仲恺高新区旧村庄更新改造实施办法试行征求意见稿模板.docx

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仲恺高新区旧村庄更新改造实施办法试行征求意见稿模板

附件5

仲恺高新区旧村庄更新改造实施办法（试行）

（征求意见稿）

第一条为进一步推进和规范本区旧村庄更新改造工作，统筹城乡发展，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《仲恺高新区城市更新办法》（试行）的规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条本区行政区域范围内，符合旧村庄更新改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄更新改造，适用本办法。

第三条旧村庄更新改造应当遵循“政府引导、民意优先、科学规划、完善配套”的原则，对按规定纳入旧村庄更新改造的区域，充分尊重农村集体经济组织（含村民委员会、村民小组）和村民的改造意愿，以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局的要求实施改造。

第四条旧村庄更新改造项目应当符合城市更新专项规划确定的发展定位、更新策略，并纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。

第五条仲恺高新区城市更新工作领导小组负责组织领导、统筹协调和监督指导全区的旧村庄更新改造工作；负责审定旧村庄更新片区策划方案、改造年度计划、项目实施方案。

区城市更新发展中心负责组织编制旧村庄更新片区策划方案、改造年度计划；负责统筹全区旧村庄更新改造项目标图建库工作；负责旧村庄更新改造项目涉及的各类土地报批前期工作；负责审核旧村庄更新改造项目方案；负责政府主导旧村庄更新改造项目的实施工作；负责旧村庄更新项目审批后监管。

各镇（街道）负责监督、指导农村集体经济组织开展旧村庄改造工作。

对拟改造项目的土地、地上建（构）筑物有关调查情况、方案的公示和表决结果等进行核实、监督。

农村集体经济组织是本辖区旧村庄更新改造工作的责任主体，负责旧村庄更新改造项目前期摸查、项目实施方案和拆迁补偿安置方案，做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作。

各相关主管部门在各自法定职责范围内依据区城市更新工作领导小组的决策办理旧村庄更新改造项目的行政审批。

第六条旧村庄改造项目原址建筑经文化、规划部门认定属文化遗产且有保留价值的，应当按规划要求保留使用。

第七条旧村庄更新改造可以采取以下方式进行：

（一）全面改造。

对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，可实施成片重建改造；

（二）微改造。

对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取原状维修、原址重建、强化安全防护措施等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。

第八条旧村庄改造的实施方式、申报主体和实施主体，按以下三种方式确定：

（一）农村集体经济组织自行改造。

由农村集体经济组织作为项目的申报主体和改造实施主体；

（二）农村集体经济组织与市场主体合作改造。

先由该农村集体经济组织作为项目的申报主体，然后通过公开招标方式选定合作方。

确定合作企业后，由农村集体经济组织与选定的合作企业共同作为改造实施主体；

（三）政府组织改造。

因城乡规划调整、公共利益需要、棚户区改造或者成片连片改造等原因需要，可以由政府统一组织实施改造。

第九条参与旧村庄改造的市场主体应当具备相应的资金实力、开发建设资质、企业信用良好、社会责任感强等方面的能力，并对企业的综合实力、规划设计方案、过往业绩、实操经验等因素进行综合考虑，择优选择合作企业。

具体需符合的资格条件为：

（一）具有独立法人资格；

（二）注册实缴资本不低于5000万元人民币；

（三）在珠三角地区有“三旧”改造经验；

（四）其他根据项目实际情况需要设置的条件。

第十条旧村庄改造涉及需完善历史用地手续、征地手续及“三地”（边角地、夹心地、插花地）的，按照《广东省国土资源厅关于印发“三旧”用地报批材料清单及范本的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕26号）办理。

第十一条旧村庄改造涉及集体建设用地征收为国有建设用地的，应当按照《XX市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》（惠府办〔2017〕36号）规定的标准缴交土地出让金。

第十二条旧村庄更新改造项目须按如下程序进行：

（一）确定改造范围。

旧村庄改造范围由区城市更新发展中心牵头会同区住建局、区国土资源分局及镇（街道）、农村集体经济组织按以下原则确定：

1.以自然村或行政村形成并纳入城市更新（“三旧”改造）数据库范围的建设用地为基础，根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市控制性详细规划图、第二次土地调查影像图、土地利用总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄更新改造范围；

2.旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于村集体（含该村属下经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入更新改造，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实施连片整体更新改造。

（二）摸底调查。

由项目宗地所在镇（街道）牵头，会同农村集体经济组织开展摸底调查。

主要包括：

拟改造旧村庄的人口、户籍、土地、房屋、历史文化遗存等基础数据，改造意愿情况等。

（三）公开选取合作单位。

采取合作方式进行改造的，须组织村民进行表决，经2/3以上村民户代表同意后，由农村集体经济组织作为委托主体，通过政府公开平台以公开招标的方式选择合作主体。

评标标准应当在开始招标前在本村（组）的村务公开栏公示不少于5日，并作为招标文件的附件。

评标结果必须当场予以公布，并立即在本村（组）的村务公开栏进行公示不少于5日。

公开招标（交易）和评标后动应当邀请公证处派员到场进行公证。

合作主体应当在收到《中标通知书》后的10日内与农村集体经济组织签订《旧村庄更新改造合作合同》，明确由合作改造范围、合作期限、双方权利义务、投（融）资方式、房屋拆迁、补偿安置、土地整理、开发建设、规划设计、物业分配、违约责任等相关事项的权责要求。

