房地产楼盘权重定价方法表完整Word格式文档下载.docx
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交通
A、大中小巴士路线数量B、距公交站远近C、站点数量D、大中小巴舒适程度
A、最少（远）1，B、很少（远）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5
城市规划
A、规划期限（远中近期）B、规划完善程度C、规划所在区域重要性程度D、规划现状
楼盘规模
A、总建筑面积B、总占地C、户数
A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5
朝向
A、按方向B、按山景C、按海景D、视野
A、西（西北、西南）1，B、东（东南、东北）2，C、北（东北、西北）3，D、南（东南、西南）
外观
A、是否醒目B、是否新颖C、是否高档D、感官舒适程度
室内装修
A、高档B、实用C、功能是否完善D、质量是否可靠
环保
A、空气B、噪音C、废物D、废水
发展商实力及信誉
A、资产资质B、开发楼盘多少C、楼盘质量D、其他
A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5
付款方式
A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌
户型设计
A、客厅与卧室的结构关系B、厨房和厕所的结构关系C、是否有暗房D、实用率大小
销售情况
A、销售进度B、销售率C、尾盘现状
广告
A、版面大小B、广告频率C、广告创意
停车位数量
A、停车位数量B、住户方便程度
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
权重
序号
楼盘名称
备注
位置0.5
1
价格0.5
2
配套0.4
3
物业管理0.3
4
建筑质量0.3
5
交通0.3
6
城市规划0.3
7
楼盘规模0.3
8
朝向0.3
9
外观0.1
10
室内装饰0.2
11
环保0.2
12
发展商信誉0.1
13
付款方式0.2
14
户型设计0.1
15
销售情况0.1
16
广告0.1
17
停车位数量0.1
18
合计
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+
+Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格
由此算出楼盘价格
表1房地产估价报告一般项目评审标准
评审大项
评审项目
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
一、封面
、致函
、目录
、
声明
假设和限制条件
︵10分︶
封面
（或者扉页）
要素齐全，表述准确、清晰、简洁。
（1）封面（或者扉页）的要素包括：
估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名、注册号）、估价报告出具日期7项。
每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
（2）表述不准确、不清晰、不简洁的，扣0.5分。
*致估价
委托人函
内容完整，前后一致，表述准确、清晰、简洁。
（1）致函基本内容包括：
标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称）、估价方法（名称）、估价结果（总价、总价大写、单价）、特别提示、致函日期、房地产估价机构公章10项。
（2）表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。
内容完整，前后一致。
（1）目录基本内容包括：
标题、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件6项。
（2）估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。
（3）估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。
（4）组成内容名称前后不一致的，扣0.5分。
（5）未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5分。
（6）附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5分。
估价师声明
内容全面、规范，针对性强。
估价师声明应包括如下内容，每缺少一项或每项的说明不准确的扣0.5分，直至扣完。
（1）注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；
（2）估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；
（3）注册房地产与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；
（4）注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
（5）列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及实地查勘日期。
（6）说明是否有重要专业帮助；
有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；
（7）应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的，扣0.5分。
*估价假设和限制条件
假设和限制条件合法、合理，理由充分。
估价假设和限制条件应包括如下内容，每缺少一项或每项的说明不准确的扣0.5分，直至扣完。
（1）一般假设，对估价对象合法、真实、准确和完整的假设，对估价对象安全的合理假定；
（2）未定事项假设，对估价所必须的尚未明确的事项进行合理的、最可能的假定；
（3）背离事实假设，因估价目的的特殊需要、交易条件设定，对估价对象状况所做的与估价对象实际状况不一致的合理假定，如不存在不一致的情况，应说明没有进行背离事实假设；
（4）不一致假设，在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途不一致或权属证明上的权利人之间不一致或股价对象的名称、地址不一致等情形下，对估价所依据的用途、权利人、名称、地址等的合理设定，如不存在上述不一致的情况，应说明没有进行不一致假设；
（5）依据不足假设，估价必须的委托方无法提供、估价师尽职调查难以取得资料的情况下，对相应的估价对象状况的合理假定。
如无上述情况，应说明没有进行依据不足假设；
（6）估价报告使用限制，说明报告及结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及使用报告和结果是需注意的事项。
二、
估
价结果报告
︵20分︶
*估价委托人
内容完整，表述准确。
缺少估价委托人必要信息（单位名称或者个人姓名和住所）的，扣1分。
*房地产估价机构
估价机构基本内容包括：
估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级、估价资质证书编号5项。
