自考房地产开发跟经营管理.docx

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自考房地产开发跟经营管理

第一章经营与房地产经营

1，房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。

2，研究目的：

a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指导企业从事房地产经营活动。

b研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。

c研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。

以提高企业管理效率和管理水平。

d研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。

3,研究内容

一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。

二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。

三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。

四是关于房地产营销理论与方法的研究。

五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。

4.经营管理的职能：

战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。

5.财务职能的核心是资金的运用和管理。

6.任务：

广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。

提高资金利用效益；增加企业积累，扩大企业实力。

7内容：

1.资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。

8思想：

一、面向市场的经营思想

二、竞争致胜的经营思想

三、注重信息的经营思想

四、致力人才开发的经营思想

五、注重计划管理的经营思想

六、以经营效益为核心的经营思想

9.经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的依据和归属。

10.企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序｛p9｝

11.按目标功能分类：

1.市场性目标2.发展性目标3.生产性目标4.服务性目标

5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标

12.按目标层次分类：

1.战略决策层目标2.中间部门职能层目标3.车间班组执行层目标

13.按目标时序分类：

1.远期目标，10年以上。

2.中期目标，5年左右。

3.近期目标，一般本年度。

14.经营目标的作用：

1.经营目标形成了企业经营管理活动的中心。

2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。

3.经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。

4.经营目标是企业利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与创造性的力量源泉。

15.经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原则。

16.经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。

17.企业具有的方针类型：

1.生产发展方针2.技术发展方针3.项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针

18.房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。

20.房地产开发与房地产经营的关系：

1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。

2.房地产经营是指房地产商品的销售。

租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。

3.房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约束。

21.房地产经营特点:

1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。

2.房地产商品不可移动。

因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。

3.有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是分离的。

4.一般商品的交换对象范围不受限制.5.一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。

6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。

7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。

8.由于地产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不如其他商品市场那么明显。

22.经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。

23.房地产经营的环境因素：

1.政治环境2.社会环境3.经济环境4.法律环境5.自然环境

24.经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。

25.经营风险的特点：

1.客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.

26.房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。

27.房地产经营风险来源：

1.国家风险2.市场风险3.企业风险

房地产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。

　　第二章房地产经营的基本运用

28.房地产经营可分为三个环节：

一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。

29.房地产经营的基本运作，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与管理经营等。

城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。

新区开发包括土地征用和城市基础设施建设。

30.城市建设用地，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进行：

1.申请选址。

2.制订方案。

3.申请批准。

4.发布用地通告。

5.签订补偿、安置合同。

6.发证。

31.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。

32.房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。

33.主要交易方式：

土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。

34.房地产的其他交易方式：

房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。

｛21｝

35.物业管理可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理及商业物业管理类型。

《1》住宅区管理原则：

1.服务第一、方便群众的原则。

2.统一经营、综合管理的原则。

3.企业化管理、独立核算的原则。

4.专业管理与群众管理相结合的原则。

5.产权与经营权分离的原则。

《2》住宅区管理模式：

1.开发公司管理型。

2.“三结合”管理型。

3.街道办事处管理型。

4.物业管理型。

36.房地产开发经营运作是指房地产企业以土地开发和房屋建设为经营目标，根据内部条件与外部条件环境，把握房地产市场的发展趋势，进行策划、决策的事总过程。

37.城市土地开发经营运作是指地产商或地产综合开发企业发土地开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。

