盘锦市商业调研报告文档格式.docx
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（7）备注：
高层物业地下部分为购物商场，买断价格和具体政策未定，10月下旬开盘。
买断后以委托返租的形式与公司签订合同，合同期为15年，期间业户不得自营，年回报率7%。
2、圣鑫大都会购物广场
（1）建筑面积：
35000㎡
（3）各楼层品项划分及主流户型
楼层
经营品项
主流户型
一层
小百、化妆品、饰品
10-20㎡
二层
男装、女装、内衣、童装
三层
箱包、鞋、外贸服饰
四层
精品品牌女装
（4）买断价格
买断价格（元/㎡）
43600
41600
38000
34000
（5）出铺率：
50%
3、金玛宏寰购物中心
38000㎡
租赁、买断
（3）备注：
具体价格和相关政策还没有出台，故其他情况不详
4、盘锦水游城
该商业区域包括星级酒店、高档会馆、水上乐园、奢侈品购物中心。
由于目前只是土建阶段，无法咨询，故其具体情况不详。
四、中兴步行街租赁市场
（一）百特服饰城
1、商场概述
百特服饰城位于盘锦步行街商圈东侧，位置离中心商圈稍远，是兴隆台区老牌精品商场之一，其一楼品类较高档有固定的老客户群体，二楼由超市改为服饰正在起步期间。
2、商场自然状况
（1）商场全称：
辽宁百特商业有限公司
（2）地址：
盘锦市兴隆台区兴三街
（3）性质：
民营
（4）法人：
耿玉红
（5）成立时间：
1999年
（6）营业时间：
8：
30------17:
00
（7）经营方式：
零售
（8）营业面积：
20000㎡
3商场经营状况
（1）各楼层经营品项及规模
主营品项
营业面积
1F
男装、女装
餐饮、小百
20㎡35㎡
10000㎡
2F
服饰、化妆品、内衣、童装
15㎡
（2）各楼层业主户数及经营品项占比
品项
数量
占比
1层
女装
男装
小百
鞋包
水吧
餐饮广场
总计
62
14
18
4
3
300平米
62%
14%
18%
4%
3%
1%
100%
2层
童装
化妆品
针织
美护
空闲
63
13
6
5
23
144
21%
2%
8%
（3）各楼层租金价位及转兑费用（租金含税、无押金）
租金价位（元/月.㎡）
转兑好处费（万元）
170
4万
80
无
（4）辐射区域：
兴隆台
（5）货品来源：
北京、广州、沈阳
（6）经营者构成:
以本地人为主
（7）其他费用：
物业费：
6元/月/㎡水费：
按水表指数各家均摊
电费：
1.1元/度税收：
暂无
4各楼层描述
（1）一层：
主要经营的品项为男装、女装，主流户型20㎡，共有107户经营业住,有3户位于死角的位置空闲。
客流状况一般，但成交率相对较高，有固定的老客户群，货品主要来源北京、广州、杭州单价较高200-800元之间。
其主要是买断模式，大多数经营业主是租赁个人档口使用。
（2）二层：
本层今年6月由超市改建成服装精品间，共有档口300间其中空闲144间，空置率达到50%。
主要以上滚梯后的最内圈为好位置，已经全部买断方式售出。
外圈基本空闲。
买断和租赁模式皆有，有的商户都不知道自己租赁的店铺已经被买断卖出。
商品价位相对一楼较低在100-300元之间。
5、综述
该商场一层是老牌的精品服饰区有长期稳定的老顾客群体，商家有实行会员制的，上货回来老顾客群发信息销售新品。
二层改造刚刚结束，前身是超市，相对较不成熟。
商场法人与润达商场法人是夫妻关系，与润达商场、海湾商场形成租赁市场三角形商圈，三家商场商品价位档次分类比较清晰拉开层次。
该商场内商业管理较差，几乎看不到工作人员在卖场内巡视检查业户经营状况，二楼经常有业主留假条贴门上不开门营业且不开室内照明。
商场管理松散，对外租赁无统一的章程与标准，租金定位随意性较大，以二层为例明价1100/年/㎡，找关系后可达到900/年/㎡。
商场一层业主实力较强，二层相对教弱且不稳定。
随着兴隆台区其他高端商业的开发及使用及百特服饰城周边民宅的动迁导致环境的混乱，预计其近年内经营不容乐观。
（二）海湾商城