*估价目的
表述具体、准确。
（1）估价目的表述不具体、不准确的，扣1分。
（2）估价目的表述错误、模糊，未对应其经济行为的，扣2分。
*估价对象
基本状况描述全面、准确，范围界定清楚。
估价对象描述应包括以下内容，每缺少一项或每项的说明不准确的扣0.5～1分，直至扣完。
（1）估价对象基本状况包括：
名称、坐落、范围、规模、用途、权属等。
（2）对土地基本状况的说明，还应包括四至、形状、开发程度、土地使用期限。
（3）对建筑物基本状况的说明，还应包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度。
（4）估价对象范围（土地、房屋、构筑物、树木等；
包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产的应说明）。
*估价时点
确定正确，确定理由简要明确。
（1）估价时点确定不正确的，扣1分。
（2）估价时点确定理由未简要说明的，扣0.5分。
*价值类型
价值类型正确，价值内涵或者定义准确。
（1）价值类型未明确或者不准确的，扣1.5分。
（2）价值内涵或者定义表述不准确的，扣0.5～1.5分。
*估价依据
依据完整、合法有效。
（1）必要的法律法规依据未列明的，扣0.5～1分；
法律法规名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。
（2）估价标准依据未列全的，扣0.5～1分；
估价标准名称表述不全面、不准确的，扣0.5分。
（3）估价依据过时或者失效的，扣0.5～1分。
（4）滥列估价依据的，扣0.5～1分。
*估价原则
原则完整、准确。
应列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。
*估价方法
采用的估价方法的名称和定义准确。
（1）应采用的估价方法未采用的，扣2分。
（2）采用的估价方法名称或者定义不准确的，扣0.5～1分。
*估价结果
完整清晰，前后一致。
（1）除房地产抵押估价外估价结果应采用估价结果汇总表的方式表达。
表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、总价及总价大写）。
未按表格方式表达或表述不完整的，扣0.5～1分。
（2）房地产抵押价值评估结果应采用房地产抵押价值评估结果汇总表进行表达，表格外应采用文字方式表达总价，包括币种、总价及总价大写）。
（3）估价结果内涵（是否与假设和限制条件一致，是否扣除出让金、相关费用及税金等）不清晰的，扣1分。
*估价人员
人员与内容齐全、准确。
（1）未写明执行估价的注册房地产估价师姓名、资格、注册号或者亲笔签名的，扣0.5分。
（2）有协助估价而未写明协助的人员姓名、资格（职称）、协助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。
（3）有重要帮助而未写明帮助的专家姓名、资格（职称）、帮助内容或者亲笔签名的，扣0.5分。
实地查勘期
表达正确
（1）没有表达或表达不正确的，扣1分。
*估价作业
日期
表达正确，有保质完成的合理时间。
（1）表达不正确的，扣1分。
（2）时间上难以保证按质完成的，扣0.5分。
三、估
价
技
术
报
告
︵
60
︶
19
*实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述全面、翔实，分析客观、透彻。
（1）土地实物状况包括：
名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤、地基、开发程度、土地平整程度等。
每缺少一项扣0.5分。
（2）实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣0.5～1分。
建筑物实物状况描述与分析
（1）建筑物实物状况包括：
名称、规模、用途、层数和高度、建筑结构、装饰装修、设施设备、层高、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。
（2）实物状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。
*权益状况描述与分析
（1）土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、目前使用情况、土地使用管制、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。
（2）房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况的描述不全面、不明晰的，每项扣0.5分。
20
*区位状况描述与分析
（1）位置状况包括：
坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
（2）交通状况包括：
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
5（3）环境状况包括：
自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
（4）外部配套设施状况包括：
基础设施、公共服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分。
（5）区位状况未来变化趋势未分析的，扣1分；
分析不深入的，扣0.5分。
（6）区位状况描述、分析与估价对象类型针对性不强的，扣1分。
21
*市场背景描述与分析
宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素分析简明、准确、透彻，针对性强。
（1）未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣1分；
此项分析太笼统的，扣0.5分。
（2）未进行本地本类房地产过去、现在和未来状况分析的，扣1分；
（3）未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的，扣1分；
（4）分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供市场支持的，扣1分；
支持不充分的，扣0.5分。
22
*最高最佳
利用分析
最高最佳利用判定正确，分析透彻、具体；
有合法依据和市场依据。
（1）未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入，扣1分。
（2）未进行利用前提选择表述的，扣0.5分。
（3）未结合估价方法应用进行分析或者分析不具体的，扣0.5～1分。
（4）最高最佳利用分析针对性不强的，扣1分。
23
适用性分析
技术路线表述清晰、明确；
估价方法排查完整、合理，已选用估价方法理由充分，未选用估价方法理由充分。
（1）技术路线未表述或者表述不清晰的，扣0.5～1分。
（2）已选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。
（3）未选用估价方法的理由未表述或者表述不充分的，扣0.5～1分。
24
*估价测算
过程
数据来源依据充分，参数选取客观、合理，理论表述与实际应用有说服力；