征地拆迁，到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。

《1》土地使用权的出让：

1.取得城市土地使用权的法律依据。

2.城市土地的有偿使用制度。

3.城市土地出让的有限期使用制度。

4.土地所有权与使用权的两权分离。

｛25｝

《2》城市土地使用权出让的国家垄断制度：

1.城市土地出让的国家垄断经营制度。

2.城市土地使用权出让的批准权限。

《3》土地使用权出让的主要方式：

1.协议出让方式。

2.招标出让。

3.公开拍卖。

｛27｝

《4》土地使用权的转让：

1.土地使用权转让与出让的区别。

｛28｝2.土地使用权转让的条件：

a.只有国家出让的土地使用权才能转让。

b.只有依据出让合同规定进行开发利用的土地使用权才能转让。

C.土地使用权转让应当签订合同。

D.土地使用权转让必须办理过户登记手续。

3.土地使用权转让的原则：

a.”认地不认人”的原则。

B.房地产不可分的原则。

C.房地产效益不可损的原则。

4.土地使用权转让的年限｛29｝

38.城市房地产开发经营，是指房地产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的兴趣与经营。

（一）工程项目组织

1.招标类型：

a.工程总承包招标b.建设项目阶段招标c.专项招标

2.招标方式：

a.公开招标b.邀请招标c.协议招标

3.招标程序：

a.选择招标方式b.编制招标文件夹c.编制标底d.招标资格审查e.组织现场勘察f.报送标书g.开标、评标和决标h.签订承包合同

（二）工程项目管理

39.工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。

开发公司对工程项目组织管理的主要职能有三个方面：

一是、项目地盘管理。

二是、工程质量监督。

三是、工程验收与交用。

40.房地产交易经营运作：

是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。

房屋销售的方式：

1.房地产销售委托。

2.现货买卖与期货交易。

房屋买卖程序：

1.确认资格。

2.签订房屋买卖合同。

3.付款成交。

4.房地产过户。

房屋租赁与房屋买卖的区别：

1.房屋买卖是买得所有权，而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。

2.房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易，分期实现价值。

3.房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。

4.由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租，发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。

第二、由于房屋出租，也产生了所有权对使用权的某种制约。

（二）租赁双方的权利与义务

1.》房屋出租方的权利：

1.有按期收取资金的权利。

2.有监督承租方爱护使用房屋的权利。

3.有依法收回出租房屋的权利。

4.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同，对用户按有关规定另行安置。

2.》房屋出租方的义务｛35｝

3.》房屋承租方的权利｛35｝

4.》房屋承租方的义务｛35｝

房屋租赁程序：

1.租赁双方平等协商。

互利互惠、议定租金。

2.签订房屋租赁合同，明确双方权利与义务。

3.将租赁合同送当地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。

4.交接房屋。

41.其他房地产经营形式的运作：

（一）房地产抵押

1.抵押权的设定｛37｝

2.房地产抵押贷款合同｛38｝

3.抵押登记｛38｝

4.抵押房产的占有、收管。

｛38｝

5.抵押房地产的处分｛38｝

（二）房屋互换

1.房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的所有权。

房屋互换程序：

1.》换房申请。

2》换房证明。

3.》互换房的价格评估。

4.》签订换房协议。

5.》房地产过户。

2.房屋使用权的互换。

3.换房范围。

第三章房地产经营企业

42.地产经营企业则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。

43.房地产企业的类型：

（一）按所有权性质划分：

1.全民所有制企业。

2.集体所有制企业。

3.私营企业。

4.中外合营企业。

5.外商独资企业。

（二）经营内容和经营方式划分：

1.房地产开发企业。

2.房地产中介服务企业。

3.物业管理企业。

（三）按经营性质划分：

1.房地产专营企业。

2.房地产兼营企业。

3.房地产项目企业。

44.房地产企业的设立、变更和终止的条件及程序；

45.设立房地产企业，应当具有的条件：

1.有自己的名称和组织机构。

2.有固定的经营场所。

3.有必要的财产和经费。

4.有足够的专业技术人员。

5.法律、行政法规规定的其他条件。

46.企业法人办理开业登记，应当提交下列文件和证件：

1.组织负责人签署的登记申请书。

2.组织章程。

3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。

4.企业主要负责人的身份证明。

5.住所和经营场所使用证明。

6.其他有关文件、证明。

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