海湾商城位于盘锦步行街东侧，地理位置优越，处于繁华的商业街区，交通方便、人员密集，总面积2.4万余平米，主要以低档消费为主，消费群体辐射市区及周边各县。
1、商场自然情况
（1）商城名称：
盘锦海湾商城
（2）地址：
盘锦市兴隆台区步行街
（3）开业时间：
1996年5月
（4）经营管理单位：
盘锦市建设银行
（5）营业时间：
8:
30—17:
（6）经营方式：
零售
（7）合作方式:
买断
（8）建筑面积：
2.4万平方米
（9）货品来源：
沈阳五爱、西柳
（10）辐射区域：
市区及周边县、镇
（11）货品档次：
基本以低档为主
（12）经营者构成：
当地人个体经营
（13）主营品项：
女装、小百和美甲
2、商场经营状况
（1）经营区划分：
区域
小百、箱包、美甲
69
柜台：
1.5m
女装、内衣
128
精品屋：
15—18㎡
女装、男装
84
281家
一层、主营小百、美甲等。
二层、主要经营女装、内衣。
三层、主要经营女装、男装。
（2）买断及转租价格：
原始买断价格
现买断价格
现转租价格
7000元/平
26000元/平
148元/平/月
6800元/平
25000元/平
138元/平/月
20000元/平
90元/平/月
（3）其它收费项目：
商城每月收取140元物业管理费（含水、电费）。
17、商城综述：
海湾商城与业者的合作方式是买断终身。
商城开业以来一直无国、地税和工商管理费。
近两年经营情况出现严重下滑，出租业者较多，但无出售现象，也有部分精品屋现无人经营，其中，精品屋空闲20家，合计占整体床位数的7%。
商城人流较多，但实际购买者较少，经调查造成这种现象出现的主要原因有五种：
一是商城管理水平低下，已经不适应现在市场环境需要，而且现已无负责人；
二是商城内业者的上货来源有90%来自西柳，与室外街边上货地点一直，导致受冲击较大；
三是整条步行街现正改造，导致人流来往受阻；
四是商城面临拆迁问题，现正与市政府交涉中；
五是品类单一，主要经营女装，而且，消费群体年龄段主要集中在青年女性。
以上是对盘锦海湾商城调研的情况。
（三）润达购物广场
（1）商场地址：
（2）商场法人：
李学仁
（3）成立时间：
1996年
（4）营业时间：
9：
30-17：
30
（5）建筑面积：
20000㎡
（7）辐射区域：
盘锦及周边
（8）货品档次：
低、中档
（9）经营者构成：
本地人为主
（10）货品来源：
沈阳和西柳
（1）经营区域划分
业户数量
1楼
箱包、小百、饰品
106户
2楼
男女装、内衣、裤子
110户
20-40㎡、柜台1.8米
3楼
鞋、童装、内衣、女装、床品
152户
10-40㎡
4楼
148户
10-30㎡
合计
516户
（2）各楼层租金转兑价位
租金（元/月.㎡）
209-230
175-193
3层
141-162
4层
93-119
（3）好处费：
1-4万
（4）电费：
1元/度。
税费：
310元/月
（5）各楼层描述：
一层：
箱包、小百、饰品。
主要人群为年轻女性
二层：
三层：
鞋、童装、女装、内衣及床上用品
四层：
十八、综述
润达广场成立于96年，该商场法人与百特法人为夫妻关系。
东邻银河商厦、西邻新建商厦、北邻兴隆商厦，地理位置优越。
建筑面积20000㎡，是本地区成立较早的租赁市场，商场经营较好，转租转兑现象较少，但管理比较松散。
主要以年轻女性为主流消费人群，货品来源于西柳与沈阳五爱，货品档次整体较低，商品价格带在10-200元之间。
客流量稳定，大部分为习惯性消费群体。
五、双台子区商圈
双台子商圈主要由三家百货商场和三家租赁市场组成，其中百货商场有：
兴隆二百、盘锦供销大厦、辽河商业城；
租赁市场有盘锦商贸城、顺地城购物广场、赛富迪购物中心。
这六家租赁与百货业态市场构成了盘锦市双台子区的核心商业中心。
（一）盘锦商贸城
（1）开业时间：
1999年
（2）隶属关系：
盘锦物资局
（3）法人：
贾宝生
（4）建筑面积：
18000㎡
30-17:
（6）货品来源：
北京、西柳、沈阳
2、商场经营状况及各项费用
