是按按地价契税免征进行测算的，如果按3%缴纳地价契税，则需增加成本3100万元。
该部分测算过程按正常的契税税率计算，结果正确、合理。
ⅱ. 按照方案一（具体详见4.2.4），政府补贴18亿，其中资金缺口9.99亿元，补贴后金地公司税前利润8.01亿元，在测算中未计算所得税。
如按15%的税率计算，税后利润为6.81亿元。
ⅲ．按照方案二（具体详见4.2.4），政府补贴15.04亿，其中资金缺口7.05亿元，补贴后金地公司税前利润7.99亿元，在测算中未计算所得税。
如按15%的税率计算，税后利润为6.79亿元。
5各类型物业销售价格确定
5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价
金地公司《岗厦工程价格预测报告》的测算时点是在2006年6月，该报告对各种类型物业的销售价格是基于该时点进行预测。
我们在该部分将基于金地报告测算时点下的物业销售价格进行评价。
5.1.1市场风险预估评价
金地公司在《岗厦工程价格预测报告》中，首先从市场基本需求降低带来的风险、宏观经济变化与房地产泡沫破裂风险、国家宏观经济调控存在的风险等方面出发，对工程存在的市场风险进行了风险预估，认为随着中国房地产市场的结构性变化，以及宏观经济形势的结构性变化，中国的房地产市场在未来几年的市场风险将大大增加，在5年左右的时间内中国的房地产市场很可能进入阶段性的低谷，该市场风险的存在对岗厦工程也是潜在的巨大的风险因素。
我们认为该报告的预测是基于中国房地产市场的发展阶段，从房地产市场的发展规律，考虑了房地产市场的系统风险、市场风险以及受政策，尤其是纵观近年来国家对房地产行业越来越频繁调控的影响，对本工程存在的潜在风险做出的客观、合理、可能的风险预测，因此在对销售价格预测中，我们也充分考虑了本工程在5年左右的开发周期中存在的潜在风险。
5.1.2岗厦各物业价格预测评价
5.1.2.1写字楼价格预测评价
在对本工程的写字楼价格预测中，金地公司首先分析了深圳的写字楼市场情况，然后分析深圳甲级写字楼市场的情况，其次对全国主要城市的写字楼市场进行了对比分析，最后对本工程的写字楼价格进行了价格定位。
我们认为金地报告从宏观的写字楼市场出发，然后对细化到工程本身，着眼于用宏观的趋势和区域发展的规律，从大处着眼，逐步细化，根据工程本身特点，采用客观、合理、适时的数据，基于正确、适用的预测原理，使用市场比较法和租金收益还原法，综合两种不同价格预测方法，对本工程写字楼销售价格进行了价格预测，预测结果（17000元/平方M）考虑了工程未来存在的不确定性因素和潜在风险，基于金地报告的估算时点，该预测结果是与整个报告的方法体系以及工程本身的情况相符合的。
5.1.2.2公寓价格预测评价
在对本工程的公寓价格预测中，金地公司首先分析了近期工程所在片区的公寓市场情况，然后对中心区公寓市场未来的发展趋势作出了判断，最后对本工程的公寓价格进行了价格定位。
我们认为该报告根据公寓物业的特点从工程所在片区市场的分析出发，参考可借鉴案例交易价格，采用客观、适时、合理的数据，使用市场比较法和租金收益还原法，综合两种不同价格预测方法，对本工程写字楼销售价格进行了价格预测。
预测结果（16000元/平方M）考虑了工程未来存在的不确定性因素和潜在风险，基于金地报告的估算时点，该预测结果是与整个报告的方法体系以及工程本身的情况相符合的。
5.1.2.3商业价格预测评价
在对本工程的商业价格预测中，与其它物业类型相比，原报告根据商业物业独有的特点，从工程所在商圈以及核心商圈人口统计、中心区商业年度总营业额预计、零售市场容量对工程可承受规模的影响等方面分析了工程可承受的商业规模。
然后，原报告根据工程本身特点，采用客观、合理、适时的数据，基于正确、适用的预测原理，使用市场比较法和租金收益还原法，综合两种不同价格预测方法的结果，对本工程商业销售价格进行了价格预测。
根据工程计划，在考虑工程为集中式商业的基础上，预测结果（地上商业25700元/平方M、地下商业25000元/平方M）考虑了商业物业在未来存在的不确定性因素和潜在风险，基于金地报告的估算时点，该预测结果是与整个报告的方法体系以及工程本身的情况相符合的。
5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测
本工程属于深圳市福田中心区岗厦片区，该区域直接受中心区的辐射，规划基本延续中心区规划，是深圳未来房地产开发的重点区域，在市场中受到高度关注，有很好的市场基础。
近几年来，城市宏观经济快速发展，房地产市场发展前景良好；
工程所在地位于地铁一号线岗厦站，交通十分便捷；
福田中心区的快速发展为本工程开发提供良好的发展环境和机会。
福田中心区作为深圳市未来的新中心区，定位为深圳市唯一集金融、商贸、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务、行政、文化中心。
该区建成后，大厦林立、商贸云集，商务氛围将会更甚于罗湖。
本次评价将从本报告现在的时点出发，对各种物业类型进行销售价格的预测，与金地公司于06年六月份完成的价格预测报告在估价时点上有所区别，
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