物业管理教学大纲Word文件下载.docx

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2）危险和损坏问题的处理

（3）受托业务与收费标准

受托业务与收费标准之间有着密切的关系，受托业务越多，收费标准相应就会越高。

（4）物业的接管验收

物业的接管是房地产开发企业向接受托管的物业管理的公司移交的过程，移交应办理书面移交手续。

物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业时不可缺少的环节。

它不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且包括道路、场地、环境绿化等。

（5）接管验收的作用

①明确交接双方的责、权、利关系；

②确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；

③为日后管理创造条件。

（6）物业接管验收与竣工验收的区别

①性质不同；

②在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，竣工验收与接管验收所处的阶段和使用不同；

③在竣工验收和接管验收中物业管理企业的职责不同。

2．物业的撤管

（1）自然解聘

自然解聘是物业管理委托合同期满后不再被续聘。

（2）提前解聘

在合同期间内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行。

提前解聘一般发生在合同履行中双方产生争议而有协商不成时；

或物业管理企业认为业主或业主委员会来认真履行合同中载明的义务；

或对本企业的物业管理工作的支持配合十分不力，以至无法继续回行合同。

（3）撤管工作

合同期满后不再被续聘或提前解聘一旦发生，业主委员会应尽快选聘新的物业管理企业。

原物业管理企业应遵守职业道德规范的技求，本着向业主负责的精神，做好撤管工作。

整理全部档案资料，清理账目，做好移交准备，继续做好有关物业移交前的各项工作。

（4）物业管理企业的选聘

选聘物业管理企业是业主的权利，业主委员会将代表业主行使着权利。

在物业管理市场上，应建立供需双方双向选择机制，即业主委员会可自主选择物业管理企业，物业管理企业也可自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。

一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业管理企业统一管理。

（5）选择物业管理企业的标准

①人员素质；

②社会信誉；

③收村合理；

④管理质量。

（6）选聘物业管理企业的方法

①招标；

②投标。

二、物业管理常用文书

掌握通知、计划和规章制度的拟写；

了解如何订立物业管理委托合同。

1．通知、计划和规章制度的拟写

（l）通知的拟写

通知是一种应用较为广泛的知照性文书。

通知按其用法可分为：

指示性通知、批示性通知、转发性通知、发布性通知、事务性通知、会议通知、任免通知。

①指示性通知

一般用于上级对所属下级指示。

部署工作，阐明工作活动的指示原则和方法；

传达上级的决定和指示、部署需要执行或办理的工作事项等。

这类通知提出的要求应切合实际，语言表达要准确，文字要精练。

对要求解决什么问题，为什么解决这些问题，怎样解决这些问，要写得清楚明白。

指示性通知的正文应由通知的依据（原因、目的、意义）、主体、结尾三个部分组成。

②通知性通知

也叫发布性通知，包括事务性通知，会议通知，任免通知等。

这类通知，在传达和告知需要下级单位、平行单位或不相关隶属单位知道或办理的事项时使用，在写法上比校简单。

（2）计划的拟写

计划是人们为了完成工作、学习、生产任务或一定的经济指标，根据实际的情况，提出具体要求，规定明确的目标，指定响应的措施，预先拟订好的文件。

平时说的方案、安排、打算、设想规划等可以称为计划。

在拟写计划时要包括三部分：

①标题；

②正文，是计划的主题；

③落款，一般只写制定日期，写在右下方。

（3）规章制度的拟写。

企业规章制度，是企业为了建立正常的工作、劳动、管理、学习、生活秩序，依照政策、法律、法规制定的具有法规性或知道性与约束力的文书，是企业章程、制应、守则、公约的总称，是国家法律、法规、政策的具体化。

