红星美凯龙商业项目可行性研究报告.docx

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武汉红星美凯龙世博家居广场建设

项目可行性研究报告

华太咨字（2011）06025号

北京东方华太工程咨询有限公司

二○一一年六月

武汉红星美凯龙世博家居广场建设

项目可行性研究报告

华太咨字（2011）06025号

编制单位：

北京东方华太工程咨询有限公司

资质等级：

工程咨询甲级

证书编号：

工咨甲10120070052

总经理：

宋世其项目负责人：

杜艳江

编制人员：

汪静杜艳江

审核人员：

周文年

目录

第一章 申报单位及项目概况 1..

1.1 项目申报单位概况 1...

1.2 项目概况 2...

1.2.1 建设背景 2

1.2.2 建设地点 8

1.2.3 主要建设内容及规模 8

1.2.4 建设条件 8

1.2.5 项目用地 8

1.2.6 项目建设期 9

1.2.7 投资规模及资金筹措方案 9

1.2.8 主要技术经济指标 10

1.3 报告编制依据 1..1.

第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 1..2

2.1 发展规划分析 1..2.

2.1.1 武汉市发展规划分析 12

2.1.2 区域发展规划分析 13

2.2 产业政策分析 1..6.

2.3 行业准入分析 1..6.

第三章 项目建设方案 1..7.

3.1 建设条件 1..7.

3.1.1 地形地貌 17

3.1.2 气候条件 17

3.1.3 工程地质条件 18

3.1.4 水文地质条件 18

3.1.5 交通运输条件 19

3.1.6 公用设施社会依托条件 19

3.2 建筑方案 2..0.

3.2.1 设计依据 20

3.2.2 总图设计 21

3.2.3 建筑工程 25

3.3 公用工程 2..8.

3.3.1 给排水 28

3.3.2 供配电 31

3.3.3 弱电系统 35

3.3.4 暖通空调工程 39

3.3.5 消防系统 40

3.3.6 防雷接地系统 41

3.4 项目实施进度 4..2.

3.5 工程招标 4..5.

3.5.1 招标的依据 45

3.5.2 招标范围 45

3.5.3 招标组织形式 45

3.5.4 招标方式 45

3.6 项目实施组织机构配置 4..6

第四章 资源开发与综合利用分析 4..8

4.1 资源利用分析 4..8.

4.1.1 项目建设期主要资源消耗 48

4.1.2 项目运营期主要资源消耗 48

4.2 资源节约措施 4..8.

4.2.1 节约用地 48

4.2.2 节约用材 49

4.2.3 节约用水 50

4.2.4 其他资源节约措施 51

第五章 节能方案分析 5..2.

5.1 用能标准与节能规范 5..2

5.2 项目能耗状况和耗用指标分析 5..3

5.2.1 能源供应情况 53

5.2.2 能源耗用指标 53

5.3 节能措施 5..4.

5.3.1 建筑节能 54

5.3.2 电气节能措施 55

5.3.3 能源管理措施 56

5.3.4 日常生活节能措施 57

第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5..8

6.1 项目选址及用地方案 5..8

6.1.1 项目建设地点 58

6.1.2 场址土地权属类别及占地面积 58

6.1.3 土地利用现状 58

6.1.4 占用耕地情况及其他 58

6.2 土地利用合理性分析 5..8

6.3 征地拆迁和移民安置规划方案 5..9

第七章 环境和生态影响分析 6..0

7.1 区域环境现状 6..0.

7.2 生态环境影响分析 6..1.

7.2.1 项目建设期环境影响 61

7.2.2 项目营运期环境影响 64

7.3 环境保护措施方案 6..7.

7.3.1 施工期环保措施 67

7.3.2 营运期环保措施 71

7.4 地质灾害影响分析 7..3.

7.5 特殊环境影响 7..3.

第八章 投资估算及资金筹措 7..5

8.1 投资估算 7..5.

8.1.1 投资估算依据 75

8.1.2 投资估算方法 75

8.1.3 项目总投资 77

8.2 资金筹措 7..7.

第九章经济影响评价 7..9.

9.1 项目财务评价 7..9.

9.1.1 财务分析基础数据 79

9.1.2 营业收入和税金估算 79

9.1.3 总成本费用估算 80

9.1.4 项目静态盈利能力分析 81

9.1.5 项目动态盈利能力分析 81

9.2 经济影响分析 8..2.

9.3 行业影响分析 8..3.

第十章社会影响评价 8..4.

10.1 社会影响效果分析 8..4.

10.2 社会适应性分析 8..4.

10.3 社会风险及对策分析 8..5

表

附表 1 项目建设投资估算表

附表 2 资金来源与使用计划表

附表 3 营业收入及相关税金估算表

附表 4 总成本费用估算表

附表 5 固定资产折旧估算表

附表 6 利润及利润分配表

附表 7 项目投资现金流量表

附件

附件 1 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司企业法人营业

执照

附件 2 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司组织机构代码

证

附件 3 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司税务登记证

附件4项目国有建设用地使用权成交确认书（武土交确字 [2010]

