大型产业园区物业项目整体管理思路与策划方案参考借鉴范本.docx

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大型产业园区物业项目整体管理思路与策划方案参考借鉴范本

产业园区物业项目

整体管理思路与策划方案

标书书胆内容借鉴范本

年月日

产业园区物业项目

整体管理思路与策划方案

【本产业园区物业项目】由老厂区物业脱胎而来。

如今，全新的【本产业园区物业项目】已颇具规模，未来将建成国内首个大型“开放式绿色街区”，届时33万平方米的“开放式绿色街区”也将成为本市精神文明及文化建设的承载区和文化创意设计的集聚区。

本产业园区物业项目必定会具有本市特色文化创意街区的重要特征，将是是本市的树立的一个崭新的标杆。

因此，本项目的《整体管理思路与策划方案》一定是针对这双重特点而量身定制的、充分满足这特征的多元化服务需求的、最具可操作性并行之有效的。

本项目整体服务方案将从以下两个方面阐述：

●本项目的现状及关注重点；

●本项目的宏观目标及服务理念；

一、本项目的现状及关注重点

（一）本项目基本情况（略）

1、功能分布情况（略）

（二）本项目的现状及关注重点

正因为【本产业园区物业项目】是由老厂房项目脱胎而来，就建筑物和配套设施设备而言，必定打上老厂房的烙印。

我司管理团队全过程经历了多个厂区改造的园区的建设阶段、开园运行阶段、闭园值守看护阶段。

因此，我司对于该项目的与生俱来的的缺失有比较深刻的了解。

现结合本项目的现状特点表述我司的关注重点：

1.重点关注建筑单体的完整性及配套设施的完好性

由于当初老厂房建筑的特殊性，加上年代久远的沉降、恶劣气候的影响，空置阶段维护保养的中断、缺失等诸多因素，使建筑单体的完整性及配套设施的完好性，或多或少存在一些缺憾，普遍存在一些共性问题，诸如供电隶属关系、供水供气管网图纸资料缺失；屋盖、立面的漏水渗水；地下管网的损坏造成的给排水障碍和跑冒滴漏；设施设备特别是监控、消防、暖通、电梯、智能控制系统的完好率缺失等等，都会给管理服务带来各种困难，给入驻用户带来烦恼，直接影响本项目的安全运营和社会声誉。

关于这点，我们有十分的信心和把握，通过一系列整改措施的落实，确保建筑单体的完整性及配套设施的完好性，实现项目的安全、高效、节能运行。

如若有幸中标本项目，我们将立即实施以下步骤：

1）科学合理的岗位定位，在甲方的领导下，组织各专业条线的骨干组成接收小组，制定接收计划，制备各式接收表单，分条线有序部署接收环节，在甲方指导下，本着友好协作精神，主动与原物业管理单位沟通，努力实现无缝对接、平稳过渡；

2）认真仔细的理清家产，收集各类资料，以设计图、竣工图、产品说明书等为依据，实地勘验建筑单体及设施设备的现状、隶属关系、制作完整的建筑、设施设备明细档案；

3）实事求是的评估报告，以现场勘验为依据，拿出初步评估报告，然后约请设计方、施工方、制造方等相关技术人员，现场会诊，确认建筑单体和各类设施设备系统的现状及整改意见，一事一议、一事一单，及时闭环并向甲方递交正式评估报告；

4）切切实实的整改计划，依据评估报告，按轻重缓急，分系统、分项目提出整改计划书，并提供质量指标、费用匡算、完成周期、验收规范等要素，供甲方参考审定；

5）兢兢业业的快速响应，对街区各种需求的响应速度，直接影响物业服务质量的声誉。

特别是对于顾客报修、投诉案例，处置原则要求快之又快、慎之又慎，一般抢修、处置做到当日事当日毕，疑难杂症限时限日，交代清楚；所有事件处置登记在案，实现闭环。

6）踏踏实实的节能降耗，本司在节能降耗环节有丰富的经验，将采取精细测算MD、差时启动机组、合理使用公共区域照明、随手关灯关门、节约使用绿化养护用水等一系列具体措施，降低能耗和成本费用；

7）平平稳稳的进入常态，在完成交接和初期整治后，将构建筑物、设施设备纳入常态管理范畴，依据常规和规范，拟定维保大纲，包括日常巡检维护规定、月度年度维修计划、大修理规划呈甲方审定。