建立和健全企业规章制度，有利于明确职责．协调工作，统一步伐，加强纪律，维护正常秩序；

有利于约束行为，规范道德；

有利于加强经营管理，提高服务质量，取得良好的社会效益和经济效益。

在拟写上投注意以下几个方面：

①制度的内容一般用条文表达，每条可分为款、项、目，法规条文较多的，可分章、节。

具体格式由标题、正文、具文和日期组成。

②制定规章制度必须坚持四项基本原则，符合宪法和法津，符合党的路线、方针、政策。

③要明确权限，不得随意超越，不能与上级已有的规章相抵。

④在写法上，内容要完备规范，切实可行，要条理清楚、款项分明、简练准确、明白无误。

行文要概括，语气要肯定。

⑤凡属于规章，必须经过该组织或团体的全体或代表会议通过才能生效。

在章程的标题下应用括号注明组织名称、会议名称、会议日期筹。

章程的内容一般包括组织的性质、宗旨、任分、组织机构、组织原则、成员条件、义务、权利、活动范围、方式、纪律等。

（4）住户手册的拟写

住户手册是为了让业主或住户了解物业小区情况、管理单位的职责权限、管理维修内容、服务范围及业主或住户的权利、义务和应该注意事项的文书。

主要内容包括：

①居住区域概况；

②物业区域管理机构；

③业主（户主）须知；

④物业管理区域的管理规定；

⑤综合服务；

⑥其它。

2．物业管理合同

（1）物业管理委托合同的订立

合同的条款是合同的核心部分。

它是明确合同当事人基本权利和义务，是合同得以成立的不可缺少的内容，是当事人双方履行合同的基本依据。

合同应具备的主要条款包括：

①标的（指接管的物业）；

②数量和质量；

③托管事项和相关费用；

④履行的时间、地点和销限；

⑤根据法律规定或依据合同性质必须具备的条款，明确双方的权利和义务；

⑥当事人一方要求必须规定的条款；

⑦违约责任。

（2）物业租赁合同的订立

物业租赁，是指出租方通过合同或契约的方式将物业的使用权交付给承租方使用收益，并向承租方定期收取租金，在租赁期限届满时收回物业使用权的一种经济活动。

①物业租赁合同的形式

一般物业租赁合同采取书面形式，分为两种：

一种是租赁双方经过协商签约的经公证部门公证的具有法律效力的租赁合同，如写字楼、商用楼宇的租赁合同通常采用这种形式；

另一种是按国家有关政策、法规制定的规范文本合同，房管部门或物业租赁公司与住户签订的租赁合同大都采用这种形式。

②物业租赁的主要内容

1）租赁物业的名称，包括租赁物业的具体位置；

2）租赁物业的数量，包括建筑面积，使用土地面积及其附属设施的数量；

3）租赁物业的用途；

4）租赁期限；

5）租金及租金支付期限和方式；

6）租赁物业的维修；

7）违约职责。

③房屋租赁的特别规定

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

l）出租人出卖租赁房屋的，应当履行通知义务；

2）出租人出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权；

3）承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

三、物业管理费用的管理

了解物业管理费用的基本构成，掌握物业管理公用计算方法，掌握物业管理费用的收缴。

1．物业管理费用构成

（l）物业管理费用分类

大致分为两类：

一类是管理员用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

这部分时用一般由物业管理企业自筹，用自有费用支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业的“手”转交其他应收部门的费用。

（2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

按照有关规定，住宅小区公共服务收费的费用相成包括以下部分：

①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；

②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

③绿化管理费；

④清洁卫生费

⑤保安费；

⑥办公费；

⑦物业管理单位固定资产折旧费；

⑧法定税费。

（3）物业管理费用相关知识

物业管理费用是指物业管理企业接受物业产权人、使用人委托对物业及其设备、公用设施及相关绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整治服务及提供其他相关服务所需要的费用。

物业管理费用=物业管理劳动成本十物业管理经营应缴纳税金十物业管理经营利润

（4）住宅小区物业管理经费的来源

①定期收取物业管理服务费；

②小区维修养护专项基金；

③以业养业，一业为主，多种经营的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤开发建设单位给予一定的支持。

2．物业管理资用计算

（l）计算方法

物业管理费的计算方法，可以用一个简单公式表示：

X＝∑Xi

X——代表求得的物业管理费标准（元／日 

平方米）

Xi——代表各分项标准

∑——表示对所有费用项目算术加和

（2）收益性物业管理费用的计算

①收益性物业管理中的费用包括租金收入和其它经营性收入（不含保证金和准备金）；

②经营费用的具体项目

1）人工费

2）公共设施设备日常运行、维修及保养费

主要包括：

维修与保养费、室内装修费、生活用水和污水排放费、能源费（电、气、油料等）、康乐设施费、杂项费。

3）绿化管理费

4）清洁卫生费

5）保安费用

6）办公费

7）固定资产折旧

8）不可预见费

9）法定税费

10）企业管理费及利润

11）保险费

12）房产税

③固定费用

从上述费用构成中可以看出，有些费用如办公费等是属于相对固定的费用，其总额并不随着所管物业的数量增减而增减。

但就单位建筑面积所分摊的费用来看，随着物业管理企业所接管数量的变动成反比变动，即所接管物业数量增加，每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。

因此物业管理企业多接管一些物业，相对就可降低日常管理费用收费标准，从而可以在一定程度上缓解我国居民收入不高与管理费较高的矛盾。

④做好产权备案这一物业管理基础性工作，有些项目是业主按业权份额进行费用分摊。

（3）收益性物业管理的概念

收益性物业管理是指以出租经营性房屋为主体对成的物业管理。

它普遍存在于写字楼、公寓、零售商业中心、酒店以及工业区、仓库等其他可以出租物业的管理中。

无论哪一类收益性物业管理，基本都包括以下几方面：

①制定管理计划；

②加强市场宣传以提升物业的租金；

③指定租金收取办法；

④维修养护；

⑤安全保卫；

⑥公共环境的管理；

⑦协调与业主和承租人的关系；

⑧组织与控制。

3．物业管理费用收缴

（l）收费通知送达

收费通知单每月要及时送达业主的手中，并由业主签收。

（2）加强立法，追讨拖欠费用

如果业主（使用人）不能如期缴纳管理费，物业管理公司财务部门应进行催款。

业主的权利和义务是由法律和业主公约及物业管理委托合同保障维护，是通过业主大会和业主委员会来实现的。

业主享受物业管理公司提供服务的权利，同时也有承担费用、缴纳费用的义务。

从追讨形式上还有以下几种：

①一根性追讨；

②针对性追讨；

③区别性追讨。

（3）物业管理维修基金的收缴

房屋公用部位维修基金是指专项用于房屋公用部位大修理的资金。

房屋功用部位指承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

公共设施设备维修基金是指专项用于公用设施和共用设备大修理的资金。

①向业主收缴：

②向开发建设单位收缴；

③向物业的出售者收取；

④向国家地方财政收取。