第一章--房屋日常养护维修方案.docx

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第一章房屋日常养护维修方案

房屋日常养护维修是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、计划性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。

房屋日常养护的基本原则是因地制宜，合理修缮；对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准；定期检查、确保安全；及时维护，保证正常使用；最有效的合理使用维修费用；最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能。

通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失及时得到修复；对一些由于天气的突变或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。

同时，经常检查房屋完好状况，从养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大中修提供查勘、施工的可靠资料，最大限度的延长房屋的使用年限。

同时不断改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。

针对中宣部宣武门办公区房屋的实际特点，我们将坚持“因地制宜、科学管养、合理修缮”的方针，编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施，以达到如下目的：

延长物业的物质寿命，满足委托方的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻委托方的经济负担。

我们将根据专业标准、技术规范，以政府有关物业维修养护的相关法规、以及我们管理体系中的相关操作规程作为标准和依据，开展物业的维修养护工作。

一、服务内容

房屋地面、院区地面、外立面、外平台、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修；避雷检测。

二、服务标准（招标文件要求）

办公楼主体建筑设施的日常养护维修：

为保持办公楼（区）房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。

1.确保房屋及附属建筑吊顶、墙体、墙台面、地面、楼梯、通风道等的日常维修，定期做好办公楼主体建筑和附属建筑物、构筑物的巡查工作发现问题及时做出处置。

2.制定房屋维修、建筑装饰、设备设施等年度、季度维修计划，呈报机关审批并按委托组织实施。

3.每日必须对各种共用设施设备进行巡查，并建立维修档案，保证设施设备的正常使用。

4.每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达到100％；

5.爱护办公楼内设施，未经业主单位书面批准，不得对办公楼结构、设施等进行改动；

6.确保房屋门窗的日常养护维修，保证门窗完好。

7.及时完成各项零星维修任务，接到报修后10分钟内到达现场，零修合格率100％，一般维修任务不超过24小时；

第二章电力运行设备管理维护方案

一、服务内容

办公区内供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备的日常管理和养护及600元以下的小件维修；相关外单位施工时配合协作与监督。

二、服务标准（招标文件要求）

动力及照明系统的管理和维护：

指为保证办公楼（区）供电系统低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行和供电设备的日常管理和养护维修。

1.对供电范围的电气设备定期进行巡视维修和重点检测，建立档案，统筹规划，做到安全合理，节约用气；

2.建立运行、维修和管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

3.配电室24小时值班，并每班值班人员不少于规定人数；

4.加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；

5.设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，设备零维修合格率达到100％，一般性维修不过夜；

6.供电设备定期维护；

7.严格执行用电安全规范，确保用电安全；

8.对消防系统设备配置的电器及其他电器、电源要经常检测、保证紧急情况下设备的正常使用。

9.保证夜景照明、节日灯系统正常运行，并按时关启。

第三章供水、排水系统运行维护方案

一、服务内容

办公区内外给排水系统设备、设施（如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、附属构筑物等）的日常养护及600元以下的小件维修。

二、服务标准（招标文件要求）

给排水设备运行维护：

保证办公楼（区）给排水设备、设施（包括水处理设备、消防栓、管道管件、阀门水嘴、卫生洁具、排水管、透气管）及附属构筑物等正常运行使用，并进行日常养护和维修。

1.控制室24小时值班，定期对给排水系统进行巡查检修，保证给排水系统正常运行使用；

2.建立正常供水管理制度，操作人员健康合格证齐全，保证水质符合国家标准；

3.加强巡视检查，保证上、下水、中水等管道、设备、卫生器具无跑、冒、滴、漏现象，保证设备设施完好；

4.定期对排水管道进行清通养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；

5.消防水池内备水充足，自动补水系统灵敏可靠，消防管道内水压保持在标准范围内；各种水泵均要保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间原则上不超过8小时；非长期运行的给排水设备每月检查启动一次。

6.设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，零维修合格率100％，一般性故障排除不过夜；

7.拟订节水措施，节约用水，符合国家规定的办公楼节水要求。

8.坚持交接班制度，认真做好工作记录和维修登记，每月查水表一次，并做好登记。

第四章空调系统运行维护服务方案

一、服务内容

空调系统（包括中央、分体、多联机空调）的运行管理养护工作。

二、服务标准（招标文件要求）

为保证办公楼空调系统正常运行所进行的日常管理和养护维修。

1.认真做好设备运行和维修、保养记录。

2.保证空调系统安全运行和正常使用，设备、设施处于良好状态。

做好新风机组、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的养护。

3.做好空调机组、风机盘管的检查维修工作，按甲方规定时间供应冷暖气，室温适宜；

4.维修工每天巡查检修，运行中办公室无噪音和严重滴漏水现象；

5.空调系统风道和防尘罩每半年清洗一次，确保空调设备、设施处于良好状态；

6.设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零维修合格达到100％，一般性维修不过夜；

7.按规定的时间供暖，且冬季室温不低于22度；

8.供热系统出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，零维修合格率100％，一般性故障排除不过夜。

