湖南长沙市住房价格影响因素分析.docx

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湖南长沙市住房价格影响因素分析

商学院2002级金融学专业王帅

摘要：

房地产价格影响因素研究对房地产业健康良性的发展至关重要。

房地产价格尤其是住房价格问题是当前社会各界关注的焦点，由于不同关注者所依据的数据基础分析判断方法以及出发点不同，因此对房价高低及未来走势的判断，是仁者见仁、智者见智。

1998年以来的我国房地产周期置身于全球地产泡沫的危言之中，格外令人关注。

文章首先分析了国内外现有对影响房地产价格因素的研究与应用以及长沙市房地产现状问题，并利用2005年K沙市30多个楼盘的数据进行实证分析，得出影响长沙市房地产价格的相关因素。

文章进而结合计量分析手段，通过对影响长沙房地产价格因素的调查与分类、数据调整修正、以及指标选择，构建了湖南K沙市房地产价格影响因素模型，用以进一步地论证前面分析得出相关因素的正确性、可靠性。

在文章阐述和模型结论的基础上对房价及相关问题本身进行分析，希望帮助读者进一步认识房价及房价问题的本质，推动住房价格问题研究不断深入。

关键字：

房地产价格影响因素模型研究

ResearchonInfluenceFactorsinChangshaHomePrice

Abstract:

Researchoninfluencefactoroftherealestatepriceisveryimportanttohealthydevelopmentoftherealestateindustry.Theissueofrealestateprice,especiallyhomepriceisthecurrentfocusforallsocialclasses,becausedifferentattentionsondatacausedifferentanalysisandjudgment,whichleadstodifferentideasonthetendencyandtrendofhomeprices.Since1998,therealestatecycleofourcountryhasplaceditselfintothealarmisttalkoftheglobalrealestate,whichhasarousedourspecialattention.ThearticlefirstanalyzedthecurrentdomesticandforeignresearchandapplicationontherealestatepricefactoraswellasthepresentsituationofChangsharealestate,carriedonarealdiagnosisbyusingmorethan30buildings9dataofChangshaandthusconcludedsomerelatedinfluencefactorsofChangsharealestateprice,thenbyusingmeasurementanalysismethod,ininvestigatingandclassifyingthosefactors,adjustingandmodifyingthedataandselectingtheindex,constructedamodelofinfluencefactorsofChangsharealestatepriceinordertofurtherprovethattheformeranalysisofthoserelatedinfluencefactorsarereliable.Inthisarticle,onthebasisofexplanationandmodelconclusion,theauthor,afteranalyzingthehousepriceandsomerelativequestion,hopestohelpreadersfurthertoknowtheessenceofthehousepriceandtopushforwardtheincreasinglydeepresearchofthisissue.

Keywords:

Realestateprice,Influences,factormodelstudy

1引言

]1选题的背景及意义

当前形势下，能否保持国民经济快速增长直接关系到我国的稳定，而目前国内有效需求不足的新情况，使得加强基础设施建设成为扩大内需、带动国民经济保持快速增长最有效的途径，作为拉动我国经济增长的重要组成部分房地产业的健康成长至关重要，促进房地产业良性发展是一个重大课题。

因而，探讨新形势下中国房地产业增长一直是近年经济研究的热点问题，尤其是关于去年开始的房地产泡沫论，更加让我们重视这一重大问题'气

改革开放以来，随着房地产市场发展，国家宏观经济调控逐步到位，社会主义市场经济体制在全国范围里面的逐步建立，长沙市房地产价格也逐步向规范化方向发展，但是，同时在房地产价格确定方面还存在很多问题，并且正是这些问题，就构成了长沙市房地产价格管理的主要任务⑵。

房地产业是长沙市的支柱产业，是带动经济增长的发动机。

今年来，由于长沙市房地产投资增速过快，房地产价格过高，对房地产行业的批评不绝于耳。

特别是由于我们国家还没有经历过完整的房地产景气循环，因此对未来房地产的判断就尤为重要。

1998年-2004年，长沙市共完成房地产开发投资515.86亿元，年平均增长48.31%[:

\2005年1-6月，全市共完成房地产开发投资106.66亿元，同比增长49.09%,房地产开发完成投资连续多年保持高速增长局面，占固定资产的比重也日趋增大，可以看出房地产投资持续升温，投资增幅继续拉大，同时2005年1-6月长沙市商品房竣工总面积164.78万itf,同比增长2.16%；商品房批准预售总面积218.32万itf,同比增长22.39%；商品房销售面积335.1万rtf,同比增长52.13%,商品房需求仍保持了较高增幅；经济适用住房建设规模有所减小，2005年1-6月，长沙市经济适用住宅小区建设总投资11.04亿元，完成投资2.67亿元，同比增长52.68%和-55.37%；经济适用房施工面积71.12万m2,竣工面积11.62万m2,销售面积30.32万rtf,同比分别增长-22.10%,-78.72%和-65.35%也。