有必要的分析和过程；
计算过程完整、严谨、正确。
36
（1）按相应估价方法评审标准评审，详见表1-1～表1-5。
（2）当估价应选用两种或者两种以上方法但未全部选用时，未选用方法的应得分数按相应权重直接在36分内予以扣除。
25
确定
估价结果客观合理，确定方式恰当、理由充分，结论表述清晰（含单价、总价）。
（1）估价结果确定方式不恰当的，扣1分。
（2）估价结果确定方式和调整的理由不充分的，扣1分。
四、附件及外在质量︵
26
*附件
附件资料齐全、完整、真实。
（1）附件的基本资料包括：
估价委托书、估价对象位置图、内外部状况以及周围环境和景观的照片、权属证明复印件、估价机构资质证书和营业执照复印件、估价师注册证书复印件等，每缺少一项扣0.5分，直至扣完。
（2）内外部状况以及周围环境和景观的照片不完整的，扣0.5分。
27
外在质量
报告名称、专业用语规范；
文字简洁、通畅、表述严谨，逻辑性强；
文本格式规范、无错别字、漏字，标点使用正确；
排版规整、前后一致、装订美观大方。
（1）报告专业术语及用词不规范的，扣0.5～3分。
（2）文字表述存在缺陷，逻辑性不强、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～3分。
（3）报告中出现病句、错别字、漏字、标点符号错误的，扣0.5～2分。
（4）报告各部分之间内容重复的，扣0.5～3分。
（5）排版不规整，序号使用不规范及顺序错误等的，扣0.5～2分。
（6）报告各部分之间描述不一致的，扣0.5～3分。
（7）装订质量粗糙的，扣0.5～2分。
表1-1市场法评审标准
序
号
可
比
实
例
真实性
可比实例不少于3个，来源真实。
（1）可比实例少于3个的，扣3分。
（2）未说明可比实例来源、名称、坐落，未附可比实例外观照片的，每缺少一项扣1分。
（3）可比实例成交价格内涵说明不清楚的，扣1～3分。
（4）可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～3分。
（5）可比实例可比性较差的，扣1～3分。
客观性
成交价格内涵清楚。
信息完备性
信息较完整，内容清楚。
可比性
区位、权益、实物状况差异不大，成交日期与估价时点相隔不超过12个月。
交易情况
修正
交易情况清楚；
与正常交易情况价格差异分析合理；
修正系数合理，理由充分。
（1）交易情况说明不清楚或者过于简单的，扣1分。
（2）修正系数确定理由不充分的，扣0.5～1分。
市场状况
调整
成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。
（1）成交日期表述不明确的，扣3分。
（2）价格指数与市场状况描述不一致的，扣1分。
（3）调整系数确定理由不充分的，扣0.5～1.5分。
区位状况
区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；
系数测算与分析确定过程详细、合理。
（1）因素选择不全或者针对性差的，扣0.5～3分。
（2）因素差异分析不够的，扣0.5～3分。
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～3分。
（4）子因素权重值不合理的，扣0.5～3分。
权益状况
权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；
（1）因素（年限、容积率等）不全或者不明确的，扣0.5～2分。
（2）因素差异分析不够的，扣0.5～2分。
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣0.5～2分。
（4）子因素权重值不合理的，扣0.5～2分。
实物状况
比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；
（4）子因素权重值不合理的，扣0.5～1分。
公式运用
与计算
公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。
（1）计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。
（2）选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣0.5～1分。
（3）测算结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1～2分。
（4）计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。
小计
表1-2收益法评审标准
有效毛收入
出租型
租金水平
选取的租赁实例真实、客观，信息较完整，可比性强；
租金收入分析深入。
（1）租赁实例的真实性依据（来源、名称、坐落、外观照片，估价对象前3年租赁收入及运营费用情况）不充分的，扣1～2分。
（2）租赁实例状况描述不完整、不清晰的，扣1～2分。
（3）租赁实例可比性较差的，扣2～4分。
（4）租金水平确定无理由或者理由不充分的，扣1～4分。
租约限制
租约限制处理合理，理由充分。
（1）未说明有无租约限制的，扣1分。
（2）有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣1分。
（3）有租约，考虑了租约限制，但处理方式不正确的，扣0.5～1分。
有效出租面积或者可出租面积比率
有效出租面积或者可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。
（1）有效出租面积或者可出租面积比率数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。
（2）可出租面积比率数据确定依据不充分的，扣0.5～1分。
空置率与租金损失
空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；
市场依据充分。
（1）空置率与租金损失数据确定无过程或者过程不清楚的，扣0.5～1分。
（2）空置率与租金损失市场依据不充分的，扣0.5～1分。
（3）空置率与租金损失市场依据不合理的，扣2分。
自营型
经营收入
商业经营业态或者生产性质明确；
经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；
经营收入确定合理。
（1）经营业态或者生产性质不明确的，扣2分。
（2）经营或者生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的，扣3～5分。
（3）经营收入测算无过程或者过程不详细的，扣1～5分。
（4）经营收入水平确定理由不充分的，扣1～6分。
其他收入
其他收入来源明确说明。
其他收入来源未说明的，扣1分。
运营费用
费用项目正确、齐全；
费用估算或者确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或者符合政策规定要求。
（1）运营费用构成内容不完整、不合理的，扣1～3分。
（2）运营费用水平确定理由不充分的，扣1～3分。
（3）运营费用测算无
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