土地增值税清算指引Word格式文档下载.docx

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*竣工验收报告、工程竣工决算报告、甲供材料设备购领存明细表；

*商品房销售台账、销售合同等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

*开发项目中的公共配套设施，建成后产权属于全体业主所有和建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料，开发项目前期物业管理规约；

*转让房地产有关税金的完税凭证。

对于同一张完税凭证属于多个开发项目缴纳税金的，应在完税凭证上注明清算项目缴纳的税金金额;

*中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

*主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；

*主管税务机关要求提供的其他有关资料。

（4）依据《土地增值税清算申报表》，纳税人在清算申报时还需要补缴税款的，应及时结清有关土地增值税税款。

（三）土地增值税清算流程

1、对于应清算项目，按下列流程组织土地增值税清算

（1）确认项目是否符合应清算条件；

（2）主管税务机关应按照《土地增值税清算管理规程》的要求对纳税人清算项目加强前期管理，对符合应清算条件的纳税人发出税务事项告知书，告知纳税人应进行清算（通用文书，文书需要列明纳税人清算项目名称，清算项目具体范围纳税人清算申报时间——一般为符合应清算条件之日起满90日止）。

（3）纳税人应按规定的期限要求和资料报送要求报送清算报告、清算申报表，办理土地增值税清算申报。

纳税人在规定的期限内报送资料有困难的，应向主管税务机关提出申请延期申报，并应在税务机关核定的延期期限办理土地增值税清算申报。

对纳税人既未按规定要求报送资料办理土地增值税清算申报，又未向主管税务机关申请延期申报或虽申请延期申报但主管税务机关未予批准的，主管税务机关应按征管法的规定予以处理。

（4）主管税务机关对纳税人报送的土地增值税清算申报资料进行初审，对符合条件的，由受理人员签章并注明日期，受理纳税人清算申报。

报送的清算资料不全的，应要求纳税人在15日内补报后，再予受理。

（5）受理清算后，税务机关应组织开展清算审核。

清算审核可以采用多种方法，如处理清算审核小组进行审核、利用软件进行审核、采用纳税评估方法进行审核、采用购买服务进行审核等。

各地需要根据自身情况和具体采用的方法明确审核流程、明确流程控管。

自受理清算申报之日起税务机关一般在90日完成的清算审核，确需延期审核的，可以适当延期。

（6）主管税务机关在审核时，对纳税人未按规定确定清算对象、确认清算收入和扣除项目金额、计算应纳税款的，可以依法进行调整；

对纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的，可终止审核并按规定移交稽查局立案稽查。

（7）税务机关审核结束，应将结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

（使用通用文书—税务事项通知书，并附送清算审核表，调整事项说明等）

（8）纳税人依据规定按照审核结果办理补、退税。

2、对于可清算项目，按下列流程组织土地增值税清算

（1）确认项目是否符合可清算条件；

（2）对于符合可清算条件的项目，主管地税机关应当作出确认，如确定清算应经主要负责人批准。

对于经研究确定清算的的项目，主管税务机关应对符合可清算条件的纳税人发出税务事项通知书，通知纳税人应进行清算（通用文书，文书需要列明纳税人清算申报时间——一般为文书下达之日起满90日止）。

确认项目是否符合可清算条件；

（四）清算管理

税务机关应加强清算项目的管理。

要按照《土地增值税清算规程》的要求，强化前期管理，制定具体的清算计划；

要将前期管理、清算受理、清算审核、税款征收、以及后继事项管理等有关工作事项明确分工、落实到人；

要强化清算审核工作，依法开展审核；

要按照要求制作清算审核报告，规范税务文书的使用，实施集体审议，强化档案资料管理，全面推动土地增值税清算工作。

在前期管理管理工作中，主管税务机关应对房地产开发开发企业按照依据发改委备案项目实施项目管理，要从纳税人取得土地使用权开始，分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划、设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

要对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

同时，在土地增值税清算之前，要依法对纳税人房地产开发项目清算对象、清算条件组织确认，一便于纳税人开展清算和税务机关开展审核工作，具体要求如下：

1、确认土地增值税清算对象（项目）

清算对象（本指引中有时也称做“清算项目”）确认工作由税务机关在前期管理期间开展，必要时可下户了解有关情况、开展实地审核。

税务机关向纳税人下达清算告知书、清算通知书前，有关工作人员应出具清算项目确认审核工作报告，经集体审议后，税务机关下达清算告知书或通知书时，应在有关文书中明确清算对象的范围和内容，并以此作为纳税人清算和税务机关审核的依据。