2.重点关注街区防火防盗防台治安的安全性

安全保障是本大型产业园区项目管理的生命线。

我司清醒的认识到，建立一个坚实可靠的安全保障体系是我们的首要任务，是整个系统管理中的重中之重，任何时候都不得掉以轻心。

我司将在本项目落实责任主体，严格实施岗位责任制，并将项目经理设为本项目现场安全管理的第一责任人，同时，将建立“微型消防站”成立全体管理处人员参加的“义务消防队”。

我司将对整个街区的公共区域、各空置场馆的安全性进行全面考量，以防火防盗、防台防汛、秩序维护为主题，认真排查园区所有的风险点危险源，一一对应制定防范措施。

本项目安全保障的具体指向整体范围内的为人身安全、财产安全。

人身安全管理将覆盖甲方、物业员工和进入辖区的各类人等，不论是长期的、短期的还是临时进入的人员，都将列入我司安全监管的范围，我司有义务、有责任主管或参与保障人身安全的各类管理工作。

财产安全管理覆盖辖区内的建构筑物、设施设备和各类资产，不论是已投入使用的、空置的、改建及两装过程中的的所有建筑，都将列入本中心的安全监管范畴，本中心有义务、有责任主管或参与保障辖区财产安全的各类管理工作。

我们注意到本项目的布局现状本项目各单体最终将实行开放式管理，没有围墙，也没有围栏，与社会马路无缝接壤。

辖区暴露在公众的视线之下，各项管理将始终暴露于公众的“比对、监督”之中。

倘若疏于管理，辖区脏乱差、治安不良，都会受到公众目光、社会媒体的关注或谴责。

关于这点，我们有充分的警觉，将全力协助甲方维护街区的良好形象。

开放式的大区域安保体系，需要有相应的管理办法支撑，为此，本中心将在街区推行本司成熟有效的“网格化管理”办法。

本产业园区项目安全保障将贯彻“以防为主”“防消结合”原则，切实做到思想落实、制度落实、组织落实。

具体依赖于以下保证措施：

1）培训保证，利用专项培训和班前会等各种渠道，对全体员工强力灌输“安全无小事”安全意识，严肃纪律、严格考核，警钟长鸣；倡导“开放式街区安危人人有责”观念，努力做到“三不伤害”，即“不伤害他人、不伤害自己、不被他人伤害”；培训员工处置各类事件的基本技能，做到有礼有节、快速响应；杜绝玩忽职守行为，把安全意识教育作为常态管理的必修课、日常课；

2）制度保证，编制一套《本产业园区物业项目安全管理制度》，将涵盖消防监控、二装监管、明火作业、人员物资出入、车辆和区域内交通管理、资产清理登记、储存保管等各方面；

编制一套《本产业园区物业项目标准化岗位序列》，将涵盖各专业各岗位每周、每天从上班到下班必须准点按时完成的每项作业，我们将细化工作量，科学定额，合理配置人力资源，规定操作程序和细则，指导员工严格按序列和细则作业，在规定的时段内，全覆盖、不遗漏地完成每一项具体工作。

行动序列还将作为检查、考核的依据；

根据项目实际情况，编制一套《本产业园区物业项目应急预案》，将涵盖各类恶劣气候和自然灾害、防台防汛、突发事件；以制度、预案指导规范员工的行为。

3）切实做到资源保证，合理配置人力资源，完善监控系统，消灭死角、加强巡检，对项目整体区域内的各风险点、危险源进行24小时巡检和监控，完善现场呼叫响应方案，备足各类应急工具、设备和抢险物资，时刻准备着。