第274 号）

附件 5 项目规划条件（武规条字（2010）第169号）

附件 6 项目环境影响报告表的审批意见

附件 7 项目节能审批意见

附件 8 银行资信证明

附图

附图 1 项目总平面图

附图 2 项目建筑效果图

附图 3 美凯龙商场各层平面图

附图 4 办公写字楼各层平面图

第一章申报单位及项目概况

1.1 项目申报单位概况

建设单位：

武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司

单位地址：

湖北省武汉市硚口区解放大道329号

注册资金：

2000万元

法定代表人：

车建芳

公司概况：

武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司是红星家具集团的全

资子公司和连锁商场之一，注册资金2000万元。

经营范围：

家具、建

筑材料、化工原料、装饰材料、金属材料、五金、百货、针纺织品、

卫生洁具批发；房地产开发。

红星家具集团有限公司创始于1986年，是以“红星美凯龙”品牌连

锁经营的国家级大型家居企业集团，注册资金人民币1亿元。

“红星美

凯龙家居广场”主要销售家具、装潢建材、家用纺织品、家装饰品、厨

房用具、卫生洁具、家电、园艺、灯具、布艺等。

自创业以来，始终

以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任，至今

已在全国 28个城市开办了 44家商场，市场总规模超过380万平方米。

2007年销售总额突破153亿元，成为中国家居业的第一品牌，成为世

界家居业 500强之一。

创业24年来，红星美凯龙始终秉承“一丝不苟，视信誉为生命；

勤奋务实，视今天为落后”的企业精神，积极实施“品牌市场全国连锁化

经营、全球化名牌捆绑品牌经营”的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式，被誉为“红星美凯龙经营模式”。

并在中国家

居业首创了“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的诚信创举，为中国家

具建材市场的发展与繁荣作出了创造性的贡献。

红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业 500强前50位，2006年

获得“中国家居行业核心竞争力第一品牌”、“中国家居行业十佳竞争力

之星”、“中国家具连锁最具影响力品牌”，2007年荣获“国内影响力品牌

领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”，2008年被评为“中国

十大自主创新品牌”、“中国家居行业唯一标志性品牌”。

红星美凯龙创建的品牌连锁大卖场，不只是简单的商业流通物业；

红星卖场销售的家居商品，也不单是普通意义上的商品，我们更多传

播的是一种“家的文化”、“家的艺术”，引领社会大众高品质的生活理念

和生活方式。

武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司按红星集团连锁家居

商场的经营模式进行管理，立足武汉，开拓武汉乃至华中地区市场。

1.2 项目概况

1.2.1 建设背景

1.2.1.1 行业发展前景

家具是人们的必须消费品，家具行业也是历史非常悠久的行业。

目前我国家具企业及从业人数是世界上最多的，有5万多家企业和 500

多万员工。

我国家具业已经从一门传统的手工业，发展成为一个以机

械化生产为主、门类齐全、技术和艺术含量不断提高的重要产业。

我国是家具生产大国，同样也是家具消费大国，我国有13.7亿人口，巨

大的潜在的家具消费市场已为世人瞩目。

中国家具行业的国内市场销售额从 2007年的1059亿元增加到

2010年的 2624亿元，三年平均增速为 35.5%，高于社会消费品零售总

额20.8%的增速。

我国家具市场总量不小， 但与国外家具消费水平相比

较，我国家具人均消费水平还很低，中国人均家具消费水平是美国的

1/43，韩国的 1/10，行业发展空间广阔。

近年来，我国一直保持快速发展的势头，根据国家统计局《 2010

年国民经济和社会发展统计公报》，2010年我国国内生产总值 397983

亿元，比上年增长 10.3%，已超过日本成为世界第二大经济体；我国的

GDP从1978年的2683亿美元，猛增到2010年的5.879万亿美元，30

余年间增长了 20余倍，平均增速接近 10%，开创了中国经济发展史上

前所未有的“高速”时代；2010年我国城镇居民人均可支配收入13390

元，增长 7.8%。

经济的稳步快速发展和人民生活水平的显著提高为企

业产品的销售提供了强有力的购买基础。

进入21世纪，我国政府提出加快城市化和小城镇化建设步伐。

党

的十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉

动消费市场，扩大消费领域。

国家的这一举措，进一步促进了我国的

住宅建设，由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，进

而也为各类家具和配套产品提供了发展空间。

据建设部住宅产业化促

进中心的统计，我国每年基本建设竣工量有12亿平方米，是全欧洲一

年建设竣工量的6倍。

其中，城镇住宅建设大约有5亿平方米。

按每

户100平方米计算，可以为500万户提供住宅。

也就是说，每年有500

万户住宅要进行家具的配置，这将会带动民用家具需求量增加。

此外，由于第三产业的发展和房地产业的崛起，国内每年有数千

万平方米的办公楼宇和公共建筑竣工，要求提供大量不同门类的家具，

尤其是办公家。

同时，随着现代化办公方式的兴起，过去旧的办公桌

椅已进入更新换代期。

办公家具需求在今后几年里也将急剧增加。

因此，中国家具行业有着巨大的市场潜力。

1.2.1.2 区域环境优势

（1）武汉市宏观经济环境

作为华中重镇的武汉，中部龙头的地位已经日益彰显，中心城区

“向心力”作用加强，看好武汉，投资武汉已经成为市场共识。

目前，

武汉的城市力尚在提升当中。

近年来，国家“中部崛起”战略、湖北“8+1

城市经济圈战略、武汉“两业并举”战略的制定和实施，将提供更加有

利的区域发展环境。

武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，人民生活进一步

改善。

根据《武汉市国民经济和社会发展统计公报》 ：

2010年全年地

区生产总值