纳税人对税务机关确认的清算项目有异议的，应提出书面申请，税务机关对纳税人的异议申请应作出书面答复。

纳税人仍有异议的，依照有关程序进行。

（1）现行政策口径：

土地增值税暂行条例实施细则：

第八条 

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第九条 

纳税人成片受让土地使用权后，分期 

分批开发、转让房地 

产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按 

建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发【2006】187号）

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

省局关于土地增值税有关问题的批复（皖地税函〔2012〕583号）

二、关于房地产开发项目的确认问题

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：

“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

”

上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。

（2）政策分析：

现行税收政策确认清算对象的逻辑是：

先确认项目，再确认分期项目。

一个项目如果没有分期，应按项目清算；

如果有分期，应分期清算。

依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，2006187号文件中“国家有关部门审批的房地产开发项目”应为“报计划主管部门批准的房地产开发项目”。

但对于分期项目，从住建、规划、财政（会计主管部门）了解的情况看：

到目前为止住建、规划未明确项目分期标准。

经请示总局，总局口头答复：

分期项目以“建筑工程规划许可证”确认的项目为主，结合“建设用地许可证”、“建筑施工许可证”、“预售许可证”的办理等情况综合确认。

2012年，省局考虑到项目确认和项目分期的综合要求，于11月下发583号文件，提出按《建设工程规划许可证》确认清算项目。

因此，对于项目确认：

对于分期项目，在省局583号文件下发前取得建筑工程规划许可证的，应按照总局口径，即：

以“建筑工程规划许可证”确认的项目为主，结合“建设用地许可证”、“建筑施工许可证”、“预售许可证”的办理情况综合确认清算对象；

在省局583号文件下发后取得建筑工程规划许可证的，按按《建设工程规划许可证》确认清算对象。

（3）清算对象确认要点及有关工作要求

应重点审核纳税人取得发改委立项文件、“建设用地许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑施工许可证”、“预售许可证”的情况，按照前述要求确认。

清算对象的确认有前期管理工作人员负责实施。

有关人员应在确认后出具确认报告，报告应详细列举纳税人取得发改委立项文件、“建设用地许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑施工许可证”、“预售许可证”的情况，根据有关政策口径，提出具体的意见。

2、确认是否达到清算条件的

确认是否达到清算条件，是指根据纳税人的实际情形，确认纳税人土地增值税清算项目是否达到应清算条件或可清算条件。

税务机关向纳税人下达清算告知书、清算通知书前，应开展清算条件确认工作。

该工作由前期管理工作人员负责应出具清算项目确认审核工作报告。

土地增值税暂行条例实施细则

第十六条 

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入， 

由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该 

项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方 

税务局根据当地情况制定。

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

（2） 

政策分析和口径：

对已应清算项目，在全部销售的前提下，要么已竣工、要么不在投入资源继续开发，其实质就是收入、扣除项目金额均能比较完整、准确的计算。

对可清算项目，目前税务机关应用较多的可清算条件的第一条，这种情况下，项目的收入不能完整计算，但扣除项目金额均能比较准确的计算。

总的来说，无论是应清算项目还是可清算项目，开展土地增值税情况的前提都是能够完整计算扣除项目金额。

因此税务机关在判断某一项目是否达到可清算、应清算条件时，除关注收入情况外，更需关注其项目是否竣工（这里的竣工是指全部竣工，是指最后一个单项工程竣工验收），项目未竣工的，一般不作为可清算项目列入清算计划。

此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的项目，从房地产开发的一般规律看，取得销售（预售）许可证满三年的项目一般情况下基本都已竣工，此时可以开展清算。

如纳税人的确未竣工，可考虑先清算一次，等纳税人项目全部竣工后实行二次清算。

（3）清算条件确认要点及有关工作要求

审核与项目的所有单项工程的建筑安装合同、竣工验收报告等，一般情况下建安合同会约定竣工时间。

如已达建安合同会约定的竣工时间，但纳税人仍未提供竣工验收报告的，应询问了解有关情况。

前期管理工作人员在出具清算条件确认报告时，要详细描述项目是否竣工、项目建筑面积、规划可售面积、规划不可售面积及其具体处理情况（移交面积、出售面积）、预售许可证的取得情形、整体转让情况等，对照有关政策确定项目是否符合清算条件。

对经审核不符合清算条件的项目，相关审核报告按照一户式存储的方式直接归档；

对经审核符合清算条件，且经主管税务机关主要负责人批准开展清算的，应向纳税人下达清算通知书。

清算通知书下达后，纳税人对清算条件有异议的（比如未达到清算条件等），纳税人有权对通知的内容提出书面异议，主管税务机关应书面答复。

清算条件确认报告与清算审核报告应按一户式存储要求归档。

二、清算审核实务

清算审核是指对纳税人报送的土地增值税申报表、清算报告等清算资料采用数据审核、逻辑审核、实地查验等方式，通过审核纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性以及清算对象归集的收入、扣除项目金额一致性、数据计算准确性等，确认纳税人申报的土地增值税税额是否符合有关规定。