但是同时商品房供求平衡的矛盾存在，从供求关系分析，1998年至2004年长沙市商品房竣工面积、批准预售面积和销售面积分别为1974.63万rtf、1905.83万itf、1358.69万m2；年均增长幅度分别为36.65%,62.24%、62.43%,均保持了较高的增速。

商品房竣工量和批准预售量明显大于销售量区。

而且非市场化运作的商品房的大量建设与商品房建设的市场结构性矛盾，长沙市非市场化运作的商品房，如经济适用房、公务员小区以及部分单位参照公务员小区建设标准定向开发的商品房，特别是第二、第二类房屋的大量建设，以低于市场价甚至成本价的价格出售，形成了不公平的市场竞争环境，严重挫伤开发商的投资积极性，不利于吸纳外来投资，也将严重影响长沙市投资环境。

再次是住房一、二级市场发展不平衡的矛盾，2004年，长沙住房一、二级市场交易量之比为2.46：

1，与南京、上海等先进城市相比（其比值为1：

1）,仍有较大差距。

长沙市住房二级市场发展的潜力虽然巨大，但仍存在一些需要解决的问题。

如：

房地产中介服务市场需要发展与规范的问题；二手房按揭要大力发展的问题等等。

最后是消费者实际需求与非理性需求之间的矛盾，近几年来山于长沙市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，部分楼盘在开盘之初被投资者低价买进、再高价转手、被人为制造出楼市紧张气氛，导致少数楼盘一开盘就无房可售，要买只能从前期投资者手中购买。

目前这种非理性的购房需求虽然不算特别突出，但它的存在无疑加大了市场的风险，一定程度上导致房价的非理性上涨。

并且房地产业发展与开发企业发展之间的矛盾H益加剧，随着长沙房地产市场的快速启动，进入房地产业的企业数量迅速增加，但是缺乏大型、超大型的房地产企业集团，品牌知名度高的企业偏少。

长沙房地产开发企业资金实力雄厚的不多，大部分资金靠金融机构贷款，对银行资金依赖性很强。

-在这样的背景下，对湖南长沙市房地产价格影响因素模型进行研究是成为一件非常重要事情，同时在研究现状的基础上也对解决这些问题提供了可能。

随着理论界对房地产价格研究的进一步深入，各地区房地产业的进一步发展，本文无论从现实的角度还是从学术的角度都具有一定的现实意义和理论价值。

1.2房地产价格影响因素的国内外研究现状

1.2.1国内外研究现状

影响房地产价格的因素直接决定了房地产价格决定，国内外研究表明，关于商品价格决定理论主要有四种：

价值决定论、供求决定论、效应决定论和收益决定论。

劳动价值论认为，决定商品价格的基础是商品的价值，即价格是价值的货币表现。

而价值是凝结在商品中的人类抽象的劳动，是劳动创造价值的唯一源泉，商品价值量由社会必要劳动时间决定的。

供求决定论认为，商品本身并没有一定的价格，商品的价格是由市场上供求双方决定的。

效应决定论认为，商品的价格取决于商品的效用，效用高，价格高，效用小，价格就低。

效用是满足人们某种需要或欲望的能力。

收益决定论认为，商品之所以有价值，是因为商品能在未来能给拥有者带来收益。

而房地产作为一种特殊商品，其价格决定以劳动价值为基础，以供求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充回。

国外研究表明，经济周期是影响房地产价格的重要因素或。

作为一种产业周期，房地产周期波动符合经济周期波动的一般规律，其一般由内生因素与外生因素共同作用的结果四。

自20世纪20年代德国伊弗研究所和法国经济研究所开始推广和使用景气调查方法，经济周期理论被证明是最好的解释经济运行的理论模式。

事实上无论是微观经济活动还是宏观经济活动都具有一定的周期。

微观而言，经济活动单位从其生产、销售、资金使用、利润分配、技术更新等方方面面，无不带有周期性特点；同时，作为各种微观经济活动综合体的宏观经济，也同样表现出一定的周期性，其各种经济指标和增长速度经常呈现起伏波动状态。

经济周期是客观存在的，无论微观宏观，增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型自始至终不断运行。

房地产作为国民经济的重要组成部分，是无法脱离经济周期的影响的，而且排除时滞效应和连带效应，它的波动规律是与经济周期相一致的。

1.2.2国内外应用现状

关于影响房地产价格因素研究的应用主要体现在两个方面，首先就是房地产价格编制方法和应用情况（如表1）,因为房地产价格指数，可以直观反映市场价格走势，降低房地产市场信息不完备程度，为各种市场主体提供便利，也可以作为房地产市场深入监测和分析的基础和宏观经济景况的晴雨表，还可以作为衡量生活，生产成本的重要指标，房地产价格指数的编制可以是政府统计部门和行业主管部门，也可以是行业协会和顾问咨询机构。

其次是GMDH建模思想，1967年由乌克兰科学院A.G.Ivakhnenko院士提出了分组数据处理方法（GMDH）回。

GMDH建模的思想来自于生物遗传的思想，在“进化一遗传一变异一选