（1）各楼品项划分及主流户型
鞋、箱包、内衣、小百
10-12㎡
服装、裤子、童装
18㎡
12、30㎡
（3）业户数量及品项（共计：
523户）
鞋
59
165户
内衣
37
床品
10
饰品
12
7
8
音像
1
32
197户
99
裤子
22
15
服装裁剪
2
119
161户
20
美容
（4）买断及租金价格
租金价格（元/月.㎡）
28000-35000
110-240
25000-22000
140-180
16000-20000
120-160
（5）各楼层描述
一层:
鞋、箱包、内衣、小百
二层：
3、商场综述
盘锦商贸城是双台子区目前经营状况最好的租赁市场，1999年商场成立初期隶属于盘锦市物资局，属于物资局下属的第三产业，随着计划经济的解体，该商场以基本脱离了物资局的直属管理，设立了单独的法人。
商场一、二层几乎无出售情况，三层有零星出售档口业户。
且商场整体转租价格相对较高，客流量较大，业户经营稳定。
商场货品档次与另两家租赁市场相比，相对较高，商品价格带在50-300元之间，货品来源于北京、沈阳与西柳。
收入较为稳定的的消费群体，除了去兴隆二百购物之外，商贸城是该消费人群的首选。
但该商场管理混乱，几乎无商业管理，物业设施陈旧老化。
（二）赛富迪购物中心
1、市场自然情况
2007年（前身是双台子大市场，成立于1994年）
（2）性质：
民营
张亚奎
17800㎡
（5）营业时间;
（6）货品来源：
西柳
2、市场经营状况
（1）各楼层品项划分、及主流户型
手机、小家电、鞋、布艺、小百
1.5米柜台、12米经营间
童装、针织、服装
2.5㎡、10-12㎡
暂无（正在招商中）
（2）经营各品项业户数量
428户
160
51
55
34
64
322户
手机
40
小家电
日杂
布艺
36
缝纫裁剪
86
箱包
750户
（3）租金价位
租赁价格
买断价格（原始价格）
2000元/月.个、120-160
2000-3000元/㎡
60-120元/月.㎡
5000-6000元/㎡
（4）各楼层描述
该商场前身为盘锦百货公司下属的双台子大市场，成立于1994年。
2007年赛富迪物业公司收购了该商场，并整合重建，建立了现在的赛富迪购物中心。
商场三层正在重建，主营童装，赛福迪三层将成为盘锦地区最大的童装批发、零售市场，预计年末开业。
二层目前又经营童装业户128家，将在三层开业之后完全迁入商场三层。
商场经营货品档次较低，基本都是来源于西柳，少数货品来源沈阳五爱。
商品价格在20-200元之间。
一层有一手机和小家电区，也是该商场独具特色之处。
该商场属于商业第二代棚户式市场，遇到雨天，商场内部有多处漏雨点，设备设施陈旧老化，存在巨大安全隐患。
商场内无任何商业管理，也无管理人员巡视，管理换乱。
但客流量稳定，业户经营状况良好。
（三）顺地城商业广场
盘锦市盘山县区
郑荣伟
2007年
8：
40-17：
36000平米
北京、沈阳和西柳
（1）消费群体：
本地人及周边市县
（2）主营品项：
服装、小百
（3）经营区域划分
箱包、小百、饰品、内衣。
床上、童装
254户
男女装、裤子
366户
24-36㎡
空
620户
（4）各楼层租金转兑价位
70-100
65-75
（5）电费：
（6）各楼层描
箱包、小百、饰品、内衣、床上、童装。
3、综述
顺地城商业广场成立于2007年，建筑面积3.6万平，商场经营较好，转租转兑现象较少，管理比较规范。
该商场主要以年轻女性为主要人群，商品价格带在20-300元之间，货品主要来源于西柳、沈阳。
该商场是双台子区吗面积最大的租赁零售市场，其三层目前整体闲置，处于停业状态。
商场原始买断价格在6000-8000元/㎡之间，目前商场内无原始买断商户对外出售商铺，故出现了商铺由市无价的现象。
但根据商户反映，该商场的商铺买断价格目前已经增加了1倍左右，只是没有商户愿意出售，可见其商铺升值空间潜力巨大。
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