沈阳穗港公园里项目可研分析报告83页 精品.docx

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穗港公园里项目可研分析

----白塔堡项目

前言

制造商的高明不在于他能生产什么

而是取决于他知道市场需要什么

开发商并不是雕塑家

他们的建筑不是用来欣赏的艺术品

所以市场决定着我们要去做什么

我们的分析架构

盟森营销一方面从宏观经济经论与模拟投资方面来进行回报分析;另一方面通过周边竞品数据分析、购房人流向与销售周期测算,分析立项的可行,得出综合分阶段开发结论,最后以自身作为开发商,进行比较建议,希望得到大家的一致认可,确保投资的风险最低。

第一部分：

市场调研

1、项目宏观与微观环境分析

⏹房地产经济发展环境

⏹我国房地产市场发展状况

⏹经济发展趋势分析与预测

⏹房地产经济与政策分析

2、区域市场现状及其趋势判断

⏹城建发展与总体规划分析

⏹房地产市场发展趋势

⏹房地产市场总体供求现状

⏹为来人口的增长对房地产大盘的促进

3、土地市场分析

⏹地价刷新的特点

⏹土地级别重新划定典型区域

⏹地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间

⏹项目周边地价情况

⏹土地拆迁补偿情况

4、项目市场调研

⏹沈阳市中高档住项目分析

⏹沈阳市别墅市场分析

⏹项目区域市场分析

⏹项目周边环境关系分析

⏹周边竞品界定及个案的深入剖析

⏹结论：

项目所在区域内商品住宅市场价格走势、

供求关系分析及市场价值挖掘

5、项目目标客户定位分析

⏹目标客户定位及分析

⏹目标客户特征分析

⏹目标客户需求分析、消费预测及未来预测

第二部分：

项目核心定位及产品建议

1、项目SWOT分析

⏹项目地块的优势

⏹项目地块的劣势及化解策略

⏹项目地块的机会点

⏹项目地块的威胁点及规避策略

2、项目市场竞争力分析

⏹自身资源审核

⏹市场竞争力及空白点分析

⏹差异化竞争优势及核心竞争力分析

3、项目开发理念定位

⏹本案开发理念推导模型的建立（结合地块自身资源、市场竞争、规划指标等）

⏹目标客户定位分析

⏹本案核心竞争力定位

⏹项目开发理念定位

4、产品定位

⏹产品理念及物业类型定位

⏹产品建筑风格设计指导

⏹产品单体的户型配比定位

⏹户型局部功能分区控制建议

⏹产品的建筑环境定位

⏹户型结构定位

6、总体规划设计建议

⏹项目地块价值分析

⏹总体规划之策划理念建议

7、环境景观规划建议

⏹景观规划之策划理念建议

⏹景观设计及布局建议

8、项目公建配套规划建议

⏹项目公建配套指标建议

⏹公建配套细化建议

9、开发分期战略建议

⏹分期开发的依据原则

⏹分期开发的具体划分

⏹分期开发战略

⏹项目开发模式、时机及周期策略

10、财务分析

■成本分析

■现金流分析

第一部分：

市场调研

1、项目宏观与微观环境分析

⏹房地产经济发展环境

（一）房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔

　　A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。

1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值（GDP）由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。

房地产项目利用外资的份额也明显增加。

2007年以来，沈阳新批房地产项目72个，合同外资额10.4亿美元，占总额的19%；房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。

从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。

　　B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。

从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。

全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。

　　C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。

目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。

随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。

在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。

　　D、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。

任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。

据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形成了房地产投资的内驱力。

沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。

（二）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大

　　A、消费升级转型带动住房改善型需求增长。

一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。

2007年，我市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。

另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。

1998年以来，我市GDP和人均GDP增长均在10%以上；城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2007年的8924元，年均增长10.4%；城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2007年的22357元，年均增长10.9%。

　　B、城市化进程加快提供自动型住房需求。

城市化是世界各国共同的发展规律。

根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。

因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。

2004年，我市城镇人口占总人口的比重为64.3%。

按照政府提出的每年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2010年将达到70%，在未来几年中，如果我市人口自然增长率仍保持2004年的0.03‰，预计城镇人口净增加约40万人，以人均住房面积30平方米（小康标准）计算，每年就需要约200万平方米的住房。

　　C危旧房改造产生被动型住房需求。

近年来，我市以“经营城市”为理念，以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。

2004年，拆除各类危险破旧房屋172.2万平方米，其中住宅94.8万平方米,2007年,新增棚户区改造75万平方米。

据了解，至2010年预计拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1:

2膨胀系数测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求。

　　D、人均居住面积偏低，主动型住房需求大。

2007年，我市城镇人均住房面积22.51平方米，虽比1998年提高了5.39平方米，但与全国平均水平24.97平方米相比，相差2.46平方米；在全国15个副省级市中位次偏后，居第9位。

国际经验表明，在人均住房建筑面积达到35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。

剔除其他因素，以现有城镇人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要约440万平方米的住房。

因此，潜在的主动型市场需求将为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间。

　　E、外向度扩大，需求多样化。

随着外向经济的不断发展，越来越多国际资本注入沈阳，越来越多外资企业登陆沈阳，通过实施“金廊”工程，吸引一些金融、贸易企业落户沈阳，进而加大了对高档写字楼和商业营业用房的需求。

在提升房地产质量和人气的同时，为沈阳房地产市场发展创造了良好的契机。

　　综上所述，我市每年住房需求在940万平方米以上，按现在的开发比例推算，每年各类商品房屋需求可达1000万平方米，需求十分旺盛，开发潜力巨大。

　　（三）房地产价格稳中有升，未来前景看好

　　从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。

在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。

主要原因：

一是我市房价与其他城市比相对较低，具有很大的上升空间，具有较强的增值潜力，房价的稳步上升将会增强投资者的信心。

2004年，我市商品房的平均价为每平方米2911元，明显低于深圳（6771）、广州（4537）和厦门（4146）等市，在15个副省级市中居第九位。

二是我市房价收入比逐年下降，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。

相反，人们“买涨不买跌”的心理会刺激消费需求增加。

2004年房价收入比为6.9，接近国际公认3—6合适水平。

房地产作为支柱产业，房地产开发在我国已经走向成熟。

在第十个五年计划期间，2001年到2007年，住宅年度投资额从4216．7亿元，上升到8837亿元，增长109．6％；住宅新开工面积从30532．7万平方米上升到47949万平方米，增长61．6％；商品房中住宅的销售量为40212亿元上升到86194亿元，增长114％（住宅销售面积从19938万平方米上升到33819万平方米），像北京、上海等大城市发展速度还要更快一些。

⏹我国房地产市场发展状况

中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。

从2002年至2007年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。

这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。

2004年下半年以来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。

在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。

2007年6－11月年我国完成开发土地面积8190.5万平方米，与2004年同期相比增长了3.0％。

全国完成购置土地面积16299.7万平方米，与2004年同期相比增长了3.9％。

2007年6－11月我国房地产开发投资额为6193.1亿元，比2004年同期增长23.5％。

我国东部地区房地产投资额为4173.4亿元，比2004年同期增长19.2％。

中部地区的房地产投资额为959.6亿元，比2004年同期增长34.8％。

西部地区的房地产投资额为1060.1亿元，比2004年同期增长32.1％。

房地产企业的融资活动空前活跃。

据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2007年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2007年，房地产信托募集资金约为220亿元。

⏹经济发展趋势分析与预测

改革开放以来，随着市场经济的发展，沈阳市的综