税务机关可以采取多种方式开展清算审核。

审核人员应按照《土地增值税清算规程》以及本指引的审核要点开展清算审核，并在审核后按要求制作清算审核报告，填写清算审核表（表17），经税务机关集体审议后，下发纳税人执行。

纳税人对税务机关清算审核有异议的，应书面提出，税务机关应书面回复。

对书面回复仍有异议的按有关流程处理。

清算审核要点具体如下：

（一）与清算项目有关的面积审核要点

与清算有关的面积包括项目的总占地面积、总建筑面积、规划可售面积和规划不可售面积（移交、销售、未处理）以及分期项目、分不同类型建筑（主要指涉及到普通标准住宅）分摊的面积等等。

面积一方面与收入有关——主要牵涉到收入核算的完整性；

一方面又与扣除项目金额有关——主要牵涉到成本、费用的分摊问题。

因此应加强对面积的审核。

1、清算审核要点

对面积的审核要点有两方面，一是要全面。

对于清算项目的面积由总到分，个分项面积汇总要等于总面积，不能缺漏。

二是分项定性要准确，既在政策方面把握要准确，又要在证据确认的把握上要准确。

比如对于移交业主委员会的公共配套设施，要按照下列要求确认：

1、有移交文件的，依据移交文件和所附移交清单确认；

2、无移交文件，但与业主签订了合同，依据合同确认；

3、无移交文件、也未签订合同的，依据开发商以及前期物业联合

作出的书面承诺确认（部分地方要求在初始产权登记时对公共配套予以备案的，还应提供备案资料）。

2、清算面积审核报告要求

对清算面积的审核，在清算审核报告中应专门描述审核情况。

审核报告要详细描述面积审核事项，同时出具清算面积审核表（表1、表2）作补充说明（见附件）。

如清算项目委托中介审核，中介机构的审核可以包括本项内容。

另外，需要注意的是，在审核收入、扣除项目金额——特别是有关共同的成本费用分摊时，要以清算面积审核结果作为计算分摊的依据。

（二）房地产转让收入的审核要点

1、与房地产转让收入有关的政策规定

《土地增值税暂行条例实施细则》

第五条 

条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有 

关的经济收益。

第十四条 

条例第九条

（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格 

，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

条例第九条

（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时 

不据实提供扣除项目金额的行为。

条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正 

当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳 

税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行 

评估。

税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

《国家税务总局土地增值税清算管理规程》

第十八条审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；

对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；

对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

《国家税务总局土地增值税清算鉴证准则》

第二十三条：

纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

2、政策分析

（1）收入形式包括货币收入、实物收入、其他收入，即一切形式的收入。

这理的收入既包括直接经济利益的流入，也包括以房地产抵偿应当承担的经济利益的非货币性流出，如支付股息、红利、支付赔偿等等。

（2）房地产转让收入的确认。

清算时，对于全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

实际工作中，房地产开发商往往有委托销售、保底销售、基价加分成方式销售等多种形式，但在土地增值税时，只考虑开发商最终与谁签订合同。

3、清算审核要点

一是对销售收入的统计是否全面，需要结合面积表进行审核，即计算销售收入的建筑物面积与前面清算面积审核中已售面积要对应，防止出现漏项。

二是对销售价格进行审核。

审核人员应当按销售期间（一般按年度，对于房价涨幅、降幅或波动较大的年度可按季度）对项目同一类型房地产的销售均价进行统计分析，对与销售均价的价差超过一定比例的房屋应开展合理性审核；

审核人员还应按销售期间审核同期同类房屋销售均价与项目销售均价的价差情况，对价差价差超过一定比例的房屋应开展合理性审核。

4、收入审核需提供的资料

如纳税人土地增值税清算申报资料不包括下列资料，清算审核时可要求纳税人补充提供或实地查验

商品房预售许可证

提供复印件

销售及产权办理明细表（分普通住宅、非普通住宅、商业、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、面积、单价、合同总价、结算总价、付款方式、已收款项、发票开具（日期、金额、发票号）、产权办理情况等）

原件备查

提供电子数据

未售房屋明细表及使用情况说明

提供明细表电子数据

销售发票存根联

《商品房销售合同》或备案合同

提供复印件**份

5、销售收入审核报告要求

对清算收入的审核，应出具审核报告。

审核报告要详细描述收入审核事项，同时应出具销售收入审核表（表3、表4）作补充说明。

（三）扣除项目审核要点

1、审核土地增值税扣除项目金额的基本原理

从现行土地增值税政策看，国家税务总局对扣除项目金额的确认一般分为两类，一类是通过具体的规定来明确有关事项，比如对回迁房、质