淮安住宅物业管理条例草案Word文档下载推荐.docx

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则

第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业对住宅区的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

前款所称住宅区，是指含有住宅物业的物业管理区域。

第三条物业管理应当坚持党的领导、政府监管、业主自治、社会协同原则。

第四条市、县（区）人民政府（含开发区、园区管委会，下同）应当将物业管理纳入社区治理工作体系，打造共建共治共享的社会治理格局；

建立物业管理综合协调和目标考核机制，压实部门（单位）工作责任；

持续改善人居环境，满足人民日益增长的美好生活需求。

市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区内物业管理活动的监督管理工作。

开发区、园区范围内物业管理活动的监督管理工作由市、县（区）人民政府确定的部门负责。

县级以上人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区物业管理活动的指导、协助和监督工作。

社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。

第五条我市建立物业管理工作激励机制。

市、县（区）物业管理行政主管部门对在物业管理中取得显著成绩或获得县级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业、业主委员会、社会组织等给予表彰、奖励。

市、县（区）物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等相关人员的业务培训。

奖励、培训经费列入同级人民政府财政预算。

第六条市、县（区）物业管理行政主管部门及其他行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）可以通过政府购买服务方

式，委托第三方专业机构开展物业管理咨询、指导、评价等相关

服务。

提倡建设单位、业主委员会、物业服务企业等委托第三方专业机构，开展物业服务方案编制、物业服务企业选聘、物业承接查验、物业服务质量评估等物业管理的相关服务。

第三方专业机构应当依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。

第七条建设单位应当按照下列规定划分新建物业项目的物业管理区域：

（一）结合规划部门核准的项目总体规划方案中各期（区）物业的配套设施设备、物业服务用房配置情况，综合确定将各期（区）划定为一个或若干个物业管理区域；

（二）物业的配套设施设备为某期（区）独立使用，且该期物业服务用房面积达到规定标准的，该期（区）可以划定为一个物业管理区域；

物业的配套设施设备为相邻各期（区）所共用，且相邻各期物业服务用房总面积达到规定标准的，相邻各期（区）可以划定为一个物业管理区域；

物业的配套设施设备只能为各期（区）所共用的，所有各期（区）应当划定为一个物业管理区域；

（三）某期（区）虽然可以划为一个物业管理区域，但该期

（区）建筑面积较少，应当将该期（区）与相邻期（区）划定为一个物业管理区域；

（四）建设项目周边的大型商业、办公等物业，其配套设施设备能够独立使用的，可以将其划定为一个物业管理区域；

（五）物业管理区域应当以建设用地规划许可证的红线图周界为边界，不同物业管理区域间的界限应当划清。

第八条建设单位应当在选聘物业服务企业前，持下列资料向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门申报物业管理区域备案：

（一）物业管理区域备案申报表；

（二）建设单位营业执照、资质证书；

（三）规划行政主管部门核准的项目总体规划平面图和管线规划平面图；

（四）建设用地规划许可证；

（五）建设项目地名核准文件；

（六）物业管理区域平面图。

第九条已划定物业管理区域，但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业持下列资料向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案：

（二）物业服务企业营业执照；

（三）物业管理区域已划分的证明文件（包括：

物业服务合同、物业服务招标文件等）；

（四）已成立业主大会的，应当提供业主委员会对物业管理区域无异议证明；

项目尚在建设的，应当提供建设单位对物业管理区域划分无异议证明）；

（五）物业管理区域平面图。

第十条已投入使用，但尚未划分物业管理区域的，由县（区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）根据下列规定划分物业管理区域：

（一）已经成立业主大会的，业主大会实际自治管理的范围可以划为一个物业管理区域；

（二）长期实际形成，且社会广泛认知的居住区，可以划为一个物业管理区域；

（三）难以实施物业服务，且未成立业主大会的临近若干居住区，可以划为一个临时物业管理区域；

临时物业管理区域内的任一居住区成立业主大会的，该居住区应当从临时物业管理区域中划出作为一个物业管理区域。

县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当在征求业主对拟定物业管理区域的意见后，最终确定物业管理区域。

第十一条物业管理区域划定后不得擅自改变。

物业管理区域需要分立、合并的，应当形成物业管理区域调整方案，对调整涉及有关事项作出规定。

需要分立的，应当分别经拟新设立的物业管理区域专有部分占建筑物总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意；

需要合并的，应当分别经原物业管理区域专有部分占建筑物总建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

