物业案例分析文档格式.docx
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③服务标准：
中国物业管理协会的普通住宅小区服务等级标准，北京市地方标准住宅物业服务标准
案例二两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。
最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。
王先生以未居住为由拒交。
试析：
王先生的做法是否正确？
为什么？
1、王先生的做法不正确。
2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。
还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。
因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。
物业管理：
条例第一章第二条物业管理的定义；
办法一章二条的定义（明确所收费用用于的管理活动）；
管理综合能力里的合同书面合同、口头协议、事实合同，形成事实合同必须要付出相应的报酬。
案例三张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。
因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。
银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。
张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。
物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。
由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。
经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。
于是，该套房子易主。
该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。
这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。
结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析：
1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？
2、物业管理公司的做法有什么缺陷？
该怎样做才是正确的？
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。
因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；
其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。
如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。
因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。
所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。
案例四某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。
为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。
于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。
小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。
部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。
双方争执不下，诉诸法院。
物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？
答（要点）：
1、物业管理公司的不对之处及分析
①擅自提高水、电费不对。
水、电费是由政府有关部门定价，由水、电管理部门收取的费用，物业管理公司只是代收，不能擅自提价；
②向业主收取500元的水、电表设备费不对。
按规定，开发商必须将每户业主的水、电表设备的费用打入房价中。
物业管理公司要更换水、电表应与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用；
③对业主停水、停电的做法不对。
只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。
④给业主给予罚款处理的做法不对。
根据我国《行政处罚法》的规定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或执行权。
⑤以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由不成立。
在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理公司的管理委托权就属于业主大会及其委员会，业主委员会有权续聘或解聘由开发商聘请的物业管理公司。
2、业主的不对之处及分析：
①部分业主拒交水电费的做法不对。
业主对物业管理公司的收费标准有意见，可通过协商、调解、仲裁甚至诉讼等形式解决，在问题未解决之前，不能拒交水电费。
②部分业主通过联合签名去聘请新的物业管理公司的做法不对。
业主有权对原物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，如果对该物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会按照特定程序选聘、解聘，但是这种权利必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。
业主委员会是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业管理公司，在没有业主委员会或经过业主委员会的情形下所做出的决定是无效的。
案例五某物业管理公司所管某公寓大厦的业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理公司应如何处理此事？
1、首先，当廖先生上月费用拖欠后，物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生；
2、如果第二个月依然拖欠，物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清；
3、业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取廖先生的理解和支持；
4、如果廖先生确有苦难，费用方面可以考虑适当给予优惠；
5、如果廖先生没有特殊困难，当收费员上门催款时依然拒付，物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务；
6、如果依然没有成效，物业管理公司可以根据相应的法律程序提起诉讼。
此时，应当注意催款工作的书面记录是极其重要的，它是按照法律程序到法庭解决问题所必需的物证。
案例六某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋下水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称下水管道是通畅的，不应该负管理责任，因此拒绝赔偿。
1、本案属于哪一种类的物业管理纠纷？
2、本案中物业管理公司是否应承担责任？
1、本案属于物业管理侵权纠纷；
2、本案中物业管理公司应承担严格责任即无过错责任。
无过错责任是指当事人承担责任的要件并不以过错为前提，只要不能证明是被侵权人的过错，法律规定的责任主体就要承担责任。
3、在物业管理关系的当事人中，对管理商或开发商将更多地适用严格责任。
物业管理是一种服务，严格地讲也是一种产品，因服务质量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或过失，物业管理商或开发商也要承担相应责任。