（四）区城市更新发展中心初审。

项目改造实施主体应当依据前期工作的基础数据成果，拟定《旧村庄更新改造实施方案（草案）》，并报区城市更新发展中心初审。

实施方案中应当包括：

项目概况、现状、改造模式、拆迁补偿、成本测算、改造规划方案、土地规划、城乡规划、历史保护、公共配套设施建设、改造效果分析等内容。

（五）编制规划。

区城市更新发展中心去函区城乡规划主管部门。

对于已编制完成控制性详细规划区域，由区城乡规划主管部门依据控规按程序出具地块《规划设计条件告知书》；对于尚未编制控制性详细规划区域，且近期内确实无法开展控制性详细规划编制的，在符合上位规划前提下经充分研究后，可由区城乡规划主管部门负责组织编制更新单元规划（规划设计条件），并按规定程序上报审批。

（六）编制《旧村庄更新改造实施方案》。

项目合作主体根据《规划设计条件告知书》编制《旧村庄更新改造实施方案》。

（七）公开表决。

项目合作主体应当将《旧村庄跟新改造实施方案》（附《旧村庄改造房屋和其他地上附着物拆迁补偿安置方案》）在村里进行表决。

属于村委会的项目可组织召开村民代表会议进行表决，属于村民小组的旧改项目应当组织召开全体村民会议或者村民户代表会议进行表决，并经90%以上村民代表或户代表同意。

（八）会议审议。

区城市更新发展中心拟定上会方案报仲恺高新区城市更新工作领导小组会议审议。

（九）权属公示。

会议通过后由区城市更新发展中心按相关规定对项目进行权属公示。

（十）出具批复。

《旧村庄改造房屋和其他地上附着物拆迁补偿安置方案》经农村集体经济组织表决通过后，由区城市更新发展中心出具相关旧村改造方案批复文件。

第十三条农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经区管委会批准的改造方案（含搬迁补偿安置内容），按照以下情形分类处理：

（一）改造过程涉及征收集体土地，利害关系人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。

对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行；

（二）改造过程不涉及征收集体土地但必须对村民的房屋进行拆迁的，县级以上地方人民政府参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章补偿相关规定执行。

人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的市、县人民政府负责执行。

第十四条旧村庄改造项目实施期间，镇（街道）应当督促、指导农村集体经济组织专门成立旧村庄改造项目建设监管小组，负责对《旧村庄更新改造合作合同》及《旧村庄跟新改造实施方案》签订与履行的全过程进行监管、检查，每月将检查结果定期公示，并及时向全体村民会议或户代表会议报告监督检查结果情况。

第十五条项目实施主体向国土、城乡规划建设主管部门申请办理用地、报建手续时，应当提交区城市更新发展中心出具的批复文件和《项目实施监管协议》。

第十六条项目改造实施主体应当在土地出让合同签发之日起30日内，按照合作改造项目投资总额的20%提交合作改造履约保证金，由改造实施主体、农村集体经济组织、镇（街道）办及区城市更新发展中心四方共同监管，以保障《旧村庄更新改造合作合同》及《旧村庄跟新改造实施方案》能够全面、顺利地履行。

第十七条合同履行过程中，项目所在地镇政府（街道办事处）应当按照合同中约定分配物业的建筑工程实际完成时间、进度和合作合同双方当事人的共同申请，经现场查看核实后，按如下方式分期分批退回合作改造履约保证金给改造实施主体。

（一）改造项目中属农村集体经济组织可分配物业占用的土地独立分割、工程独立建设的，履约保证金退回的时间与比例为：

1.建设项目主体工程完成封顶后30日内，退回履约保证金总额的70%；

2.建设项目经综合验收合格，办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的整体移交手续实际交付使用后30日内，退回履约保证金总额的20%；

3.建设项目办妥竣工验收备案手续，并办妥村民委员会（或村民小组）可分配建筑物业的分户房地产权证手续后30日内，退回履约保证金总额的5%；

4.余款5%作为工程质量保证金，待保修期满无质量问题后30日内，一次性退回。

（二）农村集体经济组织所分配的物业与市场改造实施主体的物业连成一体的，退回履约保证金的时间与比例为：

1.建设项目主体工程完成封顶后30日内，退回履约保证金总额的70%；

2.办妥农村集体经济组织可分配建筑物业的整体移交手续、实际交付使用并且办妥上述分配物业的分户不动产权证手续后30日内，退回履约保证金总额的25%；

3.余款5%作为工程质量保证金，待保修期满无质量问题后30日内，一次性退回。

第十八条凡已申报入库的旧村庄改造项目，原则上须在申报入库备案后半年内启动确定改造范围工作。

逾期未启动的，区城市更新发展中心可以将项目调整出“三旧”改造地块数据库，并调整出“三旧”改造年度实施计划。

第十九条中标企业（含联合体）应当在取得改造实施主体资格之日起1年内完成与全体地上建（构）筑物、附着物权属人签订拆迁补偿安置协议。

逾期不能完成签订拆迁补偿安置协议工作的，区城市更新工作领导小组办公室可撤销原下发的“三旧”改造方案的批复。

第二十条旧村庄改造项目的实施主体应当在改造实施方案正式获批之日起的三个月内，与区城市更新发展中心签订《旧村庄改造项目实施监管协议》。

监管协议的具体内容按照广东省国土资源厅关于印发《“三旧”改造项目实施监管协议》指导性范本的规定执行。

未签订监管协议的，不予办理供地手续。

第二十一条应分配给农村集体经济组织的物业在未分配及办理登记、交付前，该旧村庄改造项目及相关物业不得整体或部分转让、抵押和出租。

第二十二条农村集体经济组织或改造实施主体在旧村庄改造过程中有下列行为之一的，由属地镇政府（街道办事处）责令限期整改或者纠正。

拒不整改或者纠正，情节严重的，由纪检监察部门依法追究单位主要负责人和直接责任