第十二条住宅区内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）按规划配建的非机动车车库；

（四）道路（属于城镇公共道路除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）场地；

（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归业主所有的设施设备；

（六）其他依法归业主享有的共用部分、共有设施设备。

业主共有的物业不得转让、抵押。

第十三条新建住宅区，建设单位应当按照下列标准配置物业服务用房，供物业服务企业、业主委员会使用：

（一）物业服务用房应当配置在本物业管理区域内，其建筑面积不低于本物业管理区域内地上地下各类物业总建筑面积千分之四；

低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相对安排在住宅区中心或出入口附近；

配置在住宅楼内的，应当有独立通道；

（三）物业服务用房应当在室外地面以上、二层以下，办公区配置公共卫生间，并配置独立计量水、电表及通讯、有线电视、网络宽带等设施；

（四）按规定标准适度装修。

物业服务用房建设管理办法由市物业管理行政主管部门会同市规划行政主管部门制定。

第十四条规划行政主管部门核准的建设项目总体规划方案中相关技术指标应当包含物业服务用房面积指标，并达到规定标准。

规划行政主管部门应当在建筑工程规划许可证书中注明物业服务用房的位置、面积，在规划验收时，应当核查物业服务用房是否按照规划许可内容配建。

第15条建设单位在办理房屋所有权首次登记时应当将住宅区内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载，不核发不动产权证书。

住宅区所在地的物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇

人民政府）及住宅区的建设单位、业主委员会、物业管理委员会

可以查询业主共有不动产的登记资料。

第十六条住宅区业主户数超过一百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。

业主代表大会由住宅区业主小组推选的业主代表和未推选业主代表区域的业主组成。

提倡住宅区成立业主代表大会，以提高业主共同决定事项的效率。

住宅区成立业主大会，需全体业主共同决定的事项应当组织召开业主大会会议，提交全体业主投票表决；

成立业主代表大会的，需全体业主共同决定的事项应当召开业主代表大会，除提交业主代表投票表决外，还需提交没有推选业主代表区域的业主投票表决，另有规定的除外。

第十七条住宅区成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）应当符合下列条件之一：

（一）《江苏省物业管理条例》第十三条第一款第一项或第二项规定条件；

（二）房屋首套交付满两年。

第十八条筹备组业主成员应当符合本条例第二十九条第一款第一至第五项规定条件，并承诺不参选业主委员会委员。

街道办事处（乡镇人民政府）应当指定其委派或者居（村）民委员会委委派的工作人员担任筹备组组长。

筹备组业主成员产生办法由街道办事处（乡镇人民政府）制定、公布。

第十九条街道办事处（乡镇人民政府）应当将拟任筹备组成员名单及其基本情况在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于七日；

业主对拟任筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理，并行使最终决定权。

街道办事处（乡镇人民政府）在确定筹备组成员后，应当在住宅区公布筹备组成员名单、筹备组职责，筹备组自公告发布之日起成立。

第二十条建设单位应当按照筹备组的书面通知要求，并自收到书面通知后十五日内向筹备组提供下列资料：

（一）物业管理区域备案证明；

（二）规划总平面图；

（三）房屋面积测绘成果报告；

（四）房屋购买人姓名、联系电话及房屋坐落、面积等相关信息清单；

（五）交付房屋的业主姓名、联系电话及房屋坐落、面积、交付时间等相关信息清单。

因筹备成立业主大会需要，经街道办事处（乡镇人民政府）

书面申请，不动产登记机构、房地产开发行政主管部门应当协助

提供住宅区业主不动产登记、房屋销售等相关信息。

第二十一条筹备组会议由筹备组组长或其委托的筹备组其他成员召集和主持。

筹备组会议应当过半数成员参加，作出决定应当经筹备组全体成员半数以上同意。

第二十二条筹备组决定成立业主代表大会的，应当先行组织设立业主小组，由业主小组推选业主代表；

住宅区业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主数一般不超过40人。

业主小组应当结合住宅区各类物业的面积、户数等因素，按区域、幢、单元（层）等划分业主小组范围。

业主小组推选的业主代表应当经过本业主小组内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主代表产生办法由筹备组制定，筹备组应当将办法草案公示征求业主意见。

第二十三条业主小组由业主小组区域内的全体业主组成，一个业主小组只能推选产生一名业主代表。

业主代表应当具备以下条件：

（一）具有民事行为能力；

（二）为本业主小组内的业主。

业主代表不实行任期制。

业主小组可以更换业主代表，但业主大会会议召开期间不得更换业主代表。

第二十四条业主代表履行下列职责:

（一）听取业主小组业主、使用人意见，向业主报告业主大会议题；

（二）全权代表业主小组全体业主参加业主大会，并行使投票权；

（三）召集、主持业主小组会议，向业主大会、业主委员会反映本业主小组意见和建议；

（四）建立本业主小组工作档案；

（五）业主大会议事规则规定的其他职责。

业主代表在业主大会会议中的投票表决视同本业主小组业主的共同投票表决，业主不得以任何理由抗辩。

第二十五条筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，并组织召开全体业主或业主代表会议，决定下列事项：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）业主委员会组成人员。

筹备组未能按时完成筹备工作，并组织召开全体业主或业主代表会议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）申请延期;

街道办事处（乡镇人民政府）可以同意延期，但延长期限不得超过三十天，且不得再次延期。

业主大会自会议表决通过业主大会议事规则，选举产生业主委员会组成人员之日起成立。

第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）业主委员会提议，请求业主大会就提议事项作出决定的；

（二）经百分之二十以上的业主或业主代表联名书面提议，请求业主大会就提议事项作出决定的；

（三）发生重大事故或者紧急事件，需要业主大会作出决定的；

（四）街道办事处（乡镇人民政府）要求业主大会就特定事项作出决定的；

（五）依法规定的其他情形。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会定期会议或临时会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召开；

逾期不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。

第二十七条在业主共同决定事项表决中，业主人数、总人数、专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（1）业主人数按照建筑物专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的

部分，以及同一业主拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

总

人数按照业主人数总和计算。

（二）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算。

建筑总面积按照专有部分总和计算。

业主代表投票权为本业主小组全体业主投票权的总和。

未参与业主大会会议表决的业主、业主代表投票权数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定；

筹备组组织成立业主大会涉及的表决事项，未参与表决的业主、业主代表投票权数不得计入已表决的多数票。

第二十八条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）国务院《物业管理条例》第十五条规定职责；

（二）适时召开业主大会定期会议、临时会议，执行业主大会决定、决议；

（三）适时召开业主委员会会议，研究决定有关物业管理工作；

（四）向业主大会推荐候选物业服务企业；

（五）组织、监督住宅专项维修资金续筹、使用和管理；

（六）监督管理公共收益、业主分摊费用等；

（七）督促业主、物业使用人按时交纳物业管理中涉及的有关费用；

（八）建立健全财务管理、信息公开、定期接待等工作制度；

（九）协调处理物业管理活动中产生的矛盾纠纷；

（十）法律、法规及业主大会赋予的其他职责。

第二十九条业主委员会由委员、候补委员组成，其组成人员应当具备下列条件：

（一）为本住宅区具有民事行为能力的业主；

（二）符合《江苏省物业管理条例》第二十一条规定条件；

（三）未侵占物业共用部分、共用设施设备的；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在住宅区的建设单位工作，且未在为本住宅区提供物业服务的企业工作；

（五）未被依法限制人身自由；

（六）非筹备组、换届小组中的业主成员；

（七）依法规定的其他条件。

第三十条筹备组应当将业主委员会成员候选人名单及其基本情况在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于七日；

业主对候选人有异议的，由筹备组协调处理，并行使最终决定权。

筹备组应当将最终确定业主委员会成员候选人名单及其基本情况在物业管理区域公布。

第三十一条业主委员会成员实行差额选举的，差额比例不得低于20%。

业主、业主代表应当在候选人中选举业主委员会成员，不得另选他人；

另选他人的，选举票无效。

业主委员会成员候选人得票数达到法定票数的，筹备组应当根据候选人得票顺序确定当选业主委员会委员，以及候补委员递补位次。

第三十二条依法选举的业主委员会，以其选举产生之日为成立之日。

业主委员会任期自其成立之日起算；

业主委员会任期届满后，其组成人员资格自行终止，不得继续履行职责。

业主大会不得延长正在任期之中的业主委员会任期。

第三十三条筹备组应当自业主委员会成立之日起七日内组织召开业主委员会首次会议，业主委员会应当自首次业主委员会会议召开之日七日内起推选产生业主委员会主任一名、副主任若干名。

业主委员会未能在规定时间内选举产生主任、副主任的，由街道办事处（乡镇人民政府）指定委员担任。

第三十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，

持《江苏省物业管理条例》第二十二条第一至第五项规定材料，

向街道办事处、乡（镇）人民政府备案。

备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内颁发业主大会与业主委员会备案证书，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送县（区）物业管理行政主管部门、居（村）民委员会；

备案材料不齐全的，应当自材料接受之日起五个工作日内书面告知需要补正材料。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内重新报送备案。