因此，本案中的管理公司和开发商均不能免责，他们应首先对业主谢先生承担责任，然后再通过有关途径明确他们各自的责任（有无责任或责任大小）。
案例七马先生和林先生的空调主机同一晚被偷。
当日早上发现后，马先生和林先生马上告知了小区的物业管理公司，物业管理公司也于当日报警。
其后马先生和林先生数次找到该物业公司管理人员，要求对他们的损失进行一定赔偿，均被拒绝。
“那附近有几棵大树，容易让小偷藏匿，而且他们的保安巡逻监管也不严，”马先生和林先生认为物业管理的漏洞给了小偷可乘之机，且两家店铺每月都有上缴几十元不等的物业管理费，物业管理公司理应给予铺主一定赔偿。
笔者随后找到该小区的物业公司市新兴物业管理有限公司经理梁先生，他承认此事物业公司有一定责任，但此事发生后物业公司已进行了一系列整改措施，比如把失窃空调主机附近大树砍掉，加强保安巡逻等。
但梁先生不认为物业公司应承担赔偿责任，“他们两家的空调主机安的位置偏低，而且靠近路边，没有什么保护措施，本身就有很大的安全隐患。
而且两台空调加起来要赔偿几千，我们不可能拿出那么多钱。
”梁先生强调除非相关法律条款有明确说明，否则物业将不予赔偿。
广东尚典律师事务所邹朝贵律师表示，依据我国《物业管理条例》等相关规定，物业公司应按照物业服务合同的约定，提供必要的保安服务以维护物业管理区域内的业主的人身、财产安全，但保安服务毕竟不同于保管服务，故此，物业公司是否对业主失盗承担损失不能一概而论。
如果物业公司没有履行法定或约定的保安义务，提供的保安措施存在明显疏漏，致使业主财产被盗，物业公司应对业主的损失承担一定的赔偿责任
业主住得不舒心拒交物业费 法院判交费
在法院审理的欠缴物业费的案件中，野猫成群影响心情、小区智能化管理瘫痪、绿化率不够、在小区丢车等，都成为业主不交物业费的理由。
这些案件的共性是，在法院审理后，若查明物业公司不存在重大违约行为，法院一般会判决业主全额缴付物业费。
日前，本市一小区的业主孙亮因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。
但是孙亮却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。
最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。
审理法官认为，物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。
现在物业公司已经提供了物业服务，孙亮生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。
孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。
据了解，除此之外，房屋漏雨长期得不到维修、在小区里丢自行车、停在小区的车车盖被砸、电梯噪音太大影响生活、换了新物业公司导致服务质量下降等等问题，都成了小区业主不交物业费的理由，他们为此都成了被告，且均被法院判定应该给付物业公司物业费。
律师支招：
业主如果发现问题，应及时向业主委员会和物业公司反映，通过协商沟通的方式来解决。
当然，如果一个小区的物业服务和原业主委员会确实存在很大的问题，那么有必要也完全有可能依据《物权法》和《物业管理条例》的规定，通过罢免业主委员会成员选举新业主委员会成员进而解聘原物业公司，聘用新物业公司的方式解决问题。
触电受伤问谁索赔
孙某（男，10岁）在家玩耍时发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。
孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。
法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，有10千伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。
解答：
孙某触电受伤是电力公司未尽维护高压电设施安全使用义务而引起，电力公司应当承担赔偿责任。
物业管理公司没有维修养护高压电管线的义务，不负损害赔偿责任。
一、物业管理公司不承担法律责任
物业服务合同与供电合同是两个法律关系。
物业管理的功能在于保障物业的正常使用，维护小区的公共秩序。
物业管理的管理范围应当限制在建筑物及与建筑物密不可分的附属配套设施。
并不是业主在小区内受到的所有伤害都应当由物业管理企业承担责任，物业管理企业承担责任的界线是合同的约定以及法律的规定。
如果物业服务合同没有约定由物业管理企业对有关事项进行管理，而法律法规又没有规定由物业管理企业相应的义务，那么物业管理企业自然无从承担法律责任。
本案中高压电线不属于案发小区建筑物的配套设施，物业服务合同没有约定物业管理企业维护高压线的正常使用功能，因而不应当属于物业管理事项的范围。
根据《电力设施保护条例》以及《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，物业管理公司对高压电线漏电造成的损害，不承担赔偿责任。
二、电力公司应当对孙某进行损害赔偿
电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》及其《实施细则》规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消除危险。
《物业管理条例》第52条第1款规定，“供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
”电力公司未能及时检修刮断的电力设施，主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。
《民法通则》第123条规定，“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；
如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。
”本案中孙某并非故意触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承担法律责任。
法律依据：
《民法通则》第123条；
《物业管理条例》第52条第1款；
《电力设施保护条例》及其《实施细则》。
随着物业管理行业的不断发展，各种因物业管理而引起的纠纷也随之出现。
其中因车辆停放发生丢失而诉请赔偿案件也日益增多，很多物管企业陷入不公平的索赔纠纷中，严重影响物业管理的健康、和谐发展。
车辆丢失谁负责？
[案例]2004年10月11日下午，西安市某小区业主郭先生将一价值23.5万元新买的小轿车停放在本小区物业管理公司指定的露天停车位上，并按物业公司的要求交了8元临时停车费，10月12日上午当郭先生欲开车出去办牌照，发现此车已不翼而飞，随即向物业公司及派出所报案。
经公安干警多方追查，至今该车尚未找到。
2005年9月郭先生以该车已向物业管理公司缴纳了临时停车费，物业管理公司有责任保管车辆，要求物业公司赔偿丢失损失共计183000元。
西安市汉阳区法院一审判决，认定双方之间构成保管合同关系，物业管理公司应赔偿业主183000元。
该物业管理公司不服提起上诉，无证据证明物管疏于管理，原审判决缺乏事实及法律依据，依法改判撤销原审判决，驳回郭先生的诉讼请求，两审诉讼费均由郭负担。
[评析]在这起丢车诉讼案件的审理过程中，二审主要依据的是《中华人民共和国合同法》中关于保管合同的有关条款。
一、第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。
”
二、第三百七十四条“保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、丢失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。
三、第三百六十七条“保管合同自保管物交付时成立，但当事人双方另有约定的除外。
从上述条款看，保管物的交付实际就是将保管物的实际控制权的排他性占有权交付给保管人。
上述案件中双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致。
郭先生停车时并未将车钥匙或车辆行驶证交给物管公司，而物管公司也从未对郭先生出具停车凭证，所以不具备保管合同中保管物交付的法律内涵。
另外根据西安物价部门核准该物业公司的收费项目和收费标准，及物业管理公司与小区业主委员会签订的委托合同中，关于露天停车场地经营收入，物管与业主委员会双方分成约定情况分析，可以得出该物管公司对其露天停车场地与车辆停放人之间仅构成场地租赁关系，物管公司只对交通及车辆秩序进行管理，而不构成车辆保管关系。