总之，在安全保障环节，我司将无条件接受甲方的指令，随时听从甲方调动，做到召之即来、来之能战、战之能胜！

（三）重点关注打造“开放式绿色街区”的先进性和人性化

现场的人流疏导、停车管理等问题都将凸显，街区还拟将设置自行车投放点，以践行零碳出行方案，这自行车停放点怎么管？

广场噪音如何管？

如何坚持把好事做好？

我司项目部愿意接受甲方的指导，潜心学习各种低碳节能和多元化服务的新理论、新科技，一些新的提案、新的课题都需要我们去思考、去关注、去创新、去践行的。

我司对于这种多元化、特约化的需求有充分的认知和服务能力，将跳出传统的物业管理理念，组建以最大化的安全性、便利性、快捷性为特征的人性化服务体系。

把满足甲方、顾客基本需求作为最低纲领，更需超越甲方、顾客基本需求。

具体说就是：

甲方想到的，我们必须想到、做到；甲方没想到的，只要有益于甲方人文关怀初衷的，我们也应该想到并努力做到！

使每一个踏入本项目区域的人，感受绿色、感受和谐、感受温馨、感受秩序、感受满意。

总之，我司将以最大的热诚配合甲方，无条件完成甲方交办的各项临时任务，把“大型绿色街区”做到名至实归。

（四）重点打造稳定的团队以保证高质量的服务

为了确保对用户需求的熟悉与了解，现场的管理团队应当保持稳定，我司承诺，现场的主要管理团队，未经甲方方允许，不会随意更换。

以上是应标范围内的工作重点，我司还作好了充分的思想准备，对日常管理服务过程中随机发生的服务需求，都将积极响应。

我们郑重承诺，本项目辖区范围内的一切延伸扩展的物业支持，我们都有能力、无条件地领受、执行！

二、本项目的宏观目标与管理理念

（一）管理目标

1.宏观目标

我司认真研读了甲方官网对于本项目的特色鲜明的架构定位和招标书，我司全面响应招标书的各项技术要求，并以此确定了本项目的服务宏观目标，可表述为：

定位绿色街区，满足多元特色，

输出精湛服务，力创和谐文化。

2.量化指标

对上述这个目标，我们设定了如下几项量化指标：

1）参照“全国物业管理示范大厦”标准实施管理；

2）各项服务按ISO14001环境管理体系要求，体现绿色环保；

3）零修急修及时率100%，返修率<1%；

4）垃圾严格实施分类管理日产日清，清运及时率100%；

5）有效投诉办结率99%以上；

6）设备设施完好率>98%；

7）园区车辆有序、无乱停乱放现象；

8）服务及时、到位，以人为本，凸显专业化、标准化、人性化服务，服务满意率>95%；

9）项目总经理应是复合型管理人才，管理经验丰富，队伍年轻有青春活力，亲和力；

10）安全保障稳妥、及时、有力，无重大事故发生。

（二）管理理念

上述服务宏观目标的提出，源于以下理念：

第一、绿色开放街区需要高端物业配套

本产业园区物业项目以特有的优势资源吸引国内外八大业态集群布局，形成街区集聚效应，街区的知名度和信誉度将随着未来将建成国内首个“绿色开放街区”而大幅提升。

依据街区占据本市中心的地理位置和硬件环境无可比拟的优势，甲方提出了极具前瞻性的开发构筑理念，我们的第一感受是本项目具有国际先进、国内一流的属性。

我们清楚，物业公司应该是甲方先进管理服务理念的执行机构之一，物业管理服务质量的良莠将直接影响本项目的声誉，一个高端的大型公众物业项目，必须要有一个高端的物业公司配套。

多年来，我司一直在探索和实践高端物业服务的创新模式，如若有幸中标，本物业一定会不辱使命，瞄准城市最佳，紧扣绿色和谐，高屋建瓴地制我司的宏观服务目标，推行先进的管理理念和管理手段，通过我司坚定履行宏观目标的一系列实践活动，输出与甲方期望的打造美好前景相匹配的、一流的服务。

这点，我司是有充分的底气和十分的把握的，本产业园区物业项目的一定兴旺发达，我司也一定同步感受荣耀和自豪！

第二、特色文化需要物业服务参与营造

本物业项目的集群布局，入驻的群体各具其个性文化，街区文化将具有多元化的特征，作为一个综合平台，甲方将在运转中不断整合资源，进行文化的扬弃与融合，本产业园区物业项目的文化将是一个荟萃众长的产物，它将具有鲜明的标杆特色，彰显唯产业园区/创意园区独有的环保文化、制度文化和心理文化。

本物业公司不仅仅简单地从事工程、安保、保洁和客服专业服务，更需积极参与项目独特文化的营造，管理处所有员工在园区中都能找到“归属感”，并具“主人翁”精神，我司将携本司“以人为本”的企业文化，积极参与创意园区文化大融合，兢兢业业地配合甲方，共同营造新型的、充满活力的街区文化。

先进服务理念的最终归宿是：

使每一个踏入街区的人，感受绿色、感受秩序、感受满意、感受和谐。

第三、多元需求需要精良服务支撑提高

本产业园区物业项目的宏大规划显现出甲方的高端境界，本项目既有基础性的公共服务，又有大量的专项服务和特约服务。

街区“一业为