第三十五条出现下列情况之一的，应当召开业主委员会会议：

（一）业主大会议事规则规定的定期会议；

（二）业主委员会主任提议召开的；

（三）三分之一以上委员提议召开的；

（四）街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会（乡镇人民政府）要求召开的；

业主委员会会议由主任召集和主持；

主任因故不能召集和主持的，应当指定一名副主任召集和主持。

主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，街道办事处（乡镇人民政府）可以指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会会议应当邀请物业所在地居（村）民委员会、住宅区党组织派员督导。

第三十六条业主委员会会议应当由过半数业主委员会委员参加，会议决定应当经全体委员半数同意。

业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议，有发言权，没有表决权。

业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或业主大会决定，给业主、物业服务企业及其他当事人造成损害的，由同意该决定的委员承担相应的法律责任。

第三十七条业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理办法，由业主大会决定。

业主大会、业主委员会工作经费从物业共有部分、共有设施设备经营收益中列支，也可以由业主分摊。

业主委员会成员的津贴和酬金从业主大会、业主委员会工作经费中列支。

我市提倡业主大会对业主委员会有关委员给予津贴、酬金。

第三十八条业主委员会应当在住宅区显著位置如实公开下列信息，并适时更新：

（一）业主大会、业主委员会备案证书；

（二）业主委员会成员姓名、照片、职务；

（三）业主委员会办公地点及日常联系电话；

（四）业主委员会定期接待日时间、地点；

（五）业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同；

（六）业主大会、业主委员会决定；

（七）业主大会会议通知及提交业主大会表决事项文本；

（八）公共收益收支、维修资金使用情况；

（九）实行酬金制的物业服务资金收支情况审计报告；

（十）其他应当公开的信息。

第三十九条业主委员会有下列情形之一的，应当提前组织

业主委员会换届选举：

（一）候补委员全部递补后，委员仍不足总数一半的；

（二）过半数委员同意换届的；

（三）不履行业主委员会职责的；

（四）存在违法行为或作出的决定被物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）责令限期整改或者撤销，但拒不改正，且未依法申请行政复议或行政诉讼的；

（五）依法可以组织换届的其他情形。

第四十条业主委员会应当在任期届满九十日前书面报请街道办事处（乡镇人民政府）组织换届工作。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在业主委员会任期届满六十日前或第三十九条规定情形发生之日起三十日内组织成立业主委员会换届小组（以下简称换届小组），换届小组应当参照筹备组的有关规定组建、运作。

换届小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会组织召开业主大会会议不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议进行表决，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

第四十一条业主委员会应当自换届小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务账簿凭证、文书档案等资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处（乡镇人民政府）保管。

业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。

街道办事处（乡镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交；

拒不移交的，辖区内的公安机关应当给予协助。

第四十二条住宅区具有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；

（三）具备成立条件，经街道办事处（乡镇人民政府）公告

（三）具备成立条件，经街道办事处（乡镇人民政府）公告提示后，建设单位、业主仍未按照《江苏省物业管理条例》第十五条规定提出筹备成立业主大会申请的；

（四）业主委员会换届，但未能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责期间，街道办事处（乡镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当及时组织筹备成立业主大会；

能够选举业主委员会的，应当组织选举产生业主委员会。

第四十三条物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安派出所、建设单位等委派代表和业主代表组成。

物业管理委员会一般由九至十三人单数组成，其中业主成员不少于百分之六十。

物业管理委员会主任、副主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任，并应当指定其委派或社区居（村）民委员会委派人员担任主任，指定的副主任中应当至少有一名业主成员。

第四十四条物业管理委员会业主成员应当具备业主委员会成员资格条件，并按照本条例第五十一条规定推荐业主成员候选人，通过综合考量后，在候选人中直接确定物业管理委员会业主成员，不需提交全体业主共同决定。

物业管理委员会业主成员产生办法由街道办事处（乡镇人民政府）制定、公布。

街道办事处（乡镇人民政府）应当将拟任物业管理委员会成员及其基本情况在住宅区显著位置公示，公示期不少于七天；

业主对拟任物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理，并行使最终决定权。

街道办事处（乡镇人民政府）在确定物业管理委员会成员后，应当在住宅区显著位置公布物业管理委员会成员名单。

物业管理委员会自其成员名单公布之日起成立。

第四十五条物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，持下列资料向县（区）物业管理行政主管部门备案：

（一）物业管理委员会备案申请表；

（二）物业管理委员会成员名单；

（三）物业管理委员会工作规则；

（四）应当提供的其他材料。

备案资料齐全的，县（区）物业管理行政主管部门应当在五个工作日内颁发物业管理委员会备案证书；

备案资料不齐全的，应当自资料接受之日起五个工作日内书面告知需要补正材料。

备案内容发生变更的，物业管理委员会应当