对小区内业主车辆的管理属于特约管理服务，如果双方在物管委托合同中约定了车辆保管费，那么车辆丢失的，物业应承担赔偿责任；
如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆丢失有重大过失的，物管公司也应承担赔偿责任；
如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有重大过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。
假如物管公司对停放车辆收取保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。
物管企业应从上述案件中吸取教训，增强法律意识和自我保护意识，在平等互利的基础上谨慎订立车辆保管合同。
（2006年2月1日起施行的《南京市物业管理办法》第二十二条“车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另外与物业管理企业签订车辆保管合同。
”）同时严格车辆登记管理制度，完善车辆停取程序，加强对管理物的监管力度，明确管理权责，对物业管理区域内可能发生的人身及财产安全事故要努力做好认真防范，及时报告和积极协助工作，增强停车风险的防控意识，在职责范围内切实维护企业和业主、使用人的合法权益。
业主家中地板渗水怎么办
去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。
管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。
管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：
业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。
虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。
（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作：
1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点；
2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。
（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责；
3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。
管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修；
4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。
有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。
点评：
出现此类事情业主想的是两个问题：
1、谁的责任及赔偿；
2、尽快自理。
管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。
住户在楼层焚香燃纸怎么办
每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。
住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。
一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；
另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。
海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。
物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。
一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗，指定供住户焚香燃纸的地点，防止“处处冒烟”，便于统一管理。
二、逢节日提前发出告示，提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点燃纸的规定，并派专人到现场疏导监督。
三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任，发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止，加大管理力度。
四、严肃查处违规焚香燃纸现象，对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫，严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。
卤葬行事，容易闹出乱子。
可以说，这里所采取一些措施都是恰当的。
在尊重的前提下加强管理，在管理的过程中注意尊重，对涉及到民俗民风问题的处理，大抵应当如此。
纠正违章装修僵持不下怎么办
去年初夏的一天下午，某小区护卫队员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。
等装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。
装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。
但业主仍坚持已见，督促继续安装。
装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。
同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管（果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的）。
业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。
装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。
双方各执已见，一时僵持不下。
水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。
一看两人还在争执，便接了个话茬：
“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！
”（处理此类问题不公是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话）等两人都平静下来，他再对业主说：
“我看你自己选定的这个位置并不好，，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置好”。
（证明你错了，自然说明我是对了，这样的说服方法很巧妙）业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：
“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。
或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。
并且与装修巡视员握手言好。
人们赏说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。
有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。
有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。
业主对物业公司有了成见怎么办
某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇其它阳台极不协调。
管理处发现后，立即发出停工整改通知书。
业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。
你发火我不发。
管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管
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