第五章电梯运行维护方案

一、电梯运行服务内容

轿厢、井道保持清洁。

因故障停梯，接报修后及时通知专业维修人员，尽快到达现场抢修，及时排除故障。

电梯管理员监督检查相关维保单位的例行保养检修、一旦发现问题及时书面报告。

二、电梯运行服务标准（招标文件要求）

电梯设备运行、管理和维护：

确保电梯设备正常运行，做到按规定期限进行养护；一般性故障立即排除，零维修合格率100％。

1.严格按照国家质量监督检验检疫总局发布的GB/T18775--2002《电梯维修规范》的标准进行维修保养，对新接管的电梯进行监测、检查，并出具书面监测报告；

2.电梯维保人员在甲方单位工作时，必须穿着有乙方公司标志的制服，并做到衣冠整洁、规范统一；

3.严格遵守甲方各项管理规范；

4.因乙方违章、违规、违纪造成甲方损失时，乙方负责赔偿；

5.因不可抗力（主要指自然因素）和非乙方人员所造成的损失，乙方不承担责任；

6.维修人员须经过本职岗位技术培训，并取得岗位所需上岗证；

7.乙方按照有关要求为维修人员配备齐全安全防护设备设施；并负责维修人员的人身意外伤害保险及责任和费用；

8.严格按照国家及行业有关规定进行维修、保养、检查，确保电梯安全运行；

9.乙方协助甲方办理质量技术监督局核发的电梯安全使用许可证并负责检测费用；

10.乙方承担因维护保养不当所造成的甲方的经济损失；

11.乙方承担维修保养所需的工具、仪器等设备及所有辅料（如润滑材料、清洗材料等）的购置及费用；

12.向甲方介绍有关电梯维修保养方面的知识，为甲方最大限度的节约开支；

13.故障的及时反映（接报修电话后维保单位人员15分钟内到达现场）；

14.故障的迅速处理：

一般故障在半小时内排除解决，严重故障必须在3个工作日内排除（特殊零配件购置时间除外），确保电梯正常运行；

15.合同期限内定时对电梯进行各项性能的检查、试验、保养和调整；

16.电梯设备的卫生清理工作（包括井道、机房、底坑等）。

第六章弱电系统运行维护

弱电系统主要有楼宇自控设备、通讯系统、有线电视、道闸系统、访客系统、背景音乐系统，项目部负责对上述系统进行日常的监测、维护、服务、管理、承担起设备的维护服务工作，以保障各系统的长期、可靠、有效地运行。

一、弱电主管职责

1．负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；

2．每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；

3．组织实施弱电设备的运行管理，对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管；

4．每周巡视弱电设备，检查巡视记录；

5．每月定期组织分承包方维保人员和弱电维修工检查弱电设备的运行状况，填写《弱电系统检查表》。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；

6．对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；

7．按《应急预案》规定负责处理应急事件。

二、弱电工职责

1．按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；

2．每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视各弱电设备，记录《设备巡视记录表》。

3．弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。

4．将弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》。

第七章保洁管理服务方案

一、服务内容及要求：

为保持办公楼区、室内、庭院等环境清洁而进行的日常管理工作。

所使用的卫生用品为符合卫生标准的国家环保产品。

a.特殊部位：

领导办公室

1.办公室内家具、用品、设施、地板等清洁光亮；每周擦拭挂在墙上的装饰画和地图、用毛刷轻拭无画框字画。

2.地毯面无杂物、无卷边开裂，每月至少清洗一次，无卫生污点；

3.办公室内物品摆放整齐；

4.卧室、卫生间用具整洁；

5.每日检查卫生纸和洗手液使用情况，做到及时补充；

6.定期将排风口拆下，用水冲洗干净，并擦干后安装好；

7.每日检查卫生间内电器和照明设备，根据情况及时登记报修；

8.定期将淋浴间、浴巾、毛巾进行消毒处理；

9.室内花草植物茂盛、无尘土；

10.室内温度保持在22－25摄氏度；

11.木地板定期保养。

12.严守机密，不翻阅文件、抽屉、文件柜等。

b.公共区域卫生保洁：

红线内院落、办公楼大厅、各层楼道、楼梯、屋面、办公室室外及上述部位内所有设施设备。

1.地面光亮无水迹、污迹，杂物、无卷边开裂：

2.楼梯、走廊、指示牌门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘、无污物；

3.垃圾筒内垃圾不超过1/3，并摆放整齐．外观干净；

4.花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物,花盆周围无落叶；

5.玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志；

6.大厅入口地台、梯级、墙壁表面、所有玻璃门窗及设施无尘土，大理石墙面光亮、无污迹水迹；

7.经常擦拭大厅内的告示牌及工艺品，保持其光亮清洁；

8.定期擦拭大厅内玻璃，保持玻璃光亮、无尘、无污迹；

9.大厅天花板无尘埃；

10.定期清洁大厅内的灯饰，做到无尘、无蜘蛛网、挂件不丢失、绝缘性不降低，并保持金属制品光亮。

11.保证办公楼内无苍蝇、蚊虫、蟑螂、老鼠等虫害；